Đề án môn học

A. Lời mở đầu
Đô thị và sự phát triển đô thị đóng vai trò quan trọng trong tiến bộ xã hội
và tăng trởng kinh tế. Theo thống kê từ nhiều nớc đang phát triển tổng thu
nhập quốc dân từ các đô thị ở những nớc đang phát triển chiếm khoảng 5070 % tổng thu nhập quốc dân của một quốc gia. ở Việt Nam, mặc dù tỷ lệ
dân số thành thị chiếm 20 % tổng số dân toàn quốc, song hơn 60% nguồn
thu ngân sách và 40% các khoản chi là từ các đô thị.
Cùng với sự công nghiệp hoá ở các nớc đang phát triển, tốc độ đô thị hoá
cũng gia tăng nhất là sau chiến tranh thế giới lần thứ hai. Theo thống kê ở
Trung Quốc, do kinh tế tăng trởng hơn 9%/ năm liên tục trong vòng 15 năm,
đô thị hoá tăng tới mức nhiều lúc, nhiều nơi không kiểm soát đợc.
Quá trình đô thị hoá tăng nhanh ở các nớc đang phát triển nói chung và ở
Việt Nam nói riêng hiện nay bên cạnh nhng mặt tích cực của nó thì vẫn còn
những vấn đề phát sinh cần phải giải quyết, trong đó có vấn đề về đất đô thị
Ta thờng nghe mọi ngời nói, các thành phố lớn đất chật ngời đông. Hà
Nội là một điển hình. Bên cạnh mặt tích cực của việc đông dân với nguồn lao
động dồi dào, mức tiêu dùng nhiều thì cũng có rất nhiều câu hỏi đợc đặt ra
cho chính quyền thành phố. Vì sao giao thông luôn bị tắc nghẽn? Vì sao giá
đất lại đắt đỏ? Vì sao nhiều gia đình sống trong ngôi nhà có 10 m 2?... Xuất
phát từ thực trạng trên, qua đi sâu tìm hiểu em đã chọn đề tài Một số giải
pháp trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hà Nội hiện nay.
Mặc dù cố gắng rất nhiều nhng do thiếu kinh nghiệm cũng nh kiến thức
còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong đợc sự chỉ bảo của thầy cô để đề tài của em hoàn thiện hơn.

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-1-



2.4. Tồn tại đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất.......24
2.5. Thực trạng sử dụng đất không theo quy cách........................24
III. Một số giải pháp trong quản lý đất đô thị ở Hà Nội..............25
1. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị...............................25
1.1 Quy hoạch đất đô thị...............................................................25
1.2. Kế hoạch sử dụng đất đô thị..................................................26
2. Tăng cờng luật pháp trong quản lý sử dụng đất đô thị.............27
2.1. Vận dụng các công cụ luật pháp chủ yếu trong quản lý sử dụng đất
đô thị.......................................................................................................28

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-2-


Đề án môn học

2.2. Một số vấn đề cần lu ý khi sử dụng công cụ luật pháp trong quản lý
sử dụng đất đô thị...................................................................................28
3. Tổ chức hợp lý quá trình quản lý..............................................30
C. Kết luận.....................................................................................32

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-3-


Đề án môn học

Lý do chọn đề tài

Đề án môn học

cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định các
loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng đợc tính vào đất đô thị.
Đặc điểm:
- Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu: Trong những năm trở lại
đây tốc độ đô thị hoá ở Việt Nam tăng nhanh vừa kéo theo sự gia tăng của
dân số đô thị chính thức và nhiều hơn sự gia tăng của đô thị phi chính thức.
Tuy nhiên, điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm, cùng với sự gia tăng
nhanh chóng của dân số đô thị đã và đang tạo ra những sức ép lớn về giải
quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ
tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện
tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất
đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất
hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho
phép phát triền quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng
thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nớc ta.
- Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất: Do điều kiện đặc thù
về lịch sử, đất đai đô thị ở nớc ta hiện đang sử dụng phân tán về mục đích sử
dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân c với đất phát
triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thơng mại, dịch vụ và các cơ quan
hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan
xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích
sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các
đô thị ở nớc ta hiện nay. Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy
hoạch phát triển đô thị theo hớng văn minh, hiện đại.
- Tình trạng
sử dụng đất không theo quy hoạch: Việc phát triển các đô thị ở nớc ta vốn dĩ
đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử

- Đất dân dụng: là đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao
thông và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung
tâm chuyên ngành, đất quốc phòng an ninh, đất cơ quan ngoài đô thị, đất
chuyên dùng khác, đất cha sử dụng.
2.3. Theo nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất.
- Đất cho thuê: thờng đợc sử dụng để xây dựng các công trình sản xuất
kinh doanh và giao đất sử dụng có thời hạn.
- Giao đất: gồm có giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không
thu tiền sử dụng đất.
3. Nội dung quản lý và sử dụng đất đô thị ở nớc ta hiện nay.
3.1. Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính.
Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên
phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt các công việc
này giúp cho ta nắm đợc sổ lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai.
Việc điều tra khảo sát đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên một bản đồ
hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đợc trích lục và
tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc
giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về
hình dáng và kích thớc thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên
cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc sau khi điều tra
đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
3.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị.
3.2.1. Quy hoạch xây dựng đô thị.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-6-


Đề án môn học

của các dạng hoạt động khác nhau. Hiệu quả sử dụng đất đô thị đợc xác định
dựa vào hàm định giá thuê đất.
Q *p C t * Q* u
G=
D
Trong đó:
Q: Khối lợng sản phẩm của hoạt động sử dụng đất.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-7-


Đề án môn học

p: Giá sản phẩm.
C: Chi phí kinh tế ( bao gồm tất cả các chi phí đầu vào mức sinh lợi
bình quân, không kể đất đai)
t: Cớc phí vận chuyển.
u: Khoảng cách tới trung tâm.
D: Quy mô diện tích đất đai sử dụng.
Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia ra
thành các nhóm chính sau đây:
- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để
xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất,
hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt
động sản xuất và đi lại của ngời lao động.
Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình
dịch vụ công cộng, thể thao và nghỉ nghơi, giải trí.
- Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở
cũ (thờng gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc). Trong các khu đất ở dùng để xây

giao thông cần đặc biệt lu ý đến đất dành cho các công trình ngầm nh đờng
cấp, thoát nớc, đờng dây điện và dây thông tin...
Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực
thuộc quản lý trực tiếp của đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại
quân đội, các khu nghỉ dỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nớc.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải căn cứ
vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại đất theo
các tiêu chuẩn thiết kế sau đây:
Loại đất

Diện tích bình quân

Cơ cấu (%)

( m2/ ngời)
Đất công nghiệp, TT công nghiệp

10 12

10 12

Đất kho tàng

23

23

Đất các khu ở

40 50

Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu ngời, các đô thị nhỏ thờng
lấy chỉ tiêu cao, các đô thị lớn lấy chỉ tiêu thấp.
3.3. Giao đất, cho thuê đất.
3.3.1. Giao đất.
Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục tiêu
đã đợc phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào các mục đích
đó. Thủ tục giao đất bao gồm: (Nghị định 17 CP về thủ tục chuyển nhợng,
cho thuê, cho thuê lại, góp vốn sử dụng đất).
- Đơn xin giao đất.
- Dự án đầu t xây dựng đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-9-


Đề án môn học

- Bản đồ địa chính về hiện trạng khu đất.
- Phơng án đền bù
Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị đợc thực hiện nh sau:
ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện có
trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hớng dẫn việc
đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phơng mình quản lý.
Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc
giao đất tại hiện trờng theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi
sự biến động của quỹ đất đô thị.
Việc giao nhận đất tại hiện trờng chỉ đợc thực hiện khi các tổ chức, cá
nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa
chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp
luật.

các mục đích đã đợc phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.
Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nớc đợc uỷ quyền tiến
hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất.
Ngời thuê đất có nghĩa vụ:
- Sử dụng đất đúng mục đích.
- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp
luật.
- Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất.
Hết thời hạn thuê đất, đối với trờng hợp sử dụng mặt bằng, ngời thuê
đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không đợc làm h hỏng công
trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.
Đối với việc cho ngời nớc ngoài thuê đất đợc tiến hành theo quy định
riêng của Nhà nớc.
3.4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.
3.4.1 Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai
đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phờng, thị trấn để đợc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký
đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất mà còn là nghĩa
vụ bắt bụôc đối với ngời sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ
quan nhà nớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp
quản lý, đồng thời thờng xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo
đúng mục đích.
3.4.2. Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng ời đang sử
dụng đất đô thị.
Thủ tục xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị bao
gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ về lô đất hoặc thửa
đất đang đợc sử dụng.
- Sơ đồ, bản đồ, vị trí của lô đất.

lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị.
- Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lich sử, văn hoá,
tôn giáo đã đợc Nhà nớc công nhận
- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nớc về sử dụng đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng ( gọi tắt là cấp tỉnh ) cấp. Cơ
quan quản lý nhà đất và địa chính giúp ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức thực
hiện việc đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ
về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Chuyển quyền sử dụng đất đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng đất
hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuân theo các
quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thờng,
tất yếu, thờng xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trờng.
Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thờng xuyên nắm bắt, cập nhật đợc các
biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời
chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cờng công tác quản lý đất đai đợc
kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng
đất sẽ ngăn chặn đợc tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhợng quyền sử
dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cBùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 12 -


Đề án môn học

ờng các nguồn thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinh
doanh đất đai.

Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với việc
chuyển nhợng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân
thành phố trực thuộc Trung ơng.
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc các bên thoả thuận thực
hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lập
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 13 -


Đề án môn học

thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn
bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì đợc tiến hành theo Luật thừa kế).
3.5.2. Những điều kiện đợc đợc chuyển quyền sử dụng đất đô thị.
Chỉ những ngời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền
sử dụng đất. Ngời đợc phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các
điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trong thời hạn còn đợc quyền sử dụng đất và chỉ đợc chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn đợc quyền sử dụng còn lại.
- Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai;
đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có
quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị.
3.6.1. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị
Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nớc có
quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị.

kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền
đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nớc.
Ngoài ra, những trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không đợc
hởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhng đợc hỏng đền bù thiệt hại về tài sản và
trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới:
+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà
nớc, hoặc đất đấu thầu.
+ Cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị- xã hội, các đơn vị lực lợng vũ
trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nớc đợc giao đất mà đợc miễn
không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của
Ngân sách nhà nớc.
Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi đất
thì không đợc đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải
toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nớc.
Về nguyên tắc chung, ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục
đích nào thì khi Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù bằng cách giao đất có cùng
mục đích sử dụng để thay thế. Trờng hợp Nhà nớc không thể đền bù bằng đất
hoặc ngời bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền
theo giá đất bị thu hồi, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung
giá đất do Chính phủ quy định.
Đối với trờng hợp đất ở đô thị, khi Nhà nớc thu hồi thì việc đền bù
chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền.
Việc đền bù thiệt hại về tài sản nh nhà cửa, vật kiến trúc, công
trình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các
công trình đó. Trong trờng hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi
nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tong đơng ngôi nhà đã phá dỡ thì hộ gia đình
đợc đền bù thêm, nhng mức đền bù thêm không đợc vợt quá giá xây dựng
mới.
3.7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo
và xử lý các vi phạm về đất đô thị

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng giải quyết
các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá
nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ơng.
- Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân
dân đã giải quyết tranh chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành
chính nhà nớc cấp trên. Quyết định của cơ quan nhà nớc cấp trên trực tiếp có
hiệu lực thi hành.
* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án
nhân dân.
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất
mà ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó.
Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai đợc thực hiện theo
các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành.
II. Thực trạng sử dụng đất đô thị ở Hà Nội.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 16 -


Đề án môn học

H Nội là thủ đô của nớc Việt Nam, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn
hoá, thơng mại và du lịch của Việt Nam. Hà Nội nằm trên hai bên bờ sông
Hồng, giữa vùng đồng bằng bắc bộ trù phú. Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho
khí hậu bắc bộ với đặc điểm là khí hậu nhiệt đới gió mùa. Hà Nội là thành
phố cổ với lịch sử gần 1000 năm văn hiến. Theo dòng thời gian Hà Nội đã
nhiều lần đợc đổi tên từ Thăng Long, Đông Đô đến Hà Nội. Trải qua bao
biến động thăng trầm, Hà Nội vẫn còn lu giữ đợc nhiều di tích văn hoá lịch
sử có giá trị, nhiều công trình kiến trúc cổ, gồm hơn 600 ngôi chùa và khu


Đề án môn học

phía Nam ca dẫy núi Tam o có cao t 20m n 400m, vi nh cao
nht l núi Chân Chim cao 462m.
a hình H Ni thp dn t Bc xung Nam v t Tây sang ông. iu
ny c phn ánh rõ nét qua hng dòng chy t nhiên ca các dòng sông
chính chy qua H Ni.
Dng a hình ch yu ca H Ni l dng a hình ng bng c bi
p hin i, bãi bi cao v các bc thm. Xen gia các bãi bi hin i v
các bãi bi cao còn có các vùng trng vi các h m (du vt ca các lòng
sông c). Riêng các bc thm ch có phn ln huyn Sóc Sn v phía
Bc huyn ông Anh. Ngoi ra H Ni còn có các dng a hình núi v i
xâm thc tp trung khu vc i núi Sóc Sn vi din tích không ln lm.
Th ô H Ni ngy nay ã tr nên rt rng ln,vi din tích 920,97
km2 trong đó nội thành là 178,78 km2 bao gm 9 qun ni thnh: Hon
Kim, Hai B Trng, Ba ình, ng a, Tây H, Cu Giy, Thanh Xuân,
Long Biên, Hong Mai v 5 huyn ngoi thnh: T Liêm, Gia Lâm, Đông
Anh, Thanh Trì, Sóc Sn. Diện tích của các quận huyện tính đến ngày 3112- 2004 nh sau:

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10,09
9,96
24
9,11
12,04
59,53
39,51
63,27
182,3
75,32
114,79
306,51


Đề án môn học

Theo niên giám thông kê thì tính đến ngày 31- 12- 2003 dân số Hà
Nội là 3,0553 triệu ngời.
Theo số liệu điều tra mới nhất của công an thành phố Hà Nội thì tính
đến ngày 15- 10- 2004, toàn thành phố có hơn 678 nghìn hộ với hơn 3,02
triệu nhân khẩu trong đó nữ giới chiếm tỷ lệ 50,18 % với hơn 1,5 triệu ngời.
Nông thôn 47%, thành thị 53% , mật độ dân số 2881 ngời/ km2
Nh vậy dân số Hà Nội đã tăng gần 33 nghìn hộ với gần 167 nghìn
nhân khẩu (tăng gần 26%) so với thời điềm năm 2003
Theo niên giám thông kê thì tính đến ngày 31- 12- 2004, dân số Hà
Nội là 3,1182 triệu ngời, trong đó nội thành là 1,9505 triệu ngời. Dân số các
quận và các huyện của Hà Nội tính 31- 12- 2004 nh sau:

STT
1

Dân số (1000 ngời)
228,5
179,4
308,3
369,6
106,7
193,2
165
178,8
221
161,2
283
253,3
208,4
261,8

Thành phần dân c ở Hà Nội đa dạng, phân bố không đồng đều tập
trung đông nhất ở các quận nội thành và khu vực ven nội, có tốc độ đô thị
hoá nhanh.
Lợng ngời từ các tỉnh về Hà Nội làm ăn sinh sống có xu hớng tăng đột
biến phần lớn là di chuyển cả gia đình về mua nhà, mua đất để c trú lâu dài.
Các đối tợng nằm trong diện này thờng là cán bộ nhân viên đang công tác
làm hợp đồng tại các doanh nghiệp nhà nớc và t nhân.
Sự gia tăng dân số cùng với những biến đồng phức tạp, tình trạng ngời
đăng kí hộ khẩu một nơi nhng lại thờng xuyên sống ở chỗ khác đã làm cho
công tác quản lý gặp nhiều trở ngại
2. Những vấn đề tồn tại về sử dụng đất đô thị ở Hà Nội.
2.1. Tốc độ tăng đất đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số và tốc
độ phát triển đô thị
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

trình đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ và rộng khắp. Cùng với quá
trình này là một loạt vấn đề nảy sinh nh việc sử dụng đất đô thị đang còn
nhiều mặt bất hợp lý và không hiệu quả. Quỹ đất dành cho các hoạt động
khác nhau trong nền kinh tế đô thị đang còn mất cân đối, việc sử dụng cha
hết công suất. Hệ số sử dụng đất đô thị nói chung từ 1 đến 1,5 lần. Tầng cao
trung bình về xây dựng tại các đô thị là 2 3 tầng điều này cho thấy việc sử
dụng quá lãng phí, xây dựng chiếm nhiều diện tích bề mặt của đất đô thị
(mật độ xây dựng 50 %). Sự yếu kém của việc sử dụng đất đô thị đợc biểu
hiện khá rõ nét ở kết cấu sử dụng và bố cục không gian, sử dụng đất đô thị
còn nhiều bất hợp lý. Trong tổng diện tích đất của thành phố năm 2005, đất ở
là 144,8 héc ta, đạt 45,3 %; đất chuyên dùng 474 héc ta, đạt 27,5 %; đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 145,4 héc ta, đạt 40,2 %; đất sử dụng
vào mục đích công cộng 309,7 héc ta, đạt 25,7 %. Mặt khác sự phân bố đất
đai giữa các vùng của đô thị là không đồng đều, có vùng đợc dành quỹ đất
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 20 -


Đề án môn học

xây dựng nhiều nhng có vùng lại chỉ đợc một lợng đất ít ỏi. Sự phân bố dân
c không hợp lý trong đô thị cũng là vấn đề đang còn tồn tại ở đô thị, việc bố
trí các nhà máy cạnh khu dân c đã gây ảnh hởng không nhỏ đến đời sống
của ngời dân. Một ví dụ điển hình của vấn đề này là các nhà máy cao su, xà
phòng, thuốc lá vẫn tồn tại và hoạt động trong lòng thủ đô gây ảnh hởng đến
sức khỏe của những hộ dân sống xung quanh- những ngời hằng ngày vẫn
phải sống trong không khí độc hại mà nhà máy thải ra.
2.3. Quản lý sử dụng đất đô thị còn nhiều bất cập.
Đất đô thị là một hàng hoá đặc biệt và nó mang tính khan hiếm cao,

- 21 -


Đề án môn học

2.4. Tồn tại đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất.
Sự đan xen hình thức, mục đích sử dụng đất đang là vấn đề phổ biến ở
nớc ta trong giai đoạn hiện nay. Đó là sự đan xen giữa khu đất dân c với đất
phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp thơng mại, dịch vụ và các cơ
quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫn đến
sự đan xen về chủ thể sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích
sử dụng cũng dẫn đến tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị ở
nớc ta hiện nay, đồng thời đó cũng là lực cản cho việc quy hoạch phát triển
đô thị theo hớng hiện đại.
2.5. Thực trạng sử dụng đất không theo quy hoạch.
Việc phát triển của các đô thị ở nớc ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch
thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử
dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang
là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô thị. Do thiếu quy hoạch và sử dụng
không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện
nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích
mang lại. Nhiều dự án ra đời nhng không đợc thực thi do việc quy hoạch
thiếu đồng bộ nên trở thành những dự án treo ngời dân đang sinh sống trên
vùng đất có dự án treo không đợc thực hiện các quyền của mình đối với đất,
đất không đợc tham gia vào thị trờng. Có nhiều cơ sở sản xuất không còn
phù hợp quy hoạch phát triển đô thị, hoc gây ô nhiễm môi trờng đã bị
chuyển ra ngoại thành, tạo điều kiện cho các cơ sở sản xuất, phát triển ổn
định lâu dài, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo thêm quỹ đất cho khu
vực nội thành xây dựng các công trình công cộng, đảm bảo điều kiện môi trờng, tạo cảnh quan kiến trúc và văn minh đô thị. Cụ thể là nằm 2003 uỷ ban
nhân dân thành phố Hà Nội đã ký quyết định sô 74/2003/QĐ-UB về việc di

hiện tốt thì nhà quản lý phải nắm rõ đợc hiện trạng đất, tổng diện tích các
loại đất và thành phần các loại đất là bao nhiêu. Có nh vậy thì họ mới đa ra
căn cứ chính xác cho việc phân phối đất, điều chỉnh cơ cấu đất để đi đến quy
hoạch một cách hợp lý.
Tại quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998, Thủ tớng Chính
phủ đã phê duyệt quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020. Trong đó
dự kiến đến hết năm 2005, bình quân đất đô thị đạt 70 m 2/ ngời và đạt 100
m2/ ngời vào năm 2020. Cơ cấu quy hoạch không gian bao gồm thành phố
Hà Nội trung tâm và các đô thị chung quanh thuộc các tỉnh Hà Tây, Vĩnh
Phúc, Bắc Ninh và Hng Yên, với bán kính ảnh hởng từ 30 50 km. Thành
phố Hà Nội đợc phát triển cả hai bên sông Hồng, khai thác có hiệu quả quỹ
đất, cảnh quan đô thị để trở thành thành phố hiện đại, nhng vẫn giữ đợc nét
đậm đà bản sắc và truyền thống nghìn năm văn hiến. Dự kiến đến năm 2020,
chùm đô thị Hà Nội có khoảng 4,5 5 triệu ngời. Chỉ tiêu sử dụng đất đô
thị bình quân vào năm 2020 là 100 m 2/ngời, trong đó đất giao thông là 25
m2/ngời; đất cây xanh, công viên thể dục thể thao là 18 m 2/ngời; đất phục vụ
công trình công cộng là 5 m2/ngời.
1.2. Kế hoạch sử dụng đất đô thị.
Khi quá trình quy hoạch đã đợc thực hiện thì cần phải có một kế
hoạch sử dụng đất đô thị một cách hợp lý. Nội dung của kế hoạch sử dụng
đất bao gồm: xác định nhu cầu về đất đô thị, điều chỉnh kế hoạch sử dụng
đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và quá trình phát triển đô
thị.
Dự kiến kế hoạch sử dụng đất trong năm 2006 ở Hà Nội là 1626 héc
ta; cụ thể đất để ở là 713 héc ta, đất chuyên dùng 913 héc ta, đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp là 349 héc ta, đất có mục đích công cộng là 524
héc ta, đất chuyên dùng khác là 5 héc ta. Nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 23 -

xã hội, mà còn là để cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai, nhà ở thấy
đợc trách nhiệm và nghĩa vụ của mình.
- Thông qua công cụ luật pháp nhà nớc đảm bảo sự bình đẳng, công
bằng giữa các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở cũng nh đảm bảo
sự kết hợp hài hoà các lợi ích. Trong luật pháp, thông qua những điều khoản
bắt buộc, thông qua các chính sách miễn giảm, thởng phạt v.v. cho phép Nhà
nớc thực hiện đợc quyền bình đẳng, sự công bằng cũng nh giải quyết tốt mối
quan hệ về lợi ích trong lĩnh vực đất đai và nhà ở giữa các tổ chức và cá
nhân.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 24 -


Đề án môn học

- Luật pháp là công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các
chính sách chế độ của nhà nớc thực hiện có hiệu quả hơn. Thông qua việc
giám sát, kiểm tra, xử phạt, khen thởng... công cụ pháp luật với chức năng
canh giữ, điều chỉnh và xử lý sẽ tạo điều kiện cho các công cụ chính sách,
chế độ của Nhà nớc thực hiện an toàn, thuận lợi hơn và có hiệu quả hơn.
2.1. Vận dụng các công cụ luật pháp chủ yếu trong quản lý sử dụng
đất đô thị.
Hệ thống luật pháp của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực quản lý đất đai và nhà ở có rất
nhiều loại khác nhau nh: Hiến pháp, luật về đất đai, pháp lệnh về đất đai và
nhà ở, các thông t chỉ thị v.v. của Nhà nớc trug ơng và của các chính quyền
địa phơng, của các bộ, ngành có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đất
đai nhà ở.
2.2. Một số vấn đề cần lu ý khi sử dụng công cụ luật pháp trong