ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN TÀI

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ BẰNG HỮU, HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên nghành
Lớp
Khoa
Khóa

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43A - ĐCMT
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN TÀI

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... iii
MỤC LỤC .................................................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... vi
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài .............................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................. 3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................................... 5

4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Bằng Hữu ....................................................... 24
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại xa Bằng Hữu ..................................................... 26
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu. ........................... 27
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 27
4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 28
4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu giai đoạn
2011 - 2013 .................................................................................................. 30
4.3.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013............ 31
4.3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 32
4.3.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 34
4.3.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại xã Bằng Hữu
giai đoạn 2011 - 2013................................................................................... 34


4.3.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 35
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bằng Hữu về chuyển QSDĐ .............. 36
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bằng Hữu về các hình thức
chuyển QSDĐ .............................................................................................. 37
4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Bằng Hữu về những vấn đề cơ
bản của chuyển quyền và các hình thức về chuyển QSDĐ ......................... 50
4.4.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .......................................... 53
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 56
5.1. Kết luận .............................................................................................................. 56
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 57

động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày
càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt
động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này
cần phải thường xuyên hơn.


2

Xã Bằng Hữu là một xã miền núi đang phát triển thuộc huyện Chi Lăng tỉnh
Lạng Sơn. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất
định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó để thấy được những mặt tồn tại
và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc
đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết
quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai
một cách có hiệu quả nhất.
Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy
được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dung đất(QSDĐ) trong quản lý
nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Ban chủ nhiêm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô
giáo TS. Vũ Thị Qúy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại xã Bằng Hữu, Huyện Chi Lăng, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2011 đến năm 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bằng Hữu
trong gian đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm xác định được những kết quả đạt
được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã.
Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ.
- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của
Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ.
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày
21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng
Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.


5



6

Luật đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ
như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển QSDĐ dưới
các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề có liên quan.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản
lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát
triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng
cũng như của toàn xã hội.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ,
hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục
đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình
sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện
nay. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật
Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia
đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi,

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 127
của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


8

2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Tăng
cho QSDĐ thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài mối quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiến phát sinh người ta cữ áp dụng những
quy định thùa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng
trường hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá
nhân và trương hợp nào vẫn chịu các loại thuế này (Nguyến khắc thái Sơn, 2007) [8].
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129
của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định

theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ
nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê.
Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người
khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị
QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa
khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại điều
130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


10

2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ
của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác
sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và
rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với
việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:

ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không
thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức
giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
4- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng
thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có
dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc
đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/NĐ-CP)[5] (Nguyễn Khắc Thái Sơn)[8].


12

2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển quyền
sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ
theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận,
thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn
bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có
chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sác nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sác nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ
các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sác nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định
trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4
Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng
ký kinh doanh” (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003
(nếu có).
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực
của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công
chức Nhà nước.

luật và GCN QSDĐ, trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ
sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có).


15

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng
đăng ký QSDĐ.
2.2.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết
định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước,
trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn
hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng
đăng ký QSDĐ.
2.2.3.6. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc
một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
Đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà
nước, trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì
được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá