i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ TP.HCM
--------------- * ----------------

TE

C

H

NGUYỄN THANH PHONG

NÂNG CAO SỰ HÀI LÒNG CỦA NGƢỜI DÂN

U

VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

H

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012


ii


TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012


i

CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ TP. HCM

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Hải Quang
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Cán bộ chấm nhận xét 1 : TS. Lƣu Thanh Tâm
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)

H

Cán bộ chấm nhận xét 2 : TS. Huỳnh Minh Triết

C

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Kỹ thuật Công nghệ TP.

TE

HCM ngày 19 tháng 07 năm 2012.

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)

U


Ngày, tháng, năm sinh: . 20/01/1978.

Nơi sinh: Tây Ninh

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

MSHV: ...........................

H

Họ tên học viên: NGUYỄN THANH PHONG

I- TÊN ĐỀ TÀI: Nâng cao sự hài lòng của ngƣời dân về công tác giải phóng

C

mặt bằng trên địa bàn Quận 9 TP. Hồ Chí Minh

TE

II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG

1) Hệ thống cơ sở lý luận về công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) và lý
thuyết về sự hài lòng đối với công tác GPMB, đặc biệt là xác định các yếu tố ảnh
hƣởng đến sự hài lòng về công tác GPMB.

U

2) Khảo sát, phân tích sự hài lòng của ngƣời dân về công tác GPMB trên địa


tháng 5 năm 2012

H

U

TE

C

Học viên thực hiện Luận văn

NGUYỄN THANH PHONG


iv

LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian học tập tại trƣờng Đại học Kỹ thuật công nghệ TP. Hồ Chí
Minh khoa sau đại học, chuyên ngành Quản trị kinh doanh, em học đƣợc rất nhiều
kiến thức, kinh nghiệm quý báu từ quý Thầy Cô, cùng bạn bè. Vận dụng vào thực
tiễn hiện nay em quan tâm đến quá trình thực hiện công tác bồi thƣờng giải phóng
mặt bằng, đây là vấn đề nóng bỏng trong xã hội. Muốn triển khai phát triển cơ sở hạ
tầng của TP. Hồ Chí Minh nhanh đáp ứng đúng theo kế hoạch quy hoạch phát triển
chung đến năm 2020 điều cần thiết nhất là công tác giải phóng mặt bằng. Để đẩy

H

nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng chúng ta cần quan tâm đến sự hài lòng của ngƣời

v

TÓM TẮT
1. GIỚI THIỆU
Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết sức phức tạp, đòi hỏi
phải giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ và ngƣời dân. Vì vậy tác
giả chọn vấn đề “nâng cao sự hài lòng về công tác GPMB của ngƣời dân của ngƣời
dân trên địa bàn Quận 9 - TP. Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sỹ.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu và phân tích các yếu tố ảnh hƣởng
đến sự hài lòng về công tác GPMB trên địa bàn Quận 9 - TP. Hồ Chí Minh để từ đó

2. NỘI DUNG

C

H

đề ra các giải pháp, kiến nghị để nâng cao sự hài lòng khi họ bị GPMB.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc tổ

TE

chức thành 3 chƣơng:

Chƣơng 1: Công tác giải phóng mặt bằng và lý thuyết về sự hài lòng
1.1. Một số vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng

U


Chí Minh. Kết quả phân tích cho thấy sự hài lòng về công tác GPMB tại địa bàn
Quận 9 chịu tác động nhiều nhất bởi nhân tố “Chính sách tái định cƣ”, tiếp đến là

H

“Giá đền bù khi GPMB”, “Quy trình thủ tục GPMB” và cuối cùng là “Thi hành thủ
tục hành chính của CB - NV làm công tác GPMB”. Sự hài lòng về công tác GPMB

C

trên địa bàn Quận 9 còn khá thấp, đặc biệt là sự hài lòng về quy trình, thủ tục

công tác GPMB.

TE

GPMB và sự hài lòng về công tác thi hành thủ tục hành chính của CB - NV làm
3) Đề ra 4 nhóm giải pháp cho Ban BT – GPMB để nâng cao sự hài lòng về
công tác GPMB của ngƣời dân của ngƣời dântrên địa bàn Quận 9: Thứ nhất, tiếp

U

tục hòan thiện quy trình, thủ tục GPMB trên địa bàn Quận 9; Thứ hai, thực hiện
chính sách và áp giá bồi thƣờng phù hợp; Thứ ba, thực hiện tốt chính sách tái định

H

cƣ; thứ tƣ , tăng cƣờng cải cách thi hành thủ tục hành chính, đẩy mạnh tuyên truyền
và nâng cao năng lực đội ngũ CB, NV làm công tác GPMB.


TE

Besides an introduction, conclusion, appendices and references, thesis is
organized into three chapters:

Chapter 1: The clearance and the theory of satisfaction
1.1. Some issues related to clearance

U

1.2. Legal basis and clearance process

H

1.3. Satisfaction with the work of clearance and research models
Chapter 2: Analysis of satisfaction about the work of clearance in the

area of District 9

2.1. Overview of the clearance work in the area of District 9
2.2. Scales of measurement and sample
2.3. The results of analysis of factors affecting the satisfaction of the
clearance in the area of District 9
Chapter 3: Solutions improve the satisfaction of the clearance in the
area of District 9
3.1. The factors and orientation of clearance in the area of District 9
3.2. The solution to the compensation board - Clearance of District 9
3.3. Recommendations




improve the satisfaction of the clearance in the area of District 9: First, continue to
perfect the process and procedures for release premises in the area of District 9;

H

Second, implementation of policies and apply appropriate rates of compensation;
Third, implement resettlement policy;

Fouth, strengthen the reform of

administrative procedures to implement, push strong advocacy and capacity
building staff - employees working clearance.
4. CONCLUSION
An examination of measures to improve the satisfaction of the clearance in
the area of District 9 - Ho Chi Minh City is necessary. By the methods of scientific
research, the thesis has a theoretical foundation system for the clearance and the
theory of satisfaction with the work of clearance, analysis of the satisfaction of the
award clearance and suggest measures to improve the satisfaction of the clearance
in the area of District 9 - Ho Chi Minh City.


ix

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

xii



TE

mặt bằng

1.1.3. Lý thuyết hệ thống áp dụng cho việc giải tỏa, di dời, tái định cƣ

9
13

1.1.4. Những khuyến cáo của các tổ chức quốc tế trong quá trình

U

GPMB

1.2 Cơ sở pháp lý và quy trình giải phóng mặt bằng

14
16
16

1.2.2 Quy trình giải phóng mặt bằng

19

H

1.2.1 Cơ sở pháp lý liên quan đến giải phóng mặt bằng



2.1.2. Khái quát về Ban bồi thƣờng – GPMB Quận 9

31

2.1.3. Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận 9 năm 2010
và 2011

34

2.2. Khảo sát sự hài lòng về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
36

2.2.1 Thành phần của thang đo

37

2.2.2. Diễn đạt và mã hóa thang đo

38

2.2.3. Mẫu điều tra

40

H

Quận 9

C

giải phóng mặt bằng

2.4. Tóm tắt chƣơng 2

51
54

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO SỰ HÀI LÒNG CỦA NGƢỜI
DÂN VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9

55

3.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác GPMB trên địa bàn Quận 9 và
kinh nghiệm về công tác GPMB ở một số địa phƣơng

55

3.1.1. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

55

3.1.2. Thị trƣờng bất động sản

56

3.1.3. Tăng trƣởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

56



H

tác GPMB

C

3.3. Kiến nghị

62
63
64

3.3.2. Kiến nghị với UBND TP. Hồ chí Minh

65

TE

3.3.1. Kiến nghị với Nhà nƣớc

3.3.3. Kiến nghị với UBND Quận và chính quyền các cấp trong
Quận 9

66
67

KẾT LUẬN

68


Giải phóng mặt bằng

TĐC:

Tái định cƣ

TNMT:

Tài nguyên môi trƣờng

TP.:

Thành phố

UBND:

Ủy ban nhân dân

UNDP:

Chƣơng trình phát triển của liên hợp quốc (United Nations

C

H

ADB:

H

Bảng 2.6: Kết quả phân tích nhân tố (Rotated Component Matrix)

44

Bảng 2.7: Ma trận hệ số tƣơng quan

45

C

H

Bảng 2.1: Kết quả GPMB năm 2010-2011

TE

Bảng 2.8: Kết quả phân tích hồi quy đa biến

47
48

Bảng 2.10: Đo lƣờng các yếu tố về giá bồi thƣờng

49

Bảng 2.11: Đo lƣờng các yếu tố về chính sách tái định cƣ

50

Bảng 2.12: Đo lƣờng các yếu tố về thi hành thủ tục hành chính

xiv

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

20

Hình 1.2: Mô hình nghiên cứu

28

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức Ban BT – GPMB Quận 9

33

Hình 2.2: Kết quả kiểm định mô hình nghiên cứu

46

H

U

TE

C

H

Hình 1.1: Sơ đồ quy trình giải phóng mặt bằng


cộng đồng dân cƣ. Nếu trong quá trình thực hiện, giải quyết không tốt, không thỏa
đáng quyền lợi ngƣời có đất bị thu hồi (hoặc ảnh hƣởng khi thu hồi) dể xảy ra

H

những khiếu kiện, có thể dẫn đến khiếu kiện tập thể, gây mất an ninh, mất trật tự,
làm cho bất ổn xã hội. Điều này, gây ảnh hƣởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công
các công trình, có thể phải kéo dài thời gian thực hiện hay còn gọi là “quy hoạch
treo” thời gian kéo dài từ năm bảy năm, đôi khi còn kéo dài hàng chục năm mà
chƣa giải phóng đƣợc mặt bằng. Dẫn đến các tình trạng xấu có thể xảy ra nhƣ: các
tiêu cực nảy sinh, chất lƣợng công trình giảm sút, giá thành đội lên, sự trƣợt giá của
đồng tiền… cuối cùng thiệt hại nhiều nhất vẫn thuộc về ông nhà nƣớc (chủ yếu là
thâm hụt thêm ngân sách). Nguyên nhân do đâu xảy ra những vấn đề trên? Biện
pháp khắc phục cụ thể nhƣ thế nào?
Từ những kiến thức đƣợc trang bị trong quá trình học tập tại trƣờng đại học
Kỹ thuật Công nghệ Thành phố (TP.) Hồ Chí Minh, với mong muốn góp phần nâng


2

cao hiệu quả thực hiện công tác bồi thƣờng giải tỏa, tôi chọn đề tài “Nâng cao sự
hài lòng về công tác GPMB của ngƣời dân trên địa bàn Quận 9 - TP. Hồ Chí
Minh” để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình.

2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu và phân tích các yếu tố ảnh hƣởng
đến sự hài lòng về công tác GPMB trên địa bàn Quận 9 - TP. Hồ Chí Minh để từ đó
đề ra các giải pháp, kiến nghị để nâng cao sự hài lòng khi họ bị GPMB. Để thực
hiện mục tiêu nghiên cứu trên, các câu hỏi nghiên cứu đƣợc đặt ra là:
Cơ sở lý luận về công tác GPMB và lý thuyết về sự hài lòng về công tác


-

U

công tác GPMB tại Quận 9 giữa diện tích bị thu hồi hay thời gian bị thu hồi hay

công tác GPMB tại Quận 9?
Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu trên, luận văn có nhiệm vụ thực hiện các
nhiệm vụ nghiên cứu sau:
Thứ nhất, hệ thống cơ sở lý luận về công tác GPMB và lý thuyết về sự hài
lòng đối với công tác GPMB, đặc biệt là xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến sự hài
lòng về công tác GPMB.
Thứ hai, phân tích sự hài lòng về công tác GPMB trên địa bàn quận 9 – TP.
Hồ Chí Minh nhƣ: Kiểm định và thiết lập mối quan hệ giữa sự hài lòng với các yếu
tố ảnh hƣởng đến sự hài lòng về công tác GPMB; Đo lƣờng đánh giá của các tổ


3

chức, cá nhân về những yếu tố ảnh hƣởng đến sự hài lòng đối với công tác GPMB
trên địa bàn Quận 9; Phân tích sự khác biệt về sự hài lòng về công tác GPMB trên
địa bàn Quận 9 giữa các diện tích thu hồi và thời gian thu hồi.
Thứ ba, đề xuất các chính sách/giải pháp để tăng sự hài lòng của tổ chức, cá
nhân khi họ bị giải tỏa, bồi thƣờng và GPMB trên địa bàm Quận 9.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố ảnh hƣởng đến sự hài lòng và
sự hài lòng về công tác BT - GPMB.

C

Chí Minh. Dữ liệu đƣợc thực hiện trong phƣơng pháp là dữ liệu sơ cấp đƣợc thu
thập thông qua bảng câu hỏi điều tra. Các ý kiến đƣợc đo lƣờng bằng thang điểm
Likert từ 1 điểm (thể hiện ý kiến cho rằng họ hoàn toàn không hài lòng) cho đến 5


4

điểm (thể hiện sự hoàn toàn hài lòng). Quy mô mẫu dự kiến là 150 ngƣời. Phƣơng
pháp chọn mẫu đƣợc sử dụng là phƣơng pháp thuận tiện. Thang đo sẽ đƣợc kiểm
định từ dữ liệu thu thập đƣợc qua hệ số corobach alpha. Dữ liệu sẽ đƣợc phân tích
và xử lý số liệu qua mềm SPSS 16.0 qua các phƣơng pháp phân tích số liệu nhƣ
thống kê, mô tả các biến, kiểm định sự khác biệt các trung bình, phân tích nhân tố,
phân tích hồi quy…
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phụ lục và tài liệu tham khảo, luận văn gồm 17 bảng

H

biểu, 4 hình vẽ đồ thị và đƣợc tổ chức thành 3 chƣơng sau đây:
Chƣơng 1: Công tác GPMB và lý thuyết về sự hài lòng.

C

Chƣơng 2: Phân tích sự hài lòng về công tác GPMB trên địa bàn Quận 9.
Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao sự hài lòng về công tác GPMB của ngƣời dân

H

U


U

triển thì tỷ lệ đất chuyên dùng ngày càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp.

H

Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp
thoát nƣớc, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện,
trƣờng học, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao) cơ sỡ sản xuất và mở rộng đô
thị... đều dẫn đến đền bù GPMB ngày càng phức tạp, khó khăn và rất dễ gây ra
nhiều tổn thất, nhất là trong các trƣờng hợp không tự nguyện. Vấn đề đặt ra là Nhà
Nƣớc cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp, đồng
thời cần có những chính sách quy định để vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã hội
lại vừa đảm bảo đƣợc quyền lợi hợp pháp của ngƣời có đất bị Nhà nƣớc thu hồi để
sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc.
Quá trình thực hiện bồi thƣờng, GPMB để thực hiên các dự án xây dựng
luôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tƣợng: 1)


6

Ngƣời đƣợc giao đất (trong đó có cả cơ quan nhà nƣớc) luôn tìm cách giảm chi phí
bồi thƣờng GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất; 2)
Ngƣời bị thu hồi đất luôn đòi hỏi đƣợc trả một khoản bồi thƣờng “càng nhiều càng
tốt” mà trƣớc hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ những ngƣời đƣợc đền
bù có ngƣời chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai của Nhà nƣớc, có ngƣời
chấp hành chƣa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là một việc hết
sức khó khăn. Vì vậy có thể coi GPMB cũng có thể đƣợc hiểu là công việc đầu tiên
và là cũng là khâu khó nhất trong quá trình thực hiện dự án đầu tƣ. GPMB nó làm
nhiệm vụ giải quyết mâu thuẫn quyền lợi giữa ngƣời bị thu hồi đất và các chủ dự án

tốt công tác đền bù GPMB không chỉ tạo đƣợc môi trƣờng thông thoáng cho phát
triển thu hút đƣợc đầu tƣ mà còn góp phần làm mạnh nhiều quan hệ xã hội, cũng cố
đƣợc lòng tin của nhân dân khắc phục đƣợc tệ quan liêu chống tham nhũng ...


7

1.1.1.2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng
GPMB là một điều tất yếu của sự phát triển. Khi một quốc gia ngày
càng phát triển để đáp ứng đƣợc các yêu cầu về tổ chức lại sản xuất, mở rộng
địa giới hành chính, quy hoạch khu dân cƣ , mạng lƣới giao thông, các công
trình phục vụ cho vui chơi giải trí thì cần phải có mặt bằng để có thể thực
hiện.
Từ sau đại hội Đảng VI năm 1986, cả nƣớc đã đặt ra nhiệm vụ phải đổi
mới nền kinh tế thực hiện đƣờng lối công nghiệp hoá hiện đại hoá nền đất

H

nƣớc cần chuyển dịch nền kinh tế theo hƣớng hiện đại tăng tỷ trọng ngành sản
xuất công nghiệp, dịch vụ du lịch đồng thời với việc giảm tỷ trọng ngành

C

nông nhiệp thì việc chuyển mục đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp,
lâm nghiệp sang đất chuyên dùng sử dụng xây dựng các khu công nghiệp, các

TE

khu an ninh quốc phòng ...là một điều tất yếu diễn ra ngày càng mạnh mẽ. vì
vậy, để đáp ứng các nhu cầu xây dựng này thì việc GPMB khi thu hồi đất là

đầu tƣ trong và ngoài nƣớc ,cải thiện môi trƣờng đầu tƣ, đẩy nhanh quá trình

C

H

công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nƣớc.

1.1.1.3. Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng

TE

Các vấn đề liên quan đến GPMB là về đất đai; thu hồi đất; bồi thƣờng khi
Nhà nƣớc thu hồi đất; hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tái định cƣ; khung giá đất;
bảng giá đất; giá trị quyền sử dụng đất; giá trị thị trƣờng… Dƣới đây là khái niệm

U

liên quan đến những vấn đề này.

Đất đai, theo luật đất đai năm 1993 của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

H

Nam quy định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng”.
Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân (UBND) xã,
phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định.


quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất,
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao không thu tiền sử dụng đất, tính lệ phí trƣớc

U

bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.

H

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá trị thị trƣờng là tổng số tiền trao đổi ƣớc tính về tài sản giữa một bên là

ngƣời bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là ngƣời mua, sẵn sàng mua tài sản vào
thời điểm thẩm định giá sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên
mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị
trƣờng trao đổi một cách khách quan, độc lập và không có sự ép buộc miễn cƣỡng.

1.1.2. Vai trò của các cấp chính quyền trong công tác giải phóng mặt bằng
Công tác GPMB là một công việc khó khăn phức tạp tốn nhiều thời gian và
tiền của, nó liên quan đến nhiều cấp ngành khác nhau. Thực tế nhiều dự án, công