ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THANH THẾ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN NĂM 2005-2009
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2010


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng
tôi, các tài liệu được sử dụng trong luận văn đều được phản ánh trung thực và
được chỉ rõ nguồn gốc, cũng như chưa từng công bố trong bất kỳ đề tài
nghiên cứu khoa học nào.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Thế


LỜI CẢM ƠN


3. CTCP

: Công ty cổ phần

4. ĐV

: Đơn vị

5. ĐVHC

: Đơn vị hành chính

6. GPMB

: Giải phóng mặt bằng

7. HĐĐG

: Hội đồng đấu giá

8. HTCS

: Hạ tầng cơ sở

9. KDC

: Khu dân cư

10. KT-XH


18. TP

: Thành phố

19. TTBĐS

: Thị trường Bất động sản

20. TTQSDĐ

: Thị trường quyền sử dụng đất

21. TW

: Trung ương

22. UBND

: Uỷ ban nhân dân

23. VNĐ

: Việt Nam đồng

24. VT

: Vị trí

25. WTO


2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên tác động
đến thị trường bất động sản .................................................................46


2.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động, diễn biến của thị trường bất động
sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005- 2009.......................... 47
2.3.3. Đánh giá công tác quản lý của nhà nước về thị trường bất động
sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009............................ 47
2.3.4. Đề xuất các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường
bất động sản tại thành phố Thái Nguyên trong tương lai...................... 48
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................................................................48
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Nhóm quản lý Nhà Nước về
TTBĐS, nhóm tham gia kinh doanh BĐS, môi giới BĐS và nhóm
người sử dụng BĐS. .............................................................................. 48
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Điều tra thu thập số liệu ở
các cơ quan quản lý nhà nước: .............................................................. 48
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ............................................................. 49
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu.......................... 49
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................. 50

3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..........................................50
3.1.1. Sơ lược về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên ........ 50
3.1.2. Sơ lược về điều kiện kinh tế-xã hội của thành phố Thái Nguyên52
3.1.3. Thực trạng về cơ sở hạ tầng ........................................................ 55
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố qua các năm 2005-2009 .............56
3.1.5. Thực trạng công tác quản lý đất đai và xây dựng giai đoạn 2005-2009 .........58
3.1.6. Đánh giá chung về tình hình cơ bản ảnh hưởng tới thị trường bất
động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 ....................... 59
3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT



DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất qua các năm 2005-2009 ................................... 57
Bảng 3.2. Giao dịch bất động sản ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 20052009..................................................................................................................... 61
Bảng 3.3. Giao dịch bất động sản theo đơn vị hành chính ................................... 64
Bảng 3.4. Giao dịch bất động sản phân theo loại đất ............................................. 67
Bảng 3.5. Diện tích và số tiền thu được qua đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009.......................................... 71
Bảng 3.6. Đấu giá quyền sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính .................. 73
Bảng 3.7. So sánh chênh lệch giá giữa giá sàn và giá trúng đấu giá giai đoạn
2005-2009 theo khu vực đấu giá ................................................................ 76
Bảng 3.8. Tình hình các thành phần tham gia môi giới bất động sản ở thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 78
Bảng 3.9. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công trên tháng của các thành phần
tham gia môi giới ............................................................................................ 80
Bảng số 3.10. Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 1 tuyến đường giai
đoạn 2005-2009 ............................................................................................. 85
Bảng số 3.11. Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 2 tuyến đường giai
đoạn 2005-2009 ............................................................................................. 86
Bảng số 3.12. Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 3 tuyến đường giai
đoạn 2005-2009 ............................................................................................. 87
Bảng số 3.13. Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 4 tuyến đường giai đoạn 20052009..................................................................................................................... 88
Bảng 3.14. Thu ngân sách Nhà nước về đất đai giai đoạn 2005-2009 .............. 99


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai.......................................................... 16
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai ........................................................ 17

ta lựa chọn điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhảy mới trong quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công
nghiệp. Để chủ đạo quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nhà nước
cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, đó là thị trường
bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất), thị trường lao động và thị
trường vốn..
Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu
hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề
cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó.
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định
chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản
lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai
và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong
giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực,
yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho
nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành
phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và
quản lý của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001)
đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu


2

là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp
luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia
đầu tư. Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị
quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp
hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai

lý về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tìm ra
những điểm mạnh, những hạn chế và quy luật vận động của nó từ đó đề xuất
một số giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản của thành phố
Thái Nguyên theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
* Mục tiêu cụ thể
Đề tài nghiên cứu nhằm 3 mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên tác động đến thị
trường bất động sản.
- Đánh giá thực trạng hoạt động, diễn biến của thị trường bất động sản
tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005- 2009.
- Đánh giá công tác quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển
của thị trường.
- Các nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập trên địa bàn nghiên cứu
phải phản ánh đúng thực trạng phát triển của thị trường, đánh giá đẩy đủ trung
thực, khách quan, khoa học đảm bảo lô gíc và hệ thống.
- Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo tính chính xác, sử
dụng phương pháp thu thập, chuyên gia (Dùng phiếu đánh giá tham khảo ý
kiến).
- Đánh giá công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản
của chính quyền địa phương phải đảm bảo tính chính xác trên cơ sở các qui
định pháp luật.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn thành phố phải đảm bảo khoa học, đúng với chính sách


4

triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” [5].
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng cộng
sản Việt Nam khoá IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ
chủ yếu về phát triển kinh tế trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ
IX là hình thành đồng bộ các loại thị trường, trong đó yêu cầu "khẩn trương
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên
quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản; áp
dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về đất, chống đầu
cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm, "sốt" BĐS giả tạo, tham nhũng, chiếm
dụng trái phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính sách điều tiết để đảm bảo
lợi ích của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư
lớn nhất phát triển hạ tầng, làm tăng giá trị của đất".
Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị
trường BĐS tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có
những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của
đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản
xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước
nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi
bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công


6

nghiệp hoá, hiện đại hoá. Qua thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ở
nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thời
gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: do chưa nhận thức đầy đủ về
vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, tài sản BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí,

- Luật Thương mại 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ
về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
- Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
và đề xuất biện pháp đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ.
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội
về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam;
- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ về
một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh
viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công
nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
- Nghị định số 87/2005/NĐ-CP ngày ngày 11 tháng 7 năm 2005 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh hợp tác xã.
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ
về đăng ký kinh doanh.
Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5 tháng 9 năm 2007 của Chính phủ
hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp.
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
- Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành
luật đất đai.




9

1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu dựa trên các cơ sở thực tiễn sau:
* Thứ nhất - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng
tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền
kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số
của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm
tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế
giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ
ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong
vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình ngoài chức năng là nơi ở, nơi
tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông
qua hoạt động thế chấp.
* Thứ hai - Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
huy động:
Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều
kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho
nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển
kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê ở các nước phát
triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80%
trong tổng lượng vốn cho vay.
* Thứ ba - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường

BĐS, những cơn “sốt” BĐS hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang
các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.
Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là


11

một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS
nhà ở.
Từ các yếu tố trên cần thiết phải đánh giá thực trạng thị trường bất động
sản là yêu cầu cấp bách và cần thiết [4].
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái quát về thị trường
* Khái niệm về thị trường
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp
xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô
hình;
- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông,
giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch
giá trị của hàng hoá;
Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong
thị trường :
(1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường,
là người bán hàng hoá ra thị trường;
(2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;
(3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là
người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng.

cầu. Tóm lại thị trường là hệ thống mở [1].
* Phân loại thị trường
Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân
loại, ở đây đề cập một số cách phân loại cần thiết nhất:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trường tự do và thị
trường có kế hoạch.
- Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá
và thị trường các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn,
sức lao động, công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản ...


13

- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị,
nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế.
- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn
toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị
trường bên mua và thị trường cân bằng [5].
* Hệ thống thị trường
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì
phải tổ chức tốt hoạt động của các loại thị trường. Mỗi loại thị trường vừa có
tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành
bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước. Ở nước ta hiện nay chỉ mới
có thị trường hàng tiêu dùng là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường
khác hoặc mới hình thành hoặc còn què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng
bóng hoặc tồn tại dưới dạng "chợ đen". Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới,
nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh, trong đó có
thị trường bất động sản [5].
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản

vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian nên có vị trí cố định về
vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Vì thế giá trị và
lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền do bất động sản
gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công trình xây dựng, công trình
kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm. Khi
đề cập đến tính lâu bền của bất động sản sẽ đề cập đến hai chỉ tiêu đó là tuổi
thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, điều này được giải
thích là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực. Để bình ổn thị trường, nhà nước buộc phải
đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản
riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không
giống với bất kì một bất động sản nào khác.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với
hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn.


15

Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao bởi giá trị của bất
động sản được quyết định bởi giá trị của đất, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả
năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của pháp luật và
các chính sách của nhà nước bởi vì bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân.
Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản
phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớn

- Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng) [45].
Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh doanh của thị trường
- Thị trường mua bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp [45]
Cách 3: Ngoài ra, cũng giống như các loại thị trường khác, ta có thể
phân thị trường bất động sản theo theo miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia và
thành phố. Ví dụ phân thị trường bất động sản theo thành phố ta có thị
trường bất động sản Tp. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thái Nguyên...
Cách 4: Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang
tính đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị
trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp
2 và thị trường thứ cấp 3) [1].
* Thị trường sơ cấp
Thị trường cấp 1 là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng
đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế [1].

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai