CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
ĐẤT, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
1.1.
Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
1.1.1. Khái niệm cho vay trong ngân hàng thương mại.
Theo luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được quốc hội ban hành
ngày 16/06/2010 : “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao
hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác
định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả
gốc và lãi”.
Như vậy về mặt hình thức cho vay trong ngân hàng thương mại là một sự
vay mượn tiền mà một bên cho vay là ngân hàng thương mại và bên đi vay là khách
hàng bao gồm tổ chức, cá nhân, hay hộ gia đình.
Về mặt nội dung cho vay trong NHTM gồm có 3 nội dung:
- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sử
dụng.
- Cho vay có thời hạn hay mang tính tạm thời
- Cho vay có kèm theo chi phí
1.1.2. Đặc điểm cho vay trong ngân hàng thương mại.
Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của đa số các ngân hàng thương
mại. Hoạt động này tạo ra thu nhập lớn cho ngân hàng. Vì vậy hầu hết các ngân
hàng thương mại đều rất chú trọng khoản mục này.
Ngân hàng được quyền kiểm soát việc sử dụng vốn vay của người đi vay. Với
vai trò là người cho vay các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải làm đúng nguyên
tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích như trong hợp đồng tín dụng.
Hoạt động cho vay chứa đựng nhiều rủi ro. Rủi ro có thể do nguyên nhân
khách quan hay chủ quan nhưng đều dẫn đến bất lợi cho ngân hàng. Rủi do khách
quan trong kinh doanh như làm ăn bị thua lỗ, phá sản, thiên tai… dẫn đến người đi
vay không thể trả nợ. Nguyên nhân chủ quan thuộc về đạo đức của người vay, do
người vay cố tình không trả nợ gây tổn thất cho ngân hàng.

động của mình và bù đắp tất cả các khoản chi phí phải bỏ ra. Mặt khác, nhờ có hoạt
động cho vay mà các đơn vị kinh tế có thể vay tiền từ ngân hàng để đầu tư cho hoạt
động tăng gia sản xuất kinh doanh, lợi nhuận thu được từ việc sản xuất kinh doanh
không những đủ chi trả khoản tiền nợ và lãi cho ngân hàng mà có thể dư ra. Khoản
tiền dư khi khách hàng chưa có nhu cầu sử dụng sẽ gửi ngân hàng. Từ đó góp phần
làm tăng hoạt động huy động vốn của ngân hàng.
Hoạt động cho vay góp phần điều hòa cung cầu hàng hóa.
Doanh nghiệp muốn kinh doanh hay mở rộng sản xuất kinh doanh mà không
có vốn thì phải vay vốn từ ngân hàng. Nhưng muốn trả nợ và lãi cho ngân hàng thì
phải tiêu thụ được sản phẩm, hàng hóa đã sản xuất ra hay phải có những người tiêu
dùng muốn mua sản phẩm đó. Về phía người tiêu dùng có thể có người sẽ chưa đủ
tiền để mua một loại sản phẩm hàng hóa mà mình muốn. Đó là nguyên nhân dẫn
đến chu kỳ tuần hoàn và luân chuyển vốn của doanh nghiệp bị ngưng trệ. Doanh
nghiệp sẽ không thu hồi đủ tiền để thực hiện vòng quay sản xuất. Khi đó ngân hàng
cho vay sẽ có lợi cho đôi bên. Ngân hàng cho doanh nghiệp vay để không làm gián
đoạn hoạt động sản xuất kinh doanh. Ngân hàng cho người tiêu dùng vay để đáp
ứng nhu cầu hàng hóa. Như vậy hoạt động cho vay của ngân hàng đã góp phần điều
hòa cung cầu sản phẩm hàng hóa dịch vụ cho nền kinh tế.
Hoạt động cho vay góp phần điều tiết và phân phối nguồn vốn.
Nguồn vốn sản xuất kinh doanh của các chủ thể trong nền kinh tế vận động
liên tục và biểu hiện qua các hình thức khác nhau qua mỗi giai đoạn của quá trình
sản xuất, tạo thành chu kì tuần hoàn và luân chuyển vốn. Trong quá trình sản xuất
kinh doanh, để duy trì hoạt động liên tục đòi hỏi nguồn vốn của doanh nghiệp luôn
đồng thời tồn tại ở ba giai đoạn: dự trữ - sản xuất - lưu thông. Từ đó xảy ra hiện
tượng thừa hay thiếu hụt vốn tạm thời: tại một thời điểm nhất định có những đơn vị
kinh tế có vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi (thừa vốn) và có những đơn vị tạm thời
thiếu vốn. Đây là hiện tượng mang tính chất tạm thời nhưng xảy ra thường xuyên và
1.1.3.

Trang 2

• Sử dụng vốn đúng mục đích và có hiệu quả :
Việc sử dụng vốn đúng mục đích nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và
khả năng thu hồi nợ sau này.
Về phía ngân hàng trước khi cho vay CBTD cần tìm hiểu rõ mục đích của
khoản vay là gì, đồng thời phải luôn kiểm soát xem khách hàng có sử dụng vốn
đúng mục đích như cam kết hay không. Điều này rất quan trọng vì nó sẽ ảnh hưởng
tới khả năng thu hồi nợ sau này.
Về phía khách hàng: Cá nhân hay đơn vị kinh tế nào khi vay vốn của ngân
hàng cũng phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng cho vay. Điều
này sẽ góp phần loại bỏ được rủi ro trong kinh doanh giúp doanh nghiệp hay cá
nhân đảm bảo khả năng hoàn trả nợ cho ngân hàng. Đồng thời nâng cao uy tín cho
khách hàng, tạo điều kiện cho những lần vay sau này. Vì vậy nguyên tắc này không
thể bỏ qua trong hợp đồng cho vay.
• Hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp
đồng.

Trang 3


Đây là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Bởi nó liên quan trực tiếp đến lợi nhuận, uy tín của ngân hàng. Đại đa số nguồn vốn
mà khách hàng sử dụng để cho vay là vốn huy động từ khách hàng gửi tiền. Trước
khi cho vay trong một khoảng thời gian nhất định thì ngân hàng đã cân nhắc cân đối
giữa nguồn huy động và cho vay. Do vậy, khách hàng phải hoàn trả nợ gốc và lãi
vay đúng hạn để ngân hàng không rơi vào tình trạng thanh khoản kém. Góp phần
giữ uy tín cho cả ngân hàng lẫn khách hàng.
• Vốn vay phải được đảm bảo
Cho vay là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Vì vậy, trước khi quyết định
cho khách hàng vay, Ngân hàng cần xem xét khoản vay có được bảo đảm hay
không. Bảo đảm có thể bằng tài sản hoặc không bằng tài sản.

khách hàng về vấn đề số tiền vay sẽ được khách hàng sử dụng vào việc thỏa mãn
nhu cầu sinh hoạt hàng ngày và tiêu dùng: Mua sắm đồ gia dụng, mua sắm nhà cửa
hoặc phương tiện đi lại…
 Dựa vào thời hạn tín dụng:
Theo tiêu thức này tín dụng ngân hàng có thể chia thành các loại sau:
Trang 4


- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn đến một năm. Mục đích của
loại cho vay này thường là cho vay nhằm mục đích tiêu dùng hoặc nhằm tài trợ cho
việc đầu tư vào tài sản lưu động.
- Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ 1 đến 5 năm. Mục đích
của loại cho vay này là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản cố định.
- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm. Mục đích của loại
cho vay này thường là nhằm tài trợ đầu tư vào các dự án đầu tư hoặc mục đích mua
sắm, xây dựng tài sản cố định như đất đai, nhà cửa.
 Dựa vào mức độ tín nhiệm của khách hàng:
Theo tiêu thức này cho vay ngân hàng có thể chia thành các loại sau:
- Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm
cố hoặc bảo lãnh của người khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng
vay vốn để quyết định cho vay.
- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm cho tiền
vay như thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba nào khác.
 Dựa vào phương thức cho vay:
Theo tiêu thức này cho vay trong NHTM có thể chia thành các loại sau:
- Cho vay từng lần:
Phương thức cho vay từng lần áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu vay
vốn từng lần. Mỗi lần vay vốn, khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục
vay vốn cần thiết và kí hợp đồng tín dụng. Phương thức này thường được áp dụng
đối với khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên. Khách hàng có vòng quay

- Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ:
Ngân hàng sẽ chấp thuận cho khách hàng sử dụng số vốn vay trong phạm vi
hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy
rút tiền tự động. Ngân hàng cho vay và khách hàng phải tuân thủ theo các quy định
của chính phủ và ngân hàng nhà nước Việt Nam và theo hướng dẫn của NHNN Việt
Nam về phát hành và sử dụng thẻ tín dụng.
- Các phương thức cho vay khác.
1.2.
Cơ sở lý luận về nghiệp vụ cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa
nhà của ngân hàng thương mại.
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà.
Nhu cầu mua nhà đất, xây dựng nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con người,
nhất là khi đã lập gia đình thì nhu cầu đó còn cấp thiết hơn cả. Tuy nhiên khoản tiền
mua nhà, đất hay xây dựng nhà là một khoản tiền lớn không phải lúc nào có nhu cầu
cũng sẵn có. Dựa trên nhu cầu đó mà các NHTM đã đưa ra sản phẩm cho vay mua
nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu của khách
hàng và làm đa dạng hơn danh mục cho vay cho NH.
Hiện nay cho vay mua nhà thường được phân vào là một trong những hoạt
động của cho vay tiêu dùng của NHTM. “Cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa
chữa nhà của NHTM là lĩnh vực cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng cho
vay, trong đó khách hàng vay dùng số tiền vay của ngân hàng để thực hiện mục
đích mua nhà đất, xây mới hoặc sữa chữa nhà ở với cam kết trả đầy đủ cả gốc và
lãi cho ngân hàng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho vay”.
1.2.2. Sự cần thiết của hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa
nhà.
• Đối với ngân hàng.
Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng.
Hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở đã góp phần làm đa
dạng hoá hoạt động cho vay và tăng thêm thu nhập cho ngân hàng. Vì đặc điểm của
sản phẩm cho vay này là số tiền cho vay lớn và thời hạn thường là trung và dài hạn

nâng cấp lại nhà cửa.
Quy mô cho vay: Quy mô cho vay của nghiệp vụ cho vay mua nhà đất hay
xây dựng sữa chữa nhà thường lớn, với số tiền từ vài trăm triệu có khi lên tới cả tỷ
đồng. Do vậy cho vay ở khoản mục này chiếm tỷ trọng khá lớn do có nhiều số
lượng người vay cũng như giá trị khoản vay lớn.
Thời gian cho vay: Chính vì giá trị khoản vay lớn nên cho vay mua nhà đất,
xây dựng và sữa chữa nhà có thời hạn thường là trung và dài hạn. Thời hạn cho vay
tối đa lên tới 30 năm.
Tài sản đảm bảo: Trong cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở
khách hàng có thể dùng nhiều hình thức bảo đảm như: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh,
hoặc dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay đó để đảm bảo cho khoản vay.
Rủi ro: Cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà mang lại lợi nhuận
cao cho ngân hàng nhưng đi kèm với lợi nhuận thì rủi ro từ khoản vay này là rất
lớn. Thời hạn cho vay dài và giá trị khoản vay lớn sẽ làm cho khoản vay dễ gặp
nhiều biến cố. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính chu kì, ngân hàng sẽ
khó dự đoán chính xác tình hình giá BĐS trong thời hạn dài.
Lãi suất: Ngân hàng thường áp dụng lãi suất thả nổi theo từng năm cho
khoản vay. Chi phí khoản vay cao do phải bao gồm chi phí huy động vốn trong dài
hạn, chi phí thẩm định, chi phí bù đắp rủi ro, chi phí đánh giá lại tài sản đảm bảo
theo biến động thị trường.

Trang 7


Phương thức trả nợ: Cho vay mua nhà thường được trả nợ theo phương thức
trả góp bằng thu nhập của người đi vay. Hiện nay các ngân hàng đang áp dụng một
trong các phương thức trả nợ:
- Trả góp số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi cho ngân hàng
(gốc và lãi ở các kì trả nợ là bằng nhau).
- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ giảm dần

Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà của
các ngân hàng thương mại.
1.3.1. Quan niệm và sự cần thiết mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, xây
dựng và sữa chữa nhà ở.
Các ngân hàng thương mại hiện nay hoạt động chủ yếu là cho vay vì cho vay
là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất cho ngân hàng. Hầu hết các ngân hàng
thương mại đang thực hiện chiến lược mở rộng cho vay, đa dạng hóa các sản phẩm
cho vay, đáp ứng nhu cầu của người dân, nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị
trường. Cuộc sống ngày càng hiện đại, nhu cầu vay mua nhà đất, có nhà đẹp kiên cố

Trang 8


để ở lại càng trở nên cấp thiết. Dựa trên nhu cầu đó mà các NHTM đều muốn mở
rộng lĩnh vực cho vay của mình.
Khái niệm mở rộng được hiểu một các khái quát là làm cho quy mô và phạm
vi rộng hơn trước. Trong lĩnh vực ngân hàng: “ mở rộng cho vay mua nhà đất, xây
dựng và sữa chữa nhà ở là việc làm thế nào để tăng phạm vi, quy mô so với thời
gian trước. Đó chính là sự gia tăng về doanh số cho vay, doanh thu, số lượng khách
hàng, đối tượng khách hàng ”.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng cho vay mua nhà đất, xây dựng và
sữa chữa nhà.
Cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở là một trong những hình thức cho vay
của NHTM, việc mở rộng hoạt động của nó chịu tác động của rất nhiều nhân tố
khác nhau. Các ngân hàng luôn phải xem xét các nhân tố đó một cách thận trọng để
nhằm phát huy những nhân tố có tác động tích cực đến cho vay mua nhà
đất,XD&SC nhà, đồng thời hạn chế tới mức tối đa các nhân tố có ảnh hưởng tiêu
cực đến hoạt động cho vay đó. Có thể chia những nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng
cho vay mua nhà đất XD&SC nhà ở của NHTM thành hai nhóm: nhóm nhân tố chủ
quan và nhóm nhân tố khách quan.


Trang 9


và cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở nói riêng, các ngân hàng cần có một hệ
thống các quy trình và thủ tục cho vay hợp lý, nhanh chóng nhưng chính xác.
•

Những ưu đãi cho khách hàng khi vay vốn:

Khách hàng khi mua hàng hóa hay sử dụng bất kỳ dịch vụ nào cũng rất chú ý
đến những ưu đãi mà họ có thể được hưởng. Trong ngành ngân hàng cũng vậy, họ
luôn muốn gửi tiền ở những ngân hàng có lãi suất huy động vốn cao, có nhiều ưu
đãi,… Tương tự như thế, một cá nhân muốn vay vốn vì mục đích mua nhà đất,
XD&SC nhà ở thì sẽ luôn tìm đến những ngân hàng có nhiều ưu đãi cho họ nhất
như lãi suất cho vay ưu đãi, điều kiện cho vay đơn giản, hay cho vay không cần tài
sản đảm bảo… Điều này chắc chắn sẽ thu hút một lượng khách hàng đến với ngân
hàng. Tuy nhiên, ngân hàng cần xem xét kỹ hồ sơ khách hàng cũng như giám sát
việc trả nợ của khách hàng một cách chặt chẽ khi cung cấp những ưu đãi này cho
khách hàng.
Thông tin cho vay
Thông tin là vấn đề thiết yếu, không thể thiếu với mọi doanh nghiệp nói
chung và NHTM nói riêng. Trong hoạt động cho vay, NH cho vay chủ yếu dựa trên
sự tin tưởng đối với khách hàng. Mức độ chính xác của sự tin tưởng này lại phụ
thuộc vào chất lượng thông tin mà Ngân hàng có được. Để mở rộng hoạt động cho
vay mua nhà đất, NHTM phải nắm bắt những thông tin cả bên trong và bên ngoài
của Ngân hàng. Những thông tin bên ngoài gồm có: khách hàng, những biến đổi của
môi trường kinh tế, dân số, văn hoá, xã hội, chính trị, luật pháp, tự nhiên, công
nghệ, đối thủ cạnh tranh, nhu cầu khách hàng,... Thông tin bên trong cung cấp cho
biết những điểm mạnh, yếu của NH mình. Các thông tin cần đầy đủ, chính xác, kịp

lược ngân hàng bán lẻ vì vậy mạng lưới hoạt động kinh doanh là nhân tố quan trọng
để mở rộng cho vay, nhất là lĩnh vực cho vay mua BĐS như nhà ở, đất đai.
Chất lượng nhân sự và năng lực điều hành của ban lãnh đạo:
Quy mô và chất lượng CBCNV của ngân hàng cũng có tác động không nhỏ
đến mở rộng cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà ở của NHTM. Nguồn nhân lực
không những có đủ về số lượng mà còn phải đáp ứng về chất lượng. Nếu chất lượng
CBTD không đảm bảo sẽ ảnh hưởng xấu tới chất lượng cho vay, nợ xấu xảy ra
nhiều, gây tổn thất cho NH. Từ đó, tác động đến chất lượng của hoạt động mở rộng
cho vay của NHTM.
Năng lực lãnh đạo của những người điều hành sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt
động kinh doanh của Ngân hàng. Người lãnh dạo cần hội tụ đủ khả năng chuyên
môn, khả năng phân tích và phán đoán, khả năng giao tiếp đối nhân xử thế. Một nhà
lãnh đạo giỏi sẽ biết cách tạo niềm tin đối với cấp dưới cũng như khách hàng của
mình. Một ngân hàng muốn đứng vững hay muốn mở rộng hoạt động cho vay cần
dựa vào năng lực quản trị của ban quản lý. Ban quản lý tốt sẽ giúp hoạt dộng kinh
doanh của ngân hàng có hiệu quả hơn.
• Yếu tố công nghệ:
Đây là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các NH
phải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ mới hiện đại vào hoạt động kinh
doanh của mình. Đặc biệt là các công nghệ thẻ, phần mềm xử lý nghiệp vụ… Các
ứng dụng công nghệ mới sẽ giúp giải quyết công việc một cách hiệu quả hơn, nhanh
chóng hơn. Một ngân hàng tiếp cận công nghệ mới nhanh hơn sẽ thu hút được nhiều
khách hàng hơn. Từ đó, việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất và xây dựng
nhà cũng gặp nhiều thuận lợi.
1.3.2.2.
Nhân tố khách quan
Đây là nhóm nhân tố từ bên ngoài tác động lên hoạt động cho vay mua nhà
đất mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể điều hành hoạt động sao cho
phù hợp.
 Môi trường vĩ mô

xuống.
Lạm phát: Nếu lạm phát ở mức độ vừa phải thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát
triển. Nhưng nếu lạm phát xảy ra với tốc độ lớn sẽ làm cho nền kinh tế suy thoái,
thu nhập thực tế của người dân giảm xuống, thất nghiệp gia tăng, đồng thời lãi suất
cho vay cũng tăng cao làm cho hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của
các NHTM cũng gặp khó khăn.
Lãi suất: Khi lãi suất tăng làm cho lãi suất cho vay mua nhà đất, XD&SC
nhà ở của các NHTM cũng tăng. Chi phí mua tăng lên dẫn đến nhu cầu vay của
khách hàng giảm. Từ đó, hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà của NHTM
cũng giảm.
Thị trường BĐS: Thị trường BĐS phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua
nhà đất hơn. Khi thị trường BĐS đóng băng thì hoạt động cho vay mua nhà đất của
các NHTM cũng bị giảm sút.
• Môi trường văn hóa xã hội:
Dân số: Yếu tố dân số tác động rất lớn đến hoạt động CV mua nhà đất, hay
xây dựng nhà ở. Các chỉ tiêu như tỷ lệ tăng dân số, cơ cấu dân số, xu hướng dịch
chuyển dân số…đều tác động đến nhu cầu mua nhà đất và xây dựng nhà ở của
người dân. Một đất nước có tỷ lệ tăng dân số cao thì nhu cầu nhà đất của đất nước
đó sẽ tăng. Một đất nước có cơ cấu dân số trẻ, có tỷ lệ các cặp vợ chồng mới kết
hôn cao thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với đất nước có cơ cấu dân số
già.
Trình độ dân trí: Đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà của NHTM nếu là nơi có trình độ dân trí thấp.
Chỉ những nơi có trình độ dân trí cao ở các thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ
chí Minh… mới có nguồn thu nhập lớn, nhu cầu tiêu dùng của họ cũng nhiều hơn.
Năng lực trả nợ và thiện ý trả nợ của họ cũng cao hơn. Như vậy, hoạt động cho vay
mua nhà đất, XD&SC nhà tại các NHTM cũng trở nên dễ dàng hơn thuận lợi cho
việc mở rộng quy mô.
Thói quen, tâm lý: Thói quen của KH cũng ảnh hưởng tới việc mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà. Nhiều người dân có thói quen tiêu tiền

Đạo đức của KH: Đạo đức của khách hàng là rất quan trọng trong việc thu
hồi nợ đối với ngân hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không
có thiện chí trả nợ thì vẫn gây khó khăn trong quá trình thu nợ của NH. Khi đó rủi
ro mà hoạt động cho vay mua nhà, XD&SC nhà ở mang lại sẽ gây tổn thất lớn cho
ngân hàng. Vì vậy khi xem xét hồ sơ cho vay các CBTD phải xem xét thật kĩ yếu tố
đạo đức của KH. Tuy nhiên để đánh giá một người mà chưa từng quen biết hay chỉ
tiếp xúc vài lần thì rất khó để biết chính xác được. Vì vậy việc mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà đất cũng gặp khó khăn.
Khả năng tài chính của KH: Khả năng tài chính quyết định khả năng trả nợ
của khách hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính cao, thu nhập ổn định sẽ
đảm bảo cho khoản vay được an toàn. CBTD đánh giá phải minh bạch, có kinh
nghiệm mới không đánh giá sai năng lực tài chính của KH. Việc đánh giá sai một
khách hàng sẽ gây tổn thất lớn cho ngân hàng cả về uy tín lẫn tài chính. Vì vậy
CBTD luôn rất quan tâm về vấn đề này. Tuy nhiên trong các NHTM cũng không
tránh khỏi sai sót từ khâu thẩm định tín dụng điều này cũng hạn chế việc mở rộng
cho vay mua nhà đất của ngân hàng.
1.3.3. Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa
chữa nhà của ngân hàng thương mại.
1.3.3.1.
Các chỉ tiêu định lượng:
a) Chỉ tiêu về doanh số cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà ở.
Trang 13


Doanh số cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở là tổng số tiền ngân hàng đã
cho KH vay để phục vụ mục đích mua nhà đất, XD&SC nhà ở trong kỳ, DSCV
phản ánh một cách khái quát nhất về quy mô hoạt động cho vay của NH theo một
thời kì nhất định, thường tính theo năm tài chính.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà
tuyệt đối:

năm là tăng lên và hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở
được mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ cho vay tương đối:

Trang 14


Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng về dư nợ cho vay mua nhà đất,
XD&SC nhà ở năm (t) so với năm (t-1) là bao nhiêu %. Từ đó đánh giá được
việc mở rộng hoạt động cho vay trong lĩnh vực này của NH.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng dư nợ cho vay
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở
của NH chiếm tỷ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay chung của NH. Đây là một
chỉ tiêu định lượng, xác định cơ cấu cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở (phân
theo tiêu chí mục đích vay vốn) so với tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Tỷ lệ
này càng cao thì chứng tỏ nghiệp vụ cho vay về lĩnh vực này của ngân hàng càng
phát triển, và có thể xem cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà là hoạt động chủ chốt
trong hoạt động cho vay nói chung của ngân hàng.
c) Chỉ tiêu phản ánh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và
sữa chữa nhà ở.
Hầu hết các cá nhân hay tổ chức khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh
đều hướng đến mục tiêu quan trọng nhất là lợi nhuận và các NHTM cũng không
phải là ngoại lệ. Cho dù với tư cách là một trung gian tài chính quan trọng trong nền
kinh tế, giữ vai trò là đòn bẩy thúc đẩy hoạt động kinh tế phát triển, các NHTM
trong quá trình kinh doanh không những phải chú ý đến hiệu quả kinh tế mà còn
phải chú ý đến hiệu quả xã hội. Tuy nhiên lợi nhuận vẫn là điều kiện cần thiết để
đảm bảo sự tồn tại và phát triển của ngân hàng do vậy không thể bỏ qua tiêu chí này
khi quyết định mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của ngân hàng. Cụ thể,
thường dùng các chỉ tiêu sau :
Chỉ tiêu 1: Tỷ trọng thu lãi từ hoạt động CVMNĐ, XD&SCN

Mức giảm nợ xấu = Dư nợ xấu kì trước – Dư nợ xấu kì này
Tỷ lệ nợ xấu từ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở:
Chỉ tiêu định tính:
Uy tín của NH:
Mở rộng hoạt động cho vay của một NHTM còn phụ thuộc vào uy tín của
ngân hàng đó trên thị trường. Một ngân hàng có uy tín cao sẽ có khả năng thu hút
được nhiều khách hàng hơn. Nếu một ngân hàng có đội ngũ khách hàng đông đảo,
làm ăn có uy tín thì đó là một trong những dấu hiệu chứng tỏ chất lượng cho vay
của ngân hàng đó tốt. Việc mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của NH
cũng dễ dàng hơn.
Chất lượng cho vay
Thứ nhất: Chất lượng cho vay của ngân hàng được thể hiện ở khả năng đáp
ứng tốt nhu cầu của khách hàng. Đối với khách hàng thì điều này biểu hiện ở thủ
tục đơn giản thuận tiện, cung cấp vốn nhanh chóng, kịp thời, an toàn. Nhờ vậy
khách hàng sẽ tiết kiệm được chi phí giao dịch, tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên trong
nền kinh tế thị trường đầy biến động và có sự cạnh tranh gay gắt đòi hỏi các NHTM
phải năng động sáng tạo thì mới có thể mong có chất lượng cho vay tốt, đáp ứng
nhu cầu ngày càng tăng lên cả về chất lượng lẫn số lượng của khách hàng. Để đạt
được điều đó thì ngoài việc đáp ứng nhanh chóng, kịp thời nhu cầu vốn cho khách
hàng, ngân hàng phải thực sự trở thành bạn của khách hàng, sẵn sàng giúp đỡ, chia
sẻ khó khăn với khách hàng. Chẳng hạn, trong quá trình cho vay nếu thấy KH chậm
trả nợ do hoạt động kinh doanh khó khăn, thay vì tìm mọi cách để đòi nợ thì CBTD
ngân hàng có thể góp ý, tư vấn cho khách hàng để gỡ rối trong việc kinh doanh.
Như vậy thì mối quan hệ của NH và KH mới trở nên mật thiết.
Thứ 2: Chất lượng của các khoản vay là phải bảo đảm được sự tồn tại và phát triển
của ngân hàng. Nói cách khác, hoạt động cho vay phải mang lại cho ngân hàng thu
nhập đủ để trang trải cho các chi phí liên quan và có lãi, hạn chế thấp nhất nguy cơ
rủi ro. Điều này không chỉ phụ thuộc vào ngân hàng mà còn phụ thuộc vào khách
hàng. Một khoản cho vay chỉ có thể coi là có hiệu quả khi các nguyên tắc cho vay
được tuân thủ triệt để: sử dụng vốn vay đúng mục đích và có hiệu quả, hoàn trả nợ

Năm 2008, Seabank đã hợp tác thành công với Société Générale (Pháp) là
tập đoàn tài chính ngân hàng hàng đầu tại Châu Âu khi tập đoàn này trở thành cổ
đông chiến lược và sở hữu 20% cổ phần của SeABank. Ngoài cổ đông là Société
Générale (Pháp), SeABank còn có các cổ đông chiến lược là VMS Mobifone - nhà
cung cấp mạng thông tin di động lớn nhất Việt Nam với tỷ lệ sở hữu hơn 6% vốn
điều lệ và PV Gas - nhà cung cấp khí ga hoá lỏng hàng đầu Việt Nam là các cổ
đông chiến lược trong nước của SeABank, góp phần đáng kể vào tiềm lực tài chính
và giữ vững vị thế của SeABank trong nhóm các ngân hàng TMCP tại Việt Nam.
Thành lập từ năm 1994, SeABank đã trải qua chặng đường hơn 21 năm phát
triển để đạt được những thành công hôm nay với vốn điều lệ gần 5.466 tỷ đồng,
tổng tài sản đạt 80.184 tỷ đồng và quy mô nhân sự hơn 2.500 cán bộ công nhân
viên. Hiện nay, SeABank có một mạng lưới hoạt động trên khắp 3 miền đất nước
với 153 điểm giao dịch, trong đó có 32 chi nhánh tập trung chủ yếu tại miền Bắc
với 15 chi nhánh và 67 Phòng giao dịch, Miền Trung có 6 chi nhánh và 21 Phòng
giao dịch, Khu vực Miền Nam có 11 chi nhánh và 33 Phòng giao dịch. Tính đến
tháng 12/2014, SeABank có 522.000 khách hàng cá nhân, 400 khách hàng là doanh
nghiệp lớn và 18,365 khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ.
SeABank đặt mục tiêu trở thành Ngân hàng bán lẻ tiêu biểu tại Việt Nam.
SeABank cung cấp đầy đủ và đa dạng các sản phẩm và dịch vụ tài chính cho khách
hàng cá nhân, hộ kinh doanh cá thể và doanh nghiệp nhằm tối ưu hóa lợi ích cho
từng đối tượng khách hàng và cổ đông, đảm bảo phát triển bền vững, đóng góp tích
cực vào sự phát triển chung của nền kinh tế và xã hội. SeABank đang phát triển
ngân hàng mình trở thành một ngân hàng bán lẻ uy tín.
Để thực hiện được mục tiêu của ngân hàng. SeABank đã xây dựng một chiến
lược phát triển rõ ràng, đặc biệt chú trọng đến mảng khách hàng cá nhân - đối tượng
khách hàng đa dạng về nhu cầu, quy mô rộng rãi. Bên cạnh đó, SeABank cũng phát
triển mảng khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như doanh nghiệp lớn. Các
sản phẩm dịch vụ của SeABank được thiết kế đa dạng phù hợp với nhu cầu và năng
lực tài chính của từng đối tượng và phân khúc khách hàng.


toàn bộ khách hàng tại khu vực Trung Bộ nói chung và với người dân sống tại Đà
Nẵng nói riêng. Chi nhánh Đà Nẵng là cầu nối quan trọng để SeABank thực hiện
mục tiêu của mình.
SeABank – Đà Nẵng đã định hướng cho khách hàng các sản phẩm dịch vụ
được thiết kế phù hợp với từng nhu cầu, mục tiêu, thích nghi tính đa dạng của địa
phương.
Nắm bắt được nhu cầu đa dạng của khách hàng địa phương cũng như mục
tiêu, kế hoạch của Thành phố, SeABank đã chủ động phát triển các sản phẩm phù
hợp với đặc điểm kinh doanh của Đà Nẵng như: Chú trọng đến các dịch vụ ngân
hàng phục vụ cho ngành nghề có thế mạnh như du lịch, thủy sản, bất động
sản….đặc biệt phát triển các dịch vụ tiện ích cho khách hàng với phí rẻ, tiện lợi, các
sản phẩm chủ yếu như : Tài trợ vốn lưu động, dự án trung và dài hạn, đẩy mạnh các
hoạt động tín dụng, xuất nhập khẩu, thanh toán quốc tế… Ngoài ra, SeAbank Đà
Nẵng cũng quan tâm đến mảng tài trợ vốn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hộ gia
đình, tiểu thương.
 Mạng lưới hoạt động của SeABank tại Đà Nẵng:
Đà Nẵng là một thành phố nằm ở miền Trung Việt Nam, ở giữa trung tâm
Thủ đô Hà Nội và Thành phố sôi động nhất cả nước Hồ Chí Minh. Đà Nẵng có sân
Trang 19


bay quốc tế với công suất 6 triệu khách/năm và hiện có nhiều đường bay trực tiếp
quốc tế, là trạm dừng chính của các tuyến xe lửa và xe khách. Ngoài ra, Đà Nẵng
có nhiều ưu thế về địa lý, là điểm phát triển kinh tế đặc biệt là du lịch và dịch vụ.
SeABank cũng như các Ngân hàng khác trên địa bàn Việt Nam biết được điểm
mạnh đó và không bỏ lỡ cơ hội phát triển mở rộng thị phần. Năm 2006, SeABank
mở chi nhánh tại đường Nguyễn Văn Linh – Quận Thanh khê - Đà Nẵng là trục
đường chính nằm trong trung tâm thành phố. Sau đó, SeABank mở thêm các phòng
giao dịch để tiện cho việc giao dịch với khách hàng. Các Phòng giao dịch của
SeABank tập trung chủ yếu tại quận Hải Châu là quận trung tâm hành chính của

1254 Xô Viết Nghệ Tĩnh - Quận Hải Châu – ĐN

5

PGD SeABank Núi Thành

104-106-108 Núi Thành - Quận Hải Châu – ĐN

6

PGD SeABank Điện Biên
Phủ

505 – 507 Điện Biên Phủ - Quận Thanh Khê –
ĐN
(Nguốn: Phòng tổ chức nhân sự)

Ngoài những điểm giao dịch trên thì SeABank Đà Nẵng còn lắp đặt thêm 21 cây
ATM để phục vụ nhu cầu rút tiền, chuyển tiền, vấn tin tài khoản… cho khách hàng
một cách nhanh và tiện lợi nhất. Mạng lưới lắp đặt ATM của SeAbank phủ đều toàn
thành phố, đặc biệt chú trọng ở hai quận trung tâm là quận Hải Châu và quận Thanh
Khê để đáp ứng một cách tối ưu nhất dịch vụ cho khách hàng.

Trang 20


2.1.3. Mô hình tổ chức và quản lý
(Nguồn: Phòng HC_NS )
1 GIÁM ĐỐC CHI NHÁNH
MẢNG HỖ TRỢ (29 NS)

1 NV VTHC

3 CV
QUỸ

4 GDV

1 NV chào đón

Trang 21


 Chức năng nhiệm vụ của mỗi phòng ban

Ban giám đốc
Giám đốc chi nhánh:
Xây dựng phương án kinh doanh của chi nhánh căn cứ trên chỉ tiêu được giao từ
cấp trên. Tổ chức, quản lý, điều hành hoạt động của chi nhánh theo sự phân công ủy
nhiệm trực tiếp của Ban tổng giám đốc, Hội đồng quản trị. Giám đốc chịu trách
nhiệm về chất lượng hoạt động của chi nhánh, bao gồm giám sát tuân thủ quy trình,
quy định và triển khai các biện pháp phòng ngừa nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động
kinh doanh, sau đó báo cáo trực tiếp về tình hình kinh doanh của chi nhánh cho
Tổng giám đốc.
Phó giám đốc chi nhánh:
Hỗ trợ cho giám đốc trong việc quản lý và điều hành các hoạt động của ngân hàng.
Chủ động triển khai, thực hiện nhiệm vụ được phân công và chịu trách nhiệm trước
giám đốc về hiệu quả hoạt động.
Phòng khách hàng cá nhân: Có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, tổ chức các hoạt
động của phòng khách hàng cá nhân. Chịu trách nhiệm về doanh số ( tín dụng, huy
động vốn, dịch vụ) và phát triển hoạt động trả lương qua tài khoản và công tác phát



tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước với mức
tăng trưởng kinh tế liên tục và khá ổn định gắn liền với các mặt tiến bộ trong đời
sống xã hội, cơ sở hạ tầng phát triển, đô thị được chỉnh trang. Tốc độ tăng GDP
bình quân trong giai đoạn 2013-2015 đạt 12% - 13%/năm. Cùng với tiến trình đô thị
hóa, tăng trưởng kinh tế trong những năm qua đã giúp cho đời sống vật chất và tinh
thần của người dân Đà Nẵng không ngừng được cải thiện. Trong 5 năm trở lại đây,
thu nhập bình quân đầu người tại Đà Nẵng tăng lên đáng kể. Hệ thống đường giao
thông trong và ngoài thành phố không ngừng được mở rộng và xây mới. Nhiều
công trình lớn đã đưa vào sử dụng hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện như cầu
Rồng, cầu Trần Thị Lý, cầu vượt Hòa Cầm….Ngày càng nhiều địa bàn được giải
toả, quy hoạch để xây dựng các công trình phục vụ cho các dự án đầu tư của thành
phố nhằm phát triển kinh tế - văn hoá – xã hội trên địa bàn. Chính những điều này
đã tạo làm cho thành phố thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư, người lao động và
học sinh, sinh viên khắp nơi đến làm ăn, sinh sống và học tập. Kéo theo đó là vấn
đề về nhà ở sinh hoạt ngày càng trở nên cấp thiết. Mặc dù có sự hỗ trợ của nhà nước
và cấp chính quyền địa phương trong việc vay vốn, miễn giảm thuế, nhưng do khả
năng có hạn, nên không phải bất cứ ai cũng có khả năng để thanh toán những khoản
tiền mua nhà đất có giá trị lớn. Đối mặt với vấn đề đó, tiếp cận các món vay mua
nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở để có một ngôi nhà khang trang hơn là một
giải pháp nhanh chóng và tiện lợi. Vì vậy, sự ra đời và hoạt động cho vay phục vụ
mục đích mua nhà đất, XD&SC nhà ở của các NH trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
là thực sự cần thiết.
2.1.4.2. Tình hình khách hàng của chi nhánh
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Đà Nẵng với ưu thế xuất hiện khá
sớm (1994) và mạng lưới giao dịch rộng khắp với nhiều phòng giao dịch và các tổ
công tác làm nghiệp vụ cho vay, huy động vốn, chuyển tiền, nằm rải rác trên địa
bàn thành phố đặc biệt là quận Hải Châu, quận Thanh Khê…. cùng với sự đa dạng
của sản phẩm cung ứng, sự chuyên nghiệp trong cung cách phục vụ của cán bộ nhân

… nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của mình trong điều kiện môi trường kinh
doanh thường xuyên thay đổi.
2.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi
nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015
2.1.5.1. Tình hình huy động vốn của SeABank – Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015
Hoạt động huy động vốn của ngân hàng là một nhiệm vụ thiết yếu để ngân
hàng thực hiện tốt chức năng của mình. Từ khoản tiền huy động có được, ngân hàng
có thể đem đi cho vay, đầu tư để sinh lợi…Hoạt động đó vừa mang lại lợi ích cho
người gửi và người vay vừa gián tiếp đem lại lợi nhuận cho chính ngân hàng. Vì
vậy, đối với ngân hàng hoạt động huy động vốn là nhiệm vụ đối với các cán bộ
công nhân viên. SeABank chi nhánh Đà Nẵng đã luôn xác định trọng tâm trong
công tác huy động vốn và luôn phấn đấu để tăng trưởng nhanh, ổn định nguồn tiền
gửi. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc sử dụng nguồn vốn
trong kinh doanh.
Qua các năm, số vốn huy động của SeABank chi nhánh Đà Nẵng đều tăng
mạnh. Đáp ứng được nhu cầu sử dụng vốn của ngân hàng, tránh được tình trạng bị
động về vốn. Nhờ các chính sách linh hoạt về lãi suất, thời hạn và các chương trình
ưu đãi khác nhau mà hiệu quả công tác huy động vốn được nâng cao rõ rệt, kết quả
thể hiện như sau:

Trang 24


Chỉ tiêu
TGKHCN
TGKHDN
Tổng tiền
VHĐ

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn tại SeABank chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015

52,23
1.016.59
7
52,76 1.291.303
49,84 1.765.406
47,15
274.706
27,02
474.103
36,72
1.926.95
3
100 2.590.908
100 3.743.856
100
663.955
34,46 1.152.948
44,50
(Nguồn: Báo cáo nguồn vốn của SeABank – chi nhánh Đà Nẵng)

Trang 25