HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN MINH HIẾU

GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI
DẦU KHÍ SÔNG HỒNG (PVSH)

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN MINH HIẾU

GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI
DẦU KHÍ SÔNG HỒNG (PVSH)

Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60.34.04.10
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THỊ MINH HIỀN

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN

nhiều điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích
tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày...... tháng 12 năm 2015
Học viên

Trần Minh Hiếu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iii


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii
Mục lục .............................................................................................................. iv
Danh mục chữ viết tắt ........................................................................................ vii
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục biểu đồ............................................................................................... ix
Danh mục hình vẽ................................................................................................ x
PHẦN I MỞ ĐẦU............................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài........................................................................... 1

1.2.

doanh bất động sản ................................................................................ 17
2.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản ........................................................................ 20

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iv


2.1.7. Mô hình SWOT trong đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản............................................................. 30
2.2.

Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 33

2.2.1. Bài học về phân tích thị trường .............................................................. 33
2.2.2. Bài học về lựa chọn nhóm khách hàng mục tiêu .................................... 34
2.2.3. Bài học về nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh ........................................ 36
2.2.4. Một số vấn đề thực tiễn khác ................................................................. 37
2.3.

Một số công trình nghiên cứu có liên quan ............................................ 40

PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 44
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu................................................................. 44

3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Đầu tư và
Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) .............................................. 44

4.1.5. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Hệ thống phân phối sản phẩm ......... 58
4.1.6. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Chính sách marketing ...................... 58
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page v


4.1.7. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Thương hiệu, uy tín ......................... 60
4.1.8. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Thời cơ thị trường ........................... 60
4.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh bất động sản của
Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng ................. 65

4.2.1. Hoạt động phân tích thị trường bất động sản.......................................... 65
4.2.2. Xác định nhóm khách hàng mục tiêu ..................................................... 66
4.2.3. Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp và tiềm ẩn ............................................ 67
4.2.4. Thị trường các nhà cung ứng ................................................................. 81
4.2.5. Chính sách quản lý ................................................................................ 81
4.2.6. Về nhân lực ........................................................................................... 83
4.2.7. Nguồn tài chính ..................................................................................... 85
4.2.8. Tổ chức bộ máy quản lý ........................................................................ 86
4.2.9. Chiến lược kinh doanh .......................................................................... 86
4.2.10. Khả năng sản xuất, nghiên cứu phát triển và khoa học kỹ thuật ............. 88
4.2.11. Hoạt động marketing ............................................................................. 89
4.3.

Đánh giá chung về năng lực cạnh tranh của Công ty cổ phần Đầu tư
và Thương mại Dầu khí sông Hồng - Phân tích SWOT ......................... 90




DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BĐS

Bất động sản.

DNNN

Doanh nghiệp Nhà nước.

FDI

Foreign Direct Investment - Vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài.

NLCT

Năng lực cạnh tranh.

PVSH

Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí
sông Hồng PVSH.



Trang

Bảng 2.1 Mô hình ma trận SWOT ..................................................................... 30
Bảng 4.1. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty giai đoạn
năm từ 2011 đến 2014 ....................................................................... 51
Bảng 4.2 Doanh thu ngành Bất động sản được niêm yết sàn chứng khoán ......... 52
Bảng 4.3. Tổng hợp thị phần và tốc độ tăng trưởng của Công ty ........................ 53
Bảng 4.4 Nguồn thông tin tiếp cận của khách hàng về Công ty PVSH ............... 60
Bảng 4.5. So sánh các đối thủ cạnh tranh trên địa bàn Thành phố Hà Nội .......... 71
Bảng 4.6. So sánh các đối thủ cạnh tranh trong phân khúc chung cư cao cấp
trên địa bàn tỉnh Bình Dương ............................................................ 74
Bảng 4.7. So sánh các đối thủ cạnh tranh trong phân khúc đất nền có hạ
tầng trên địa bàn tỉnh Bình Dương ..................................................... 77
Bảng 4.8. So sánh các đối thủ cạnh tranh trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ................ 80
Bảng 4.9. Cơ cấu nhân lực của Công ty PVSH .................................................. 85
Bảng 4.10. Thiết bị phục vụ thi công các công trình của Công ty....................... 88
Bảng 4.11. Thiết bị phục vụ thí nghiệm kiểm tra của Công ty............................ 89
Bảng 4.12 Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của Công ty
PVSH ................................................................................................ 95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page viii


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Số biểu đồ


Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy Công ty ............................................................ 45

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page x


PHẦN I
MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai năm 1993 ra đời là điểm mốc đánh dấu sự hình thành của thị
trường BĐS Việt Nam. Kể từ đó đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế
quốc dân, lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng có những bước phát triển mạnh mẽ.
Trong khoảng thời gian từ năm 2000-2011, sau những động thái bùng phát về giá
và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại TP. HCM và Hà Nội đã phát đi những
tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến
các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển thị trường BĐS, kể cả các doanh
nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Dư nợ tín dụng BĐS
cũng tăng nhanh trong giai đoạn này, tổng dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2009
tăng 36% so với cùng kỳ năm 2008, cuối năm 2010 tăng gần 24% so với cùng kỳ
năm 2009. Các dự án BĐS huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt
và hỗn loạn thông tin dự án trên thị trường, tạo nên những đô thị bỏ hoang, lãng
phí đất đai, tiền của xã hội (Viện Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây dựng, 2013).
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS của Việt Nam phần lớn đều còn non
trẻ, tiềm lực hạn chế, khả năng cạnh tranh thấp. Trong bối cảnh nền kinh tế thị
trường và hội nhập quốc tế thì cạnh tranh trên thị trường sẽ ngày càng quyết liệt,
không chỉ có sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước mà còn có sự cạnh
tranh giữa các doanh nghiệp trong nước với các doanh nghiệp nước ngoài ngay
trên sân nhà. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải không ngừng đổi mới, nâng

- Các chuyên gia trong lĩnh vực liên quan, các đối tác, khách hàng của
Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH).
- Một số đối thủ cạnh tranh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại
Dầu khí sông Hồng (PVSH) trong cùng lĩnh vực kinh doanh.
1.4.3. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông
Hồng (PVSH) có nhiều mảng hoạt động kinh doanh, tuy nhiên, do khuôn khổ thời
gian có hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu, đánh giá về các hoạt động đầu tư, kinh
doanh bất động sản, đánh giá và đề xuất giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh
của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH).
- Về không gian: miền Bắc có TP. Hà Nội, miền Nam gồm tỉnh Bình
Dương, tỉnh Đồng Nai và một số tỉnh thành lân cận.
- Về thời gian: Thời gian nghiên cứu: các thông tin số liệu thống kê thứ
cấp được thu thập trong giao đoạn từ năm 2010-2014. Các thông tin số liệu sơ
cấp được điều tra trong năm 2014. Thời gian thực hiện đề tài: 12/2014-12/2015.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 4


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Khái niệm về cạnh tranh và năng lực cạnh tranh trong kinh doanh bất
động sản
2.1.1.1. Khái niệm về cạnh tranh
Cạnh tranh là yếu tố đã xuất hiện từ rất lâu và luôn gắn liền với sự hình
thành và phát triển của mỗi doanh nghiệp. Nhưng định nghĩa thế nào là cạnh

chính mình.
2.1.1.2. Khái niệm năng lực cạnh tranh
Theo Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001): "NLCT được hiểu là khả năng
dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, kể cả khả
năng dành lại một phần hay toàn bộ thị phần của đồng nghiệp".
Michael Porter (2009b) cho rằng khó có thể đưa ra một khái niệm, định
nghĩa tuyệt đối về NLCT. Theo ông, "Để có thể cạnh tranh thành công, các
doanh nghiệp phải có được lợi thế cạnh tranh dưới hình thức hoặc là có được chi
phí sản xuất thấp hơn hoặc là có khả năng khác biệt hóa sản phẩm để đạt được
mức giá cao hơn trung bình. Để duy trì lợi thế cạnh tranh, các doanh nghiệp cần
ngày càng đạt được những lợi thế cạnh tranh tinh vi hơn, qua đó có thể cung cấp
những hàng hóa hay dịch vụ có chất lượng cao hơn hoặc sản xuất có hiệu suất
cao hơn" (Michael Porter, 2009b).
Như vậy, có thể hiểu rằng: "NLCT của doanh nghiệp là thể hiện thực lực
và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt
nhất các đòi hỏi của khách hàng để thu lợi ngày càng cao hơn".
NLCT của doanh nghiệp trước hết tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp.
Đây là các yếu tố nội tại của doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí
công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp... một cách riêng
biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt động trên
cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay có
rất nhiều doanh nghiệp tham gia, đây là cơ hội cho thị trường phát triển nhưng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 6


cũng là thách thức không nhỏ khi mức độ chuyên môn hóa của các doanh nghiệp
còn thấp, NLCT của các doanh nghiệp còn hạn chế. Vô hình chung sẽ tạo sức ì
lớn cho toàn thị trường.

hợp lý, bất bình đẳng trong kinh doanh. Cạnh tranh bảo đảm thúc đẩy sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, sự phân công lao động xã hội ngày càng xâu sắc.
Cạnh tranh thúc đẩy sự đa dạng hoá sản phẩm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao
của xã hội, kích thích nhu cầu phát triển, làm nảy sinh những nhu cầu mới, góp
phần nâng cao chất lượng đời sống xã hội và phát triển nền kinh tế. Cạnh tranh
làm nền kinh tế quốc dân vững mạnh, tạo khả năng cho doanh nghiệp vươn ra thị
trường nước ngoài. Cạnh tranh giúp cho nền kinh tế có nhìn nhận đúng hơn về
kinh tế thị trường, rút ra được những bài học thực tiễn bổ sung vào lý luận kinh tế
thị trường của nước ta.
Bên cạnh những tác dụng tích cực, cạnh tranh cũng làm xuất hiện những
hiện tượng tiêu cực như làm hàng giả, buôn lậu trốn thuế... gây nên sự bất ổn trên
thị trường, làm thiệt hại lợi ích của nhà nước và người tiêu dùng.
2.1.2.2. Đối với doanh nghiệp
Cạnh tranh được coi như là cái “sàng” để lựa chọn và đào thải những
doanh nghiệp. Vì vậy nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp có vai trò
cực kỳ to lớn. Cạnh tranh quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Cạnh tranh tạo ra động lực cho sự phát triển của doanh nghiệp, thúc đẩy doanh
nghiệp tìm mọi biện pháp để nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Cạnh tranh
đòi hỏi doanh nghiệp phải phát triển công tác marketing bắt đầu từ việc nghiên
cứu thị trường để xác định được nhu cầu thị trường từ đó ra các quyết định sản
xuất kinh doanh để đáp ứng các nhu cầu đó. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải
nâng cao các hoạt động dịch vụ cũng như tăng cường công tác quảng cáo,
khuyến mãi, bảo hành...
Cạnh tranh buộc các doanh nghiệp phải đưa ra các sản phẩm có chất lượng
cao hơn để đáp ứng được nhu cầu thường xuyên thay đổi của người tiêu dùng.
Muốn vậy, các doanh nghiệp phải áp dụng những thành tựu khoa học kỹ thuật
mới vào quá trình sản xuất kinh doanh, tăng cường công tác quản lý, nâng cao
trình độ tay nghề của công nhân... từ đó làm cho doanh nghiệp ngày càng phát
triển hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

cao năng suất lao động, nghiên cứu sản xuất ra những sản phẩm đáp ứng thị hiếu
người tiêu dùng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 9


Nhờ có cạnh tranh, mà sản phẩm sản xuất ra ngày càng được nâng cao về
chất lượng, phong phú về chủng loại, đa dạng mẫu mã, giúp cho lợi ích của
người tiêu dùng và của doanh nghiệp thu được ngày càng nhiều hơn. Nhờ có
động lực trong cạnh tranh, các doanh nghiệp sẽ luôn chủ động tìm tòi, phát triển
sản phẩm mới, phân khúc mới như nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, nhà
nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp hay các loại chung cư bình dân, căn hộ thương
mại giá rẻ, diện tích nhỏ... đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng.
2.1.2.5. Đối với người tiêu dùng
Việt Nam hiện nay vẫn là một trong những nước có nền kinh tế chậm phát
triển. Thu nhập bình quân đầu người hàng năm mới đạt khoảng 1.500 USD/năm.
BĐS luôn là một tài sản lớn và việc có khả năng sở hữu một BĐS trở thành điều
rất khó khăn đối với phần lớn hộ gia đình Việt Nam, nhất là khi thị trường phát
triển quá nóng, giá BĐS leo thang. Khi cạnh tranh là động lực cho doanh nghiệp
tìm mọi cách để đa dạng hóa sản phẩm, cắt giảm chi phí, hạ giá thành tạo cơ hội
cho người tiêu dùng được lựa chọn, sở hữu BĐS của riêng mình, với giá cả phù
hợp, chất lượng tốt nhất, đồng thời được hưởng các dịch vụ tốt hơn.
2.1.3. Phân loại cạnh tranh
Theo Hoàng Trung (2015a), căn cứ vào các khái niệm, vai trò và của cạnh
tranh, có thể phân loại cạnh tranh theo các hình thức khác nhau:
2.1.3.1. Căn cứ vào các chủ thể tham gia cạnh tranh
Cạnh tranh giữa người bán và người mua: Là cuộc cạnh tranh diễn ra theo
quy luật mua rẻ bán đắt, cả hai bên đều muốn tối đa hoá lợi ích của mình. Người

nhằm phát huy thế mạnh của quốc gia nhằm tạo lợi thế cạnh tranh để chiếm lĩnh
thị trường toàn cầu. Sự cạnh tranh giữa các quốc gia đang ngày càng quyết liệt và
gay cấn trong bối cảnh toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới hiện nay.
2.1.3.3. Căn cứ theo tính chất và mức độ cạnh tranh
Theo tiêu thức này cạnh tranh được chia thành các loại:
Cạnh tranh hoàn hảo: Là cạnh tranh thuần tuý, là một hình thức đơn giản
của thị trường trong đó người mua và người bán đều không đủ lớn để tác động
đến giá cả thị trường. Nhóm người mua tham gia trên thị trường này chỉ có cách

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 11


thích ứng với mức giá đưa ra vì cung cầu trên thị trường được tự do hình thành,
giá cả do thị trường quyết định.
Cạnh tranh không hoàn hảo: Đây là hình thức cạnh tranh phổ biến trên thị
trường mà ở đó doanh nghiệp nào có đủ sức mạnh có thể chi phối được giá cả,
chủng loại của sản phẩm. Cạnh tranh không hoàn hảo là cạnh tranh mà phần lớn
các sản phẩm không đồng nhất với nhau, mỗi loại sản phẩm mang nhãn hiệu và
đặc tính khác nhau dù xem xét về chất lượng thì sự khác biệt giữa các sản phẩm
là không đáng kể nhưng mức giá mặc định cao hơn rất nhiều. Cạnh tranh không
hoàn hảo có hai loại:
+ Cạnh tranh độc quyền: Là cạnh tranh mà ở đó một hoặc một số chủ thể
có ảnh hưởng lớn, có thể ép các đối tác của mình phải bán hoặc mua sản phẩm
của mình với giá rất cao và có thể làm thay đổi giá cả thị trường.
+ Độc quyền tập đoàn: Hình thức cạnh tranh này tồn tại trong một số
ngành sản xuất mà ở đó chỉ có một số ít người sản xuất. Lúc này cạnh tranh sẽ
xảy ra giữa một số lực lượng nhỏ các doanh nghiệp.
2.1.4. Các công cụ cạnh tranh chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản

có thời kỳ thích đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng ven biển, hoặc đầu tư vào BĐS theo
mô hình trang trại, mô hình sông nước... Khi nền kinh tế phát triển, các doanh
nghiệp nước ngoài vào đầu tư nhiều thì việc hướng đến phân khúc thị trường văn
phòng cho thuê cũng có thể mang đến thành công cho các doanh nghiệp.
Cạnh tranh về chất lượng của sản phẩm: Với đại đa số người dân Việt
Nam, mỗi BĐS là một tài sản lớn, là kết quả phấn đấu của cả đời người. Do vậy,
mỗi người dân khi mua BĐS, họ đều cân nhắc, xem xét, lựa chọn rất kỹ càng.
Nắm bắt được tâm lý này của người tiêu dùng, để xây dựng được thương hiệu,
tạo được uy tín trên thị trường thì đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, yếu tố
quan trọng hàng đầu là phải nâng cao chất lượng sản phẩm. Một sản phẩm BĐS
dù có vị trí đẹp, diện tích rộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội tốt,
nếu chất lượng không tốt thì khách hàng cũng khó tiếp nhận. Do tuổi thọ của
BĐS lớn, nếu chỉ ở được vài ba năm công trình đã xuống cấp thì uy tín và thương
hiệu của doanh nghiệp đầu tư sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng, người tiêu dùng sẽ có
xu thế lánh xa các sản phẩm mà doanh nghiệp đó đầu tư trong một thời gian dài.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 13


Cạnh tranh về sự khác biệt trong sản phẩm: Xu hướng xã hội ngày càng
phát triển, đời sống của con người ngày càng được nâng cao thì nhu cầu cũng
ngày càng cao. Ngày nay, con người không chỉ cần đáp ứng những nhu cầu căn
bản như ăn no mặc ấm, mà còn muốn thỏa mãn những nhu cầu cao cấp hơn về sở
thích, về thị hiếu. Những BĐS có tính dị biệt cao, có sự khác biệt lớn so với
những BĐS khác sẽ có cơ hội giành lợi thế khi tiếp cận bộ phận khách hàng cao
cấp, có thu nhập cao.
Tuy nhiên, do lĩnh vực BĐS có đặc điểm là dễ bắt chước, dễ sao chép nên
việc định hướng kinh doanh như vậy cần phải thường xuyên, liên tục có sự điều