NGUYỄN THỊ THỦY

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VIỆT HƯNG

*

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
*
NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015
2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-----------------

NGUYỄN VIỆT HƯNG

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60.34.04.10

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp và chính sách, Khoa Kinh tế và Phát triển Nông Thôn
- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực
hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo Huyện Gia Lâm, các Phòng, Ban, ngành
của huyện, UBND TT Trâu Quỳ, UBND xã Dương Xá, UBND xã Dương Quang đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận
văn./.
Học viên

Nguyễn Việt Hưng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iii


MỤC LỤC

Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục


2

1.2.2

Mục tiêu cụ thể

2

1.3

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

2

1.3.1

Đối tượng nghiên cứu

2

1.3.2

Phạm vi nghiên cứu

2

1.4

Nội dung nghiên cứu


2.1.4

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7

2.2

Cơ sở thực tiễn

9

2.2.1

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

9

2.2.2

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

15

2.2.3

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

21

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội

36

3.2

Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm

37

3.2.1

Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai

37

3.2.2

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính

3.2.3

37

Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất

37



3.3.2

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

41

3.3.3

Phương pháp thu thập số liệu

41

3.3.4

Phương pháp xử lý số liệu

43

3.3.5

Phương pháp phân tích số liệu

43

3.3.6

Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu

44


Giá chuyển nhượng

55

4.1.5

Nguồn thông tin

57

4.2

Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất

61

4.2.1

Quy hoạch

61

4.2.2

Hệ thống cở sở hạ tầng

62

4.2.3

Giải pháp

66

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

69

5.1

Kết luận

69

5.2

Kiến nghị

70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

72

PHỤ LỤC

74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


: Giá trị sản xuất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HTXNN

: Hợp tác xã nông nghiệp

IC

: Chi phí trung gian

MI

: Thu nhập hỗn hợp

MTTQ

: Mặt trận tổ quốc

NLN

: Nông lâm nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất


Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

4.1

Diện tích đất chuyển nhượng từ năm 2012-2014

45

4.2

Tình hình chuyển nhượng đất ở tại 03 xã thị trấn

46

4.3

Tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp

46

4.4



Tình hình nhận chuyển nhượng của các hộ gia đình tại 03 xã nghiên cứu

53

4.10

Nguyên nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra

54

4.11

Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn 2012 – 2014

55

4.12

Giá đất ở tại 03 xã, thị trấn

56

4.13

Giá đất sản xuất nông nghiệp tại 03 xã, thị trấn

57

4.14

thông qua Luật đất đai năm 1993 và được sửa đổi bổ sung qua các năm 1998, 2003
và đến Luật đất đai năm 2013, Nhà nước đã quy định và chi tiết hóa hình thành sáu
quyền trong đó có quyền chuyển nhượng QSD đất đai (mua, bán). Tuy nhiên, trong
quá trình thực hiện, thực tế việc chuyển nhượng QSD đất còn nhiều bất cập, khung
pháp lý chưa hoàn thiện, nhân dân trông chờ quy hoạch,… chính vì vậy cần phải có
những giải pháp thiết thực để ổn định thị trường cũng như đời sống của nhân dân
Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội là huyện có một vị trí chiến lược rất quan
trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và đất nước. Nơi đây có các
tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt, đường bộ, đường thuỷ, đường
không nối liền với các tỉnh phía bắc, đông bắc. Đặc biệt có lợi thế vị trí cửa ngõ của
thủ đô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh,
đồng thời cũng là trục kinh tế sôi động trong sự hội nhập nền kinh tế khu vực và thế
giới. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện Gia Lâm phát triển
nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá trình
mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Vì vậy, một vấn đề
đặt ra là: việc nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 1


hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn để tìm được nguyên
nhân và ảnh hưởng của quá trình này đã và đang tác động như thế nào tới quá trình
phát triển kinh tế - xã hội - môi trường trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất những giải
pháp quản lý, sử dụng đất hợp lý đem lại hiệu quả cao và bền vững là rất cần thiết.
Tuy nhiên đến nay các nghiên cứu trước đây mới tập trung nghiên cứu hiệu
quả sử dụng đất, các nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chưa nhiều, đặc biệt trên địa bàn huyện Gia Lâm chưa có, xuất phát từ những lý do


Page 2


Xá, xã Dương Quang huyện Gia Lâm, Thành Phố Hà Nội.
- Phạm vi về thời gian: Đánh giá thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của người dân trên địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2012 - 2014.
1.4 Nội dung nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích đặt ra thì nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Tìm hiểu thực trạng việc chuyển nhượng, phân tích đánh giá tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện từ năm 2012 –
2014 và trên địa bàn 3 xã, Thị trấn nói riêng: Thị trấn Trâu Quỳ, xã Dương Xá, xã
Dương Quang.
- Đề xuất giải pháp quản lý hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn huyện Gia
Lâm trong thời gian tới.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 3


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Khi nói đến sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu,
nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các
quyền đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất trực tiếp đem lại lợi ích cho

việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác pháp luật ghi nhận
người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các
quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp.Và việc thực hiện
các quyền này phải tuân theo quy định do Nhà nước đặt ra. Tiếp theo Luật đất đai
1993 là Luật đất đai 2003, và mới đây nhất là Luật đất đai 2013 đều quy định rất rõ
về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam, Luật Đất đai 2013, 2014). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một
quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét
trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những
lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không
có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử
dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho
người sử dụng hoặc sẽ “đền bù”, “bồi thường” (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam, Luật Đất đai 2003, 2004.
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện
các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn
chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên
góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
2.1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu
được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất.
Ba là, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ
thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn
thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 6


tích nhưng ở hai vị trí khác nhau, thậm chí nằm cạnh nhau khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có giá rất khác nhau.
2.1.3 Nội dung nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bao gồm các nội dung sau:
- Thực trạng chuyển nhượng đang diễn ra:
+ Số vụ tham gia chuyển nhượng
+Loại đất chuyển nhượng: đất ở, đất nông nghiệp
+Bên chuyển nhượng là ai? Hoàn cảnh,nguyên nhân chuyển nhượng?
+ Bên nhận chuyển nhượng là ai? Mục đích nhậnchuyển nhượng? Loại đất
nhận chuyển nhượng? Diện tích nhận chuyển nhượng?
+ Giá cả giao dịch thực tế? Giá cả kê khai với cơ quan nhà nước?
- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng : Quy hoạch, chính
sách của nhà nước, quy trình chuyển nhượng, nguồn thông tin, hệ thông cơ cở hạ
tầng, giá cả
- Giải pháp để quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.4.1 Chính sách quy hoạch

mua thửa đất đó hay không. Diện tích thửa đất người mua định mua có đủ lớn hay
không trong việc tăng quy mô sản xuất của mình.
2.1.4.3 Các chính sách của nhà nước

Mỗi một địa phương, khu vực đều có chính sách riêng để đảm bảo sự phát
triển về chính trị, kinh tế, xã hội...Vì vậy mà chính sách được ban hành sẽ có rất nhiều
tác động đến hoạt động chuyển nhượng: có thể thúc đẩy, và cũng có thể là không.
2.1.4.4 Giá cả

Để xảy ra việc chuyển nhượng, cần phải có người có quyền sử dụng đất có
nhu cầu bán hay không và người khác có nhu cầu mua hay không. Hay nói cách
khác, phải có cả người muốn bán và người muốn mua.
Người đang có quyền sử dụng đất mà họ không còn nhu cầu sử dụng nữa, họ
muốn bán hết hoặc một phần diện tích họ có để lấy tiền thực hiện nhu cầu khác mà
họ mong muốn.
Người có nhu cầu về quyền sử dụng đất muốn mua một phần diện tích nhất
định để họ có thể sử dụng đất với nhiều mục đích: để ở, để sản xuất nông nghiệp, để
ở và kinh doanh dịch vụ, để sản xuất kinh doanh, hay mua để đấy...
Thuận mua vừa bán, đó là sự thỏa thuận của bên chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia giao dịch. Họ thống nhất một mức
giá mà cả hai bên đều chấp nhận được. Nhà nước cũng quy định giá đất cho từng
vùng, từng khu vực và từng thời điểm vào sự phát triển của nền kinh tế, quy hoạch,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 8


kế hoạch sử dụng đất…Khi nhu cầu đầu tư, sử dụng đất, sản xuất tăng, khả năng
sinh lời từ thửa đất tăng làm cho giá đất tăng lên. Nếu phù hợp với nhu cầu mình,

đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 9


nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất nông thôn của nước này chỉ chính thức hoàn
tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất nông thôn thuộc về Nhà nước và
được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội.
Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân
XHCN (socialist people’s ownership) (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2006). Là người
đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của
một chủ sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại
khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị.
Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai
theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng đất
(SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình. Tuy
nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng.
Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân
phối miễn phí.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một
cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với
quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi
đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức”

của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ

không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng
quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 11


này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày
sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử
dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có
được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ:


hợp các điểm mạnh của hai hệ thống pháp luật này.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc
không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự cứng
nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung Quốc đã đạt được cực điểm
đầu tiên của mình.
Theo quy định của Luật đất đai của Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở
hữu nhà nước ở nông thôn được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức: cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất), suất nhượng đất (giao đất
có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất. Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất
của người đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà
nước có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Với việc
thành lập thị trường đất đai, đất đai ở hầu hết các thành phố và địa phương khác ở
Trung Quốc đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước.
Đầu năm 2004, Trung Quốc đã ban hành một văn bản quy định cấp chính
phủ, tạo nhiều cơ hội cho các công ty bất động sản nước ngoài được bình đẳng với
những nhà đầu tư trong nước. Theo văn kiện này, trong tương lai, quyền sử dụng
đất cho các dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá công khai
hay bán trực tiếp trên thị trường đất đai.
Thị trường bất động sản Trung Quốc được ví như một chiếc nam châm thu
hút rất nhiều công ty nước ngoài. Với thể chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc
cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính “chín” hơn, chính sách giao dịch quyền
sử dụng đất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen
chân vào Trung Quốc.
2.2.1.2 Hàn Quốc

Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp
tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc. Quá trình
công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn
đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất. Lĩnh vực này đã làm cho những người
giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm giá nhà

vấn đề đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể
cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên
trách của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống
trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy ban
này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp
nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm
mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 14


căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những
căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự
định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những
căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài
sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể mua
được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích
dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương
(một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp
sẽ thấp hơn giá thị trường.
Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì
Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng thời,
mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua
căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó
tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới. Ngoài ra, Chính

XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1987, 1992)
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế đối với đất đai[8]. Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên,
trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút
vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,
Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục
đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 16