Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Chuyên đề tốt nghiệp “Hoàn thiện quy trình và phương
pháp định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng
TMCP Quốc Dân” là công trình nghiên cứu riêng của tôi.
Các số liệu trong chuyên đề được sử dụng trung thực. Các số liệu có nguồn
trích dẫn, kết quả trong chuyên đề là trung thực và chưa từng được công bố trong
các công trình nghiên cứu khác.
Hà Nội, ngày 25 tháng 05 năm 2016
Tác giả

Nguyễn Phương Anh

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................................2
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................................7
CHƯƠNG I..........................................................................................................................9
CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................................9

VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN........................................60
3.1. Phương hướng phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm
tài sản đảm bảo của Ngân hàng TMCP Quốc dân..................................................................60
3.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tài sản đảm bảo phục vụ
hoạt động tín dụng tại Ngân hàng TMCP Quốc dân..............................................................61
3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên....................................................................61
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin........................................................62
3.2.3. Xây dựng, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của bất động sản nhằm tạo điều
kiện tốt cho việc tra cứu và cung cấp thông tin.......................................................................63
3.2.4. Đánh giá lại bất động sản đảm bảo...............................................................................63

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

3.3. Kiến nghị......................................................................................................................64
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền...........................................................64
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc dân.....................................................................67

KẾT LUẬN..........................................................................................................................69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................70
PHỤ LỤC...........................................................................................................................71

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh


1.2.4.3. Phương pháp thu nhập..........................................................................................................23
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư..........................................................................................................25

1.2.5. Quy trình định giá bất động sản....................................................................................27
1.2.5.1. Chuẩn bị bất động sản............................................................................................................27
1.2.5.2. Lập kế hoạch định giá bất động sản.......................................................................................28
1.2.5.3. Thực hiện bất động sản..........................................................................................................28
1.2.5.4. Kết thúc ĐGBĐS......................................................................................................................29

CHƯƠNG II.......................................................................................................................31
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN.................................31
2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Quốc dân.......................................................................31
2.1.1. Cơ cấu tổ chức-nhân sự của phòng thẩm định giá tài sản miền Bắc tại hội sởNgân hàng
TMCP Quốc dân......................................................................................................................31

2.1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Quốc dân........................................31
2.1.1.2. Chức năng nhiệm vụ..............................................................................................................32
2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức........................................................................................................................32

2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ
hoạt độngcho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân.....................................................................32
2.2.1. Quy định của Ngân hàng TMCP Quốc dân về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ
hoạt động cho vay...................................................................................................................32

2.2.1.1. Căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Quốc
dân.......................................................................................................................................................32
2.2.1.2. Các loại BĐS được sử dụng làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Quốc dân................33
2.3.1.3. Tiêu chuẩn BĐS được dùng làm tài sản đảm bảo.................................................................34


3.1. Phương hướng phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm
tài sản đảm bảo của Ngân hàng TMCP Quốc dân..................................................................60
3.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tài sản đảm bảo phục vụ
hoạt động tín dụng tại Ngân hàng TMCP Quốc dân..............................................................61
3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên....................................................................61
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin........................................................62
3.2.3. Xây dựng, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của bất động sản nhằm tạo điều
kiện tốt cho việc tra cứu và cung cấp thông tin.......................................................................63
3.2.4. Đánh giá lại bất động sản đảm bảo...............................................................................63
3.3. Kiến nghị......................................................................................................................64
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền...........................................................64
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc dân.....................................................................67

KẾT LUẬN..........................................................................................................................69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................70
PHỤ LỤC...........................................................................................................................71

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

5

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.
BĐS

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Một trong những hoạt động tín dụng phát triển trong những năm gần đây là
hình thức cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản. Do đó hoạt động định giá
BĐS là căn cứ, nền tảng vô cùng cần thiết để phục vụ cho hoạt động tín dụng. Định
giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá đất và công trình trên đất.
Đối với hoạt động tín dụng thì BĐS được định giá để ngân hàng quyết định mức
cho vay, nhằm giảm rủi cho khoản vay khi khách hàng không trả được nợ. Tuy
nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan cũng như chủ quan mà công tác định giá
BĐS thế chấp tại các ngân hàng ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về
mặt cơ chế chính sách, hạn chế về quy định, quy trình định giá, chất lượng đội ngũ
chuyên viên… khiến cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được
nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của Ngân hàng.
Trong quá trình thực tập tại Phòng thẩm định tại Hội sở Ngân hàng TMCP
Quốc dân, em nhận thấy hoạt động định giá bất động sản của ngân hàng vẫn còn
gặp một số hạn chế, khó khăn. Do đó, để có thể giảm thiểu thiếu sót và hoàn thiện
hoạt động định giá BĐS đảm bảo nên trong khoảng thời gian thực tập tại Ngân hàng
TMCP Quốc dân, em quyết định chọn đề tài:
“Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản đảm bảo phục

bảo đảm ở ngân hàng.
 Phương pháp phân tích tổng hợp.
5. Kết cấu, nội dung của đề tài:
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề
bao gồm 3 chương sau:
Chương I: Cơ sở lý luận cơ bản về quy trình và phương pháp định giá bất

động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại.
Chương II:Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm
bảo bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quốc dân.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá
BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quốc Dân.

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

8

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.1 Cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay.
1.1.1 Khái niệm bất động sản.



Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

1.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo được định giá.
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thược quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất
đai…
+ Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản.
- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.
- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký
kết hợp đồng bảo đảm.
Trước khi tiến hàng cho vay, Ngân hàng phải kiểm tra tất cả các điều kiện
trên để đảm bảo việc cho vay đúng pháp luật và tránh rủi ro cho ngân hàng.
1.1.2.1. Các loại bất động sản đảm bảo được định giá.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
-Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm

với đất (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí là
người được uỷ quyền.
+ Hợp đồng thế chấp quuyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất (02 bản), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất (03 bản).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất ở, nhà ở tại đô thị.
+ Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo
địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) đối với trường hợp trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất.
+ Chứng từ nộp tiền thuế đất (trường hợp được nhà nước cho thuê đất)
- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ
sơ đăng kí bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với
trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp
pháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu.

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

11

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

đúng số lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp. Điều này đảm
bảo cho lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và đảm bảo lượng vốn cho bên
nhận thế chấp có thể tiến hành hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả.
- Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

12

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

có trong hợp đồng.


Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.

- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách
có liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng BĐS. Các giấy tờ đó như một sự đảm
bảo đối với bên nhận thế chấp là khách hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đã ghi
trong hợp đồng.
- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra BĐS, kiểm tra việc thực hiện các
nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại BĐS thế chấp cũng như
kiểm tra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng.
- Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng và
thời hạn mà hai bên cam kết. Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế chấp


thanh lý hợp đồng. Điều này phải được quy định rõ trong hợp đồng để tránh tranh
chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên.
Việc định giá BĐS thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phương tiến
hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bên bàn
bạc thống nhất với nhau.
1.1.3. Vai trò của bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay trong ngân hàng
thương mại.
- Đối với chủ sở hữu BĐS, đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại
các tổ chức tín dụng là một hình thức huy động vốn hiệu quả, nhanh chóng đối với họ.
Người chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời
lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện.
- Đối với các ngân hàng, bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn khi có rủi ro
do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy ra các rủi
ro không lường trước được.
1.2. Cơ sở lý luận cơ bản về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục
vụ cho vay.
1.2.1.1. Khái niệm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản:
-

Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu

bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương
pháp phù hợp.
-

Theo Luật Kinh doanh bất động sản: “ Định giá bất động sản là


mà còn giúp Ngân hàng đảm bảo sự an toàn, hạn chế rủi ro tín dụng. Thuật ngữ
định giá tài sản đảm bảo là BĐS là việc ước tính giá trị tài sản đảm bảo là BĐS tại
một thời điểm xác định có tính đến đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh
tế tiền ẩn trong thị trường bất động sản trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản đảm
bảo cho khoản vay tại Ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng khác.
1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá tài sản đảm bảo là bất động sản.
-

Đối với họat động tín dụng của Ngân hàng thì định giá tài sản

đảm bảo là BĐS không thể thiếu. Tất cả các khoản vay từ Ngân hàng yêu cầu cần
có tài sản đảm bảo. Việc định giá cần cẩn thận, chuyên nghiệp để xác định mức cho
vay an toàn đối với từng yêu cầu của các khách hàng khác nhau. Việc làm này tránh
được rủi ro cao cho Ngân hàng. Trong trường hợp người vay không thể trả được
khoản nợ đã vay từ Ngân hàng thì Ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp của
khách hàng nhằm thu hồi lại vốn. Định giá càng chính xác bao nhiêu thì việc thu hồi
nợ sẽ dễ dàng bấy nhiêu tránh thua lỗ cho Ngân hàng.
1.2.2. Các căn cứ định giá bất động sản đảm bảo.
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản.
+/ Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
+/ Quy mô và vị trí của bất động sản.
- Căn cứ chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
+/ Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc
các lựa chọn bị bỏ qua.
+/ Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ.

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

15


tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tính
đến trong định giá.
1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
a.
b.
-

Cơ sở nguyên tắc:
Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
Nội dung của nguyên tắc:
Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật,

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

16

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

tài chính cho phép.
Mỗi tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại

-

các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác nhận hay thừa nhận trong


17

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

-

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà

nó sẽ mang lại cho người sử dụng

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

18

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

b.Nội dung nguyên tắc:
Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản
có thể mang lại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản.


19

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

thành. Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS
có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực,
vì thu nhập có thực có thể được vốn hóa thành giá trị.
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo.
1.2.4.1. Phương pháp so sánh.
a. Khái niệm phương pháp
Là phương pháp định giá bằng cách só sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các
BĐS tương tự đã được bán trên thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận
cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá bán của các
BĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua bán, giao dịch trên thị trường.
Các bước thực hiện phương pháp:
• Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu
- Xác định các yếu tố liên quân đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu.
- Nghiên cứu các thông tin kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hình
thể, kết cấu, tuổi thọ…
- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan đến BĐS và các ràng
buộc khác.
• Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời
gian gần nhất với các điều kiện tương đồng. Việc thu thập thông tin có thể dựa vào
nhiều nguồn thông tin như báo chí, các cơ sở giao dịch khác…

-

Bước 5: Ước tính GTBĐS cần định giá

- Quá trình so sánh và điều chỉnh sẽ cho ta kết quả cuối cùng về GTBĐS. Kết
quả ước lượng này được đưa ra từ việc hoà hợp các chỉ số giá trị của các phương
pháp định giá khác nhau hoặc từ các BĐS so sánh khác nhau.
b. Ưu điểm của phương pháp so sánh:
Đây là phương pháo phổ biến được áp dụng nhiều nhất trong thực tế, vì xuất
phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt
kỹ thuật vì: không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện
của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Phương pháp này còn là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương
pháp khác như: phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư. Phương pháp này
trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường người ta sử
dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp thẩm định
khác để định giá BĐS.
Nhược điểm của phương pháp so sánh:
- Nếu chất lượng thông tin không tốt về những vụ giao dịch tương tự sẽ ảnh
hưởng tới kết quả thẩm định giá. Do đó, phải có các thông tin đáng tin cậy về các
giao dịch của BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh. Nếu
có ít thông tin hoặc có ít các BĐS so sánh được thì kết quả sẽ có độ chính xác
không cao.
- Đôi khi chứa đựng yếu tố chủ quan. Phương pháp này một mặt dựa trên hệ

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

21


Các loại chi phí
- Chi phí xây dựng công trình (chi phí xây dựng mới), gồm: chi phí trực tiếp,
chi phí chung, lợi nhuận nhà đầu tư và các khoản thuế phí phải nộp theo quy định
của Nhà nước.
- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế
giống hệt với công trình đang được định giá bao gồm cả những điểm lỗi thời của
công trình mục tiêu cần định giá.
- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có
giá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật
hiện đại được sử dụng.
Các phương pháp xác định chi phí:
- Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
- Phương pháp khảo sát số lượng.
- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng.
- Phương pháp so sánh thị trường.

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

22

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

• Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân.
Sự giảm giá tích luỹ:

-

Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có

kinh nghiệm.
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập
a. Khái niệm phương pháp:

Sinh viên: Nguyễn Phương Anh

23

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

-

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

Là việc ước tính gía trị những khoản thu nhập, nhưng lợi ích

mà BĐS mang lại cho các nhà đầu tư trong tương lai quy về hiện tại.
-

Cơ sở lý luận là dựa theo nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích

trong tương lai, người chủ sở hữu tiềm năng của một BĐS trông đợi sẽ nhận đựo
thu nhập hay lợi ích từ việc sử dụng BĐS bao gồm cả tiền thu được từ việc bán lại

24

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Trịnh Chi Mai

+r: tỷ lệ chiết khấu.
b. Ưu điểm phương pháp:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì
nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
c. Nhược điểm phương pháp
- Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chưa có nguồn dữ liệu chính thức về
giao dịch BĐS, đây chính là thách thức lớn cho nghiệp vụ thẩm định giá trị BĐS
nói chung và tiếp cận thu nhập nói riêng. Vì kết quả thẩm định giá theo giá trị thị
trường tính bằng tiếp cận thu nhập phụ thuộc vào rất nhiều độ tin cậy của nguồn dữ
liệu thị trường.
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư
a. Khái niệm phương pháp
-

Là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản

cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo
ra sự phát triển đó.