BỘ GIÁO DỤC& ĐÀO TẠO
BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

===  ===

ĐÀM THANH TÚ

HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
TRONG CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Hà Nội - 2016


BỘ GIÁO DỤC& ĐÀO TẠO
BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

===  ===

ĐÀM THANH TÚ

HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
TRONG CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN
Chuyên ngành: Kế toán
Mã số: 62.34.03.01



1

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

2

3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án

10

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án

10

5. Phƣơng pháp nghiên cứu của luận án

11

6. Các kết quả nghiên cứu dự kiến của luận án

13

7. Kết cấu của luận án

14

CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH TRONG CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN


1.3.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính công ty cổ phần

37

1.3.3. Hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công ty cổ phần

39

1.3. Kinh nghiệm vận dụng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công ty
niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán của một số nƣớc phát triển và
bài học cho Việt Nam

66

1.3.1. Kinh nghiệm vận dụng hệ thống chỉ tiêu PTTC của các công
ty niêm yết trên SGDCK Singapore

66

1.3.2. Kinh nghiệm vận dụng hệ thống chỉ tiêu PTTC của các công
ty niêm yết trên SGDCK Anh quốc

67

1.3.3. Kinh nghiệm vận dụng hệ thống chỉ tiêu PTTC của các công
ty niêm yết trên SGDCK Mỹ

69



2.1.3. Khái quát kết quả kinh doanh của các công ty kinh doanh bất
động sản niêm yết

82

2.2. Thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công
ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam

84

2.2.1. Thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công bố công
khai của các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết

85

2.2.2. Thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính phục vụ quản
trị tài chính của các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết

87

2.3. Đánh giá khái quát thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính
trong các công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam

102

2.3.1. Những kết quả đã đạt đƣợc

102



113

3.2. Mục tiêu và nguyên tắc hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính trong các công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam

116

3.2.1. Mục tiêu hoàn thiện

116


3.2.2. Nguyên tắc hoàn thiện

117

3.3. Giải pháp hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong
các công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam

121

3.3.1. Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công bố công
khai của các công ty KDBĐS niêm yết

121

3.3.2. Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính phục vụ quản
trị tài chính của các công ty KDBĐS niêm yết


184

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

185

PHỤ LỤC

190


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

BĐS
CTNY
CP
CTCP
DTT
HĐKD
KNTT
KQKD
KDBĐS
LNST
LNTT
NPT
PTTC
SGDCK

Tổng tài sản
Ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc
Vốn chủ sở hữu


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Số hiệu

Tên bảng

Trang

1.1

Các chỉ tiêu phân tích rủi ro tài chính CTCP
Hệ thống chỉ tiêu PTTC của CTNY phải công bố công khai trên
TTCK Singapore
Hệ thống chỉ tiêu PTTC của CTNY phải công bố công khai trên
TTCK Anh
Hệ thống chỉ tiêu PTTC của CTNY phải công bố công khai trên
TTCK Mỹ
Các công ty KDBĐS niêm yết trong giai đoạn thị trƣờng bất động
sản Việt Nam lên đỉnh lần thứ 3
Hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính chủ yếu của CTCP niêm yết
trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam
Khái quát quy mô tài chính của công ty KBC năm 2015
Khái quát cấu trúc tài chính của công ty KBC năm 2015
Tình hình tài sản của công ty SCR năm 2015
Cơ cấu tài sản của công ty SCR năm 2015
Tình hình nguồn vốn của công ty SCR năm 2015

2.5a
2.5b
2.6a
2.6b
2.7
2.8a
2.8b
2.9
2.10
2.11
2.11
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11

66
67
69
77
85
87
89

3.17
3.18
3.19
3.20
3.21
3.22
3.23
3.24
3.25

Các chỉ tiêu phân tình hình tăng trƣởng của NDN năm 2015
Các chỉ tiêu phân tích rủi ro tài chính của SJS năm 2015
Tỉ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của NVN, D2D và ngành
KDBĐS giai đoạn 2011- 2015
Chỉ số Z của NVN, D2D, ngành KDBĐS năm 2015
Chỉ số Z’’ của NVN, D2D, ngành KDBĐS năm 2015
Kết quả dự báo theo mô hình Holt-Winters trên Eviews
Kết quả kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu trên Eviews
Kết quả kiểm định tính dừng của sai phân bậc 1 của chuỗi dữ liệu
Bảng đánh giá các mô hình ARIMA
Kiểm định phƣơng sai sai số thay đổi cho mô hình
Kiểm nghiệm mô hình ARIMA(2, 1, 1)
Bảng dự báo các chỉ tiêu về tài sản và nguồn vốn năm 2016 của
CTCP phát triển nhà Thủ Đức
Bảng mô tả các biến sử dụng trong mô hình hồi quy
Kết quả ƣớc lƣợng mô hình hồi quy bằng phƣơng pháp OLS
Hệ thống chỉ tiêu PTTC phục vụ quản trị tài chính doanh nghiệp
trong các công ty KDBĐS niêm yết

152

3.10
3.11
3.12
3.13
3.14
3.15
3.16

Tên biểu đồ, hình ảnh
Các giai đoạn phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Một số chỉ tiêu phản ánh kết quả kinh doanh của các công ty
KDBĐS niêm yết giai đoạn 2011 – 2015
Hệ thống chỉ tiêu PTTC chủ yếu công bố công khai của CTCP
địa ốc Đất xanh năm 2015
Khái quát quy mô tài chính của công ty KDBĐS X giai đoạn
2011-2015
Cơ cấu tài sản của công ty KDBĐS X giai đoạn 2011-2015
Cơ cấu nguồn vốn của công ty SCR giai đoạn 2011-2015
Hệ số KNTT ngắn hạn của công ty KDBĐS X giai đoạn 20112015
Hệ số KNTT nhanh của công ty KDBĐS X giai đoạn 2011-2015
Vòng quay HTK của công ty KDBĐS X giai đoạn 2011-2015
Hiệu suất sử dụng vốn kinh doanh của công ty KDBĐS X giai
đoạn 2011-2015
Hệ số sinh lời từ hoạt động bán hàng của công ty KDBĐS X giai
đoạn 2011-2015
Hệ số sinh lời hoạt động (ROS) của công ty KDBĐS X giai đoạn
2011-2015
Hệ số sinh lời trên tổng tài sản (ROA) của công ty KDBĐS X
giai đoạn 2011-2015
Hệ số sinh lời trên VCSH (ROE) của công ty KDBĐS X giai

130
163



MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trƣờng bất động sản Việt Nam đã có những bƣớc phát triển khá
mạnh mẽ, là đòn bẩy cho sự phát triển của thị trƣờng chứng khoán Việt Nam.
Tuy nhiên, một vài năm gần đây, thị trƣờng bất động sản đã suy giảm nhiều với
những biểu hiện đáng lo ngại nhƣ hàng tồn kho tăng cao, hiệu quả kinh doanh
kém, nợ xấu lớn,… Tình trạng đó đã khiến rất nhiều công ty kinh doanh bất
động sản (KDBĐS), đặc biệt là các công ty KDBĐS niêm yết đã rơi vào tình
trạng khó khăn cả về hoạt động kinh doanh và tình hình tài chính, không ít
công ty đã phải giải thể hoặc ngừng hoạt động. Ngoài những nguyên nhân
khách quan thì một trong những nguyên nhân chủ quan dẫn đến tình trạng trì trệ
trên là do các công ty KDBĐS niêm yết chƣa sử dụng có hiệu quả các công cụ
quản lý, trong đó có phân tích tài chính (PTTC) trong đơn vị. Thực tế hiện nay,
các công ty KDBĐS niêm yết đã quan tâm đến sử dụng PTTC trong quản lý và
điều hành đơn vị. Tuy nhiên công tác PTTC, trong đó có hệ thống chỉ tiêu
PTTC các công ty KDBĐS niêm yết vẫn còn có hạn chế, chƣa thực sự đáp ứng
yêu cầu cung cấp thông tin hữu ích cho các đối tƣợng khác nhau, chƣa xây
dựng đƣợc các chỉ tiêu đặc thù của ngành nghề kinh doanh đầy rủi ro này.
Ở các nền kinh tế phát triển, hệ thống chỉ tiêu tài chính là các con số biết
nói, biết biểu cảm về thực trạng tài chính của các công ty. Mỗi đối tƣợng quan
tâm, từ nhà làm chính sách, nhà đầu tƣ đến ngƣời lao động đều tìm thấy cái
mình cần hoặc đƣợc các chuyên gia tài chính chỉ cho cái mình nên biết trong hệ
thống chỉ tiêu này.
Với việc cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC - ASEAN Economic

(TTCK) để cung cấp thông tin hữu ích cho các đối tƣợng bên ngoài doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, làm rõ đƣợc những vấn đề đã đƣợc nghiên cứu và những vấn đề
còn bỏ ngỏ làm định hƣớng cho nghiên cứu của mình. Trong qua trình tiếp cận
các công trình đó, tác giả tiến hành khái quát hoá các công trình nghiên cứu
liên quan đến đề tài theo 3 nhóm sau:
- Nhóm các công trình nghiên cứu về phân tích Báo cáo tài chính doanh
nghiệp hay liên quan đến PTTC doanh nghiệp của các tác giả là những nhà
khoa học kinh tế hàng đầu ở Việt Nam và đã xuất bản thành sách giảng dạy cho
sinh viên các trƣờng Đại học khối kinh tế.
- Nhóm các luận án tiến sĩ hay các đề tài khoa học nghiên cứu về nội
dung phân tích tài chính CTCP hoặc hệ thống chỉ tiêu PTTC CTCP.


- Nhóm các công trình các nghiên cứu ngoài nƣớc có liên quan đến hệ
thống chỉ tiêu PTTC doanh nghiệp hoặc thông tin công bố về PTTC của các
công ty niêm yết trên TTCK.
Thứ nhất: Tổng quan nghiên cứu về phân tích Báo cáo tài chính doanh
nghiệp hay liên quan đến PTTC doanh nghiệp đƣợc xuất bản thành sách giảng
dạy cho sinh viên các trƣờng Đại học khối kinh tế mà tác giả đƣợc biết gồm:
- Các cuốn sách tiêu biểu của Học viện Tài chính:
Sách Đọc và Phân tích Báo cáo tài chính doanh nghiệp (Xuất bản năm
2010) do PGS.TS. Nguyễn Trọng Cơ và PGS.TS. Nghiêm Thị Thà đồng chủ
biên hoặc Giáo trình phân tích tài chính doanh nghiệp (Tái bản lần 3, năm
2015) do GS. Ngô Thế Chi và PGS.TS. Nguyễn Trọng Cơ đồng chủ biên, Giáo
trình Phân tích Tài chính doanh nghiệp (Dùng cho lớp không chuyên ngành, tái
bản năm 2015) do PGS.TS. Nguyễn Trọng Cơ và PGS.TS. Nghiêm Thị Thà
đồng chủ biên hay Giáo trình Tài chính doanh nghiệp (tái bản năm 2015) do
PGS.TS. Bùi Văn Vần và PGS.TS. Vũ Văn ninh đồng chủ biên,…
- Các cuốn sách tiêu biểu của Đại học Kinh tế quốc dân:
Giáo trình Quản trị tài chính doanh nghiệp do PGS. TS. Vũ Duy Hào

doanh nghiệp hay phân tích BCTC là cung cấp thông tin cho các chủ thể quản
lý doanh nghiệp hay các đối tƣợng khác có quan tâm (nhà đầu tƣ, nhà cung cấp
tín dụng, cơ quan thuế, khách hàng, ngƣời lao động trong công ty…).
Tác giả luận án cho rằng, tất cả các đối tượng có lợi ích trực tiếp hay
gián tiếp liên quan đến doanh nghiệp đều quan tâm đến tình hình tài chính
doanh nghiệp và phân tích tài chính sẽ giúp cung cấp thông tin hữu ích cho họ.
Do vậy, tác giả luận án cũng đồng tình với quan điểm trên.
- Để diễn đạt đƣợc nội dung phân tích tài chính doanh nghiệp, theo quan
điểm của tập thể tác giả đến từ Học viện Tài chính đã sử dụng hệ thống các chỉ
tiêu sau: Hệ thống chỉ tiêu phân tích khái quát tình hình tài chính doanh nghiệp
thông qua các chỉ tiêu về quy mô tài chính, cấu trúc tài chính và chỉ tiêu phân
tích khái quát khả năng sinh lời; Hệ thống chỉ tiêu phân tích chính sách tài
chính bao gồm: Các chỉ tiêu về chính sách huy động vốn, các chỉ tiêu phân tích
chính sách đầu tƣ; các chỉ tiêu phân tích chính sách phân phối lợi nhuận; Hệ
thống chỉ tiêu phân tích tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bao gồm: Các chỉ
tiêu phân tích tình hình và kết quả kinh doanh, các chỉ tiêu về dòng tiền, các chỉ
tiêu về tình hình công nợ, khả năng thanh toán và các chỉ tiêu phân tích hiệu
suất sử dụng vốn; Hệ thống chỉ tiêu phân tích tình hình tăng trƣởng và giá trị
doanh nghiệp; Hệ thống chỉ tiêu phân tích và dự báo rủi ro; Hệ thống chỉ tiêu
dự báo báo cáo tài chính doanh nghiệp [19],[28],[29].


- Theo quan điểm của các tác giả thuộc Đại học kinh tế quốc dân, để diễn
đạt đƣợc nội dung phân tích Báo cáo tài chính doanh nghiệp thì sẽ sử dụng hệ
thống các chỉ tiêu phân tích nhƣ sau: Hệ thống chỉ tiêu đánh giá khái quát tình
hình tài chính của doanh nghiệp bao gồm: các chỉ tiêu đánh giá khái quát tình
hình huy động vốn, mức độ độc lập tài chính của doanh nghiệp, các chỉ tiêu
đánh giá khả năng thanh toán và khả năng sinh lời của doanh nghiệp; Hệ thống
chỉ tiêu phân tích cấu trúc tài chính và cân bằng tài chính bao gồm: các chỉ tiêu
phân tích cơ cấu tài sản và nguồn vốn; các chỉ tiêu phân tích luân chuyển vốn

nhƣ: xây dựng, giao thông, tài chính, tổng công ty Hàng không hoặc các công
ty hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con [15],[17],[24],[34].
- Tác giả Nguyễn Thị Quyên trong luận án tiến sĩ bảo vệ năm 2012 với
đề tài “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công ty cổ
phần niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” [33] đã đi theo hƣớng
hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các công ty cổ phần niêm yết công bố
công khai trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam nhằm cung cấp những thông
tin tài chính chính thống, công khai của doanh nghiệp để củng cố lòng tin của
nhà đầu tƣ từ đó góp phần giúp thị trƣờng chứng khoán Việt Nam phát triển
lành mạnh, đúng hƣớng.
- Tác giả Phạm Thị Quyên trong luận án tiến sĩ bảo vệ năm 2014 tại Học
viện Tài chính với đề tài “Hoàn thiện nội dung phân tích tài chính trong các
công ty cổ phần thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam” [40] đã đi
theo hƣớng hoàn thiện nội dung phân tích bao gồm: hoàn thiện tổ chức phân
tích, hoàn thiện phƣơng pháp phân tích và hệ thống chỉ tiêu phân tích các
CTCP thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam. Những giải pháp
hoàn thiện của tác giả đã góp phần giúp các nhà quản trị của CTCP đƣa ra các
quyết định tài chính nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh
của các CTCP thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam.
- Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan trong luận án tiến sĩ bảo vệ năm 2016 tại
Học viện Tài chính với đề tài “Hoàn thiện phân tích báo cáo tài chính trong
các doanh nghiệp xây dựng phục vụ quản trị tài chính doanh nghiệp” [32] đã đi
theo hƣớng hoàn thiện PTTC bao gồm: hoàn thiện công tác tổ chức phân tích,
hoàn thiện phƣơng pháp phân tích và hoàn thiện nội dung - hệ thống chỉ tiêu
phân tích tài chính phục vụ quản trị tài chính doanh nghiệp xây dựng.
- Nhiều tác giả cũng đề cập đến PTTC nhƣng ở một khía cạnh khác, đó
là phân tích hiệu quả kinh doanh nhƣ tác giả Nguyễn Thị Mai Hƣơng (năm
2008) nghiên cứu về “Phân tích hiệu quả kinh doanh trong các doanh nghiệp
khai thác khoáng sản Việt Nam” [31], tác giả Trần Thị Thu Phong (Năm 2012)
nghiên cứu về “Hoàn thiện phân tích hiệu quả kinh doanh trong các công ty cổ

Bragg (một kiểm toán viên nổi tiếng trên thế giới, ông đã xuất bản hơn 70 cuấn
sách về tài chính và kế toán để luyện thi CPA quốc tế) hay Financial
Accounting for decision makers của Peter Atrill và Eddie McLaney.
- Theo quan điểm của Josette Peyrard thì: Phân tích tài chính có thể đƣợc
định nghĩa nhƣ tổng thể các phƣơng pháp cho phép đánh giá tình hình tài chính
quá khứ và hiện tại, giúp cho việc ra quyết định quản trị và đánh giá doanh


nghiệp một cách chính xác. Để thể hiện đƣợc nội dung PTTC doanh nghiệp thì
Josette Peyrard sử dụng hệ thống các chỉ tiêu phân tích sau: các chỉ tiêu phản
ánh kết quả kinh doanh, các chỉ tiêu phân tích tài sản, phân tích tài trợ, phân
tích rủi ro; phân tích khả năng sinh lời, tăng trƣởng và đánh giá doanh nghiệp;
dự báo (chuẩn đoán) tài chính. Với các nội dung phân tích trên thông tin tài
chính cung cấp sẽ thiếu rất nhiều khía cạnh trọng yếu ảnh hƣởng đến quyết
định ngƣời sử dụng thông tin nhƣ khả năng thanh toán, năng lực hoạt động của
đơn vị [16].
- Theo tác giả Eugene F. Brigham đã phân chia hệ thống chỉ tiêu PTTC
vào bốn nhóm: Nhóm chỉ tiêu phản ánh khả năng thanh khoản, nhóm chỉ tiêu
phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản và quản trị nợ, nhóm chỉ tiêu phản ánh khả
năng sinh lời và nhóm chỉ tiêu phản ánh tỷ số giá thị trƣờng [14].
- Theo tác giả Steven Bragg thì hệ thống chỉ tiêu PTTC đƣợc chia thành
bốn nhóm: nhóm chỉ tiêu về tình hình và khả năng thanh toán, nhóm chỉ tiêu về
cơ cấu tài chính, nhóm chỉ tiêu về năng lực hoạt động và nhóm chỉ tiêu về lợi
nhuận và phân phối lợi nhuận [63].
- Theo nhóm tác giả Peter Atrill và Eddie McLaney thì hệ thống chỉ tiêu
PTTC các doanh nghiệp đã cổ phần đƣợc chia thành năm nhóm: nhóm chỉ tiêu
phản ánh tình hình tài sản, nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lời, nhóm chỉ tiêu về
vay và nợ, nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh và nhóm chỉ tiêu phản
ánh tình hình đầu tƣ [60].
- Nhóm tác giả Christopher D. Ittner (Đại học Pennsylvania, Mỹ), David

nghĩa của các chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công ty nhất định. Tuy
nhiên, các nghiên cứu chưa thực sự đi sâu nghiên cứu về hệ thống chỉ tiêu
phân tích tài chính cho các công ty KDBĐS niêm yết trên thị trường chứng
khoán Việt Nam cũng như các đặc điểm đặc thù của ngành này ảnh hưởng đến hệ
thống chỉ tiêu phân tích. Chính vì vậy, qua thời gian nghiên cứu, tìm hiểu, tôi
đã quyết định đi sâu nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính trong các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường
chứng khoán Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
Mục tiêu cơ bản và xuyên suốt của luận án là:
- Làm rõ hơn những vấn đề lý luận về hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các
CTCP niêm yết;
- Nghiên cứu và đánh giá thực trạng hệ thống chỉ tiêu PTTC trong c á c
công ty KDBĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam theo 2 hƣớng là công bố thông
tin theo quy định của pháp luật và phục vụ công tác quản trị tài chính;
- Đề xuất các giải pháp cơ bản để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu PTTC dành
riêng cho các công ty KDBĐS niêm yết theo hai hƣớng là: Hệ thống chỉ tiêu


PTTC phục vụ công tác quản trị tài chính doanh nghiệp nhằm nâng cao chất
lƣợng quản trị tài chính và hệ thống chỉ tiêu PTTC phải công bố công khai theo
quy định của pháp luật nhằm trợ giúp cho các nhà đầu tƣ trên TTCK những
thông tin trực quan, dễ hiểu về tình hình tài chính của doanh nghiệp.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
* Đối tượng nghiên cứu:
Đối tƣợng nghiên cứu của luận án là hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các
công ty cổ phần.
* Phạm vi nghiên cứu:
+) Về nội dung: Luận án nghiên cứu, đánh giá thực trạng hệ thống chỉ
tiêu PTTC của công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam nhằm

n 2
4
Trong đó:  là sai số cho phép trong quá trình lấy mẫu (Thực tế thì
ngƣời ta thƣờng lấy sai số  là 10% hoặc 5%); z là giá trị của phân phối chuẩn

tƣơng ứng với độ tin cậy lựa chọn   1   (ví dụ với sai số  = 10% thì độ tin
cậy của việc lấy mẫu cho phân tích tổng thể là   1   = 90% nên z = 1,65).
Áp dụng kết quả trên, với một tổng thể nghiên cứu là các nhà đầu tƣ cá
nhân trên TTCK không xác định đƣợc toàn bộ số phần tử trong tổng thể này thì
với sai số cho phép là 10% nhiệm vụ của nghiên cứu sinh sẽ phải tiến lấy phiếu
khảo sát số lƣợng ngƣời tối thiểu là:
z2
1,652
n 2 
 68 (ngƣời)
4
4. 0,12

Trong trƣờng hợp tổng thể nghiên cứu đã biết trƣớc số lƣợng phần tử và
có kích thƣớc không quá lớn thì khi đó ngƣời ta sẽ chọn mẫu kích thƣớc n thoả
mãn điều kiện sau:
N
1  N. 2
Trong đó:  là sai số cho phép trong quá trình lấy mẫu; N là kích thƣớc
của tổng thể nghiên cứu.
n

Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp nghiên cứu của luận án, với một tổng thể
nghiên cứu là 58 công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam thì
với độ tin cậy 90% (tƣơng ứng sai số là 10%) phải lấy phiếu khảo sát đƣợc số

các nhà đầu tƣ chứng khoán cá nhân tại các công ty chứng khoán (Phụ lục 4b).
Cách thức khảo sát là gửi phiếu khảo sát qua Email hoặc phát phiếu khảo sát
trực tiếp hoặc gặp gỡ trao đổi trực tiếp với các nhà đầu tƣ chứng khoán và nhà
quản lý của công ty.
Dữ liệu thứ cấp là dữ liệu đã đƣợc xử lý bởi các công ty KDBĐS hay các
công ty kinh doanh chứng khoán có báo cáo phân tích ngành kinh doanh bất
động sản. Dữ liệu thứ cấp mà tác giả luận án thu thập đƣợc là hệ thống Báo cáo
tài chính (BCTC), Báo cáo thƣờng niên (BCTN), báo cáo quản trị và các báo
cáo phân tích ngành bất động sản của các công ty chứng khoán dành cho các
nhà đầu tƣ trên TTCK. Những dữ liệu trên có đƣợc là do các đơn vị tham gia
khảo sát cung cấp hoặc do tác giả luận án lấy trên website của từng công ty
KDBĐS niêm yết hay các phƣơng tiện thông tin đại chúng khác nhƣ báo, đài,
internet. Đây là những minh chứng quan trọng và cần thiết, phản ánh một cách
trung thực và chính xác thực trạng hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các công ty


KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam.
5.3. Quá trình xử lý dữ liệu
Trên cơ sở dữ liệu sơ cấp thu thập đƣợc, tác giả đã tiến hành xử lý nhằm
tổng hợp, phân loại, lựa chọn và tóm lƣợc để có thể sử dụng đƣợc. Quá trình xử
lý dữ liệu thu thập bao gồm các công việc nhƣ: Phê chuẩn dữ liệu, hiệu đính dữ
liệu, lập bảng tính, xác định và tính toán các đặc trƣng của dữ liệu, nhập dữ liệu
vào máy tính và sử dụng các phần mềm thích hợp để xử lý và phân tích dữ liệu
nhằm đáp ứng đƣợc mục tiêu nghiên cứu. Cụ thể, để xử lý các dữ liệu sơ cấp
thu thập đƣợc, tác giả luận án đã sử dụng các phần mềm nhƣ Google Docs,
phần mềm SPSS và Microsoft Excel. Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng các
phƣơng pháp phân tích mang tính nghiệp vụ - kỹ thuật khác nhƣ so sánh, đối
chiếu, tổng hợp và phƣơng pháp chuyên gia để xét đoán phù hợp với tƣ duy
biện chứng và lịch sử.
Đối với các dữ liệu thứ cấp, đây là những thông tin đã đƣợc kiểm toán

các công ty KDBĐS niêm yết.
Luận án sẽ đề xuất một số kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà
nƣớc nhƣ Bộ Tài chính, UBCKNN, các SGDCK và các công ty KDBĐS niêm
yết để thực hiện các giải pháp hoàn thiện trên. Những giải pháp này không
những giúp cho các nhà đầu tƣ có căn cứ tin cậy, khoa học để ra quyết định
đầu tƣ; các nhà quản lý dễ dàng đánh giá đƣợc thực trạng tài chính các công
ty mình. Từ đó góp phần tạo lập cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam những
doanh nghiệp mạnh ngang tầm khu vực để thực hiện chiến lƣợc phát triển nhà ở
đến năm 2030 mà Chính phủ đã đề ra.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục thì
nội dung chính của luận án đƣợc chia thành 3 chƣơng nhƣ sau:
Chương 1: Lý luận cơ bản về hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong
các công ty cổ phần.
Chương 2: Thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các
công ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên các Sở giao dịch chứng khoán
của Việt Nam.
Chương 3: Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các
công ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên các Sở giao dịch chứng khoán
của Việt Nam.