ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẰNG

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN
TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẰNG

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI
DÂN TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Ngµnh: Quản lý đất đai
M· sè: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Nguyên đã tạo điều kiện thận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân thành cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành
phố Hà Nội, Ban Giải phóng mặt bằng huyện Thanh Oai, Phòng Tài nguyên và
Môi Trường huyện Thanh Oai, UBND xã Bích Hòa cùng các đồng chí bí thư
chi bộ, trưởng thôn và các bà con nhân dân các xã đã giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hằng


iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI............................................................................... 3

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 35
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................... 35
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành từ tháng 6/2014 đến
tháng 9/2015. ................................................................................................... 35
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: ............................................................................ 35
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 35
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 37
2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp .................................................... 37
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 37
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí và biểu đạt số liệu .................. 37
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI............................................ 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 42
3.2. KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN THANH
OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................................................................... 46
3.2.1. Mục tiêu của dự án ................................................................................ 46
3.2.2. Qui mô của dự án .................................................................................. 47


v

3.2.3. Tiến độ thực hiện dự án......................................................................... 48
3.2.4. Hiện trạng sử dụng đất trước khi thực hiện dự án ................................ 51
3.3. THỰC TRẠNG KẾT QUẢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN


STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Bị ảnh hưởng

2

Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

BNN PTNT

3

Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

BT,HTGPMB

4

Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá

5

Cụm công nghiệp


12

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

13

Tái định cư

TĐC

14

Uỷ ban nhân dân

BAH

CNH-HĐH

GPMB
GCN
GCNQSDĐ
HSĐC

UBND


i

vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho
những người bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết
công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của
người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để
dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông
người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin
của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị
lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới
an ninh lương thực quốc gia.
Tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp không chuyển đổi được nghề
nghiệp, khó khăn trong cuộc sống, nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân
bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương nguyên nhân này là một


2

phần do nhiều nơi thực hiện đền bù chưa hợp lý dẫn đến tình trạng khiếu kiện
gây mất trật tự,an ninh xã hội.
Bên cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ
vào nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước.
Với vị trí địa lý kinh tế xã hội thuận lợi đã tạo cho huyện Thanh Oai
những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư thực hiện công nghiệp hóa, hiện
đại hóa với sự phát triển của các khu công nghiệp hiện đại, các khu dân cư
mới, các công trình văn hóa xã hội mang tầm cỡ quốc gia…
Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm ảnh hường của công
tác giải phóng mặt bằng đến người dân quê hương tôi bị thu hồi đất thực hiện
các dự án đầu tư. Đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý đất đai
có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội, bức xúc nhằm cải thiện nâng cao

- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp trong công
tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến người dân của một đơn vị hành chính
cấp huyện.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có thể dùng để tham khảo cho công tác giải phóng mặt bằng của
đại phương, góp phần vào việc nâng cao nhận thức hiệu quả của công tác giải
phóng mặt bằng nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Việc xây dựng các khu công nghiệp là xu hướng tất yếu và ảnh hưởng
của nó đến đời sống của người dân cũng là tất yếu, có thể ảnh hưởng tốt, có
thể ảnh hưởng xấu tùy thuộc chính sách và cách làm
Giải phóng mặt bằng là công việc đa dạng và phức tạp vừa mang tính
kỹ thuật, pháp luật và mang tính xã hội cao.
Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được thực hiện trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành…mật độ dân
cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc
trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với
những đặc điểm riêng biệt.
Tính phức tạp thể hiện: Công tác giải phóng mặt bằng có tác động lớn đến
mọi mặt đời sống kinh tế xã hội của người dân có đất bị thu hồi thực hiện dự án.
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
Năm 1980, Quốc hội đã ban hành bản Hiến pháp thứ 3 của nước

10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ về đền bù khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích Quốc gia và lợi ích công cộng;
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung cụ thể đối với một số trường hợp thu hồi đất; bồi
thường, hỗ trợ về đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà


6

nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài
chính về sửa đổi, bổ sung cho Thông tư số 116/2004/TT-BTC.
Thông tư số 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài
nguyên & Môi trường ngày 31 tháng 01 năm 2008 về hướng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Quyết định số 190/QĐ/XD-QHNO-CS, ngày 19 tháng 4 năm 2005 của
UBND tỉnh Hà Tây cũ về việc phê duyệt quy hoach chi tiết điều chỉnh, mở
rộng điểm công nghiệp Bích Hòa thành cụm Công Nghiệp Thanh Oai.
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hướng dẫn chi tiết

đời sống, kinh tế xã hội, nhân văn của nhiều người của cả cộng đồng dân cư.
Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp
bách của phát triển mà nhiều nước đang phải đương đầu.
Phối hợp trong công tác giải phóng mặt bằng là: “Là các hoạt động
nhằm đảm bảo sự hợp tác liên kết giữa các chủ thể có thẩm quyền tham gia
vào quá trình tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng” [7].
1.2.2. Những quy định về bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ
thể khác [6].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.


8

Giá đất bồi thường: là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND
cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm. Giá đất do Nhà nước quy định đảm
bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường;
Đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: Người bị thu hồi đất có các
điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 (trừ khoản 6, khoản 8); khoản 1 Điều 14 Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường thiệt
hại về đất.
1.2.3. Những quy định về hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ, giúp thêm vào [6].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu

Tôi cũng xin trân thành cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành
phố Hà Nội, Ban Giải phóng mặt bằng huyện Thanh Oai, Phòng Tài nguyên và
Môi Trường huyện Thanh Oai, UBND xã Bích Hòa cùng các đồng chí bí thư
chi bộ, trưởng thôn và các bà con nhân dân các xã đã giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hằng


10

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười
hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế [5].
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng,
an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với


12

những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho

có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”.
1.3.1.3. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi


14

thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực

Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.3.1.6. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều
năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá