BỘ
Ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆ
ỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

ĐẶNG ĐỨC TRUNG
LKT 12 - 02

GIẢI QUYẾT
T TRANH CH
CHẤP HỢP ĐỒNG
NG CHUYỂN
CHUY
NHƯỢNG
NG QUY
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠII TÒA ÁN

Ngành Luật Kinh tế
Mã số: 52380107

KHÓA LU
LUẬN TỐT NGHIỆP
P

Hà Nội, 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VI

Luật - Viện Đại học Mở Hà Nội.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS. Nguyễn Thị Nga đã hướng
dẫn để em hoàn thành khóa luận này.
Do hiểu biết còn hạn chế cũng như kỹ năng chưa hoàn thiện nên khóa luận tốt
nghiệp của em còn nhiều hạn chế. Rất mong nhận được đóng góp ý kiến từ phía các thầy,
các cô.
Em xin chân thành cảm ơn!


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp này là kết quả làm việc nghiêm túc của cá
nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga.
Các thông tin, dữ liệu và kết quả phân tích được trình bày trong khóa luận là trung
thực, không sao chép bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào có cùng tên với đề tài này đã
được thực hiện trước đây. Những thông tin tham khảo trong khóa luận đều được trích dẫn
cụ thể nguồn sử dụng.
Em xin chịu trách nhiệm về khóa luận tốt nghiệp của mình.
Hà Nội, ngày 28 tháng 5 năm 2016
Sinh viên thực hiện

ĐẶNG ĐỨC TRUNG

XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1.Tính cấp thiết của đề tài. ................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu. ................................................................................... 1
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài........................................................... 2

nhượng quyền sử dụng đất. ..................................................................... 15
1.2.3. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................................. 17
1.2.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất............................................................................................... 17
1.2.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất............................................................................................... 18
1.2.3.3. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. .................................................................................................. 19
Kết luận chương 1 .............................................................................................. 21
CHƯƠNG 2 ........................................................................................................ 22
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT. ...................................................................................................... 22
2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. ............................................................................. 22
2.1.1. Pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. .......................................................................... 22
2.1.2. Pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. .......................................................................... 25
2.1.3. Pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhương quyền sử dụng đất. ............................................................. 27
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án tỉnh Quảng Ninh. ................................ 30
2.2.1. Tổng quan tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án tỉnh Quảng Ninh thời gian qua ..................... 30


2.2.2. Một số hạn chế, vướng mắc và khó khăn trong quá trình giải quyết
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án Quảng

UBND: Ủy ban nhân dân

-

TAND: Tòa án nhân dân
TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao
TMCP: Thương mại cổ phần
TTDS: Tố tụng dân sự


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Đất nước ta hiện nay đang trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa, phát
triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó đất đai là tư liệu có
vai trò vô cùng quan trọng với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Khi Hiến pháp năm
1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành, người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng QSDĐ thì đất đai được trả lại giá trị thực vốn có. Tuy vậy, với sự phát triển kinh
tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử
dụng đất ngày càng cao thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất
sôi động và phức tạp, dẫn tới phát sinh nhiều tranh chấp; những vụ án về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ do Tòa án thụ lý giải quyết ngày càng nhiều. Thời gian giải
quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài, vi phạm thời hạn xét
xử, số lượng vụ án bị hủy đi hủy lại xảy ra nhiều. Nguyên nhân của tình trạng đó một mặt
là do các văn bản pháp luật dân sự, các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, các văn bản
pháp luật đất đai liên quan tới việc giải quyết và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ nói riêng còn nhiều bất cập, chưa thống nhất và chưa phù hợp gây khó khăn cho
Tòa án khi áp dụng. Mặt khác do nhận thức không đúng pháp luật của những người tiến
hành tố tụng và các đương sự khi tham gia tố tụng dẫn đến việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn. Trước tình hình đó Nhà nước đã đề ra
nhiều chủ trương hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp

chứng cụ thể chỉ ra những bất cập, hạn chế trong các quy định pháp luật; mặt tích cực,
tiêu cực trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án và những biện pháp khắc phục, hoàn
thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả của quá trình giải quyết.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Trong quá trình làm luận văn em đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa
học cơ bản như phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp…
để hoàn thành đề tài.
5. Những kết quả nghiên cứu của đề tài.
Khóa luận tốt nghiệp đại học làm rõ những vấn đề mới và cơ bản sau:
- Làm rõ khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chỉ ra
đặc điểm và phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.


- Phân tích, làm rõ nội dung các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai,
pháp luật tố tụng dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.
- Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành liên quan tới giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dânqua
một số vụ việc điển hình.
- Chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết, tìm hiểu nguyên
nhânvà đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện, làm thống nhất các quy định của
BLTTDS, LĐĐ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
6. Cơ cấu của khóa luận.
Nội dung chính của luận văn tốt nghiệp gồm 3 chương:
-

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất

-

nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác.
Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được ghi nhận tại BLDS năm
1995, sau đó là BLDS năm 2005, bây giờ là BLDS năm 2015 và được hiểu như sau: Hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một
khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Như vậy, chủ thể hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ chính là bên chuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất, hai bên thống
nhất ý chí, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiền cho nhau để thỏa mãn nhu cầu sử
dụng đất của mình.
Trong mối quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, bên có QSDĐ sẽ tiến hành chuyển
nhượng QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng khi nhu cầu sử dụng đất không còn hoặc vì


một lý do nào đó. Khi đó, việc chuyển nhượng nhằm mục đích tạo điều kiện cho bên
nhận chuyển nhượng thực hiện nhu cầu sử dụng, bên chuyển nhượng thu lại cho mình
một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ
chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời làm phát sinh quan hệ sử dụng
đất giữa bên nhận chuyển nhượng với Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói
trên phải được sự cho phép của chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước với
vai trò vừa là bên đại diện chủ sở hữu về đất đai, đồng thời là bên quản lý việc sử dụng
đất thông qua các cơ quan có thẩm quyền đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc
chấm dứt hay thiết lập các quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ luôn luôn được thực
hiện theo một trình tự nhất định.
Với những phân tích trên ta có thể đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một
trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có QSDĐ (người
chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng,
người được chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển
nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ

chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ
năm 2003, BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015. Tuy nhiên,“Tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chưa được định nghĩa, giải thích cụ
thể, mà chủ yếu được hiểu từ các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo từ điển tiếng Việt xuất bản năm 2010 của nhà xuất
bản Từ điển bách khoa ở trang 1005 có định nghĩa:tranh chấp là tranh dành nhau một
cách giằng co cái không thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất
đồng, chủ yếu là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên. Trong đời sống xã hội có nhiều loại
tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể và được hiểu
là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc
không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm
2003 lần đầu ghi nhận khái niệm về tranh chấp đất đai, theo đó:” Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong


quan hệ đất đai” và tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì khái niệm này cũng không có
sự thay đổi. Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, do đó, định nghĩa trên
cũng không phản ảnh được đầy đủ các đặc điểm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là
việc xác định tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể tham gia quan hệ chính
là bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ. Mà hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và LĐĐ. Từ khái niệm
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển
nhượng QSDĐ khi thực hiện giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận
QSDĐ và giao nhận tiền. Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ
giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, thì người thứ ba
có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ

nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:
- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;
+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;
+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng;
+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;
+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;
+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng.
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bên chuyển
nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng);


+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công
chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy chứng nhận
quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng).
- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu.
+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa
thuận chấm dứt hợp đồng);
+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân
sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng không có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
1.2. Một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.1.1. Những tác động tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội khi tranh chấp

bất động sản trở nên méo mó, hỗn loạn... Đây cũng là hệ lụy cho tình trạng đầu cơ, kích
cầu ảo, tạo nên những cơn sốt đất giả tạo, gây ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.
Trong lĩnh vực quản lý Nhà nước: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không được giải quyết bằng pháp luật sẽ là bước cản trở cho các cơ quan Nhà
nước ở địa phương khi thực hiện chức năng quản lý tài nguyên đất.Đất đai không thể tích
tụ và tập trung vào tay các chủ thể sử dụng đất hợp pháp cũng đồng nghĩa với việc không
thể nâng cao hiệu quả và năng lực sản xuất trên mỗi mảnh đất, do đó, đất đai sẽ không
được khai thác hết tiềm năng. Nhà nước theo đó cũng không thể quản lý một trật tự hành
chính ổn định trong quan hệ đất đai, hệ thống hồ sơ địa chính cũng không thể xác lập
chính xác cho chủ sử dụng đích thực; Nhà nước lại càng không thể quản lý đất dưới khía
cạnh kinh tế, không thể điều tiết các thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng -đây là những
hạn chế đòi hỏi mọi tranh chấp đất đai nói chung phải được giải quyết theo pháp luật.
1.2.1.2. Những tác động tích cực nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được giải quyết.
Khi tranh chấp được giải quyết, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được đảm
bảo theo quy định của pháp luật. Các chủ thể được nhận quyền sử dụng đất và được thực


hiện mọi quyền lợi của người sử dụng đất đối với thửa đất (là đối tượng của hợp đồng có
tranh chấp), họ được canh tác, khai thác và làm mọi biện pháp làm tăng giá trị của thửa
đất theo quy định của pháp luật; đối với chủ thể không được giao quyền sử dụng đất, họ
sẽ được thanh toán toàn bộ những thành quả họ đã đầu tư trên đất, được bồi thường thiệt
hại trong trường hợp bên kia có lỗi khi hai bên giao kết hợp đồng.
Sau khi các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải
quyết, đất đai được phép “lưu thông, trao đổi, mua bán” trên thị trường, được thế
chấp...theo quy định của pháp luật. Và như vậy, lúc này đất đai đã được trả về đúng với
giá trị thật của nó. Nhờ đó, thị trường bất động sản mới được bình ổn đi vào quỹ đạo
chung của đời sống xã hội.
Bên cạnh đó, dưới góc độ trật tự xã hội, khi tranh chấp được giải quyết bằng một
bán án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền (UBND hoặc Tòa án), quyền lợi hợp pháp

một cá nhân, tổ chức mà áp dụng cho tất cả các chủ thể. Điều này khiến cho việc tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết theo đúng trình tự, thủ
tục. Các bên tham gia tranh chấp biết rõ mình có những quyền và nghĩa vụ nào, được và
không được làm gì; Quyết định của các cơ quan tiến hành tố tụng có đúng quy định pháp
luật hay không.
- Tính cưỡng chế: Lênin đã từng nói pháp luật sẽ không còn là gì nữa "nếu không có
một bộ máy có đủ sức cưỡng bức người ta tuân theo những tiêu chuẩn của pháp quyền thì
pháp quyền có cũng như không". Cưỡng chế là một tính chất cơ bản của pháp luật, nó
khiến cho pháp luật khác với đạo đức và phong tục. Các quy tắc đạo đức, phong tục được
con người tuân thủ, chủ yếu nhờ vào sự tự giác, lòng tin, trình độ hiểu biết và lên án của
xã hội; còn quy phạm pháp luật được Nhà nước bảo đảm thi hành, nếu ai không chấp
hành thì Nhà nước cưỡng chế thi hành.
Sự cưỡng chế của pháp luật không phải đơn thuần nhằm mục đích trừng trị mà trước
hết là răn đe, ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật, giáo dục người vi phạm. Sự
cưỡng chế ở đây được thực hiện trên cơ sở pháp luật, trong khuôn khổ pháp luật, do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Cưỡng chế trong tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chỉ xảy ra khi có những hành vi trái pháp luật, được thực hiện


một cách vô ý hoặc cố ý, xâm phạm tới quyền lợi của bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đây chỉ là hai trong số rất nhiều các thuộc tính cơ bản của pháp luật, nhưng cũng chỉ
cần qua hai thuộc tính này ta đã có thể thấy được tính ưu việt của việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật. Nếu như giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương pháp hòa giải thì
các bên tranh chấp có thể tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn,
bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận nhưng nếu
không thỏa thuận được với nhau, sẽ làm mâu thuẫn càng trở nên trầm trọng, nếu một
trong hai bên tranh chấp không có thiện chí sẽ lợi dụng thủ tục hòa giải để trì hoản việc
thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc lợi dụng việc kéo dài hòa giải để gây phương hại tới

nhiều ý nghĩa thực tế, làm chấm dứt mâu thuẫn về quyền và lợi ích một cách tự nguyện,
giữ được sự hòa thuận của các bên. Tuy nhiên do QSDĐ là loại tài sản có giá trị cao nên
thực tế việc tự thỏa thuận và hòa giải thành công là rất ít. Số lượng các vụ án liên quan
đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gia tăng theo từng năm và diễn biến
ngày càng phức tạp.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể
được tiến hành theo hai cách thức khác nhau đó là: thông qua UBND bằng con đường
khiếu nại tới cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc thông qua
Tòa án bằng con đường khởi kiện. Việc khởi kiện tại Tòa án có thể được tiến hành theo
thủ tục tố tụng hành chính hoặc thủ tục tố tụng dân sự. Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ bản chất là tranh chấp một hợp đồng dân sự. Đó chính là sự tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ
khi giao kết và thực hiện hợp đồng. Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự chặt chẽ do pháp
luật tố tụng dân sự quy định. Nội dung giải quyết là việc Tòa án căn cứ vào các quy định
của BLDS và LĐĐ xác định tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển


nhượng QSDĐ trên cơ sở đó công nhận các quyền và nghĩa vụ do các bên xác lập, thực
hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm…
Từ những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại Tòa án là hoạt động xét xử của Tòa án có thẩm quyền nhằm giải quyết
các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo một trình tự do luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở pháp luật dân sự và
pháp luật đất đai để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
1.2.2.2. Đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính

- Khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với các loại tranh chấp đất đai khác. Nhà nước khuyến
khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu không hòa giải được ở cơ sở thì giải quyết
tại UBND. Điều 203 LĐĐ 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác
định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại tranh chấp đất đai. Tuy nhiên thực tế xét xử
thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không cần có sự
hòa giải. Theo pháp luật đất đai mục đích của hòa giải trong tranh chấp đất đai là nhằm
giữ gìn mối quan hệ hòa thuận giữa các bên, mục đích này sẽ có ý nghĩa nhiều hơn đối
với tranh chấp về ranh giới đất hay về việc ai là người có QSDĐ. Còn đối với tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự giữa
các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, việc giải quyết cần
phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, đất đai, yêu cầu này khó có thể thực
hiện đối với UBND cấp xã. Dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên
tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết
thời hiệu khởi kiện.
- Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước. Khi bản án hoặc quyết