ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN HUY CẨN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN
SỬ D ỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT
HỌC

HÀ NỘI - 2014


1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN HUY CẨN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số
: 60 38 30

Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU

1
C
h
ư
ơ
n
g
1
:
M
Ộ
T
S
Ố
V
Ấ
N
Đ
Ề
L
Ý
L
U
Ậ

SỰ

g

IẢI QUYẾT TRANH

P

q

1.1.

ĐỒ

u

NG

Khái niệm,

CH

đặc điểm,

ề

UY

ý nghĩa và


n

YỀ

ấ

N

g

p

đ

SỬ

y

ấ

D

h

Ụ

t

ợ



ủ
t

T

c

H

ụ

h

E

c

u

O

t

y

ố

ể


ự

n

s

1.1.5. Ý

s

ự

nghĩa của

ự

giải quyết
1.1.1. Khái niệm hợp

đtranh

1.1

đồng chuyển nhượng

ấchấp hợp

.6.

quyền sử dụng đất


oy

i

n

ề

qu

g

tn

yết

h

tra

đ

ủs

nh

ấ

ử


p

đ

uy

đất theo thủ

tấ

ển

tục tố tụng

nh

dân sự

ụt
n

1.1.4. Đặc điểm của giải

gt

ng

quyết tranh chấp hợp đồng


2

17
1.2.

Thẩm quyền, nguyên tắc

và trình tự giải quyết tranh chấp
hợp đồng

24

chuyển
nhượng quyền sử dụng
đất theo thủ tục tố tụng
dân sự
1.2.1. Thẩm quyền giải

2

quyết tranh chấp hợp đồng

4

chuyển nhượng
quyề
n sử dụng
đất theo thủ
tục tố tụng
dân sự

Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

30

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
2.1.1. Thực trạng pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh

30

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ
tục tố tụng
2.1.2. Thực trạng pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh

36

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ
tục tố tụng dân sự
2.1.3. Thực trạng pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến giải quyết

41

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
thủ tục tố tụng
2.2.

Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

50

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự


3.1.1. Yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan

64

tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
3.1.2. Yêu cầu của công cuộc cải cách tư pháp

66

3.2.

70

Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố
tụng dân sự

3.2.1. Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật liên quan tới việc giải

70

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo thủ tục tố tụng dân sự
3.2.2. Các giải pháp về thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải

77

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất


TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

UBND

: Ủy ban nhân dân

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hiện nay đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Trong đó đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động
phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Kể từ khi Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai
(LĐĐ) năm 1993 ra đời, người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ), thì đất đai được trả lại giá trị thực vốn có của nó, người sử dụng đất có
quyền chuyển nhượng QSDĐ. Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh tế, tốc độ đô thị
hóa ngày càng mạnh, cùng với việc dân số ngày một tăng, nhu cầu sử dụng đất
ngày càng cao, thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi
động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải quyết ngày càng nhiều. Tình
trạng việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài
vi phạm thời hạn xét xử, nhiều vụ án bị hủy đi hủy lại xảy ra không ít.
Nguyên nhân của tình trạng đó, một mặt là do nhận thức không đúng pháp
luật của những người tiến hành tố tụng dân sự và các đương sự khi tham gia tố
tụng. Mặt khác, là do các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, các văn bản pháp

bài "Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai" của tác giả Lưu Quốc Thái đăng trên
Tạp chí khoa học pháp lý, số 02(33)/2006; bài "Bàn về các dạng tranh chấp
đất đai" của tác giả Trần Thị Hồng Trinh đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát năm
2012; bài "Chế định giao dịch dân sự và vấn đề sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự
năm 2005" của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng và Nguyễn Anh Thư đăng trên Tạp
chí Luật học, tập 30, số 01/2014; bài "Đánh giá bước đầu chế định hợp đồng
trong Bộ luật dân sự 2005" của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng và Đỗ Giang Nam
trên Tạp chí Luật học số 28/2012; bài "Xác định thời hiệu trong vụ án lấn
chiếm đất đai" của tác giả Ban biên tập Tạp chí Tòa án nhân dân tối cao
(TANDTC), Số 7/2012; bài "Thẩm quyền của Hội đồng xét xử sơ thẩm các vụ
án dân sự" của tác giả Mai Văn Triển đăng trên Webside

9


của Cổng thông tin điện tử TANDTC: www.toaan.gov.vn; bài "Một số ý kiến
góp ý đối với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao" của
tác giả Nguyễn Như Bích trên webside: www.toaan.gov.vn; bài "Một số ý kiến
trao đổi về điều kiện hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của dự thảo Luật đất đai sửa đổi" của tác giả Phan Vân
Hương trên Webside: www.toaan.gov.vn; bài "Một vài ý kiến đóng góp đối
với quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi" của tác giả Thái Chí Bình
trên Webside: www.toaan.gov.vn...
Các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm rõ được một số
vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu, toàn diện các vấn đề về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng
dân sự. Vì thế, có thể nói rằng việc nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, các
quy định của pháp luật Việt Nam, các quy định của pháp luật tố tụng dân sự,
LĐĐ và luật dân sự về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và
thực tiễn thực hiện các quy định này tại Tòa án nhân dân (TAND) các cấp.
Ngoài ra, việc nghiên cứu còn được thực hiện đối với đường lối của Đảng,
chính sách của Nhà nước liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự nhất là đường lối về cải cách tư
pháp, đổi mới về tổ chức hoạt động của TAND.
Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, do phạm vi của luận văn thạc sĩ
việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự
như khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; các

11


quy định của Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự hiện
hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và
thực tiễn thực hiện chúng tại TAND các cấp trong những năm gần đây.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa
Mác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ
Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về
cải cách tư pháp và chủ yếu là Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6
năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020.
Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương
pháp nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích,

tục tố tụng dân sự
Chương 3: Các yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng
dân sự.

13


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, Ý NGHĨA VÀ PHÂN LOẠI GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham
gia một quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau
những quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp
ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu
đối với mọi đời sống xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó
không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản mà phải thông qua những hành vi
có ý chí của các chủ thể. Mặt khác, nếu chỉ một bên thể hiện ý chí của mình mà
không được bên kia chấp nhận cũng không thể hình thành một quan hệ để qua
đó thực hiện chuyển giao tài sản với nhau được. Do đó, chỉ khi nào có sự thể
hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vất chất mới hình
thành. Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự. Hợp đồng dân sự là sự thỏa

đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay
vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai"
hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Về mặt pháp lý thì hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có từ khi người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Trước khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì Nhà nước
chưa thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, chỉ khi
Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì mới ghi nhận người
sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, việc

15


chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức là hợp đồng dân sự - hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất
đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau và
nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có
quyền chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể
này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển
nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ. Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do
khác nhau mà người có QSDĐ (do Nhà nưước giao, cho thuê QSDĐ hoặc
thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu
cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người
khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật
chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt
quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển

nghiệp.
Ba là, người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển
QSDĐ theo quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ. Mục đích Nhà nước đưa ra
quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ phát sinh
thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác. Ngoài ra, người nhận
chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của
pháp luật.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người
khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó,
người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và
QSDĐ cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người
nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người
chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển

17


nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của
pháp luật.
1.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xã hội xảy
ra trong đời sống xã hội. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phụ
thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của
nhiều thành phần kinh tế khác nhau gồm: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân về đất đai. Khi đó tranh chấp về giao dịch đất gồm các loại: Tranh
chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp về
tăng cho đất… Nhưng kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành cho tới nay thì
chế độ sở hữu đất đai là thuộc toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Cá