VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

HÀ NỘI,
2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI

Ngành: Luật kinh tế
Mã ngành: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC



Luật Kinh doanh Bất động sản

TAND
UBND

Tòa án nhân dân
Ủy ban nhân dân

LĐĐ

Luật Đất đai

VADS
KSV

Vụ án dân sự
Kiểm sát viên

VKSNDTC

Viện kiểm sát nhân dân tối cao

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

TTDS

Tố tụng dân sự

khăn. Với mong muốn tìm hiểu những quy định pháp luật về cách thức, trình tự, thủ tục giải
quyết tranh chấp bằng con đường khiếu kiện hành chính, người viết lựa chọn đề tài “Giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn xét xử

5


của Tòa án nhân dân tại Hà Nội" để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ
của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học đề cập đến tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Các công trình này cũng đã chỉ ra nhiều vấn
đề tồn tại, vướng mắc của pháp luật, đồng thời cũng đề xuất phương hướng và giải pháp về
hoàn thiện pháp luật cho giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ở.
Liên quan đến đề tài, có thể kể đến một số công trình đã được công bố như sau:
Nguyễn Thuỳ Trang,: “Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất ở” - Tạp chí dân chủ pháp luật (2018).
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hiền (2012): “Pháp luật về giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam, Khoa Luật - Đại học Quốc gia
Hà Nội”.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thu Hoài (2016): “Đánh giá thực trạng tình
hình giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn” , Khoa Luật,
Đại học quốc gia Hà Nội. [27]
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga (2003): “Xây dựng và hoàn thiện
pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ”.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy (2004): “Một số vấn đề về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012): “Pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản”, Đại học Luật Hà Nội. [37]
Luận văn thạc sĩ luật học Vũ Thị Thanh Thủy (2016): “Pháp luật về hợp đồng

được các yêu cầu về tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích
Mục đích nghiên cứu của đề tài là thông qua việc phân tích, đánh giá quy định pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tòa án; phân
tích và đánh giá thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
của Tòa án nhân dân tại Hà Nội. Luận văn đề xuất một số phương hướng và giải pháp hoàn
thiện quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện được những mục đích nêu trên, nhiệm vụ chính của đề tài này là:

7


- Phân tích và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận pháp lý về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ở;
- Phân tích và làm sáng tỏ cơ sở pháp lý và thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân tại Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bằng Toà án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật vào việc giải tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục xét xử sơ thẩm của Tòa án
nhân dân, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền
sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân trên địa bàn Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn này thuộc chuyên ngành luật, nhưng có liên quan đến việc áp dụng pháp
luật tố tụng dân sự và pháp luật nội dung trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong hoạt
động xét xử nói chung và trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân nói riêng.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác
nghiên cứu giảng dạy nói chung và đào tạo chức danh tư pháp nói riêng. Nội dung của luận
văn cũng có thể góp phần:
- Hoàn thiện khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở tại Toà án nhân dân Hà Nội; nêu đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai,
liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà án
nhân dân Hà Nội;
- Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật liên quan tới giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn xét xử tại Toà án nhân dân
Hà Nội;

9


- Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện các quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS), Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà án nhân dân Hà Nội.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được thể
hiện trong 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
đất ở.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ở qua thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại Hà Nội.

quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. 2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây
dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh
quan đô thị hiện đại”. [12]
Khái niệm đất ở được hướng dẫn chi tiết hơn tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo
Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (thay thế Thông tư số


08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất):
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, đất vườn, ao
gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn
liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở
tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất
ở phải thống kê cả mục đích phụ là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
“Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại
đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng
vẫn thuộc xã quản lý”.
“Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể
cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố,
thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý”.
Theo Luật Đất đai năm 2013, ngoài đất ở, còn có đất xây dựng khu chung cư “bao
gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống
của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy
hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Thực tế hiện nay, đất
để xây dựng khu chung cư thường có mục đích sử dụng hỗn hợp như làm nhà ở, văn phòng,
trung tâm thương mại, công trình phục vụ cộng đồng... Trong đó, diện tích để xây dựng nhà
ở chiếm số lượng lớn và theo Luật Nhà ở năm 2014 [33], thì nhà ở được xây dựng với mục

bên có thể lựa chọn tên gọi hợp đồng là “mua bán” hay “chuyển nhượng”, ví dụ hợp đồng
mua bán (chuyển nhượng) xe ô tô, hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) thương hiệu (phân
biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng thương hiệu, người chuyển nhượng quyền sử dụng
vẫn là chủ sở hữu đối với thương hiệu đó). Chỉ có duy nhất các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất là không xuất hiện thuật ngữ “mua bán”. Tuy nhiên, như chúng tôi đã
phân tích ở trên, trong từ điển tiếng Việt và cả các thuật ngữ tương ứng trong tiếng Anh, cho
dù sử dụng “chuyển nhượng” hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển
quyền sở hữu”. Do vậy, pháp luật vẫn cần phải giải quyết được tận gốc của vấn đề “chủ sở
hữu đối với quyền sử dụng đất là ai”. Thực tế, thì cơ chế pháp lý, giải quyết tranh chấp hay
các quy định liên quan đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự
khác biệt với giao dịch mua bán tài sản, tức là giao dịch đó vẫn bao gồm các yếu tố: (i)


Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền bù; (iii) Người chuyển giao không còn bất kỳ mối liên hệ
nào với tài sản sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù.
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở về bản chất chỉ khác biệt so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói chung ở đối tượng của hợp đồng. Có nghĩa là đối tượng của hợp đồng này thu hẹp hơn
so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chính sự khác biệt về đối
tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của
các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở so với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
11.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có những điểm tương đồng với hợp
đồng mua bán tài sản bởi chúng đều là những quan hệ được điều chỉnh bởi các quy định của
pháp luật dân sự. Thông qua hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên được ghi nhận. Các
bên tham gia giao kết hợp đồng đều trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, quyền của bên này
tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Một bên có nghĩa vụ chuyển giao tài sản (đối với hợp
đồng mua bán tài sản thông thường) hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất ở (đối với hợp
đồng chuyển nhượng đất ở) và được nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản

địa chính” theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bắt buộc phải được lập
theo hình thức văn bản và chỉ có hiệu lực khi hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
Thứ ba, việc thực hiện hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực
hiện theo trình tự, thủ tục chặt chẽ hơn so với việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản
thông thường. Theo quy định của BLDS năm 2015, các bên tham gia giao kết hợp đồng
được tự do thỏa thuận, thực hiện hợp đồng trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng nhằm thỏa
mãn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên với điều kiện việc thực hiện hợp đồng đó không
vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, không làm ảnh hưởng đến
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác. Khoản 2
Điều 501 BLDS năm 2015 quy định: “Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải
đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật
có liên quan ”, theo đó khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các
bên trong hợp đồng phải tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.


Thứ tư, theo quy định tại Điều 500 BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo
hợp đồng với người sử dụng đất”. BLDS năm 2015 không đưa ra khái niệm cụ thể về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trên tinh thần quy định tại Điều 697
BLDS năm 2005: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” ta có thể hiểu về đối tượng
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất. Như
vậy, là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đối
tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng bao gồm quyền sử dụng đất
ở và đất ở theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

có hiệu lực, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh kế khác nhau gồm: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai. Bởi vậy, tranh chấp liên quan đến việc giao
dịch đất đai trong giai đoạn này rất đa dạng như: tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp
về tặng cho đất, tranh chấp về hợp đồng mua bán đất... Như vậy, trước năm 1980 các giao
dịch liên quan đến đất đai được thực hiện giữa bên bán là chủ sở hữu của đất đai nên bản
chất của hợp đồng mua bán đất sẽ tương tự như hợp đồng mua bán tài sản thông thường.
Từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành và có hiệu lực thì chế độ sở hữu đất đai
đã có sự thay đổi lớn, theo đó: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm
nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình
phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường
không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống
thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật,
cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều
thuộc sở hữu toàn dân” [7] và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung,
nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”[14] . Như vậy, đất đai sẽ thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, các cá nhân, cơ quan tổ chức không còn


được sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất
và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu
lực đến trước khi Hiến pháp 1992 có hiệu lực thì Nhà nước chưa có quy định cụ thể về việc
nghiêm cấm người được sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên
tranh chấp đất đai trong thời kì này thường là tranh chấp giữa các cá nhân, cơ quan, tổ chức
về quyền quản lý, quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 17 Luật Đât đai năm 1987:
“Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng
nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đô’". Tuy nhiên, nhiều trường hợp hai bên
trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức chuyển nhượng nhà ở, tài sản
trên đất, thành quả lao động trên đất với nhau. Chính bởi vậy, mặc dù giai đoạn này không

phải là người sử dụng đất ở hợp pháp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất.
Các chủ thể trong quan hệ tranh chấp này có thể là một bên chuyển nhượng, bên nhận
chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc bên thứ ba liên
quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
một dạng cụ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Tuy nhiên, đối
tượng của hợp đồng này thu hẹp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chính sự khác biệt về đối tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ
thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở so
với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu tranh chấp không phát sinh giữa các
chủ thể trên thì tranh chấp đó không phải là tranh chấp đất về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với Cơ quan có
thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thì
đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.
Thứ hai, về khách thể của quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất ở hoặc cả hai. Do tính chất cố
định của đất ở không di dời được, do vậy khác với các hàng hóa khác thì đất ở cần được đo
đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở chủ yếu được tiền hành thông qua hệ thống giấy tờ, hồ sơ địa
chính.
Thứ ba về nội dung của quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ở là sự bất
đồng, xung đột, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng


quyền sử dụng đất ở khi giao kết, thực hiện hiện hợp đồng hoặc bên thứ ba có liên quan đến
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
1.1.23. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở
Trong bối cảnh đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiện đại
hóa, phát triển nền kinh tế thị trường thì đất đai nói chung và đất ở đóng vai trò vô cùng

lồ với nguồn cầu dồi dào. Theo đánh giá của một chuyên gia kinh tế thì trên thực tế, “đất
nền dễ đầu tư và có tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với các kênh tài chính khác: vàng, USD,
chứng khoán, gửi ngân hàng. Cụ thể, vàng và USD hiện nay không cho lợi nhuận cao,
chứng khoán cần có kiến thức và phải theo dõi thường xuyên, gửi ngân hàng lãi suất ngày
càng thấp dần. Do không có nhiều sự lựa chọn trong khi nhu cầu đầu tư quá lớn, các dòng
tiền nhàn rỗi đã đua nhau đổ vào săn đất. Dù thời gian qua đất nền đã tăng giá mạnh và bị
đánh giá là sốt ảo, nhưng trong cơn sốt đó, nhu cầu đầu tư là có thật. Chính cơn khát săn
tìm kênh đầu tư siêu lợi nhuận đã thôi thúc người dân tìm đến đất nền, bất chấp giá ngày
càng đắt" [23]. Chính bởi vậy, thị trường bất động sản nói chung và thị trường chuyển
quyền sử dụng đất ở nói riêng luôn có một sức hút vô hình không chỉ đối với những người
trong giới kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Đã có nhiều hành vi của các cá nhân, tổ
chức bất chấp quy định của pháp luật để đầu cơ trục lợi, mua bán, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở trá hình, gây lũng đoạn thị trường thông qua các hành vi cụ thể như: việc ký thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bất hợp pháp được “che đậy”, “biến
tướng” bởi các hình thức trá hình, những “tiểu xảo tinh vi như: “hợp đồng góp vốn”; “hợp
đồng vay vốn”; “hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư”.v.v.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường một mặt đã đã tạo ra sự phát triển ngoạn
mục của đất nước, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa một cách toàn diện đất
nước. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực thì cơ chế thị trường cũng đem đến những mặt trái
tiêu cực và cũng là một trong những nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày càng cao trong bộ phận dân cư. Bùng nổ dân số
kéo theo nhu cầu sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tăng cao cũng là một nguyên nhân
dẫn đến nguy cơ xảy ra tranh chấp hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Dân số
không ngừng tăng cao, tốc độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ ở hầu hết các địa phương trên
toàn quốc dẫn đến sự lệch pha về cung cầu chỗ ở trên thị trường bất động sản. Nhu cầu sử
dụng đất ở ngày càng tăng dẫn đến đất đai ngày càng có giá trị. Ngoài ra, chỉ cần một con


đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức giá đất
khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần, từ đó đã khiến cho nhu cầu chuyển nhượng quyền

chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về
thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Trong cơ chế thị trường quyền
sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất
đã bán ... cũng trở thành một trong những nguyên nhân làm cho tranh chấp đất đai phát sinh
và trở nên gay gắt.
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.13.1. Ý nghĩa của việc phân loại tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Trong xã hội hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là
một dạng tranh chấp đất đai phổ biến, phức tạp nhất hiện nay bởi giá trị của các bản hợp
đồng thường rất lớn, và tranh chấp xảy ra trên khắp lãnh thổ Việt Nam. Việc phân loại tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ giúp Tòa án xác định được yêu cầu
giải quyết của các bên từ đó xác định thời hiệu khởi kiển, đồng thời là cơ sở để xác định
trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp. Khi xác định chính xác được loại tranh
chấp, Tòa án sẽ xác định được các chứng cứ, tài liệu cần thiết mà đương sự cần phải chuẩn
bị, giao nộp để chứng minh cho yêu cẩu khởi kiện của mình. Ngoài ra, việc phân loại tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở còn giúp Tòa án tìm ra những căn cứ
pháp lý chính xác để giải quyết tranh chấp.
1.1.3.2. Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự mâu thuẫn, xung
đột về quyền và lợi ích của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc tranh chấp của bên thứ ba liên quan đến
giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở chỉ mang tính chất tương đối tương đối. Để xác định tranh chấp thuộc dạng tranh
chấp đất đai nào, ngoài các quy định của luật đất đai cần căn cứ vào các quy định của pháp
luật tố tụng dân sự Việt Nam để xác định ai kiện, kiện ai, kiện về vấn đề gì và kiện như thế
nào để xác định quan hệ pháp luật. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có thể xảy ra bất cứ thời điểm nào từ giai đoạn giao kết, thực hiện hợp đồng. Mỗi thời điểm
tranh chấp sẽ có những hậu quả pháp lý cũng như cách thức giải quyết khác nhau. Bởi vậy,

quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Từ điển tiếng việt giải thích: “giải quyết là làm cho đạt được kết quả, không còn là

khó khăn, trở ngại nữa” [51]. Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh