VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
---------------
PHẠM THỊ HUYỀN TRANG
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
HÀ NỘI, 2018
VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
---------------
PHẠM THỊ HUYỀN TRANG
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI
Ngành: Luật kinh tế
Mã ngành: 8380107
LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở QUA THỰC
TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI ...................... 39
2.1. Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp hợp chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam ........................................................................................ 39
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tại Hà Nội ................. 59
Chương 3. YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ........................ 67
3.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay .................... 67
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân
dân ................................................................................................................ 70
KẾT LUẬN .................................................................................................... 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81
BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
BLTTDS
Bộ luật Tố tụng dân sự
BLDS
Bộ luật Dân sự
LNƠ
Luật Nhà ở
Tòa án nhân dân tối cao
TTDS
Tố tụng dân sự
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tục ngữ có câu “An cư lạc nghiệp”, ý nên có nơi ở ổn định sau đó tính đến
chuyện lập nghiệp. Chính vì lẽ đó mà đất đai trở thành một tài sản có giá trị cao. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở diễn ra thường xuyên, liên tục với nhiều hình thức
khác nhau. Từ đó, xảy ra nhiều tranh chấp mà nguyên nhân chủ yếu là: Việc quản lý
đất đai còn nhiều bất cập, các văn bản quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn; việc giao
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai
ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời.
Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn,
chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất
đai trong các vụ ly hôn. Trong đó, tranh chấp do mâu thuẫn trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu diễn ra phổ biến. Việc mua bán chuyển nhượng quyền sử
dụng thường xuyên diễn ra dưới nhiều hình thức. Từ đó cũng này sinh các mâu
thuẫn dẫn đến tranh chấp.
Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và
hoàn thiện bằng chứng là sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 (được áp dụng vào
ngày 1/7/2014). Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai cụ thể, tại cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai có hiệu quả hơn, khắc phục những nhược điểm về thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai được quy định tại Luật đất đai năm 2003, quy định chỉ mới dừng
Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội.[27]
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga (2003): “Xây dựng và hoàn
thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy (2004): “Một số vấn đề
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012): “Pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản”, Đại học Luật
Hà Nội.[37]
Luận văn thạc sĩ luật học Vũ Thị Thanh Thủy (2016): “Pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Hải Dương, Viện Đại học
Mở Hà Nội”.[57]
Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh
chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội.[36]
2
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Văn Nam (2016): “Thực tiễn giải
quyết các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái”, Học viện
Khoa học xã hội Việt Nam.
Tác giả Nguyễn Văn Hải (2016): “Tranh chấp đất đai nhìn từ thực tiễn những
vụ án có yếu tố nước ngoài”, Tạp chí Tòa án.
Tác giả Ninh Thị Hiền (2016): “Vai trò của Tòa án trong hoạt động điều phối
quyền sử dụng đất tại Việt Nam, Tạp chí Tòa án nhân dân số 21/2016”.[25]
Tác giả Ninh Thị Hiền (2012): “Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn
liền với đất có thuộc quan hệ pháp luật kinh doanh thương mại”, Tạp chí Tòa án nhân
dân số13,7 /2012.
Tác giả Nguyễn Thắng Lợi – Phó Chánh thanh tra Bộ (04/11/2014): “Thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết hành chính trong lĩnh vực đất đai”,
web:moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bằng Toà án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật vào việc giải
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục xét xử sơ thẩm
của Tòa án nhân dân, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân trên địa bàn Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn này thuộc chuyên ngành luật, nhưng có liên quan đến việc áp dụng
pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật nội dung trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân.
Việc khảo sát và nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xét xử các
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân ở Việt
Nam (số liệu minh chứng chủ yếu tham khảo tại thành phố Hà Nội).
Đề tài tập trung nghiên cứu vào những quy định của pháp luật về công tác giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thuộc thẩm quyền của
Tòa án nhân dân được quy định tại Luật đất đai năm 2013.
Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất ở nói
chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà
án nhân dân Hà Nội từ năm 1986 đến nay.
4
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác
– Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật đất đai, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn xét xử tại Toà án nhân
dân Hà Nội;
- Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện các quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS), Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà án nhân dân Hà Nội.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
được thể hiện trong 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ở.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ở qua thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại Hà Nội.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tòa án ở Việt Nam hiện nay.
6
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở
1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, trước hết
cần làm rõ một số khái niệm cơ bản như sau: khái niệm đất ở; khái niệm quyền sử
dụng đất ở; khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Về khái niệm đất ở:
mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích
hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ
là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
“Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ
đất ở tại đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị
xã, thị trấn nhưng vẫn thuộc xã quản lý”.
“Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị
trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các
quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý”.
Theo Luật Đất đai năm 2013, ngoài đất ở, còn có đất xây dựng khu chung cư
“bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp
cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ
cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt”. Thực tế hiện nay, đất để xây dựng khu chung cư thường có mục đích sử
dụng hỗn hợp như làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, công trình phục vụ
cộng đồng... Trong đó, diện tích để xây dựng nhà ở chiếm số lượng lớn và theo Luật
Nhà ở năm 2014 [33], thì nhà ở được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Với việc gia tăng dân số và hạn chế về quỹ đất như hiện nay, thì đất ở là một
trong những loại đất được hướng tới để chuyển dịch mục đích sử dụng nhiều nhất.
Nhằm quản lý chặt chẽ sự chuyển dịch mục đích sử dụng đối với đất ở, pháp luật
hiện hành quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp
không phải đất ở sang đất ở là một trong các trường hợp phải được phép của cơ
quan chức năng.[11]
8
* Về khái niệm chuyển nhượng
Ở Việt Nam, trong các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ hay lĩnh
9
“chuyển nhượng” hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển quyền
sở hữu”. Do vậy, pháp luật vẫn cần phải giải quyết được tận gốc của vấn đề “chủ sở
hữu đối với quyền sử dụng đất là ai”. Thực tế, thì cơ chế pháp lý, giải quyết tranh
chấp hay các quy định liên quan đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không có sự khác biệt với giao dịch mua bán tài sản, tức là giao dịch đó vẫn bao
gồm các yếu tố: (i) Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền bù; (iii) Người chuyển giao
không còn bất kỳ mối liên hệ nào với tài sản sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù.
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở về bản chất chỉ khác biệt so với hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung ở đối tượng của hợp đồng. Có nghĩa là đối tượng của
hợp đồng này thu hẹp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, chính sự khác biệt về đối tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc
thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có những điểm tương đồng
với hợp đồng mua bán tài sản bởi chúng đều là những quan hệ được điều chỉnh bởi
các quy định của pháp luật dân sự. Thông qua hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các
bên được ghi nhận. Các bên tham gia giao kết hợp đồng đều trên cơ sở tự nguyện,
bình đẳng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Một bên có
nghĩa vụ chuyển giao tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản thông thường) hoặc
chuyển giao quyền sử dụng đất ở (đối với hợp đồng chuyển nhượng đất ở) và được
nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản hoặc quyền sử dụng đất ở; bên
còn lại của hợp đồng có nghĩa vụ trả khoản tiền theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp
đồng và có quyền nhận tài sản hoặc quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, xét về bản chất
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở là một loại giao dịch dân sự có những đặc thù
riêng biệt, được thể hiện thông qua các nội dung sau:
sổ địa chính” theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bắt buộc phải
được lập theo hình thức văn bản và chỉ có hiệu lực khi hoàn tất thủ tục đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, việc thực hiện hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được
thực hiện theo trình tự, thủ tục chặt chẽ hơn so với việc thực hiện hợp đồng mua bán
tài sản thông thường. Theo quy định của BLDS năm 2015, các bên tham gia giao
kết hợp đồng được tự do thỏa thuận, thực hiện hợp đồng trên nguyên tắc tự nguyện,
bình đẳng nhằm thỏa mãn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên với điều kiện việc
thực hiện hợp đồng đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo
11
đức xã hội, không làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và
lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác. Khoản 2 Điều 501 BLDS năm 2015 quy
định: “Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan”, theo đó khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các
bên trong hợp đồng phải tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.
Thứ tư, theo quy định tại Điều 500 BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. BLDS năm 2015
không đưa ra khái niệm cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy
nhiên trên tinh thần quy định tại Điều 697 BLDS năm 2005: “Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” ta có thể hiểu về đối tượng của
Trong đời sống xã hội, tranh chấp hợp đồng là loại tranh chấp dễ gặp nhất trong
giao lưu dân sự. Theo từ điển Luật học: “tranh chấp hợp đồng được hiểu là những
xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về giao kết, thực hiện hoặc không thực
hiện cá quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng” .[50]
Trong đời sống xã hội, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở là một hiện tượng xã hội phổ biến khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
được tự do giao dịch nhằm hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Mỗi chế
độ sở hữu đất đai sẽ chi phối bản chất của của các tranh chấp liên quan đến đất đai.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành
phần kinh kế khác nhau gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về
đất đai. Bởi vậy, tranh chấp liên quan đến việc giao dịch đất đai trong giai đoạn này
rất đa dạng như: tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh
chấp về hợp đồng mua bán đất… Như vậy, trước năm 1980 các giao dịch liên quan
đến đất đai được thực hiện giữa bên bán là chủ sở hữu của đất đai nên bản chất của
hợp đồng mua bán đất sẽ tương tự như hợp đồng mua bán tài sản thông thường.
Từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành và có hiệu lực thì chế độ sở hữu
đất đai đã có sự thay đổi lớn, theo đó: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công
nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân
13
hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường
sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ
lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh,
truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu
toàn dân” [7] và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung,
nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”[14] . Như vậy, đất đai sẽ
trên mới chỉ dừng lại việc khái quát về chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai mà
chưa đi sâu vào bản chất, đặc điểm nội dung của từng loại tranh chấp đất đai. Cũng
có nhiều học giả, nhà nghiên cứu đã đưa ra khái niệm tranh chấp đất đai dưới lăng
kính nghiên cứu của họ. Có người cho rằng: “tranh chấp đất đai là sự bất đồng,
mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia
vào quan hệ pháp luật đất đai” [59]. Khái niệm này đã làm rõ được bản chất của
“tranh chấp đất đai” xuất phát từ những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng quan điểm
về quyền và lợi ích của các bên tham gia vào quan hệ đất đai. Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng là một dạng tranh chấp đất đai. Bởi vậy,
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự bất đồng, mâu thuẫn
hay xung đột bề lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở trong việc giao kết, ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu đất ở. Bên cạnh đó, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba thì bên thứ ba cũng có thể yêu cầu hủy bỏ
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi
của mình. Vì vậy, mặc dù không phải là một bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở, nhưng người thứ ba có quyền và lợi ích liên quan đến hợp
đồng chuyển nhượng đó cũng có thể trở thành chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chính là việc các bên không đạt được
sự thống nhất khi giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc một bên không thực hiện, hoặc
thực hiện không đúng các thỏa thuận trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng
hoặc bên thứ ba liên quan đến giá trị hợp đồng. Có tác giả định nghĩa khái niệm
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “sự mâu thuẫn, xung đột
về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan tới giá trị
15
quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở sẽ được biểu hiện cụ thể trong từng loại tranh chấp khác nhau với mức độ, tính
chất, phạm vi khác nhau. Dù vậy, các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở cũng gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến an ninh trật tự an
toàn xã hội, gây mất đoàn kết trong nội bộ dân cư, đồng thời nó khiến cho những
người có liên quan mất nhiều thời gian, công sức để khiếu kiện, giải quyết. Tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở xảy ra là hậu quả của những
nguyên nhân nhất định, cụ thể là những nguyên nhân chủ yếu sau:
17
* Nguyên nhân khách quan:
- Thứ nhất, bối cảnh lịch sử chi phối là một trong những nguyên nhân dẫn
đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Những vấn đề mang
tính chất lịch sử như chiến tranh, sự đổi mới về chính sách kinh tế, sự thay đổi về
chế độ sở hữu đất đai trong từng giai đoạn lịch sử đã dẫn đến những tranh chấp đất
đai nói chung, tranh chấp quyền sử dụng đất ở nói riêng với những tính chất phức
tạp, gay gắt và rất khó giải quyết. Theo dòng lịch sử với bao nhiêu biến cố đã xảy
ra, những thay đổi về chủ thể sử dụng đất ở, về ranh giới sử dụng đất đã dẫn đến
nhiều trường hợp khi chủ thể sử dụng đất ở trước đây đi chiến đấu lâu ngày trở về,
đi chạy nạn trở về xảy ra những mâu thuẫn, bất đồng dẫn đến tranh chấp với người
đang chiếm hữu thực tế đất ở thực tế, v.v.
- Thứ hai, sự biến động mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội trong những năm
gần đây đặc biệt là sức nóng của thị trường bất động sản cũng là một trong những
nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở. Đối với các nhà đầu tư thì quyền sử dụng đất ở luôn là một mặt hàng
đem lại lợi nhuận siêu khổng lồ với nguồn cầu dồi dào. Theo đánh giá của một
chuyên gia kinh tế thì trên thực tế, “đất nền dễ đầu tư và có tỷ suất lợi nhuận cao
hơn so với các kênh tài chính khác: vàng, USD, chứng khoán, gửi ngân hàng. Cụ
đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức
giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần, từ đó đã khiến cho nhu cầu chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở ngày càng gia tăng kéo theo những nguy cơ về mâu
thuẫn, xung đột lợi ích giữa các chủ thể tham gia giao dịch.
- Thứ ba, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ lịch sử do
các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành không những nhiều về số
lượng mà còn có sự không thống nhất, đồng bộ về mặt nội dung. Ví dụ như theo
Hiến pháp năm 1959 thì ở nước ta có ba hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước, sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể. Do đó, việc mua bán chuyển nhượng đất
đai được phép thực hiện, không bị cấm. Thời kỳ sau Hiến pháp năm 1980 cho đến
trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước trở thành đại diện duy nhất của
chủ sở hữu đối với đất đai. Pháp luật về đất đai nghiêm cấm việc mua bán, chuyển
nhượng dưới mọi hình thức. Kể từ khi có Luật Đất đai 1993 ra đời và đặc biệt Luật
Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất lại được phép thực hiện đầy đủ các
quyền của người sở hữu đối với đất đai mà mình đang sử dụng, quyền sử dụng đất
đai trở thành một loại hàng hóa. Chính sự thiếu đồng bộ này nên thực tế quan hệ đất
19
đai nảy sinh qua các thời kỳ là rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì không biết
phải áp dụng văn bản quy phạm pháp luật nào để giải quyết.
* Nguyên nhân chủ quan
- Từ thành thị đến nông thôn, từ đồng bằng đến miền núi cao, đất đai ngày
càng có giá nên có những vụ chỉ cần vài chục, vài trăm, thậm chí vài mét vuông đất,
anh em trong nhà cũng kéo nhau ra tòa giải quyết dẫn đến tình cảm nhiều gia đình
rạn nứt nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tình đoàn kết, an ninh trật tự, an toàn xã hội
trong bộ phận quần chúng nhân dân.
Nguyên nhân gia tăng số vụ tranh chấp đất đai còn do trình độ dân trí ngày
Copyright: Tài liệu đại học ©