1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN BÁ THẮNG
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - 2012 3
MỤC LỤC
Trang

Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU
1

1.3.
Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về quyền sử
dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
27

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
32
2.1.
Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
32
2.1.1.
Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
32

4
2.1.2.
Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục
công chứng, đăng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
41
2.1.3.
Thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; đăng ký quyền sử dụng đất nhằm đảm
bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
63
3.1.
Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
63
3.1.1.
Cần phải làm rõ thuật ngữ "đất không có tranh chấp" được
quy định trong Luật Đất đai 2003 để tránh rủi ro cho các bên
tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
63

5
3.1.2.
Việc hòa giải cơ sở đối với các tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
67
3.1.3.
Cần xem xét lại việc có nên quy định chủ sử dụng đất được
phép ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
70
3.1.4.
Cần có sự thống nhất giữa Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự
2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành khi quy định hợp đồng
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
73
3.1.5.
Cần có sự thống nhất trong quy định về thủ tục: Cơ quan có

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản
của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác
động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai
năm 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan
trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ
mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ
chế thị trường. Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào
các năm 1998 và 2001. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai
mới với nhiều điểm mới tiến bộ hơn so với các văn bản pháp luật trước đó.
Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày một phức tạp, đa dạng. Các chủ thể trong
quan hệ pháp luật đất đai khi không đạt được sự đồng thuận thường khởi kiện
ra cơ quan Tòa án để giải quyết tranh chấp. Đặc biệt, tại địa bàn lớn như Thủ
đô Hà Nội, thị trường chuyển nhượng bất động sản - quyền sử dụng đất rất sôi
động thì các tranh chấp liên quan đến nó khiến cho các cơ quan tiến hành tố
tụng hàng ngày phải thụ lý một khối lượng hồ sơ vụ việc khổng lồ. Là người
trực tiếp tiến hành hoạt động pháp luật, trực tiếp giải quyết các tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự, học viên nhận
thấy cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; tìm hiểu thực tiễn quá trình giải quyết tranh chấp

7
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Tòa án, từ đó đưa ra

Luận văn được thực hiện nhằm đạt được các nhiệm vụ nghiên cứu cơ
bản sau:
- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và
Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò và vị trí của Tòa án nhân dân trong
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đặt trong bối cảnh
thực hiện Nghị quyết 49-NQ/TW của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp;
- Trên cơ sở kế thừa các thành tựu nghiên cứu của khoa học pháp lý,
luận văn tiếp tục đi sâu tìm hiểu nhằm chỉ ra hệ thống cơ sở lý luận và thực
tiễn của việc xác lập thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tìm hiểu, phân tích pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai của Tòa án nhân dân đặt trong mối quan hệ với thực tiễn áp dụng để nhận
diện, lý giải những hạn chế, bất cập tạo tiền đề ra các giải pháp khắc phục;
- Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật
về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông
qua Tòa án nhân dân và đề xuất các giải pháp cơ bản góp phần hoàn thiện
mảng pháp luật về lĩnh vực này;
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu
Đề tài có đối tượng nghiên cứu cụ thể như sau:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về khái niệm, đặc điểm,
nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án và cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Tòa án.
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ sơ xác lập thẩm quyền giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án; đặc

9
điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án thông qua Tòa án so với phương thức giải quyết tranh chấp khác;

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vai trò của Tòa án
nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp đất đai; phương pháp phân tích, phương
pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải được sử
dụng trong chương 2 khi tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tòa án nhân
dân; phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát được sử dụng trong chương 3
khi đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
về pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng
thời, thông qua việc nghiên cứu cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Tòa án, đề tài sẽ góp phần tổng kết
thực tiễn, nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất những giải
pháp có giá trị nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật vê
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về chuyển quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải pháp quản lý việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội.

11
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách
gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng.
Các tổ chức cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất
cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất [21, tr. 59].
Cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993
được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực kể từ ngày
15/10/1993 đã ra đời, lần đầu tiên tại Điều 3 qui định: "Hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất" [10]. Qui định này cho thấy, đất đai được xác
định là tài sản có giá và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về
quyền sử dụng đất trên thị trường. Cụ thể hơn, tại các qui định từ Điều 74 đến
Điều 78 luật Đất đai năm 1993 qui định về điều kiện để các hộ gia đình, cá
nhân được tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, hai
Pháp lệnh cùng ngày của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (14/10/1994) qui định
về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước, các tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam cũng
thể chế hóa quyền chuyển quyền sử dụng đất của các đối tượng nêu trên. Bên
cạnh đó, để tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất được thực hiện trong trật tự pháp lý an toàn, người có quyền sử dụng
đất thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất theo một thể thức nhất định, có
cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên tham
gia quan hệ. Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa cách thức thiết lập và
thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất, các nguyên tắc, điều kiện, cụ thể
để các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực trên thực tế.

13
Tuy nhiên, với sự phát triển sôi động của nền kinh tế thị trường, các
quan hệ đất đai càng ngày càng phát triển phong phú và đa dạng cả về chủ
thể, loại hình giao dịch cũng như phương thức giao dịch. Không nằm ngoài xu
hướng đó, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày càng mở rộng và

Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm
phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch
đó. Do vậy, ta có thể đưa ra khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất như sau:
chuyển quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này
sang chủ thể khác theo qui định của Bộ luật Dân sư và pháp luật về đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu
thông dân sự mà không phải là đất, bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân.
Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước
qui định. Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc
vào quyền sở hữu đất đai của toàn dân - do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
1.1.2. Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, với tính chất của đất đai là một tài sản được
giao dịch dưới dạng "quyền". Khi tham gia vào các giao dịch dân sự nói
chung, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất có những đặc thù riêng, dưới đây là
một số đặc trưng riêng đó:
Một là, đối tượng chuyển quyền là một tài sản đặc biệt được biểu hiện
dưới dạng "quyền" sử dụng đất mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi
lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân.
Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 qui định "đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu" [13], nên pháp luật thực định ở
Việt Nam đã có sự phân tách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai của
toàn dân và quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Theo đó,
quyền sử dụng đất là tài sản, một loại tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài
sản nào trong luật thực định Việt Nam. Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui
định: "Tài sản chung của hộ gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng

15
rừng, rừng trồng của hộ gia đình…" [14]. Như vậy, có thể rút ra kết luận: quyền
sử dụng đất hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; quyền sử dụng đất hợp
pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức… Cùng với qui định đó, pháp luật đất đai

chuyển quyền để xác lập một quan hệ pháp luật đất đai mới, cũng không làm
thay đổi việc hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển quyền đối
với Nhà nước. Các quan hệ này chỉ làm thay đổi các quyền khai thác và sử
dụng đất trong một thời gian nhất định theo sự thỏa thuận trong hợp đồng
(hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), hết
thời hạn đó (sau khi các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho nhau
theo thỏa thuận trong hợp đồng, quyền sử dụng đất được khôi phục hoàn toàn
cả về mặt pháp lý và thực tế cho bên chuyển quyền sử dụng đất.
Ba là, trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch tài sản là quyền sử dụng
đất được qui định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện
giao dịch của các tài sản khác.
Nếu như trong các giao dịch tài sản dân sự thông thường, pháp luật
tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và tự do định đoạt của các chủ thể
nhằm thỏa mãn lợi ích của các bên tham gia giao dịch, miễn sao không ảnh
hưởng đến lợi ích của chủ khác hay lợi ích quốc gia. Thì, trong các giao dịch
về quyền sử dụng đất nói chung, đặc biệt là giao dịch về chuyển quyền sử
dụng đất nói riêng, pháp luật thể hiện sự qui định chặt chẽ và nghiêm ngặt về
điều kiện, về chủ thể, về đối tượng tham gia quan hệ chuyển quyền, về trình
tự thủ tục thực hiện giao dịch. Cụ thể: khi tham gia quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất các bên chủ thể buộc phải chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản;
hợp đồng phải được thực hiện công chứng, hoặc chứng thực tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền; và cuối cùng phải được đăng ký, xác nhận tại cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền.
1.1.3. Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Để bảo đảm cho Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả
nước và hạn chế đến mức thấp nhất những hệ lụy có thể xảy ra, đồng thời

17
nhằm định hướng đúng đắn cho các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất. Nhà nước cần có phương châm chỉ đạo cho việc thực hiện

chuyển quyền hay không còn phụ thuộc vào việc quyền sử dụng đất có đáp
ứng đủ các điều kiện pháp lý để tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất
hay không? Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định thì việc chuyển
quyền mới được diễn ra.
Hai là, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về
nội dung của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với
qui định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai.
Đối với các tài sản nói chung và tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng
trong các giao dịch dân sự và thương mại của các chủ thể có quyền sở hữu và
quyền sử dụng hợp pháp, pháp luật trong thời gian gần đây ngày càng có xu
hướng mở rộng tối đa các quyền, tạo cho họ được quyền chủ động, linh hoạt
và tự chủ, tự chịu trách nhiệm trong quá trình xác lập, thực hiện cũng như
chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện các giao dịch đó.
Đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật
cũng tạo cho các bên được quyền chủ động trong việc lựa chọn chủ thể tham
gia, quyền được thỏa thuận về giá chuyển quyền và phương thức thanh toán,
cũng như quyền được chủ động trong việc thỏa thuận mức độ hưởng quyền và
các chế tài cần thiết đối với các bên khi vi phạm thỏa thuận, các cam kết trong
hợp đồng chuyển quyền.
Ngày nay, sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự đan xen của các
thành phần kinh tế và các hình thức sở hữu đã kéo theo các quan hệ xã hội nói
chung và các quan hệ đất đai nói riêng có xu hướng phát triển ngày càng sôi
động. Các quan hệ về đất đai không còn bó hẹp ở phạm vi chủ thể sử dụng đất
trong nước mà mở rộng cho các chủ thể nước ngoài. Các giao dịch về quyền
sử dụng đất cũng không còn hạn chế ở một vài giao dịch nhỏ lẻ như trước
đây, mà thay vào đó là sự đa dạng của các phương thức giao dịch quyền sử

19
dụng đất với nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, nhiều loại quyền sử dụng
đất khác nhau tham gia với tư cách là đối tượng trong các quan hệ chuyển

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn trên cơ sở phù hợp với qui
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt không chỉ là qui định mang tính nguyên tắc riêng cho quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất, mà còn là yêu cầu cụ thể, là nghĩa vụ đối với tất cả các
chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai. Nguyên tắc này một mặt định
hướng cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất có ý thức
tôn trọng và chấp hành nghiêm chỉnh các qui định mà Nhà nước đã ràng buộc
cho mỗi chủ thể khi có quyền sử dụng đất hợp pháp từ Nhà nước. Mặt khác,
nó cũng nhằm đảm bảo công tác quản lý đất đai của Nhà nước được tập trung,
thống nhất, tránh sự xáo trộn các quan hệ pháp luật đất đai, giúp Nhà nước
nắm chắc tình hình sử dụng đất cũng như sự biến động đất đai trên thực tế,
qua đó có cơ chế quản lý và định hướng sử dụng đất phù hợp.
1.1.4. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung
Nếu Luật Đất đai đặt nền tảng pháp lý cho việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất. Thì Bộ luật Dân sự đặt cơ sở pháp lý cụ thể và đầy đủ
cho việc thực hiện các quyền này của chủ sử dụng đất hợp pháp. Việc qui
định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý
quan trọng và cần thiết xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất.
Những qui định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước qui định mà nếu
bảo đảm được những yêu cầu ấy, thì người sử dụng đất được phép chuyển
quyền sử dụng đất. Nhà nước ghi nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất của
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào
có quyền sử dụng đất cũng trở thành chủ thể đương nhiên của quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất, mà họ phải đáp ứng các điều kiện sau:

21
Một là, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định của pháp luật về đất

quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quả lý cũng như sử dụng. Dù cho là
nguyên nhân nào thì việc tranh chấp cũng để lại hậu quả ảnh hưởng đến lợi
ích của các bên và Nhà nước. Vì vậy, để ổ định các quan hệ trong chuyển
quyền sử dụng đất, phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Theo
nguyên tắc của pháp luật dân sự, quyền lợi hợp pháp của cá chủ thể được
pháp luật bảo hộ. Cho nên, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất, người sử
dụng không thể thực hiện các quyền của mình. Khi chưa giải quyết một cách
triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền
và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng
đất không thể thực hiện được. Điều đó có nghĩa là người sử dụng đất chỉ được
chuyển quyền sử dụng khi đất không có tranh chấp, khi quyền sử dụng hoàn
toàn thuộc về người đó.
Ba là, quyền sử dụng đất không thuộc diện phải kê biên để đảm bảo
thi hành án.
Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi quyền sử dụng đất đã
được xác lập hợp pháp cho một chủ thể và không có tranh chấp nhưng lại
đang là đối tượng trong một quan hệ khác (quyền sử dụng đất phải kê biên để
đảm bảo thi hành án) thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là tất yếu xảy ra nếu
cứ thực hiện quan hệ chuyển quyền, bởi trong cùng một thời điểm, quyền sử
dụng đất lại được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh khác nhau. Mặt khác, nếu
quyền sử dụng đất đang thuộc diện Nhà nước niêm phong để kiểm soát và
quản lý nhằm đảm bảo cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở tình
trạng không được phép giao dịch trên thị trường. Vì vậy, qui định này là hợp
lý và tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn, phòng ngừa rủi ro tốt hơn đối với bên
nhận chuyển quyền sử dụng đất trước mỗi quyết định tham gia quan hệ
chuyển quyền sử dụng đất.

23
Bốn là, quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất.
Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khác nhau, Nhà nước trao

pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất đã được qui định tại Điều 107 Luật Đất đai năm
2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009; đồng thời cũng là nội dung quản lý
đất đai đã được qui định tại Điều 6 Luật Đất đai. Kết quả của việc đăng ký
quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Mặt khác, thông qua đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước
quản lý được việc sử dụng đất đai bằng hồ sơ địa chính. Sau khi thực hiện các
trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà
nước công nhận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp liên quan của chủ thể
đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 qui định: "Việc chuyển quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của
pháp luật về đất đai" [14]. Điều luật đã xác định hiệu lực của hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất khi người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực
hiện việc đăng ký biến động về quyền sử dụng đất. Kể từ thời điểm các bên
đăng ký biến động về đất vào sổ địa chính của Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn nơi có đất thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển quyền không kể
các bên đã chuyển giao cho nhau phần diện tích đất đó chưa.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận các
hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau. Theo
đó, bên có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho phía bên kia
để nhận lại một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời

25
điểm chuyển nhượng. Cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là hướng tới việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung