VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
---------------

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
---------------

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI

Ngành: Luật kinh tế
Mã ngành: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở QUA THỰC
TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI ...................... 39
2.1. Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp hợp chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam ........................................................................................ 39
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tại Hà Nội ................. 59
Chương 3. YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ........................ 67
3.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay .................... 67
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân
dân ................................................................................................................ 70
KẾT LUẬN .................................................................................................... 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81


BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

BLDS

Bộ luật Dân sự

LNƠ

Luật Nhà ở


Tòa án nhân dân tối cao

TTDS

Tố tụng dân sự


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tục ngữ có câu “An cư lạc nghiệp”, ý nên có nơi ở ổn định sau đó tính đến
chuyện lập nghiệp. Chính vì lẽ đó mà đất đai trở thành một tài sản có giá trị cao. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở diễn ra thường xuyên, liên tục với nhiều hình thức
khác nhau. Từ đó, xảy ra nhiều tranh chấp mà nguyên nhân chủ yếu là: Việc quản lý
đất đai còn nhiều bất cập, các văn bản quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn; việc giao
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai
ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời.
Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn,
chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất
đai trong các vụ ly hôn. Trong đó, tranh chấp do mâu thuẫn trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu diễn ra phổ biến. Việc mua bán chuyển nhượng quyền sử
dụng thường xuyên diễn ra dưới nhiều hình thức. Từ đó cũng này sinh các mâu
thuẫn dẫn đến tranh chấp.
Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và
hoàn thiện bằng chứng là sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 (được áp dụng vào
ngày 1/7/2014). Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai cụ thể, tại cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai có hiệu quả hơn, khắc phục những nhược điểm về thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai được quy định tại Luật đất đai năm 2003, quy định chỉ mới dừng

Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội.[27]
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga (2003): “Xây dựng và hoàn
thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy (2004): “Một số vấn đề
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012): “Pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản”, Đại học Luật
Hà Nội.[37]
Luận văn thạc sĩ luật học Vũ Thị Thanh Thủy (2016): “Pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Hải Dương, Viện Đại học
Mở Hà Nội”.[57]
Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh
chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội.[36]

2


Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Văn Nam (2016): “Thực tiễn giải
quyết các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái”, Học viện
Khoa học xã hội Việt Nam.
Tác giả Nguyễn Văn Hải (2016): “Tranh chấp đất đai nhìn từ thực tiễn những
vụ án có yếu tố nước ngoài”, Tạp chí Tòa án.
Tác giả Ninh Thị Hiền (2016): “Vai trò của Tòa án trong hoạt động điều phối
quyền sử dụng đất tại Việt Nam, Tạp chí Tòa án nhân dân số 21/2016”.[25]
Tác giả Ninh Thị Hiền (2012): “Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn
liền với đất có thuộc quan hệ pháp luật kinh doanh thương mại”, Tạp chí Tòa án nhân
dân số13,7 /2012.
Tác giả Nguyễn Thắng Lợi – Phó Chánh thanh tra Bộ (04/11/2014): “Thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết hành chính trong lĩnh vực đất đai”,
web:moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bằng Toà án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật vào việc giải
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục xét xử sơ thẩm
của Tòa án nhân dân, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân trên địa bàn Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn này thuộc chuyên ngành luật, nhưng có liên quan đến việc áp dụng
pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật nội dung trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân.
Việc khảo sát và nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xét xử các
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân ở Việt
Nam (số liệu minh chứng chủ yếu tham khảo tại thành phố Hà Nội).
Đề tài tập trung nghiên cứu vào những quy định của pháp luật về công tác giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thuộc thẩm quyền của
Tòa án nhân dân được quy định tại Luật đất đai năm 2013.
Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất ở nói
chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà
án nhân dân Hà Nội từ năm 1986 đến nay.

4


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác
– Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật đất đai, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn xét xử tại Toà án nhân
dân Hà Nội;
- Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện các quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS), Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà án nhân dân Hà Nội.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
được thể hiện trong 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ở.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ở qua thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại Hà Nội.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tòa án ở Việt Nam hiện nay.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở
1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, trước hết
cần làm rõ một số khái niệm cơ bản như sau: khái niệm đất ở; khái niệm quyền sử
dụng đất ở; khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Về khái niệm đất ở: