ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ NGỌC LINH

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ NGỌC LINH

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số

: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Am Hiểu


1

Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI

7

SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ
CHỨC TÍN DỤNG

1.1.

Khái quát về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự

7

1.1.1. Khái niệm về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

7

1.1.2. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự

10

Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng

12

đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

27


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI

32

SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ
CHỨC TÍN DỤNG

2.1.

Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản

32

2.1.1. Các trường hợp xử lý

32

2.1.2. Phương thức xử lý

34

2.1.3. Thủ tục xử lý

41


2.2.5. Quy định về quyền nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản
của tổ chức tín dụng

80

Chƣơng 3:THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN

87

VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN
DỤNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản
tại các tổ chức tín dụng

87

3.1.1. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại
các tổ chức tín dụng

87

3.1.


3.1.2. Khó khăn, vướng mắc thường gặp trong hoạt động xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng

91

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

TCTD

Tổ chức tín dụng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi
động.Trong một nền kinh tế thị trường, vay và cho vay là một nhu cầu tất yếu.
Đối với một nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, sự phát triển của các hoạt
động tín dụng nói chung và của hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng
nóng hơn.
Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn của
hàng chục nghìn doanh nghiệp được thành lập mỗi năm, rất nhiều TCTD đã
được thành lập.Bongbóng bất động sản vỡ đã khiến các TCTD lao đao, nợ
xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải quyết của nền kinh tế. Theo số liệu từ
Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống tại thời điểm tháng
4/2014 là 4,01%. Tuy nhiên, đây mới là con số nợ xấu do các TCTD báo cáo
lên NHNN. Còn theo con số mới đây NHNN đưa ra là khoảng 9%, nếu tính
một cách thận trọng [37]. Bên cạnh các biện pháp vĩ mô của nhà nước, các
biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn tại trong giai đoạn kinh tế
khó khăn, các TCTD cũng dồn lực vào công tác xử lý nợ xấu, trong đó xử lý
tài sản bảo đảmlà biện pháp chủ yếu.
Trong số các tài sản bảo đảmcủa các TCTD hiện nay thì bất động sản

tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm của các TCTD
nhưng lại chưa được khắc phục.
Từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các Tổ chức tín dụng” là đề
tài luận văn của mình. Các vấn đề đưa ra trong luận văn xuất phát từ việc
nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay và tổng kết từ thực tiễn
xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các TCTD, qua đó đề xuất một số
hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

2


bất động sản nhằm tạo ra một cơ chế phù hợp hơn trong vấn đề này.
2.
2.1.

Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu tổng quát của luận văn là chỉ ra những điểm vướng mắc, bất
cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn
các vụ việc tại các TCTD.
2.2.

Mục tiêu cụ thể

Để đạt được mục tiêu tổng quát như trên, luận văn cần đạt một số mục
tiêu cụ thể như sau:
- Làm rõ một số vấn đề lý luận về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

29/7/2015 về việc chấm dứt hợp đồng mua bán đối với khách hàng
không hoàn tất việc thanh toán, nhận bàn giao nhà tại Dự án The Pride
– Khu đô thị mới An Hưng, Hà Nội.

3.

Cục thi hành ándân sự tỉnh Quảng Ngãi (2012), Thỏa thuận thi hành án
ngày 25/01/2013 về việc thi hành bản án số 06/2012/KDTM-PT ngày
26/12/2012 của Tòa án nhân dân tối cao, Quảng Ngãi.

4.

Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyế t số 48-NQ/TW ngày 24/5
của Bộ Chính trị về Chiế n lược xây dựng và hoàn t hiê ̣n hê ̣ thống pháp
luật Viê ̣t Nam đế n năm 2010, định hướng đế n năm 2020, Hà Nội.

5.

Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội.

6.

Phan Đức (2014), “Tội phạm đòi nợ hiệu quả hơn tòa án”, Báo điện tử
An ninh Thủ đô ngày 16/3/2014.

7.

Trương Thanh Đức (2011); Bình luận chế định hợp đồng trong Bộ luật

04/08/2015 về việc phản ánh vướng mắc trong thực hiện TTLT số
01/2014 và TTLT số 16/2014, Hà Nội.
15. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2015), Công văn số 11/CV-HHNH ngày
16/01/2015 về báo cáo khó khăn, vướng mắc của các tổ chức tín dụng
trong việc xử lý nợ xấu liên quan đến Tòa án, Hà Nội.
16. Hội đồng phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương (2013), Đặc san tuyên
truyền pháp luật số 05/2013 – Chủ đề: Pháp luật về kinh doanh bất động
sản; Hà Nội.
17. Hồ Quang Huy (2013), “Hoàn thiện các quy định về bảo lãnh trong Bộ
luật Dân sự Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật ngày 24/12/2013.
18. Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản của ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ
Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.

5


19. Phạm Công Lạc (1995), Cầm cố và thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
20. Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2010), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự
2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.157.
21. Chu Minh, “Kỳ họp 01/2014 của Hội đồng Thẩm phán và một số vấn đề
nghiệp vụ (P1)”, Trang thông tin điện tử Học viện Tòa án ngày
20/10/2014.
22. Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh (2014), Công văn số
829/HCM-TTGSNH4, TP.Hồ Chí Minh.
23. Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam (2015), Quy trình
số 6896/QT-PVB ngày 02/07/2015 về nghiệp vụ xử lý nợ tại Ngân hàng
TMCP Đại chúng Việt Nam, Hà Nội.
24. Đinh Văn Thanh (2000),“Những quy định chung về bảo đảm thực hiện

cho vay của tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng, (17/2010).
36. An Tư (2014), “Khó xử lý dứt điểm nợ xấu ngân hàng”, Báo điện tử Hải
quan ngày 24/8/2014.
37. Huệ Văn (2014); “Tài sản gán nợ: Ngân hàng "ôm" thêm phiền toái”,
Trang tin điện tử Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam ngày
19/06/2014.
38. Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư
pháp, Hà Nội.

7