1

Trang bìa phụ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC VINH
KHOA KẾ TOÁN- TÀI CHÍNH
-----------------LÊ VIỆT TIỆP

THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ
DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN
TRUNG & TÂY NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH TÀI CHÍNH

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
ThS. Lê Văn Tháp

NGHỆ AN- năm 2014


2

Mục lục
Trang


3

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

của xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh, quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai
luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng
đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển, chính sách đất đai có ý nghĩa
cả về chính trị, kinh tế , văn hóa, xã hội.
Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày
càng cao thì đất đai càng trở nên quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu
được. Do đó, thẩm định giá bất động sản là rất cần thiết , góp phần điều
tiết , bình ổn và phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu xã
hội của nhân dân vừa thực hiện các nhiệm vụ kinh tế , chính trị vĩ mô của
quốc gia. Công tác thẩm định giá trị bất động sản ở Việt Nam tuy mới phát
triển trong những năm gần đây nhưng đã có những bước chuyển mình,
hiệu quả bước đầu. Tuy nhiên , chúng ta cũng cần nhìn nhận thực tế rằng
chất lượng thẩm định giá trị bất động sản ở Việt Nam còn chưa cao. Chất
lượng đó tùy thuộc vào đội ngũ thẩm định giá, các phương pháp thẩm định
giá bất động sản, sự biến động của thị trường bất động sản việt Nam, hệ
thống văn bản pháp luật về thẩm định giá…
Vì vậy để công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam thực sự đáp ứng
được nhu cầu xã hội trong tương lai, chúng ta cũng phải mau chóng đưa ra
một số giải pháp kịp thời nhằm khác phục hạn chế, nâng cao chất lượng
thẩm định giá bất động sản Việt Nam.
Nhận thức được sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá trị bất dộng sản
đối với mọi mặt trong đời sống kinh tế chính trị, xã hội Việt Nam. Với
kiến thức đã học và quá trình tìm hiểu em đã chọn đề tài: “ THỰC
TRẠNG SỬ DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI
CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN TRUNG & TÂY NGUYÊN”
làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
+ Tiếp cận các chứng từ , hồ sơ thẩm định.

Việt Nam
- Chương 3 : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định
giá ở Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên của công ty CP Định Giá và
Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam.
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài trên đây nhằm phản ánh thực tế tình hình sử dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên của
công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam. Qua đó nhận định
những mặt tích cực cà những hạn chế của Chi nhánh trong các phương
pháp thẩm định giá bất động sản , từ đó đưa ra các biện pháp nhằm khắc
phục các hạn chế đó và đưa ra các kiến nghị nâng cao công tác sử dụng
các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung.
Do trình độ có hạn và khả năng diễn đạt còn thấp cùng với những khó
khăn trong việc tìm hiểu thực tế tại đơn vị nên bài viết của em sẽ không
tránh hết khỏi những thiếu sót và hạn chế. Kính mong được sự đóng góp,


8

hướng dẫn tận tình của quý thầy cô, các anh chị tại Chi Nhánh để em rút ra
những kinh nghiệm, bộ sung thêm kiến thức cho bản thâm mình.
Em xin chân thành cảm ơn!!

CHƯƠNG I


9

NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN


với các trung tâm đó. Mặt khác giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu
tác động của yếu tố môi trường như kinh tế, chính trị… Do đó khi định giá bất
động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng trong
tương lai.
- Tính bền vững:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có thể xem là khó bị hủy hoại, đồng thời các
công trình kiến trúc sau khi xây dựng hoặc cải tạo có thể tồn tại hàng chục, hàng
trăm năm. Do đó bất động sản có tính bền vững cao, điều này được xem xét trên
cả góc độ kĩ thuật và kinh tế.
Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý giữa tuổi thọ
kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư
quá nhiều lần. Còn khi định giá thì phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và
tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản
đó.
- Tính khác biệt:
Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau bởi mỗi bất động sản gắn với
một vị trí khác nhau nhất định, do đó các bất động sản thường có sự khác nhau
rất đáng chú ý như khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền với
bất động sản, khác nhau về cảnh quan môi trường…Ngoài ra chính các nhà đầu
tư, các kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt trong xây dựng bất động sản
để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng.
Và sự khác biệt này có thể là một yếu tố, một điều kiện thuận lợi nếu biết khai
thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó khi
định giá bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn
các bất động sản với nhau, chú ý đến động thái thị trường, động thái của người
mua tiềm năng, phong thủy…để xác định chính xác giá trị bất động sản.
- Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới
hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí…Chính vì tính khan hiếm

Các công trình kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện
thoại, hệ thống lọc và cấp thoát nước…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây
dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động…

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
o
o
o
o

Vườn cây lâu năm.
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
Các công trình khai thác mỏ.

- Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:


12

+ Đất đai: Theo Điều 13- Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng
đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm nông nghiệp, nhóm phi nông
nghiệp và nhóm chưa sử dụng.
+ Công trình kiến trúc: có 5 loại:
o
o
o
o

13

* Đối với các công trình:
- Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các
công trình ở trên khu đất ấy.
- Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất được cho thuê theo hợp
đồng.
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:
- Thị trường bất động sản là thị trường nhà đất.
- Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường, có sự
quản lý của Nhà nước.
- Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại
một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.
Như vậy, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm
các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền
tệ.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thứ nhất: Tính khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên không thể mang bất
động sản đến địa điểm giao dịch được. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản
phải trải qua ít nhất ba khâu: Đàm phán- Kiểm tra thực địa- Đăng ký pháp lý.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp
các biến động như: biến động giá, sự thay đổi về pháp lý hoặc điều kiện môi
trường…
Thứ hai:Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất
địa phương với qui mô và trình độ khác nhau. Các quan hệ cung cầu, giá cả bất

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế, có vai trò:
- Thị trường bất động sản là cầu nối giữa nhà sản xuất và người tiêu dùng.
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các chủ thể kinh doanh bất động sản.


15

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động
quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng
và các cơ sở kinh tế khác.
- Vận hành thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa
học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
- Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển một cách bền vững.
Như vậy, phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế
phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện có hiệu quả tiến
trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn
để phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.

1.2. Thẩm định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Có quan điểm cho rằng, thẩm định giá là thứ khoa học không chính xác- vừa
mang tính khoa học nhưng cũng vừa mang tính nghệ thuật. Bởi lẽ kết quả định
giá luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan- đó là một yếu tố hết sức
nhạy cảm. Ngày nay, thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối
với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào
tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp
thực hiện.

Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời
điểm nhất định.
Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị bất
động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. Tính khoa học
được thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trình xác định giá
trị bất động sản. Tính nghệ thuật được thể hiện bởi kỹ năng nắm bắt, thu thập
thông tin về bất động sản cũng như biến động của thị trường bất động sản. Với
mỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bất động sản là khác
nhau do đó kết quả thẩm định thường có sự chênh lệch nhất định. Hơn nữa thị
trường bất động sản nước ta hiện nay là thị trường mà các thông tin về bất động
sản thường không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu về kiến thức chuyên
ngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quan trọng và cần thiết.
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản


17

Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường.
o

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường

làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Tiêu chuẩn này đòi hỏi bất động sản thẩm định phải được xem xét với tư cách là

18

Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnh hưởng có
tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được
thẩm định. Trong nền kinh tế thị trường mục đích định giá bất động sản thường
là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản; thế chấp; xác
định giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát triển và đầu tư; đáp
ứng các nhu cầu có tính chất pháp lý…
Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗi loại
mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến qui
trình và phương pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình thẩm định.
o

Yếu tố khách quan:


Yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động
sản có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khả
năng sửa chữa cải tạo…
Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càng cao thì
giá trị càng lớn. Ngoài ra, bất động sản được đánh giá cao hay không còn phụ
thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng vốn có
của nó. Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích, có thể yếu tố
này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên không quan trọng đối với
người khác.
o

Các yếu tố về tình trạng pháp lý:

phân tích các yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả
của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
1.2.4. Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm được thừa nhận một
cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sở quan trọng để
đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học, cho
phép thẩm định viên tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tế chi
phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Nhưng 5 nguyên tắc trình bày sau đây là
những nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng
hình thành nên các qui trình và phương pháp định giá tài sản.
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau
nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Nghĩa là một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất phải thỏa mãn điều kiện: tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự
nhiên; tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý; tài sản sử dụng phải đặt
trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí
cơ hội của tài sản; phải phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực
tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Điều đó có nghĩa là
chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử
dụng tài sản đó. Đồng thời khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất sẽ là cơ hội để ước tính giá trị tài sản.
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế


20


toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị
đóng góp. Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình.
Tuy nhiên hiện nay chúng ta chưa có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô


21

hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại.Vì vậy khi xác định giá trị của
yếu tố vị trí, chi phí cơ hội hay mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của
mảnh đất cần tính giá trị của bất động sản trước rồi trừ đi giá trị của công trình
xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí. Đây là cơ sở để người ta xây dựng
phương pháp thặng dư.
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu
Nội dung của nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.
Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có
tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới
sức ép của cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa với giá trị thực. Vì vậy
khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu
ảnh hưởng tới giá trị tài sản thẩm định.
Trong quá trình thẩm định, nhiệm vụ của thẩm định viên là phải đánh giá được
tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh
hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh
giá theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Thực tế, đây là nguyên
tắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại
tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau.

1.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng có mối quan hệ

áp dụng hiện nay.
Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản. Tuy
nhiên, một phương pháp định giá bất động sản được thừa nhận là phương pháp
cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây
dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh
hưởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc
định giá đã nêu.
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu thế và hạn chế nhất
định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một bất động
sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động bởi các yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản, bao gồm:
phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập (đầu tư), phương pháp chi phí,
phương pháp thặng dư. Một số phương pháp khác như: phương pháp giá trị đơn
vị, phương pháp lợi nhuận…thực ra là sự vận dụng hoặc là cụ thể hóa 4 phương
pháp trên.
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.4.1.1. Cơ sở lý luận của phương pháp


23

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó có
nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta
tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn có thể
ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như
vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng về

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện
tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:
nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.


24

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất
động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều
chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động
sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ.
Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản
mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống
và ngược lai.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất
động sản đã điều chỉnh.
1.4.1.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
o

Ưu điểm: Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được
sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức
hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để
cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ
ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở

1.4.2.1. Cơ sở lý luận của phương pháp
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của bất động sản mục
tiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sản như vậy và coi đây như
một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không
bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công
trình có lợi ích tương tự.
1.4.2.2. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách coi nó
là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá
khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước
tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
1.4.2.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
o

Ưu điểm: