ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGÔ VĂN HỒNG ĐIỆP

THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGÔ VĂN HỒNG ĐIỆP

THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội - 2014

Ngày

tháng

năm 2014

Ngô Văn Hồng Điệp


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

UBND

Ủy ban nhân dân

GDP

Tổng thu nhập kinh tế

GCN

Giấy chứng nhận


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƢỚC TA ......................................................... 5
1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở Việt Nam ............................................................................................ 5
1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
nƣớc ta ............................................................................................................... 9
1.2.1 Khái niệm thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta ................................. 9
1.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng quyền sử dụng đất .......................................... 11
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trƣờng quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố ....... 14
1.2.4 Vai trò của thị trƣờng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội ...... 15
1.2.5 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trƣờng QSDĐ .... 16
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất .......................... 16
1.4 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất
đai 2003 đến nay. ............................................................................................ 21
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ............................... 24
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn ................ 24
2.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 24
2.1.1.1 Vị trí địa lý .......................................................................................... 24
2.1.1.2. Địa hình, địa chất ............................................................................... 25
2.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 26
2.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 26


2.1.1.5 Tài nguyên đất ..................................................................................... 26
2.1.1.6 Tài nguyên nƣớc.................................................................................. 27
2.1.1.7 Tài nguyên rừng .................................................................................. 27
2.1.1.8 Tài nguyên khoáng sản ....................................................................... 27
2.1.1.9 Tài nguyên nhân văn ........................................................................... 28
2.1.1.10 Thực trạng môi trƣờng ...................................................................... 28

2.2.5.2. Xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính:.......................................................................... 46
2.2.5.3 Công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính .................................................. 47
2.2.5.4 Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng
đất: ................................................................................................................... 48
2.2.5.5 Tình hình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: ................................ 48
2.2.5.6 Công tác Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật ................................................................................................................... 49
2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng
này trên địa bàn huyện Hóc Môn. ................................................................... 50
2.3.1. Khái quát về giá đất trên thị trƣờng khu vực nghiên cứu. .................... 50
2.3.1.1 Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa bàn huyện Hóc Môn .......... 50
2.3.1.2 Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn 52
2.3.2. Thực trạng các hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ và công tác quản lý
đăng ký biến động ........................................................................................... 55
2.3.3. Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện
Hóc Môn .......................................................................................................... 56
2.3.4. Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ. .................... 57
2.3.5 Nhận xét về công tác quản lý nhà nƣớc đối với chuyển quyền QSDĐ . 57
2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng QSDĐ. .. 60
2.3.7 Đánh giá chung về thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện Hóc Môn .. 61


CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 63
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .......................................................... 63
3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký
biến động quyền sử dụng đất .......................................................................... 63
3.3. Giải pháp về tài chính đất đai................................................................... 65

14. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Hóc Môn. Báo cáo tình hình thực hiện
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai các năm 2010, 2011, 2012, 2013.
15. Trần Văn Tuấn. Bài giảng Quản lý và phát triển thị trƣờng bất động sản (cho
cao học). Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, 2008.
16. Mai Xuân Yến. Giáo trình thị trƣờng quyền sử dụng đất và bất động sản.
Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, 2004.
17. UBND huyện Hóc Môn. Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Hóc
Môn đến năm 2020

71


18. UBND huyện Hóc Môn. Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2010, 2011,
2012, 2013, 2014
19. UBND thành phố Hồ Chí Minh. Các quyết định Ban hành quy định giá các loại
đất trên địa bàn thành phố Thành phố Hồ Chí Minh các năm 2012, 2013, 2014.

72