ĐỀ BÀI
Trong hợp đồng “hứa mua, hứa bán” ký với khách hàng hồi tháng
5/2004, Công ty Địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) cam kết hoàn tất dự án
trong 30 tháng kể từ ngày ký. Nếu chậm giao nhà, chủ đầu tư phải chịu lãi
suất 0,5%/ 01 tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so
với tổng số tiên khách hàng đã đóng trước đó cho Công ty. Tuy nhiên, đến
tháng 7/2008, khách hàng rất ngạc nhiên khi được chủ đầu tư thong báo tăng
giá bán từ 13-14 triệu/ 01m2 lên thành 19 – 20 triệu đồng/ 01 m 2. Đồng thời,
đã qua 04 năm mà dự án chưa được thực hiện theo cam kết.
Hỏi:
1. Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào của
pháp luật kinh doanh bất động sản?
2. Anh (Chị) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký với
chủ đầu tư trong trường hợp này?
3. Đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này?

1


1. Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào
của pháp luật kinh doanh bất động sản?
Theo tình huống đề bài đưa ra, thì chủ đầu tư – công ty địa ốc Thành
Công đã có những hành vi vi phạm sau:
Thứ nhất, chủ đầu tư đã vi phạm quy định của pháp luật kinh doanh
bất động sản về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
Vì: theo khoản 5 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về
nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng thì:
“Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp
đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên
quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong
tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại

động sản 2006, trong tình huống này thì chủ đầu tư đã không giao nhà cho
khách hàng theo đúng tiến độ.
2. Anh (Chị ) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ky
với chủ đầu tư trong trường hợp này?
Trước hết, để bình luận về hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ
đầu tư – công ty địa ốc Thành công, ta cần hiểu rõ về hợp đồng mua bán
nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Về khái niệm:
Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự
trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng.
- Về đặc trưng:
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải lập thành văn bản.
Xét về mặt hình thức, việc lập thành văn bản giúp cho các bên ghi nhận các
3


quyền và nghĩa vụ một cách chính xác, đầy đủ, thể hiện ý chí và nguyện
vọng của các bên trong việc giao kết hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà,
công trình xây dựng cũng là chứng cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp
về bất động sản khi các bên có mâu thuẫn về một trong các nội dung cơ bản
của hợp đồng. Do vậy, việc xác lập dưới hình thức văn bản mang tính bắt
buộc trong mua bán nhà, công trình xây dựng.
- Phải công chứng, chứng thực hoặc do các bên thỏa thuận. Đặc trưng
này thể hiện sự can thiệp có tính thủ tục từ phía Nhà nước khi mua bán bất
động sản đồng thời là căn cứ pháp lý để tránh các tranh chấp khiếu nại liên
quan đến bất động sản và nhằm bảo hộ đầy đủ quyền lợi cho các bên liên
quan đến thủ tục pháp lý. Không chỉ phải công chứng, chứng thực theo quy
định, mà vấn đề là, các bên phải tuân thủ về quy trình mua bán nhà theo quy
định của pháp luật.

có thẩm quyền.
- Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng
Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà xảy ra tranh chấp thì các bên
thong qua con đường thương lượng, hòa giải để giải quyết. Nếu không thể
hòa giải thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định.
- Các thỏa thuận khác.
- Cam kết của bên mua và bên bán trong việc thực thi các trách nhiệm
và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.
Đối với điều khoản này, bên bán cam kết ngôi nhà, công trình xây
dựng thuộc quyền sở hữu của họ, không có tranh chấp về quyền sở hữu,
quyền sử dụng, quyền thừa kế, không thế chấp, mua bán, tặng cho, góp vốn,
bảo lãnh để thực hiện một nghĩa vụ khác, không bị cơ quan nhà nước xem
xét xử lý, không còn bất cứ giấy tờ nào khác ngoài các giấy tờ đã giao, cam
kết thực hiện đúng các điều khoản đã quy định trong hợp đồng. Bên mua
5


cam kết đã xem xét kỹ lưỡng nguồn gốc sở hữu, thực trạng ngôi nhà, công
trình xây dựng, đã nhận bàn giao các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử
dụng nhà ở, công trình xây dựng và thực hiện đúng quy định của pháp luật
về mua bán nhà ở, công trình xây dựng.
- Điều khoản thi hành.
Sau khi các bên hoàn thành việc xác lập hợp đồng mua bán nhà ở,
công trình xây dựng, các bên tiếp tục hoàn thành các thủ tục pháp lý liên
quan đến công chứng, chứng thực để được Nhà nước bảo hộ các quyền và
lợi ích của các bên, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về nhà ở, công trình
xây dựng nếu một trong hai bên không tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ đã được
xác lập theo hợp đồng.
Tóm lại, theo như những phân tích về các quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng thì có thể thấy:

nguyên tắc mua bán nhà ở, công trình xây dựng và nghĩa vụ của bên bán
nhà, công trình xây dựng. Do đó, cần phải xử lý vi phạm của chủ đầu tư là
Công ty Địa ốc Thành Công theo khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất
động sản 2006: “Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tùy
theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc
bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo
quy định của pháp luật.”
Thứ hai, Công ty Địa ốc Thành Công không được phép tăng giá bán
căn hộ từ 13-14 triệu/ 01 m2 theo thỏa thuận ban đầu được quy định trong
hợp đông “hứa mua, hứa bán” ký với khách hàng hồi tháng 5/2004 lên thành
19-20 triệu đông/ 01 m2. Công ty Địa ốc Thành Công vẫn phải giữ nguyên
mức giá là 13-14 triệu/ 01 m2 như đã cam kết trước đó với khách hàng.

7


Thứ ba, Công ty Địa ốc Thành Công phải trả lãi suất 0,5%/ 01 tháng
trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so với tổng số tiền
khách hàng đã đóng trước cho Công ty theo như cam kết trong hợp đồng
“hứa mua, hứa bán”.
Thứ tư, cần bổ sung thêm những vào hợp đồng những điều khoản cơ
bản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng. Đó là những điều
khoản:
- Điều khoản về phương thức thanh toán.
- Điều khoản về giao, nhận nhà công trình xây dựng và các loại giấy
tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng.
- Điều khoản về thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch về nhà ở, công
trình xây dựng.
- Điều khoản về đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
công trình

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy
định của pháp luật.
6. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó khách hàng trong hợp đồng “hứa mua hứa bán cũng
phải cam kết thực hiện theo đúng quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà theo
quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006
Điều 26. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Được nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ
có liên quan.

9


2. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng hoàn thành các thủ tục
mua bán nhà, công trình xây dựng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất.
3. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bảo hành theo quy định
tại Điều 23 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bồi thường thiệt hại do
việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, không đúng chất
lượng, không đúng các cam kết khác trong hợp đồng.
5. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà,
công trình xây dựng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy
bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của
pháp luật.
6. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Điều 27. Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng
1. Thanh toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo thời

giá bán từ 13-14 triệu/ 01m2 lên thành 19 – 20 triệu đồng/ 01 m 2. Đồng thời,
đã qua 04 năm mà dự án chưa được thực hiện theo cam kết.
Hỏi:
1. Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào của
pháp luật kinh doanh bất động sản?
2. Anh (Chị) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký với
chủ đầu tư trong trường hợp này?
3. Đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này?

12