LỜI MỞ ĐẦU
Pháp luật về hoạt động môi giới là tổng thể các quy phạm pháp luật do
nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động
sản. Vì vậy khi nghiên cứu pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam
chúng ta không thể không đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản đã được
Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành
ngày 01/10/2007. Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định
153/2007ND-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng
quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất
động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới
bất động sản. Vì vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành đối với môi
giới bất động sản được thực hiện dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất động
sản nhằm mục đích sinh lời.

1


NỘI DUNG CHÍNH :
I.KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm môi giới bất động sản
1.1. Khái niệm về BĐS
Theo điều 174- luật số 33/2005/QH11- Bộ Luật Dân sự quy định như sau
BĐS là các tài sản bao gồm :
• Đất đai
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở , công trình xây dựng trên đó.

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó
là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không
thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí
tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác.
Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận
hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất
động sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm
lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác
động của rất nhiêu yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh
nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá
nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị
trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu
biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham
gia giao dịch.. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin
quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát
triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất
3


động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham
gia trên thị trường bất động sản.
2.2. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ
ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động
sản là thông tin trường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm
nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với
những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước
không thể thực hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động
sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh,

triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng
hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch bất động sản
ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tếchính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch
trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất
động sản. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách
quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này
như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát
triển đúng hướng.
II. VAI TRÒ VÀ CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT VỚI HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Các chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động môi giới Bất động
sản

Ngày 15/10, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP để
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong đó qui định những người môi giới phải được đào tạo và cấp chứng
chỉ hành nghề. Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải có ít nhất một

5


người có chứng chỉ môi giới. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để hình thành lực
lượng môi giới chuyên nghiệp, góp phần làm thị trường bất động sản minh
bạch, phát triển ổn định, bền vững, giúp Nhà nước kiểm soát được các hoạt
động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp.
Để được cấp chứng chỉ các cá nhân phải có đủ các điều kiện như không phải
là cán bộ, công chức nhà nước; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản.
Sắp tới đây khoảng đầu năm 2009, nhà nước có thêm quy định trong hoạt
động môi giới đều phải qua sàn giao dịch bất động sản.Với điều kiện này nhà

doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải đăng ký kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải có chứng
chỉ hành nghề môi giới. Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản
và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
So với trước đây khi chưa có luật KDBDS 2006, việc xác định các điều
kiện chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường ở
Việt Nam phải dựa vào các luật như Luật Doanh Nghiệp, Luật doanh Nghiệp
Nhà nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Hợp tác xã, Luật thương
mại… Tình trạng này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động môi giới
bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác định được tổ chức, cá
nhân nào đó có phải là người môi giới bất động sản hay không, từ đó quyền và
nghĩa vụ của họ cũng không được xác định rõ ràng.
Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định tổ chức cá nhân được
tham gia kinh doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân
trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được
tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10 điểm c Luật KDBDS 2006 quy định
cụ thể hơn “chủ thể tham gia dịch vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
bao gồm tổ chức cá nhân trong nước tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam đinh cư ở nước ngoài”. So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động
kinh doanh môi giới bất động sản được mở rộng. Người nước ngoài vẫn được
tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện Luật KDBDS 2006
7


quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới
bất động sản và có đăng ký kinh doanh.
Từ đó, việc quy định nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có
điều kiện đã chính thức đưa môi giới bất động sản đến hướng chuyên nghiệp,
nâng cao trình độ đối với hoạt động này; quy định như vậy sẽ hạn chế rửi ro,

qua… Khách hàng của những trung tâm môi giới thường bị bưng bít thông tin
hay nói cách khác là thông tin mà các trung tâm đó đưa ra rất khó kiểm soát.
Mỗi trung tâm lại có một kiểu hợp đồng riêng với những điều khoản lắt léo để
trói buộc khách hàng và chốn tránh trách nhiệm. Không ít người lỡ mua đất qua
môi giới phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”. Nhân viên của các trung tâm môi giới
hầu như không được đào tạo chuyên môn, dẫn đến việc sản phẩm dịch vụ của
họ rất sơ sài, thiếu tôn trọng khách hàng. Ở tầm cao hơn, rất hiếm các nhà môi
giới có thể đảm nhận được các thương vụ môi giới lớn một cách trọn vẹn, hiệu
quả … Vấn đề này không chỉ với đất lẻ tư nhân, tình cảnh tương tự cũng đến
với những người mua đất dự án, đặc biệt là những dự án phải quy hoạch giải
tỏa. Phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất không được đào tạo tư
vấn kiến thức vì thế hoạt động của lực lượng này gây nhũng nhiễu thông tin,
góp phần chính trong việc đẩy giá lên hoặc làm giá hạ xuống theo các cơn sốt
nóng lạnh của thị trường. Trong điều kiện hiện nay người môi giới, nôm na gọi
là “cò”, càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất,
tình trạng pháp lý của từng bất động sản không được công bố đầy đủ và công
khai.
Chương trình và nội dung đào tạo mang tính chắp vá “ mạnh ai người ấy
làm”. Hầu hết các kiến thức về thị trường bất động sản đều là do góp nhặt trên
thị trường thiếu sự chính xác về thong tin và sự minh bạch hóa về thong tinh
cộng thêm sự hiểu biết và ứng dụng vào thực tế thị trường bất động sản việt
nam còn hạn chế. Bộ xây dựng hiện nay mới chỉ xác định nhu cầu và sự cần
thiết phải đưa hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản vào sự quản lý của

9


nhà nước để khắc phục thực trạng đã và đang diễn ra ồ ạt và phổ biến của các
văn phòng , các cơ sở dịch vụ môi giới bât động sản tự phát . Soghoạt động
phátđộng của các cơ sở đào tạo đó ra sao?làm như thế nào để đảm bảo đầu ra

- Xây dựng các mô hình Môi giới chuyên nghiệp và quy định chặt chẽ về
điều kiện để trở thành nhà môi giới , chuyên nghiệp hơn nữa đội ngũ những nhà
môi giớiđể thay đổi tâm lý của người dân về nghề mội giới, xóa đi hình ảnh nhà
môi giới là “ cò”
- Không ngừng hoàn thiện bộ máy quản lý, chính sách pháp luật theo hướng
gọn, hiệu quả.
- Đưa ra các chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi trái pháp luật
nhằm gây ra sự thiếu minh bạch về thông tin, gây tổn thất cho thị trường bất
động sản.
KẾT LUẬN:
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động quan trong và tất yếu
của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người
mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Việc cho
phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ tạo ra
một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút
ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu
dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Giáo trình pháp luật về kinh doanh bất động sản, nxb Tư pháp,
hà nội – 2009

2.

http://goldland.vn/upload/medias/file_1231230758.pdf

11


13