BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
CHUYÊN ĐỀ:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
TĂNG NHƠN PHÚ B, QUẬN 9, TP.HCM
SVTH: VŨ HOÀNG DIỄM
MSSV:10124023
Lớp: DH10QL
Khóa: 2010-2014
Ngành Quản lí đất đai

Tháng 4 năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

VŨ HOÀNG DIỄM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
TĂNG NHƠN PHÚ B, QUẬN 9, TP.HCM

Giáo viên hướng dẫn: NGÔ MINH THỤY
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
Ký tên: ……………………………………………………

nước quản lý đất đai có hiệu quả nhất cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng
của người sử dụng đất. Phường Tăng Nhơn Phú B thuộc Quận 9 là phường có những
những chuyển biến tích cực về nhiều mặt, đạt được một số thành tựu về kinh tế - xã
hội – an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển đó đã phát sinh không ít vấn đề liên
quan đến việc sử dụng đất của người dân, gây ra một số khó khăn trong công tác quản
lí đất đai. Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai và dễ dàng trong công tác quản lí thì
việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cần thiết.
Từ thực tế đó, đề tài này được thực hiện nhằm mục đích hệ thống, đánh giá lại
toàn bộ quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Tăng Nhơn Phú B. Từ đó, đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa công tác cấp giấy đạt hiệu quả cao trong thời
gian tới.
Đề tài tập trung vào nghiên cứu các nội dung chính sau: Đánh giá về điều kiện
tự nhiên – kinh tế xã hội trên địa bàn phường. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng
đất. Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân từ năm 1993 đến nay. Và những tồn tại trong công tác cấp giấy, cũng
như đề xuất các giải pháp giúp công tác cấp giấy chứng nhận được hoàn thiện hơn.
Với nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau như: phương pháp nghiên cứu tài
liệu, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê. Đề tài đã
đạt được một số kết quả nhất định.


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên Cứu.................................................................................................2
3. Ý nghĩa......................................................................................................................2
4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu .............................................................................2
PHẦN 1 TỔNG QUAN .................................................................................................3
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .........................................................................3

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................................................14
2.1.3.1 Thuận lợi...........................................................................................................14
2.1.3.2 Khó khăn ..........................................................................................................15
2.2 Đánh giá tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất ................................16
2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai.................................................................16
2.2.1.1 Quản lý đất đai theo địa giới hành chính..........................................................16
2.2.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường ............................17
2.2.1.3 Đánh giá chung tình hình quản lý đất đai ảnh hưởng đến công tác cấp giấy...21
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất .........................................................................................23
2.2.2.1 Cơ cấu sử dụng đất ...........................................................................................23
2.2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân ..............................................24
2.3 Đánh giá tình hình đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....25
2.3.1 Đánh giá tình hình đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn
1993-2003 ......................................................................................................................25
2.3.1.1 Quy trình, nội dung thực hiện ..........................................................................25


2.3.1.2 Kết quả công tác kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ giai đoạn 1993-2003 .......29
2.3.2 Đánh giá tình hình đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn
2004-2013 ......................................................................................................................31
2.3.2.1 Quy trình thực hiện...........................................................................................31
2.3.2.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2004-2013 ................................................33
2.3.3 Đánh giá chung tình hình đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........36
2.3.3.1 Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ giai đoạn 1993-2003 ...............................36
2.3.3.2 Nguyên nhân, tồn tại trong công tác cấp GCNQSDĐ......................................39
2.4 Xây dựng các giải pháp...........................................................................................44
2.4.1 Giải pháp về chính sách ........................................................................................44
2.4.2 Giải pháp về tuyên truyền.....................................................................................44
2.4.3 Giải pháp về công tác quản lý nhà nước về đất đai khác có liên quan .................45
2.4.4 Các giải pháp khác...............................................................................................45

Hình 2.2 Quy trình cấp GCNQSDĐ giai đoạn 1993-2003............................................26
Hình 2.3 Quy trình thực hiện việc đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình,
cá nhân theo Luật đất đai năm 2003 (một cửa liên thông) ............................................32


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con
người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Vai trò của đất đai càng lớn khi dân số
ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất,…ngày càng
tăng. Đặc biệt đối với nước ta là một nước nông nghiệp thì vị trí của đất đai lại càng
quan trọng và có ý nghĩa to lớn.Sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh
tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được
tăng lên, đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài
nguyên đất đai có giới hạn đó.
Cùng với sự phát triển mọi mặt của đất nước, công tác quản lý đất đai là một vấn
đề bức xúc và nhạy cảm. Trong những năm gần đây nhà nước ta đã đặt ra những yêu
cầu bức thiết cho công tác quản lý đất đai, nhằm đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề
nếp. Trong khi đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư
pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất để họ yên tâm
đầu tư sản xuất, nâng cao ý thức cũng như trách nhiệm về bảo vệ, cải tạo đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của Nhà nước và là cơ sở để xử
lí các trường hợp tranh chấp về đất đai.
Phường Tăng Nhơn Phú B thuộc Quận 9 là phường có những những chuyển biến
tích cực về nhiều mặt, đạt được một số thành tựu về kinh tế - xã hội – an ninh quốc
phòng. Cùng với sự phát triển đó đã phát sinh không ít vấn đề liên quan đến việc sử

Nghiên cứu tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B,
Quận 9, TP.HCM.
Phạm vi nghiên cứu
Việc thực hiện đề tài này có 2 phạm vi: phạm vi không gian và phạm vi thời gian.
 Phạm vi không gian: Tại phường Tăng Nhơn Phú B, Quận 9, TP.HCM
 Phạm vi thời gian: Tìm hiểu, nghiên cứu thu thập số liệu, tài liệu và hoàn thành
đề tài được thực hiện từ 15/1/2014 đến 17/04/2014.

2


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

PHẦN 1
TỔNG QUAN
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1 Các khái niệm có liên quan đến vấn đề nghiên cứu
Đăng ký đất đai: Là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các
đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất bởi nó thực hiện đăng ký đất đai
một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với quá trình sản suất trong đời
sống con người.
Đăng ký đất đai gồm:
 Đăng ký ban đầu được thực hiện đầu tiên ở từng địa phương trong cả nước để
thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các đối tượng sử dụng đất đủ điều kiện.
 Đăng ký biến động là được tổ chức thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành công tác đăng kí ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính thiết lập.

sản khác gắn liền với đất
 Quyết định 54/2007/QĐ- UBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của UBND thành
phố qui định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sủ dụng
đất ở.
1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
1.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội
1.2.1.1 Vị trí địa lý
Phường Tăng Nhơn Phú B nằm ở phía tây bắc quận 9 giới hạn bởi xa lộ hà nội, xa
lộ vành đai dự kiến (trong và ngoài) và sông Rạch Chiếc, là khu dân cư đô thị tập
trung, diện tích tự nhiên 528,29 ha có vị trí địa lý như sau:
 Phía bắc: giáp phường Tăng Nhơn Phú A và phường Hiệp Phú
 Phía đông: giáp phường Long Trường và phường Long Thạnh Mỹ
 Phía nam: giáp phường Phú Hữu và phường Phước Long B
 Phía tây : giáp phường Phước Long B
Trên địa bàn phường chia làm 05 khu phố, 46 tổ dân phố. Phường có vị trí địa lý
thuận lợi trong đầu mối giao thông khu xa lộ hà nội và khu Công nghệ cao.

4


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí phường Tăng Nhơn Phú B, Quận 9
1.2.1.2 Địa hình, địa mạo
Phường nằm ở phía tây bắc của quận nên đặc trưng địa hình của vùng là vùng gò
đồi và triền gò có độ cao từ 8-30m.
Với dạng địa hình trên rất thích hợp trong xây dựng các công trình lớn và phát
triển công nghiệp, bên cạnh đó một số nơi của phường với địa hình thấp trũng, đất bị

nên chất lượng nước không đảm bảo.
1.2.1.6 Tài nguyên đất
Tài nguyên đất: Toàn phường có tổng diện tích tự nhiên là 528,29 hecta chiếm
4,63 % diện tích của toàn quận.
Phân loại đất: Xét theo hệ thống phân loại Việt Nam thì phường Tăng Nhơn Phú B
thuộc 3 nhóm đất trong 5 nhóm đất của quận 9.

6


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

Bảng 1.1 Tài nguyên đất phường Tăng Nhơn Phú B
Chuyển đổi
Fao/UNESCO

STT Phân loại theo Hệ Thống Việt Nam

Ký
hiệu
theo
FAO

Diện tích
(ha)

(%)


ACx

49,86

9,43

II

Đất xám

Acrisols

AC

346,72

65,63

1

Đất xám bạc màu

dyctric Acrisols

ACd

36,68

6,94


ACt

110,55

20,92

IV

Đất phù sa

Fluvisols

FL

23,95

4,53

1

Đất phù sa loang lỗ đỏ vàng

cambic fluvisols

FLc

23,95

4,53



Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

Lực lượng lao động dồi dào, tuy nhiên, việc làm không liên tục có nhiều thời gian
nhàn rỗi, mức thu nhập thấp, không ổn định.
c. Văn hoá, giáo dục
Giáo dục: Chất lượng giáo dục tiếp tục được giữ vững, kết quả:
 Huy động 6 trẻ vào lớp Một 351/351 em đạt 100%; tốt nghiệp Tiểu học
184/184 em đạt 100%; tốt nghiệp THCS 176/176 em đạt 100%; tốt nghiệp
THPT 166/179 em đạt 92,74%.
 Hoàn thành phổ cập giáo dục Mầm non cho trẻ sinh năm 2007: 330/330 em đạt
100%; hoàn thành giáo dục Tiểu học 746/754 em đạt 98,94%; hoàn thành phổ
cập giáo dục Trung học cơ sở 533/570 em đạt 93,95%; hoàn thành phổ cập giáo
dục bậc Trung học 487/561 em đạt 86,81%.
Văn hoá: Tập trung chấn chỉnh, lập lại trật tự đô thị, trật tự an toàn giao thông,
tháo dỡ các mái che di động lấn chiếm gây mất mỹ quan đô thị; kiên quyết xử lý
nghiêm các trường hợp buôn bán lấn chiếm lòng lề đường. Vận động nhân dân 5 khu
phố tổng vệ sinh trên các tuyến đường trên địa bàn, thực hiện 18 đợt ra quân tổng vệ
sinh xây dựng phường văn minh đô thị. Các chiến sĩ tình nguyện “Mùa hè xanh” điều
tiết giao thông tại ngã tư đường Đình Phong Phú – Lê Văn Việt.
Tăng cường giáo dục cán bộ công chức nâng cao ý thức xây dựng nếp sống văn
hóa trong công sở văn minh trong sinh hoạt, hội họp, văn hóa trong giao tiếp, có thái
độ ân cần, ứng xử văn minh, lịch sự với nhân dân, thực hiện gương mẫu trong việc
thực hiện nếp sống văn minh đô thị, văn minh cảnh quang trong khu vực công sở. Vận
động cán bộ công chức không hút thuốc lá nơi công cộng và vận động nhân dân treo
cờ trong các ngày Lễ, Tết đạt tỷ lệ 98% theo đúng quy định Nhà nước.
d. An Ninh Quốc Phòng
Đảm bảo công tác tuần tra trực gác, bảo vệ an ninh Tổ quốc và sẵn sàng chiến

hội, số liệu về hiện trạng sử dụng đất, số liệu về quản lý nhà nước về đất đai và
các văn bản có liên quan.
 Phương pháp so sánh: Cụ thể là so sánh các số liệu qua các năm để rút ra những
kết luận và tìm ra các nguyên nhân tạo nên sự biến đổi đó.
 Phương pháp kế thừa bổ sung: Thừa kế những số liệu tài liệu của những người
đi trước đồng thời bổ sung những vấn đề, số liệu mới phù hợp với nội dung
nghiên cứu.
 Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu số liệu: Trên cơ sở những thông tin, tài
liệu, số liệu thu thập được tiến hành chọn lọc thông tin cần thiết liên quan đến

9


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

đề tài. Phân loại các số liệu, tài liệu theo các lĩnh vực khác nhau và sắp xếp lựa
chọn các thông tin phù hợp theo các chuyên đề cụ thể.
 Phương pháp chuyên gia: Trao đổi, tham khảo các ý kiến đóng góp của những
cán bộ địa chính, cũng như những Người có am hiểu về lĩnh vực quản lý đất đai
để tìm ra các giải pháp khả thi.
 Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu có liên quan đến đề tài
bao gồm các số liệu bảng biểu về điều kiện kinh tế - xã hội, dân số, diện tích, số
lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy có liên quan, từ đó làm cơ sở cho việc đánh giá
công tác thực hiện.

10




11


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

2.1.1.2 Chuyển đổi cơ cấu ngành kinh tế
Cơ cấu kinh tế đã có sự chuyển dịch đúng hướng. Tăng dần tỷ trọng các ngành
công nghiệp và thương mại – dịch vụ; giảm dần tỷ trọng nông nghiệp.
Bảng 2.1 Cơ cấu kinh tế các ngành
Đơn vị (%)
TT

Các ngành kinh tế

Năm 2013

1

Ngành nông nghiệp

17,43

2

Ngành công nghiệp

45,95

sản xuất và cung cấp khí tinh khiết với độ tin cậy cao phục vụ cho thị trường khí công
nghiệp và khí y tế miền Nam Việt Nam.
12


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

Đối với hoạt động dịch vụ: Hoạt động dịch vụ thương mại đã có những bước phát
triển đáng kể, cơ bản đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của dân cư cũng như yêu cầu phát
triển sản xuất của các ngành kinh tế khác. Ước tính tốc độ tăng bình quân trong suốt
thời kỳ đạt 22%. Dịch vụ thương mại phát triển phong phú, mạng lưới được mở rộng,
các cơ sở kinh doanh tăng nhanh, nhất là vài ba năm gần đây.
2.1.2 Thực trạng xã hội
2.1.2.1 Dân số
Theo thống kê của phường, dân số phường Tăng Nhơn Phú B năm 2013 có có
9.166 hộ dân với 31.978 nhân khẩu (nữ là 14.965 nhân khẩu chiếm tỷ lệ 47%). Trong
đó tạm trú có 5.607 hộ với 18.262 nhân khẩu (nữ là 8.140 nhân khẩu chiếm tỷ lệ
44,57%) 273.011 người, trong đó nữ chiếm 51,02% dân số, nam chiếm 48,98%.
Bảng 2.2 Thống kê dân số phường Tăng Nhơn Phú B qua các năm
STT

Năm

Số hộ

Tạm trú

Thường trú


3

2012

8.351

27.671

51,8

48,2

4

2013

9.166

31.978

57,1

42,9

( Nguồn : Uỷ ban nhân dân Phường Tăng Nhơn Phú B,[3])

Tốc độ tăng dân số từ năm 2010 là 23.833 nhân khẩu đến năm 2013 là 31.978
nhân khẩu tăng 8.145 nhân khẩu. Như vậy, tốc độ gia tăng dân số nhanh với tỷ lệ gia
tăng cơ học là chủ yếu từ 44,5% năm 2010 lên 57,1% năm 2013, tăng 12,6%.

mạng Việt Nam. Những thành tựu xây dựng và phát triển trong những năm qua
tạo điều kiện cho sự phát triển nhanh và bền vững trong thời kỳ mới.
 Ủy ban nhân dân (UBND) phường đã chỉ đạo điều hành các ngành, cán bộ,
công chức phối hợp Ủy ban môi trường tài nguyên và các đoàn thể phường thực
hiện nhiệm vụ kinh tế- xã hội, quốc phòng – an ninh của địa phương.
 An ninh, quốc phòng luôn được giữ vững giúp người dân yên tâm sản xuất.
 Phường Tăng Nhơn Phú B là địa có vị trí thuận lợi trong giao thông, với 85%
các tuyến đường đã được nhựa hóa. Cùng sự phát triển các loại hình dịch vụ
được khơi dậy và phát huy giúp nâng cao đời sống nhân dân, tạo điều kiện
thuận lợi cho việc tiếp cận, học hỏi kinh nghiệm khoa học - kỹ thuật mới.
 Nguồn lao động của phường khá dồi dào có khả năng đáp ứng được nhu cầu
trong thời kỳ mới.
14


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Vũ Hoàng Diễm

2.1.3.2 Khó khăn
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên, sự phát triển của kinh tế- xã hội cũng phát sinh
nhiều khó khăn ảnh hưởng đến công tác cấp giấy như sau:
 Thực trạng hiện nay, sự tăng trưởng kinh tế của Phường tương đối ổn định và
vững chắc, ngành dịch vụ chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu kinh tế nhưng còn
nhỏ lẻ rời rạc, không đồng bộ
 Thu nhập và mức sống của một bộ phận nhân dân không đồng đều.
 Sự gia tăng dân số nhanh, chủ yếu là tăng cơ học đang gây áp lực rất lớn về nhu
cầu sử dụng đất. Trong đó đáng kể là nhu cầu đất cho các dự án xây dựng hạ
tầng kỹ thuật tăng cao.
 Tốc độ đô thị hóa càng diễn ra nhanh chóng đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức

Mặt khác, dân số đang trong quá trình tăng nên nhu cầu sử dụng đất ở cao nhưng quỹ
đất ở có hạn dẫn đến hàng loạt các tranh chấp về đất đai đã diễn ra như chuyển đất
trồng lúa sang làm đất ở, lấn chiếm đất…gây khó khăn trong quá trình quản lý đất đai
nói chung cũng như công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2 Đánh giá tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất
2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
2.2.1.1 Quản lý đất đai theo địa giới hành chính
a. Vị trí địa lý
Phường Tăng Nhơn Phú B có diện tích tự nhiên là 528,29 , đường địa giới hành
chính có 10 cột mốc gồm : 2.P715, 2.P716, 2.P717, 2.P718, 2.P719, 2.P720, 2.P721,
2.P722, 2.P723, 2.P724.. Các tuyến địa giới phường đã được UBND các phường liên
quan xác nhận trên thực địa, cắm mốc và lập biên bản xác nhận mô tả địa giới hành
chính ( ĐGHC), bản xác nhận sơ đồ vị trí mốc ĐGHC, lập bản đồ ĐGHC. Các mốc địa
giới và các điểm đặc trưng đều được thống kê tọa độ theo bảng riêng.
Bản đồ ĐGHC phường Tăng Nhơn Phú B, quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, gồm
15 mảnh, hiện được bảo quản tốt.
Hiện nay, tại đường liên phường Tăng Nhơn Phú B – Phước Long B có sự chênh
lệch về ranh giới hành chính. Cụ thể : theo bộ bản đồ địa giới hành chính phường Tăng
Nhơn Phú B ( tại mảnh số 4 ) thì một phần đất thuộc phường Phước Long B nhưng
theo tài liệu bản đồ 02/CT-UB và bản đồ đo năm 2003 thuộc phường Tăng Nhơn Phú
B. Những căn nhà tại đây có số nhà thuộc phường Tăng Nhơn Phú B.
b. Kiểm tra đối chiếu mốc địa giới hành chính
Gồm có 10 mốc địa giới hành chính, trong đó:
16