TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

-------***-------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thanh Hằng
Lớp
: Anh 16
Khoá

: K43

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Phạm Thị Mai Khanh

Hà Nội, 2008


MỤC LỤC
MỤC LỤC ......................................................................................................
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT..........................................................
DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU ..........................................................
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ..................................................................................
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................. 21
Chương I: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT
TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................... 63
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................. 63

sản Việt Nam (giai đoạn 1988-2008) ................................................. 4438
2.1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt
Nam ................................................................................................... 4438
2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản
tại Việt Nam ....................................................................................... 5447
III. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA
HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. ...... 6155
1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào
lĩnh vực bất động sản Việt Nam ....................................................... 6255
2. Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư
vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam ................................................. 6558
2.1 Nhóm khó khăn về Chính sách pháp luật ..................................... 6558
2.2 Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản ........................ 6862
2.3 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác ................................ 7064
2.4 Nhóm khó khăn khác .................................................................... 7366
Chương III: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM ......................................................................................... 7569
I. DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM .......................................................................................... 7569


II. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ
TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM .......................................................................................... 9572
1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật .................................... 9572
1.1 Cải cách thủ tục hành chính ........................................................ 9572
1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương
.......................................................................................................... 9673
1.3 Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt bằng .... 9774

TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC
THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................... 4
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................... 4
1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản ................................. 4
1.1 Khái niệm về bất động sản ................................................................ 4
1.2 Đặc điểm của bất động sản ............................................................... 7
1.3 Phân loại bất động sản ..................................................................... 9
2.Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản............... 10
2.1 Khái niệm thị trường bất động sản ................................................. 10
2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS........................................................ 11
2.3 Phân loại thị trường BĐS ............................................................... 17
3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế ......................... 19
II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................. 23
1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài .............. 23
2. Tác động của việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc
gia ......................................................................................................... 25
Chương II: .................................................................................................. 28


Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH
VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ........................................................ 28
I. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM ............................ 28
II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ........................................... 36
1 Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam .................. 36


dựng văn phòng- Căn hộ (228) chiếm 36,83% số dự án đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Số dự án xây dựng KCN-KCX
là 35 dự án trong khi dự án khu đô thị mới là thấp nhất 10 dự án
nhưng tổng vốn đầu tư lại lớn hơn rất nhiều so với đầu tư vào các
KCN-KCX. Tổng vốn đăng ký đầu tư vào khu đô thị mới đạt gần 5 tỷ
USD, 10 dự án, nên trung bình mỗi dự án xây dựng khu đô thị khoảng
500 triệu USD. Còn mỗi dự án đầu tư KCN-KCX, tổng vốn đăng ký đầu
tư hơn 1,8 tỷ USD với 35 dự án, trung bình mỗi dự án khoảng hơn 50
triệu USD. Như vậy mỗi dự án đầu tư cho Khu đô thị mới gấp mười lần
giá trị vốn đăng ký đầu tư so với dự án xây dựng KCN-KCX; hai
chuyên ngành thu hút nhiều vốn đầu tư FDI nhất là chuyên ngành
BĐS du lịch và BĐS thương mại. ......................................................... 54
Chương III:................................................................................................. 59
CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI CỦA HÀN
QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM .......................................... 59
I. DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM (từ
nay đến năm 2020) .................................................................................. 59
1. Tổng quan tình hình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (từ
năm đổi mới đến nay) ........................................................................... 59
II. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA
HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. .......... 65
1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào
lĩnh vực BĐS Việt Nam ........................................................................ 65
2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư
vào lĩnh vực BĐS Việt Nam .................................................................. 68
III CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ
TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM . 78
1 Nhóm giải pháp cho các khó khăn của chính sách pháp luật......... 78


PHỤ LỤC.................................................................................................... 92
MỤC LỤC .................................................................................................... 0
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................... 0
DANH MỤC BẢNG BIỂU........................................................................... 0
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ............................................................. 0
Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng

20 .... 0

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1

Nguyễn Thanh Hằng

3

A16 - K43 - KTĐN


Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
Chương I: ...................................................................................................... 4
TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC
THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................... 4
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................... 4
1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản ................................. 4
1.1 Khái niệm về bất động sản ................................................................ 4
1.2 Đặc điểm của bất động sản ............................................................... 7
1.3 Phân loại bất động sản ..................................................................... 9

1.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hàn Quốc vào Việt Nam
..................................................................................................................... 38
2. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (giai đoạn 1988-2008) ...... 41
1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam
.............................................................................................................. 41
2 Cơ cầu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản
BĐS tại Việt Nam ................................................................................. 51
2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp của tổng tất cả các nước vào lĩnh vực BĐS
Việt Nam theo chuyên ngành ............................................................... 54
Bảng 5: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt
Nam theo các chuyên ngành BĐS ( giai đoạn từ 1/1/1988 - 29/4/2008)
.............................................................................................................. 54
Nhìn vào bảng trên nhận thấy tình hình chung đầu tư vào lĩnh vực
BĐS Việt Nam diễn ra như sau: đầu tư vào chuyên ngành khách sạn
du-lịch chiếm nhiều dự án nhất hơn ba trăm dự án (346 dự án), tiếp
đến là đầu tư xây dựng các văn phòng - căn hộ đây là mảng cung rất
thiếu của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn như
thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Có hơn hai trăm dự án xây
dựng văn phòng- Căn hộ (228) chiếm 36,83% số dự án đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Số dự án xây dựng KCN-KCX
là 35 dự án trong khi dự án khu đô thị mới là thấp nhất 10 dự án
nhưng tổng vốn đầu tư lại lớn hơn rất nhiều so với đầu tư vào các
KCN-KCX. Tổng vốn đăng ký đầu tư vào khu đô thị mới đạt gần 5 tỷ
USD, 10 dự án, nên trung bình mỗi dự án xây dựng khu đô thị khoảng
500 triệu USD. Còn mỗi dự án đầu tư KCN-KCX, tổng vốn đăng ký đầu

Nguyễn Thanh Hằng

5

phương .................................................................................................. 80
2.1 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ........................ 80
2.2 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: ............... 82
3. Nhóm giải pháp cho những khó khăn nội tại của lĩnh vực BĐS .... 82

Nguyễn Thanh Hằng

6

A16 - K43 - KTĐN


Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

3.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao ........... 82
3.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam ..... 83
4.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Việt
Nam ...................................................................................................... 85
Đào tạo hệ đại học đúng chuyên ngành kinh doanh bất động sản hiện
nay chỉ duy nhất đại học Kinh tế quốc dân và khoá đầu tiên khoá tốt
nghiệp là vào năm 2006. Khoa này đã đào tạo và cấp bằng cho một số
cử nhân và thạc sĩ kinh doanh BĐS. Những người đã tốt nghiệp hiện
đang làm việc và phát huy khả năng kinh doanh của mình trên thị
trường BĐS. Việc mở rộng quy mô đào tạo và nhân rộng những mô
hình đào tạo như vậy ở nước ta là vô cùng cần thiết. .......................... 86
5.1 Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng ................................................. 86
5.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ ............................................. 87
KẾT LUẬN ................................................................................................. 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 89
PHỤ LỤC.................................................................................................... 92

TP HCM

Thành phố Hồ Chíớ Minh

TT-Huế

Thừa Thiêờn Huế

CTCP

Côụng ty cổ phần

TNHH

Tráỏch nhiệm hữu hạn

Bảng chữ viết tắt Tiếng Anh
Chữ viết

Nghĩa Tiếng Anh

Nghĩa Tiếng Việt

tắt
FDI

Foreign Direct Investment

Đầu t- trực tiếp n-ớc
ngoài

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

thÕế giíới
CBRE

CB Richard Ellis

C«ông ty chuyªên t-ư vÊấn
vµà thùực hiÖện c¸ác dÞịch
vôụ bÊất ®đéộng s¶ản

TNCs

Tranational Companies

C¸ác c«ông ty xuyªên quèốc
gia

Nguyễn Thanh Hằng

1

A16 - K43 - KTĐN


BĐS: Bất động sản
FDI: Đầu tư trực tiếp nước ngoài
KCN-KCX: Khu công nghiệp-Khu chế xuất
KDC: Khu dân cư
CBRE: Công ty CB Richard Ellis - một công ty chuyên tư vấn và thực hiện

(Tính từ 1/1/1988-tháng 4/2008) ...................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 4: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam theo hình thức đầu tư
(từ 1/1/1988-29/4/2008) ................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 5: Số dự án và FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua
các năm ( giai đoạn 1991-2007) ................................................................... 42
Bảng 6: Số dự án đầu tư của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo
chuyên ngành đầu tư ( tính từ 1/1/1988-29/4/2007) ...................................... 55


Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
Biểu đồ 1: Phân bổ nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam, từ 1988tháng 4/ 2008 ............................................................................................... 51
Biểu đồ 2: FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua các năm từ
năm 1991-2007 ............................................................................................ 44
Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng

20

Biểu đồ 1: FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua các năm từ
năm 1991-2007 ........................................................................................ 4741
Biểu đồ 2: Phân bổ nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam, từ 1988tháng 4/ 2008 ........................................................................................... 5448

Nguyễn Thanh Hằng

1

A16 - K43 - KTĐN




2

A16 - K43 - KTĐN


Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

hết các nước, đầu tư vào lĩnh vực này có một ý nghĩa to lớn trong việc phát
triển kinh tế.
Ở Việt Nam, trong hai mươi năm trở lại đây, sự xuất hiện của những toà
cao ốc trọc trời, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, những khu công
nghiệp hiện đại, những trung tâm thương mại đồ sộ… do người nước ngoài đầu
tư xây dựng đã làm cho đất nước trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng được
nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Song hiện nay Việt Nam vẫn là nước đang
phát triển, cơ sở hạ tầng còn yếu kém, thị trường bất động sản còn non trẻ.
Chính vì vậy đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn rất tiềm năng. Nhiệm vụ tiếp
tục thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực đặc biệt này ở Việt Nam
vẫn cần được tiếp tục đẩy mạnh. Trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ có
vốn đầu tư trực tiếp vào Việt Nam thì Hàn Quốc luôn nằm trong nhóm các
nước dẫn đầu. Hiện nay Hàn Quốc là nhà đầu tư số một vào Việt Nam và cũng
là nhà đầu tư rất tích cực vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
để phát triển lĩnh vực bất động sản Việt Nam, nhận thấy vai trò của đối tác
quan trọng Hàn Quốc nên tác giả quyết định chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp
của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam” để bảo vệ khoá luận tốt
nghiệp của mình.

2.Mục đích nghiên cứu
Đề tài có những mục đích sau:

4. Phạm vi nghiên cứu:
Do khuôn khổ của bài khoá luận và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên
cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản; phân tích
và đánh giá tình hình đầu tư của Hàn Quốc vào bất động sản Việt Nam. Trên
cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường thu hút và nâng cao hiệu
quả sử dụng nguồn vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam. Nghiên
cứu về lĩnh vực bất động sản nói chung tốn nhiều thời gian và công sức, lĩnh
vực này còn rất mới mẻ ở Việt Nam. Trong phạm vi bài khoá luận này tác giả
chỉ tập trung nghiên cứu thực trạng đầu tư của Hàn Quốc-một đối tác quan
trọng- vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Nếu làm tốt việc thu hút được
Hàn Quốc đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam thì cũng sẽ thu hút các nhà đầu
tư nước ngoài khác đầu tư vào lĩnh vực này. Từ đó kích thích thị trường bất

Nguyễn Thanh Hằng

4

A16 - K43 - KTĐN