BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
---------o0o---------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP

Chuyên ngành: Kinh doanh Thương mại

NHỮ THỊ THÙY LINH

Hà Nội - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
---------o0o---------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP
Ngành: Kinh doanh
Chuyên ngành: Kinh doanh Thương mại
Mã số: 60340121

Họ và tên: Nhữ Thị Thùy Linh

1.1.2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản ............... 11
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản ........................................... 11
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản ..................................... 12
1 .1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản ........................................... 15
1.1.3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế............................. 17
1.2. Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản.................................................................................................................... 20
1.2.1. Đầu tư trực tiếp nước ngoài và tính tất yếu của việc thu hút đầu tư
trực tiếp nước ngoài ....................................................................................... 20
1.2.1.1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài..................................... 20
1.2.1.2. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào
lĩnh vực bất động sản ............................................................................. 22
1.2.2. Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực
bất động sản ở mỗi quốc gia .......................................................................... 23


iii
Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .......................................................... 26
2.1. Quan hệ kinh tế Việt Nam – Hàn Quốc trong giai đoạn hiện nay ............... 26
2.1.1. Thương mại .......................................................................................... 26
2.1.2. Đầu tư – kinh doanh ............................................................................ 27
2.1.3. Hợp tác phát triển ................................................................................. 28
2.2. Các văn bản luật điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam .................................................................................................. 30
2.2.1. Luật Đầu tư 2014.................................................................................. 31
2.2.2. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và nghị định 76/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 .......................... 32
2.2.3. Luật Đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP và 01/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 ......................................................... 34

vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam ..................................................................... 75
3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật ............................................ 75
3.2.1.1. Cải cách thủ tục hành chính ..................................................... 75
3.2.1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa
phương ................................................................................................... 78
3.2.1.3. Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt bằng 79
3.2.2. Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của lĩnh
vực bất động sản Việt Nam ............................................................................ 80
3.2.2.1. Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê .................... 80
3.2.2.2. Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản
Việt Nam ................................................................................................ 80
3.2.3. Nhóm giải pháp nhằm phát triển các thị trường tương tác ............... 81
3.2.3.1. Kiềm chế và ổn định lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách ........ 81


v
3.2.3.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động
sản Việt Nam .......................................................................................... 82
3.2.4. Nhóm giải pháp khác ........................................................................... 83
3.2.4.1. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng ........................................... 83
3.2.4.2. Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ....................................... 84
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. i
PHỤ LỤC .................................................................................................................. vi


vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Danh mục bảng
Bảng 2.1: Cơ cấu FDI của Hàn Quốc theo ngành (chỉ tính các dự án còn hiệu lực


Chữ viết tắt

1

APEC

2

CPI

3

EDCF

4

Nghĩa Tiếng Anh

Nghĩa Tiếng Việt

Asia Pacific Economic

Khối hợp tác kinh tế Châu

Cooperation

Á- Thái Bình Dương

Consumer Price Index


Cơ quan hợp tác quốc tế

Cooperation Agency

Hàn Quốc

7

ODA

8

VKFTA

Official Development
Assistance

Hỗ trợ phát triển chính thức

Vietnam Korea Free Trade

Hiệp định thương mại tự do

Agreement

Việt Nam – Hàn Quốc


viii

Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng
số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS còn là tài sản lớn của từng cá nhân và hộ
gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở,
nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua
hoạt động thế chấp, chuyển nhượng, đầu tư tạo ra giá trị thặng dư.
Tuy nhiên, để đầu tư vào BĐS cũng cần một lượng vốn rất lớn, đối với hầu hết
các quốc gia trên thế giới, với nguồn lực nội địa có hạn thì không thể đáp ứng được
nhu cầu vốn đầu tư cho thị trường này. Do vậy, việc kêu gọi thu hút các nguồn lực
nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này là một giải pháp mà các quố/news/speech/2018/03/15/substantially-improvingbusiness-environment-to-strengthen-economic-growth-in-vietnam, truy cập ngày
20/3/2018.
8. World Economic Forum: The Global Competitiveness Index 2017-2018 edition,
2017,

tại

địa

chỉ:

http://reports.weforum.org/pdf/gci-2017-

2018/WEF_GCI_2017_2018_Profile_VNM.pdf, truy cập ngày 22/3/2018.


vi

PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Tình hình FDI nước ngoài tại Việt Nam theo đối tác


1.967

42.230,00

4

Đài Loan

2.535

30.911,72

5

BritishVirginIslands

748

22.576,85

6

Hồng Kông

1.275

17.756,82

7


11

Hà Lan

305

8.173,96

12

Samoa

236

7.188,61

13

Cayman Islands

104

6.957,01

14

Canada

161

18

Luxembourg

46

2.338,11

19

Australia

407

1.808,44

20

CHLB Đức

293

1.759,26

21

Brunei Darussalam

200


117

903,83

26

Đan Mạch

130

883,42

27

Ấn Độ

169

756,37

28

Thổ Nhĩ Kỳ

18

708,22

29


33

Oman

5

337,03

34

Philippines

73

319,21

35

Bermuda

9

318,38

36

Slovakia

10



Marshall Islands

7

171,10

41

Áo

30

139,00

42

Bahrain

1

123,45

43

Bahamas

3

108,65


92,46

48

Tây Ban Nha

63

90,79

49

Cộng hòa Séc

36

90,07

50

Ma Cao

13

83,53

51

Channel Islands


Israel

27

69,41

56

Barbados

3

68,39

57

Campuchia

19

64,92

58

Hungary

17

63,56

Saint Kitts and Nevis

2

39,69

63

Liechtenstein

2

35,60

64

Isle of Man

2

35,07

65

Panama

10

31,00


27,23

70

Các tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất

15

26,57

71

Phần Lan

18

22,60

72

Ireland

17

20,60

73

Costa Rica


Dominica

2

8,36

78

Island of Nevis

2

7,50

79

Cu Ba

2

6,70


x

80

Jordan

3


28

3,15

85

Turks & Caicos Islands

2

3,10

86

Brazil

3

2,80

87

Ả Rập Xê Út

4

2,28

88


92

Syrian Arab Republic

4

1,20

93

Rumani

2

1,20

94

CHDCND Triều Tiên

5

1,20

95

Guinea Bissau

1


4

0,62

100

Libăng

4

0,51


xi

101

United States Virgin Islands

1

0,50

102

Guam

1


1

0,30

107

Argentina

4

0,28

108

Estonia

2

0,25

109

Maldives

1

0,23

110


114

Palestine

1

0,09

115

Nepal

2

0,08

116

Turkmenistan

1

0,07

117

Iran (Islamic Republic of)

3


1

0,02


xii

122

Latvia

1

0,01

123

Ethiopia

1

0,01

124

Venezuela

1

0,01

Đặc điểm của

Nước đầu

tư

dự án

tư

Tổng
vốn đầu tư

Vốn điều lệ

(USD)

Nơi tiếp
nhận đầu tư

Ghi chú

Kinh doanh bất động
1

2008

Dự án

Công ty


2

2008

Dự án Hồ
Tràm Strip

Khu du lịch
3

2009

sinh thái bãi
biển rồng

Công ty
TNHH Dự án
Hồ Tràm
Công ty
TNHH tập
đoàn Bãi Biển
Rồng

Xây dựng, khu kinh
doanh nghỉ dưỡng,
giải trí, vui chơi có

Bà Rịa Vũng Tàu


Fook (Hong

nghỉ dưỡng

Kong), tập

Nam Hội An

đoàn The
Suncity Group
(Macau)

5

2008

1996

2009

giải trí có thưởng, khu

Hong Kong,

vui chơi, khu chung

Macau

một thành viên


Thành phố

Công ty

mới Nhơn

TNHH thành

Trạch

phố mới Nhơn

Berjaya

Trạch Berjaya

N/A

Malay-sia

3.500.000.000

750.000.000

Singapore

2.110.674.000

427.676.439


Xây dựng chung cư,
biệt thự, các tổ hợp
văn phòng, trung tâm
thương mại, trung tâm

Hà Nội

mua sắm và giải trí,
bệnh viện, trường học
Xây dung một đô thị
hiện đại tọa lạc giữa
một không gian xanh

Thu hồi giấy
Malaysia

2.000.000.000

400.000.000

Đồng Nai

phép năm
2013


xv

Công ty
8

Khách sạn 5 sao, vui

viên văn hóa

TNHH Good

chơi, giải trí, hội nghị

thế giới kì

Choice USA -

ẩm thực, triển lãm

diệu

Việt Nam

quốc tế.

Cty TNHH

Xây dựng tổ hợp cao

Dewan

ốc 65 tầng và hệ thống

International



Bà Rịa Vũng Tàu

Thu hồi giấy
phép tháng
02 năm 2012
Thu hồi giấy

Ấn Độ

1.250.000.000

N/A

Khánh Hòa

phép tháng
09 năm 2015

Đầu tư, xây dựng cơ
Công viên
11

2008

Phần mềm
Thủ Thiêm

Công ty
TNHH TA


2015

phố Đế
Vương

Công ty

gồm trung tâm thương

TNHH Liên

mại cao cấp, khách

doanh Thành

sạn 5 sao, văn phòng

phố Đế Vương làm việc và căn hộ

British
Virgin

TP Hồ Chí

1.200.000.000

Minh

Islands

Nhật Bản

công nghiệp
(Becamex
IDC)
Công ty Đầu

14

1996

Khu đô thị
An Phú

tư phát triển,
Xây dựng và
Du lịch An
Phú Thịnh

Phát triển xây dựng
khu nhà ở và công
trình công cộng, trung
tâm dịch vụ công cộng

British
Virgin
Islands

997.562.000


TP Hồ Chí

được thực

Minh

hiện năm

cao ốc cho thuê.

2018
Nhà đầu tư

Dự án xây

16

2010

đã dừng hoạt

dựng trung

Công ty

động năm

tâm hội nghị

TNHH


GCNĐT
Thủ Thiêm
17

2017

Eco Smart
City

Tập đoàn

Xây dựng các công

Lotte +

trình thương mại dịch

Hàn Quốc,

Mitsubishi +

vụ tổng hợp và dân cư

Nhật Bản

Toshiba

đa chức năng




xviii

Thành phố
19

2008

Đồng Nai Waterfront

20

2008

Công ty

Xây dựng khu cao ốc

TNHH thành

văn phòng, khu

phố Water

thương mại, dịch vụ,

Front

khu nhà ở


Hàn Quốc

660.000.000

99.000.000

Hà Nội


xix

Phụ lục 3: Tình hình FDI nước ngoài tại Việt Nam theo ngành
(Lũy kế các dự án còn hiệu lực đến ngày 20/02/2018)
Tổng vốn đầu tư
STT

Chuyên ngành

Số dự án

đăng ký
(Triệu USD)

1

Công nghiệp chế biến, chế tạo

2


21.064,681

652

12.008,287

1.511

10.844,027

2.884

6.256,882

7

Khai khoáng

105

4.875,953

8

Vận tải kho bãi

673

4.666,155


1.867,048

82

1.487,764

11

Hoạt động chuyên môn, khoa học công
nghệ

12

Nghệ thuật, vui chơi và giải trí

13

Cấp nước và xử lý chất thải

14

Y tế và hoạt động trợ giúp xã hội

15

Hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo
hiểm