LUẬN VĂN:
Quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh


Mở Đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường
đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ
rõ rệt cả về mặt chất và lượng.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới
hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh
và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... Chính thị trường
này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình
đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên
còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác
quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt
động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công
tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi
chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất
công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn
nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã
hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng
hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước
với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người
[13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của
khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế

PGS.TS

Thái

Bá

Cẩn,

ThS.

Trần

Nguyên

Nam,

Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003.
- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện
Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001.
- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản
ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000.
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trương,


chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những
công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ
thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có
công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt
động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, phân
tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến
chuyên gia...
6. Đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS),
TTBĐS và QLNN đối với thị trường này.
- Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM.
- Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất
một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với
TTBĐS TP.HCM những năm tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch
định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người
quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trường này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương, 8 tiết.


Môc lôc

Trang
Më ®Çu

1

Chương 1: cơ sở lý luận của quản lý nhà nước đối với thị trường

6


36

Hồ Chí Minh
2.2.

Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên

53

địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
2.3.

Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

74

Thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Định hướng và giải pháp tiếp tục đổi mới quản lý

78

nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố hồ chí minh
3.1.

Quan điểm, định hướng chung về đổi mới quản lý thị trường bất

78

động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh

loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn
BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ
yếu cấu thành tài sản cố định.
BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và
phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy,
tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng
chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân
sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không
di, dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà


ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu
cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ
sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại
quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng
hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động"
của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng
giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS.
b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản
Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do
vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS
phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm. ở nước ta, HHBĐS
gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định.
Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở
và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị

lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công
tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ
thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao
(KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác
động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình.
Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và
của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn
là các hàng hóa và thị trường thông thường khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua
bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm
sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối


sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…),
các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực này. Các
yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm
đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối
bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước
hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ
tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó.
Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó
không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS
nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…)
thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác
đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh
tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr. 248-249]. Theo xu hướng tiến bộ của
xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn,
do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên. Như vậy,
đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng
từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn.
1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản

khan hiếm đất đai, sự bất cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã
hội biến động, lãi suất lên xuống…
Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý. Các tổ chức, cá
nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho cơ cấu cung - cầu rất đa
dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối
tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà,
đất "cá biệt" thuận lợi cho sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo
thang" giá cả ở TTBĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều
chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và giảm hiệu
quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS.


TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau:
a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất.
- Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà.
- Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản xuất như
công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, cảng, đường sá…).
b) Theo tính chất kinh doanh BĐS thì có:
- Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của các HHBĐS.
- Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng BĐS có thời
hạn.
- Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu BĐS để thế
chấp đổi lấy một nguồn lực nào đó trong một thời gian nhất định.
c) Theo thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường có:
- Thị trường sơ cấp (hay cấp 1) với các quan hệ về giao đất, cho thuê đất, chuyển
quyền sử dụng…, (hay còn gọi là thị trường về đất đai).
- Thị trường đầu tư tạo lập BĐS (hay thị trường cấp 2) với các quan hệ xung
quanh việc xây dựng công trình, vật kiến trúc.
- Thị trường thứ cấp (hay cấp 3) với các giao dịch chính là mua, bán, cho thuê, cho

Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người tạo lập
và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn cung BĐS bị
giới hạn. Kinh tế học đã xác định đường tổng cung về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường
như là một đường thẳng đứng (do diện tích đất đai là hữu hạn). Còn trong dài hạn, nhìn
chung cung - cầu HHBĐS đều là những đường cong có độ dốc lớn. Và từ đồ thị ta thấy, do
đường cung, cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung, cầu thì giá


cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn.
Khống chế
cấp giấy
phép
Mở rộng
quy
hoạch

Giá

P2
P1

D2

S1
S

D1

S2
Q1

hình của chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá bị
giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều
chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng. Như vậy, TTBĐS
dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS
một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã
phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS. Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế
giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS
trên thị trường. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và sử dụng các
nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Ngoài ra, trong giai đoạn hiện nay, trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ
dàng giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý - BĐS, do vậy các thị trường này vận động đều có liên
hệ mật thiết với nhau. Do đó, cơ chế vận động của TTBĐS sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ
các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng bạc đá quý và một số yếu tố
xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không
lành mạnh"...
1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế - xã
hội
TTBĐS trong quá trình hoạt động đã tạo các tác động tích cực và tiêu cực đến các
nội dung phát triển kinh tế xã hội.
Trước hết, TTBĐS đã cùng với các thị trường khác như: vốn, sức lao động, khoa
học công nghệ, hàng hóa, dịch vụ… tạo thành một hệ thống các thị trường đồng bộ, thống
nhất. Đồng thời, TTBĐS cũng như các thị trường khác là một yếu tố cơ bản của môi
trường kinh doanh, là môi trường hoạt động của các chủ thể kinh doanh và cá nhân, tổ
chức trong xã hội. Do đó, sự phát triển TTBĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng,


phát triển các thị trường khác. Như vậy, hệ thống thị trường đồng bộ này sẽ tạo điều kiện
cho nền kinh tế phát triển năng động, hiệu quả.
Thứ hai, sự vận động của TTBĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các HHBĐS và
sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, nhà ở vốn hữu hạn, khan hiếm hiện nay hiệu quả hơn.

này có thể gây ra "cơn sốt" hoặc "đóng băng" cho TTBĐS và từ đó sẽ tác động liên đới
đến thị trường tài chính, lao động,… thậm chí có thể gây xáo trộn lớn cho nền kinh tế.
Thật vậy, khi TTBĐS "đóng băng" là dấu hiệu cho một nền kinh tế đang bị ứ đọng vốn
lớn, đình trệ và cần "hâm nóng". Mặt khác, khi TTBĐS phát triển quá "nóng", sẽ là tín hiệu
của một nền kinh tế "bong bóng" không bền vững có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. TTBĐS ở
Nhật Bản và Hàn Quốc thời gian gần đây có thể minh chứng cho điều này.
Hai là, TTBĐS chứa đựng yếu tố "đầu cơ" rất lớn gây bất công trong xã hội. Đất
đai, BĐS thường có giá trị lớn và giữ giá lâu nên khi công tác QLNN đối với TTBĐS còn
nhiều yếu kém, bất cập sẽ tạo nhiều điều kiện cho một số người đầu cơ, găm giữ BĐS
nhằm "bóp méo" giá cả và lũng đoạn thị trường. Đi cùng tình trạng này là hiện tượng tiêu
cực, tham nhũng, rửa tiền của một bộ phận cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS và một số kẻ làm
ăn phi pháp. Hậu quả của tình trạng này là một số cá nhân, tổ chức giàu lên nhanh chóng,
còn đa số người dân do thiếu thông tin sẽ bị lừa đảo, bần cùng hóa và gặp khó khăn về nhà ở.
Tình trạng trên chỉ có lợi cho "kẻ đầu cơ" và cán bộ quản lý thoái hóa, biến chất (họ có thể
kiếm được bạc tỷ rất nhanh và dễ dàng), còn Nhà nước và đa số nhân dân bị mất mát rất
nhiều khi thị trường bị đầu cơ, bóp méo và lũng đoạn. Có thể nói, đây chính là thị trường
đang làm phân hóa giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội mạnh nhất, rõ nhất và có thể gây
bất ổn cho xã hội.
1.2. Sự Cần Thiết Và chức năng, nhiệm vụ Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị
Trường Bất Động Sản
1.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở
Việt Nam


TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy tính tích
cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất
cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:
Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được nhà nước
kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng
phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ

nhà nước, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế. Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị
tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn
lường và luôn ở mức rất cao. Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế,
các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó được "nhào nặn"
qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa
thực tế. Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt
bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua
nhà. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát
triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và
nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ
đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền
kinh tế.
Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của nền
kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị
trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng khoán), thị trường khoa
học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu
ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế,
cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên
trường quốc tế.
Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để giảm các
hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của nó trong quá
trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết
được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô


cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp
pháp tạo nên trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v... Chính điều này đã dẫn đến
một yêu cầu tất yếu: quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của Nhà nước
như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như cung cầu,
giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…

luật về nhà đất, BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt - nên có thêm những đặc điểm riêng
khác nữa. Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai, BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến
TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị trường thông qua việc tác động vào các nguồn
cung và cầu trên thị trường. Nhà nước cũng cần phải xây dựng hệ thống thông tin BĐS
công khai, minh bạch và quy chế tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp, tổ chức kinh
doanh, hỗ trợ giao dịch HHBĐS.
Mặt khác, Nhà nước cần làm cho các tác động định hướng, hỗ trợ của mình phù
hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh tự do, lành mạnh và bình
đẳng.
Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS. Nhà nước
ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải có các chính sách,
công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của
thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội của mình. Sự điều tiết trước
hết để TTBĐS hoạt động ổn định, lành mạnh và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng
băng" thị trường. Thứ hai, sự điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa
vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng thuế, phí, lệ phí,
thực hiện quy hoạch, kế hoạch về đất đai, BĐS… Thứ ba, thực hiện sự điều chỉnh nhằm
đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách,
người có công, người nghèo, người thu nhập thấp… Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của
Nhà nước phải hướng vào các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị
trường cũng như các chủ thể tham gia TTBĐS. Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà
nước sẽ làm giảm thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường
như: cung, cầu giả tạo, giá cả "bong bóng",…


Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng các công cụ
tài chính để tác động vào TTBĐS. Nhà nước có thể dùng công cụ lãi suất, hoặc chính sách
hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự "đóng băng" của TTBĐS.
Cuối cùng, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước còn sử dụng cả các biện
pháp hành chính để ổn định thị trường này. Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần thận trọng

quản lý nhà, phòng địa chính, tài nguyên môi trường, xây dựng và cấp phường xã là các
cán bộ địa chính, xây dựng và quản lý đô thị phụ trách công tác QLNN đối với lĩnh vực đất
đai, BĐS. Theo phân cấp, lĩnh vực Tài nguyên - Môi trường chuyên quản lý, cấp giấy
chứng nhận sử dụng và xử lý tranh chấp về đất đai; lĩnh vực xây dựng sẽ quản lý về nhà
cửa, cấp phép và xử lý vi phạm về xây dựng, cấp giấy chứng nhận cho nhà đất và nhà cửa
có yếu tố nước ngoài; lĩnh vực tài chính chuyên quản lý khung giá nhà đất và công sản;
lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc sẽ chịu trách nhiệm về quy hoạch không gian, quy hoạch
kiến trúc. Do đó, hiện nay cơ chế quản lý TTBĐS còn dàn trải, kém hiệu quả, hiệu lực.
Điều này cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và hoàn thiện cơ quan quản lý và phát
triển TTBĐS ở nước ta.
1.2.3. Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước đối với
thị trường bất động sản
1.2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị và khu dân cư
Đây là công cụ thuộc nhóm hành chính - pháp lý, nó có ảnh hưởng lớn đến hoạt
động của TTBĐS cũng như xu hướng phát triển của thị trường này. Quy hoạch, kế hoạch
phát triển đô thị là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong
công tác quản lý TTBĐS. Quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị và nhà ở đảm bảo cho sự
lãnh đạo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước đối với TTBĐS. Thông qua việc bố
trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai và nhà ở đã được phê duyệt và được thể hiện trên các
bản quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, nhà nước sẽ kiểm soát được diễn biến về tình
hình đất đai và nhà ở. Từ đó, ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa
bãi, sử dụng không đúng mục đích và quy hoạch. Thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối
tượng sử dụng đất đai, nhà ở chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình.


Điều này cho phép nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai, nhà ở chắc chắn và trật tự hơn;
các vướng mắc, tranh chấp đất đai, nhà ở có cơ sở pháp lý để giải quyết tốt hơn, triệt để
hơn. Quy hoạch phát triển đô thị là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng
đất đai và xây dựng nhà ở. Với mọi loại quy hoạch từ giao thông, nhà ở, cây xanh,… thì
các mục tiêu, quan điểm và các chỉ tiêu tổng quát của nó đều phải được thể hiện qua kế