BÌNH LUẬN CÁC BẢN ÁN
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
VỤ VIỆC SỐ 1
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn chị Vũ Tuyết H trình bày:
Anh D và chị H là đại diện của gia đình bà Nguyễn Thị Ng - (người được thừa kế
diện tích 15,8m2 tại 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N). Anh D và chị H có giấy ủy quyền
của bà Ng cho anh chị toàn quyền quyết định ngôi nhà số 11 Hàng Đ nên ngày
25/9/2008, chị Vũ Tuyết H có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với vợ chồng anh Hoàng
Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H, diện tích 15,8m 2 nhà tầng 1 phía trong của nhà và
một gác tầng 2 cùng toàn bộ quyền lợi mà gia đình bà Nga được thừa kế tại số nhà 11
Hàng Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000 đồng. Cùng ngày, Anh D và chị H đã nhận
200.000.000 đồng tiền đặt cọc, hẹn sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán nhà.
Trong hợp đồng đặt cọc có nêu: Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán nhà (giao
hồ sơ và giao số tiền còn lại). Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện
giao dịch mua bán nhà bà Ng thì phải đền gấp đôi.
Đến ngày 10/10/2008 (sau 15 ngày kể từ ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc) anh D
và chị H có đến nhà chị Vũ Tuyết H, nhưng bà Ng không đến nên chị Tuyết H không
đồng ý giao nốt tiền. Đến ngày 04/12/2008, chị nhận được thông báo của anh D, chị H
gửi qua đường bưu điện cho chị với nội dung gia đình bà Ng không bán nhà nữa. Như
vậy, phía anh D và chị H đã đơn phương phá vỡ hợp đồng đặt cọc. Do đó, chị khởi kiện
ra Tòa án yêu cầu anh D, chị H phải thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng đặt cọc
hai bên đã ký kết.
* Bị đơn anh D, chị H trình bày:
1


Ngày 25/9/2008, anh D, chị H thay mặt bố mẹ chị là ông Ngh và bà Ng có ký hợp
đồng đặt cọc mua bán một phần nhà số 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N với chị Vũ Tuyết
H. Theo đó, anh D và chị H có nhận của chị Tuyết H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc hẹn
15 ngày sau hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà (giao hồ sơ và giao nốt số tiền còn lại)

- Nay tất cả gia đình tôi cùng thống nhất bán diện tích thừa kế trên và các quyền lợi
khác gồm diện tích phụ và diện tích sân.
- Hôm nay ngày 25/9/2008, vợ chồng tôi thay mặt gia đình nhận số tiền đặt cọc để
ghi nhận việc mua bán nhà cửa, số tiền là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn).
Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán (giao hồ sơ và giao số tiền còn lại).
- Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà
bà N thì phải đền gấp đôi”.
Hợp đồng đặt cọc chỉ có chữ ký của chị Tuyết H, anh D và chị H, giá thoả thuận
mua bán diện tích 15,8m2 tầng 1 phía trong và sân thượng tại 11 Hàng Đ với giá là
1.000.000.000 đồng.
Khi giao kết hợp đồng đặt cọc anh D đã xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác
nhận chữ ký” có xác nhận chữ ký bà Nga của UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội
dung: “... Tôi đồng ý giao quyền cho con trai của tôi là Hoàng Anh D cùng có hộ khẩu
tại 11 Hàng Đ được toàn quyền thay tôi quyết định về việc ký thay, quyết định vấn đề hồ
sơ nhà 11 Hàng Đ”.
Bình luận
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 25/9/2008, giữa chị Vũ Tuyết H vợ chồng anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn
Thị Thanh H, đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán một phần phía trong số nhà 11 Hàng
Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000.000 đồng. Cùng ngày, chị Tuyết H đã giao cho vợ
chồng anh D, chị H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Quá trình thực hiện hợp đồng, chị
Tuyết H cho rằng anh D và chị H đã đơn phương chấm dứt đồng đặt cọc. Do đó, chị
3


Tuyết H khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh D, chị H phải trả tiền cọc và phạt cọc như cam
kết trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết.
Từ các tình tiết của vụ án và yêu cầu của bên nguyên đơn thì quan hệ pháp luật
tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản 3 Điều 25 Bộ luật Tố
tụng dân sự năm 2004 và Điều 358 BLDS năm 2005.

- Hôm nay ngày 25/9/2008, vợ chồng tôi thay mặt gia đình nhận số tiền đặt cọc để
ghi nhận việc mua bán nhà cửa, số tiền là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn).
Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán (giao hồ sơ và giao số tiền còn lại).
- Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà
bà Nga thì phải đền gấp đôi.
Trong hợp đồng chỉ có chữ ký hợp của anh D, chị H và chị Tuyết H, giá thoả thuận
mua bán diện tích 15,8m2 tầng 1 phía trong và sân thượng phần diện tích do bà Ng được
thừa kế tại số nhà 11 Hàng Đ là 1.000.000.000 đồng. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc không
có mặt bà Ng (người được thừa kế phần diện tích tại số nhà 11 Hàng Đ) và bà Ng cũng
không ký vào hợp đồng đặt cọc. Anh D đã xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác
nhận chữ ký” xác nhận chữ ký bà Ng của UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội dung:
“... Tôi đồng ý giao quyền cho con trai của tôi là Hoàng Anh D cùng có hộ khẩu tại 11
Hàng Đ được toàn quyền thay tôi quyết định về việc ký thay, quyết định vấn đề hồ sơ nhà
11 Hàng Đ”.
Xem xét nội dung văn bản “xác nhận chữ ký” của bà Ng nói trên cho thấy không
thể hiện việc bà Nga giao quyền hoặc uỷ quyền cho anh D được bán phần nhà của bà
được thừa kế tại 11 Hàng Đ. Quan điểm bà Ng là không ủy quyền cho anh D bán nhà, bà
cũng không đồng ý cho anh D bán nhà. Do đó, việc anh D, chị H và chị Tuyết H đã ký
kết hợp đồng đặt cọc để mua bán diện tích nhà đất của vợ chồng bà Ng được thừa kế tại
11 Hàng Đ là trái với quy định của pháp luật. Từ đó, có đủ căn xác định hợp đồng đặt cọc
này vô hiệu theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 122 và Điều 128 BLDS năm 2005
5


(do anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà) và người mua (chị Tuyết H)
đã giao kết hợp đồng đặt cọc với người không phải là chủ sở hữu hợp pháp.
Điều 122 BLDS năm 2005 quy định:
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Vũ Tuyết H đối với anh Hoàng
Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H.
- Xác định: Hợp đồng đặt cọc đề ngày 25/9/2008 giữa chị Vũ Tuyết H và anh
Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H là hợp đồng vô hiệu.
- Buộc anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H trả cho chị Vũ Tuyết Hạnh
số tiền đặt cọc đã nhận 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).
- Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của chị Vũ Tuyết H đối với anh Hoàng Anh D
và chị Nguyễn Thị Thanh H.
VỤ VIỆC SỐ 2
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn chị Phạm Thị H trình bày:
Ngày 28/10/2007, tại văn phòng Luật sư Vương Trọng T (số 9, tập thể Bảo tàng Mỹ
Thuật phố Hoàn C, phường Ô Chợ D, quận Đống Đ, Hà N) chị H và bà Trần Thị Minh L
đã cùng thống nhất ký hợp đồng đặt cọc về việc bà L chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại số 60 phố Hàng T, quận Hoàn K, Hà N cho chị H có sự chứng
kiến của Luật sư T.
Theo khoản 1, 2 Điều 1 Hợp đồng đặt cọc thì sau khi nhận số tiền đặt cọc và khi chị
Hường được đăng ký hộ khẩu tại 60 Hàng T thì bà L có trách nhiệm cùng chị H lập hợp
7


đồng mua bán nhà tại Phòng Công chứng nhà nước. Sau khi ký hợp đồng, chị H đã giao
cho bà L số tiền 2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1,5 tỷ đồng tiền cọc tại Ngân hàng Á
Châu có sự chứng kiến của nhân viên Ngân hàng và tiền trả trước để mua nhà là
520.000.000 đồng.
Sau khi chị H có đủ các điều kiện để tiến hành việc mua bán nhà thì bà L không bán
nhà nữa. Do bà L không thực hiện các yêu cầu như đã cam kết, chị H yêu cầu Toà án
buộc bà L phải hoàn trả các khoản tiền như sau:
- Tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng.
- Tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng.

phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N thuộc thửa 1544/1F, tờ bản đồ C30 lập 1956 là của
bà Trần Thị Minh L. Bà L đã làm thủ tục mua nhà theo Nghị định số 61/CP ngày
05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Diện tích nhà nêu trên bà L
đã được UBND quận Hoàn K, thành phố Hà N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ngày 29/5/2006.
Tại điểm 3.2 của hợp đồng đặt cọc giữa bà L và chị H có nội dung: “Hết thời hạn
đặt cọc nêu trên (Điều 2) nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán căn nhà số 60
cho bên A thì bên B phải trả lại cho bên A số tiền đặt cọc là 1.500.000 đồng và một
khoản tiền bằng số tiền mà bên A đã đặt cọc (tổng cộng là 3.000.000.000 đồng)”.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 28/10/2007, giữa chị H và bà Trần Thị Minh L đã ký hợp đồng đặt cọc về việc
bà L chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 60 phố Hàng T,
quận Hoàn K, Hà N cho chị H. Sau khi ký hợp đồng chị H đã giao cho bà L số tiền
2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1.500.000.000 là tiền đặt cọc. Do bà L không thực hiện
hợp đồng đặt cọc nên chị H khởi kiện yêu cầu: buộc bà L phải hoàn trả các khoản tiền:

9


tiền đặt cọc, tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng, tiền trả trước là 520.000.000 đồng và
bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc
Từ các tình tiết của vụ án và yêu cầu của bên nguyên đơn chúng ta xác định quan hệ
pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản 3 Điều 25 Bộ
luật Tố tụng dân sự và Điều 358 BLDS năm 2005.
Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung) quy định:
Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
1. Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự.

hữu của bà đối với căn nhà.
Nhà số 60 phố Hàng T là tài sản thuộc sở hữu của bà L nên bà có quyền bán nhà.
Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/10/2007, giữa bên bán là bà Trần Thị Minh L
(gọi tắt là bên B) và bên mua là chị Phạm Thị H (gọi tắt là bên A) là hợp đồng hợp pháp.
* Ai là người vi phạm hợp đồng đặt cọc?
Như trên đã phân tích, do hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa chị H và bà L hợp
pháp nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.
Theo nội dung hợp đồng đặt cọc và lời thừa nhận của các bên thì giá mua bán căn
nhà là 3.600.000.000 đồng (và cam kết trong thời hạn 06 tháng khi chị H có hộ khẩu tại
Hà N thì hai bên lập hợp đồng mua bán nhà tại Phòng Công chứng). Quá trình thực hiện
hợp đồng, từ ngày 28/10/2007 đến ngày 18/01/2008 bà L đã nhận của chị H nhiều lần với
số tiền là 2.020.000.000 đồng, trong đó có 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc (vào ngày
29/10/2008). Sau khi chị H có hộ khẩu tại nhà 60 Hàng T (ngày 05/02/2008) thì bà L từ
chối không tiếp tục thực hiện hợp đồng với lý do nguồn tiền mua nhà là của các con bà
nên nhà là tài sản chung của bà và các con, các con bà không đồng ý bán. Mặc dù, đã
11


nhiều lần chị H đề nghị bà L tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận, nhưng bà L đều từ chối
với lý do trên. Tại phiên toà sơ thẩm bà L vẫn giữ ý kiến không bán nhà cho chị H. Như
vậy, bà L là người không thực hiện đúng cam kết mà các bên đã ký kết trong hợp đồng
đặt cọc. Do đó, bà L là bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, hoàn toàn có lỗi làm cho việc mua
bán nhà không thực hiện được nên bà L phải chịu hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng.
* Về yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc:
Tại nội dung điểm 3.2 của Hợp đồng đặt cọc quy định: “Hết thời hạn đặt cọc nêu
trên (Điều 2) nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán căn nhà số 60 nêu trên cho
bên A thì bên B phải trả lại cho bên A số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng và một
khoản tiền bằng số tiền mà bên A đã đặt cọc (tổng cộng là 3.000.000.000 đồng)”.
Bà L thừa nhận trong thời gian từ ngày 28/10/2007 đến ngày 18/01/2008 đã nhận
của chị H số tiền là 2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1.500.000.000 đồng tiền chị H đặt

vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt
hại.
* Về yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời:
Đây là yêu cầu về tố tụng, không phải yêu cầu về nội dung. Việc áp dụng biện pháp
khẩn cấp tạm thời buộc bà L không được chuyển dịch quyền sở hữu đối với diện tích
(tầng 2) nhà 60 phố Hàng T là cần thiết để bảo đảm cho việc thi hành án theo quy định tại
Điều 99, 109 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, để yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp
tạm thời được chấp nhận, chị H phải gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy
tờ có giá theo quy định tại khoản 7 Điều 102, khoản 1 Điều 109 Bộ luật Tố tụng dân sự
và tiểu mục 8.1, 8.2 Mục 8 nghị quyết số 02/2005/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định tại Chương VIII “Các biện
pháp khẩn cấp tạm thời” của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Điều 99 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:
13


Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
1. Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương
sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
khác quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 162 của Bộ luật này có quyền yêu cầu Toà án
đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định
tại Điều 102 của Bộ luật này để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo
vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được
hoặc bảo đảm việc thi hành án.
2. Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay bằng chứng, ngăn
chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền nộp đơn
yêu cầu Toà án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy
định tại Điều 102 của Bộ luật này đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Toà án đó.
3. Toà án chỉ tự mình ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong

N và khoản tiền phạt cọc, khoản tiền mua nhà trả trước.
2. Không chấp nhận yêu cầu của chị Phạm Thị H đòi bồi thường thiệt hại do đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà 60 phố Hàng T,
phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N.
3. Xác định hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/10/2007 về việc cam kết chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của ngôi nhà 60 phố Hàng T, phường Hàng T,
quận Hoàn K, Hà N là hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.
4. Buộc bà Trần Thị Minh L phải trả cho chị Phạm Thị H các khoản tiền như sau:
- Tiền đặt cọc: 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).
- Tiền phạt cọc: 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).
- Tiền mua nhà (trả trước): 520.000.000 đồng (năm trăm hai mươi triệu đồng).
Tổng cộng: 3.520.000.000 đồng (ba tỷ năm trăm hai mươi triệu đồng).
15


VỤ VIỆC SỐ 3
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn Anh Nguyễn Duy V trình bày:
Tháng 02/2007 tôi có biết vợ chồng anh Lê Công T và chị Phạm Thị Thu H ở ngách
43 ngõ Trại C có nhà bán. Qua giới thiệu về nhà, về phần tôi đã ưng thuận mua căn nhà
này. Vợ chồng anh T, chị H có bảo với tôi nếu muốn mua thì phải đặt tiền trước để làm
tin. Ngày 18/02/2007 tôi đã đặt 100.000.000 đồng, em rể tôi là Đỗ Danh C đi cùng để
thay tôi làm giấy thoả thuận có sự chứng kiến của tôi cho vợ chồng anh T, chị H. Tôi bị
bệnh sọ não di chứng động kinh, do đó, anh C viết và ký giấy thoả thuận thay tôi. Sau
khoảng 2, 3 ngày đặt cọc gia đình, bạn bè tôi đến xem nhà thì thấy nhà xây có móng
không đảm bảo mà lại xây hai tầng.Vì vậy, gia đình tôi quyết định không cho tôi mua
ngôi nhà này nữa. Tiếp đó, tôi đã gặp trực tiếp anh T, chị H và gửi đơn ra UBND phường
Trương Đ để huỷ bỏ việc mua bán nhà.
Tại UBND phường, hai bên đã bàn bạc giải quyết phía gia đình anh T, chị H không
chấp nhận trả tôi toàn bộ 100.000.000 đồng mà chỉ trả ½ (tức là 50.000.000 đồng) nên tôi

pháp luật để giải quyết.
Chị Phạm Thị Thu H trình bày thống nhất với anh Lê Công T.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Theo nội dung giấy thỏa thuận ngày 18/02/2007 thì “ngôi nhà 20m 2 xây 2 tầng tại 6
ngách 43 Trại C được bán với giá 1.250.000.000 đồng, anh V đặt cọc trước 100.000.000
đồng. Ngày 8/3/2008 sẽ thanh toán toàn bộ, bên bán lo toàn bộ giấy tờ nhà cho bên mua.
Nếu bên nào vi phạm phạt 10% tổng giá trị hợp đồng. Phía người bán có chị H, anh T
phía người mua là anh V, người lập giấy thoả thuận ngày 18/02/2007 và ký vào chỗ
người mua là anh Đỗ Danh C (em rể anh V) và ghi rõ ký thay, người bán có chị H ký.
Nguồn gốc ngôi nhà hai tầng có diện tích 20m 2 số 6 ngách 43 ngõ Trại C, Đường
Trương Đ, quận Hai Bà T của anh T, chị H có nguồn gốc chuyển nhượng quyền sử dụng
17


đất từ ông Lê Gia H, bà Lê Thị C sang cho ông Nguyễn Hùng L, bà Nguyễn Thị Nh bằng
giấy tờ viết tay ngày 10/02/1991. Sau đó, ông L, bà Nh đã chuyển nhượng cho vợ chồng
anh T, chị H một ngôi nhà cấp 4 có diện tích 15m 2 trên 68,2m2 đất. Việc chuyển nhượng
này mới có bản khai mua bán có xác nhận của UBND phường Trương Đ. Sau đó vợ
chồng anh T, chị H đã phá bỏ nhà cấp 4 chia mảnh đất 68,2m 2 làm 3 phần để xây 3 ngôi
nhà (trong đó có một ngôi nhà thoả thuận bán cho anh V). Việc xây dựng nhà của anh T,
chị H không có giấy phép và cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
đối với ngôi nhà số 6 ngách 43 ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà Tr.
Bình luận:
* Về chủ thể xác lập và thực hiện hợp đồng đặt cọc:
Theo tình tiết vụ án thì anh Lê Công T và vợ là chị Phạm Thị Thu H có một ngôi
nhà cấp 4; hai tầng có diện tích mặt bằng khoảng 20m 2 số 6 ngách 43 ngõ Trại C, Đường
Trương Đ, quận Hai Bà Tr, Hà N do không có nhu cầu ở nên đã thông báo rao bán nhà.
Đầu tháng 02/2007, anh Nguyễn Duy V có nhu cầu mua nhà nên đã tìm đến nhà anh T,
chị H để xem nhà. Sau khi xem xét hai bên đã thống nhất việc mua bán và lập giấy thoả
thuận ngày 18/02/2007 phía người bán là anh T, chị H có chị H ký, phía người mua là

Theo quy định của pháp luật thì anh T, chị H chưa có giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với ngôi nhà nên chưa có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán nhà theo
Điều 91 Luật Nhà ở. Vì vậy, giao dịch đặt cọc để mua bán căn nhà hai tầng diện tích
20m2 tại số 6, ngách 43, Ngõ Trại C là giao dịch vô hiệu, là giao dịch vô hiệu nên anh T,
chị H phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận lại cho anh V.
Điều 91 Luật Nhà ở quy định:
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho
ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
19


c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này
còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh
môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục
4 Chương III của Luật này.
Từ những phân tích trên đây, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
- Chấp nhận yêu cầu đòi tiền đặt cọc của anh Nguyễn Duy V đối với anh Lê Công T
và chị Phạm Thị Thu H
- Xác định giao dịch ngày 18/2/2007 giữa anh Lê Công T, chị Phạm Thị Thu H với
anh Nguyễn Duy V về việc đặt tiền cọc mua bán nhà số 6, ngách 43, ngõ Trại C, Đường
Trương Đ, quận Hai Bà Tr, Hà N là vô hiệu.
- Buộc vợ chồng anh Lê Công T, chị Phạm Thị Thu H trả cho anh Nguyễn Duy V
số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).
VỤ VIỆC SỐ 4

nhiên, sau khi ký hợp đồng vợ chồng ông đã liên hệ với đơn vị đo đạc để tiến hành đo vẽ
phần diện tích đất chuyển nhượng và tách thửa. Bản vẽ hiện trạng vị trí để xin tách thửa
đã được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện TĐ xác nhận ngày 28/3/2009 với
diện tích tách thửa là 1000m2. Sau khi có bản đồ hiện trạng vị trí xin tách thửa, vợ chồng
ông đã liên hệ với ông N nhiều lần để hai bên tiến hành ký hợp đồng chính thức, thì đều
nhận được sự trả lời của ông N là để cho ông một thời gian vì hiện tại ông chưa đủ tiền.
Ông không chấp nhận các yêu cầu của ông N vì ông N không muốn mua đất nữa nên phải
chịu mất số tiền đặt cọc như đã thỏa thuận. Việc ông N trình bày khi ký hợp đồng và đặt
cọc có sự chứng kiến của các thành viên trong gia đình ông là không đúng. Chỉ có vợ
chồng ông ký hợp đồng và nhận tiền đặt cọc. Thời điểm đó, các con của ông là anh
Nguyễn Thành L và chị Nguyễn Hồng L đều đang ở thành phố Hồ Chí Minh, không biết
21


gì việc vợ chồng ông bán đất. Mặt khác tại Điều 3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 16/3/2009 hai đã thỏa thuận “Kể từ ngày 16/3/2009 nếu bên A đổi ý không
mua và không thanh toán số tiền đúng theo thời gian thỏa thuận thì mất tiền cọc, nếu bên
B đổi ý không bán thì bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bên A” nên căn cứ vào điểm b
khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đến thời điểm ông N nộp đơn khởi kiện ngày
16/01/2012 là hết thời hiệu khởi kiện vì kể từ thời điểm phát sinh quyền yêu cầu của ông
N (tức ngày 16/3/2009) đến ngày ông N khởi kiện là 2 năm 10 tháng. Vì vậy, căn cứ
điểm h khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự ông đề nghị Tòa án đình chỉ giải quyết
vụ án.
Bà Lê Thị N có lời khai thống nhất với lời trình bày của ông L.
Anh L (sinh năm 1967), chị L (sinh năm 1969) trình bày:
Thời điểm ông L, bà N bán đất gia đình các anh chị ở thành phố Hồ Chí Minh,
không biết việc bố mẹ đặt cọc bán đất và nhận tiền như thế nào; bố mẹ anh chị không bàn
bạc, trao đổi về việc bán đất. Anh chị không đồng ý với việc bố mẹ bán đất cho vợ chồng
ông N và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:

viên đã đủ 15 tuổi không biết việc ông L, bà N đặt cọc bán đất và nhận tiền như thế nào;
ông L, bà N không bàn bạc, trao đổi về việc bán đất với anh L, chị L. Anh L, chị L không
đồng ý cho ông L, bà N bán đất cho vợ chồng ông N. Như vậy, việc giao kết hợp đồng
đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và vợ chồng ông L, bà N đã vi
phạm điểm b khoản 1 Điều 122, Điều 108, 109 BLDS năm 2005 nên xác định là hợp
đồng vô hiệu.
Ðiều 108 BLDS năm 2005 quy định:
Tài sản chung của hộ gia đình
Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng
trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc
được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa
thuận là tài sản chung của hộ.
23


Ðiều 109 BLDS năm 2005 quy định:
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình
1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo
phương thức thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia
đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản
chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
* Về giải quyết yêu cầu trả tiền cọc, phạt cọc và trả tiền lãi của nguyên đơn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 127, 137 BLDS năm 2005 thì giao dịch đặt cọc
chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 1000m 2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm
8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ dân sự của các bên. Các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và bồi
thường thiệt hại theo lỗi (nếu có thiệt hại)
Trong quan hệ đặt cọc này cả hai bên ông N và ông L, bà N đều có lỗi. Theo tình
tiết vụ án thì trước khi ký hợp đồng ngày 16/3/2009 ông N đã được vợ chồng ông L, bà N

quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện
hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về
vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu
đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi
đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực
hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B
(bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho
việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán
nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua

25