BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

MANG ĐỨC KHAM
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN ĐỊA PHƯƠNG
TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thương mại
TPHCM - 2015
class="bi x0 yc w1 h6"
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN ĐỊA PHƯƠNG
SINH VIÊN THỰC HIỆN: MANG ĐỨC KHAM
KHÓA: 36 MSSV: 1155010142
CƠ QUAN THỰC TẬP: TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TUY PHƯỚC
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: NGUYỄN THỊ NGỌC MAI
TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Tình hình nghiên cứu 2
3. Phạm vi nghiên cứu 2
4. Phương pháp nghiên cứu 3
5. Đóng góp mới của đề tài 3
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 4

trên trái đất đến nay, dựa vào đất đai, con người có thể sinh hoạt, sản xuất ra của cải
vật chất để cải biến tự nhiên và xã hội và dần dần con người cũng có thể xem nó
như một loại hàng hóa đặc biệt để đem ra trao đổi mua bán trên thị trường. Khi lực
lượng sản xuất ngày càng phát triển, những nhu cầu về đất đai như: sinh hoạt, sản
xuất ra của cải vật chất cũng như trao đổi mua bán ngày càng tăng cao. Chính vì
thế, trải qua một thời gian rất dài, đất đai không những có giá trị sử dụng mà còn có
giá trị thương mại. Bên cạnh đó, đất đai liên quan đến lợi ích của từng người, từng
nhóm người khác nhau trong xã hội nên nó trở thành đối tượng rất dễ xảy ra tranh
chấp trong cuộc sống.
Hiện nay, vấn đề tranh chấp đất đai diễn ra rất phổ biến và phức tạp kéo theo
nhiều hậu quả như: sản xuất trì trệ, đình đốn, tốn chi phí, thời gian để theo đuổi một
vụ tranh chấp. Nếu kéo dài tình trạng này sẽ dẫn đến mất ổn định trong địa phương
cũng như làm giảm lòng tin của người dân vào chính sách đất đai của Nhà nước.
Chính vì thế, vấn đề tranh chấp đất đai đòi hỏi các cơ quan chức năng có thẩm
quyền giải quyết một cách nhanh chóng, triệt để và đúng pháp luật nhằm hạn chế
đến mức thấp nhất những hậu quả đáng tiếc xảy ra. Do đó, việc nghiên cứu giải
quyết tranh chấp đất đai là điều cần thiết trong bối cảnh hiện nay.
Ở nước ta hiện nay đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này đã được khẳng định rất rõ trong Hiến
pháp năm 1980. Thêm vào đó, những quy định chi tiết về đất đai cũng được thể
hiện trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành đã góp phần tích cực vào việc giải quyết những hạn chế trong việc bảo
đảm thực hiện quyền của người sử dụng đất, vấn đề quản lý đất đai từ phía cơ quan
chức năng cũng như những vấn đề pháp lý liên quan. Tuy nhiên, thời gian qua vẫn
có nhiều văn bản quy phạm pháp luật có sự mâu thuẫn, chồng chéo và rất khó áp
dụng vào thực tiễn lại chậm sửa đổi gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật để
giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án. Xuất phát từ lý do nêu trên, tác giả chọn đề
tài: “Giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân địa phương” nhằm làm sáng
tỏ hơn về quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án, khảo sát thực trạng áp
dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai ở địa phương và từ đó đề ra kiến

Vì có sự giới hạn về thời gian và không gian của một bài tiểu luận nên tác
giả chỉ tập trung nghiên cứu khái quát nhất những vấn đề lý luận chung về tranh
chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân. Đồng thời tác giả
khảo sát thực tiễn về việc áp dụng pháp luật của tòa án để giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất. Ngoài ra, tác giả nêu lên một vài bất cập trong thực tiễn giải
quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân. Từ đó tác giả đưa ra ý kiến tham khảo
góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để làm rõ vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân địa
phương, trong tiểu luận này, tác giả sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, cơ sở lý thuyết của chủ nghĩa Mác –
Lê-nin và tư tưởng Hồ Chí Minh, chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt
Nam về chế độ sở hữu đất đai ở nước ta. Bên cạnh đó, tác giả cũng sử dụng các
phương pháp bổ sung khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, chứng minh, thu thập
dữ liệu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
5. Đóng góp mới của đề tài
Vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân
dân đã được nghiên cứu bởi nhiều công trình nghiên cứu khoa học trước đó. Tuy
nhiên, trong phạm vi đề tài này, tác giả có những đóng góp mới mẻ như:
- Làm sáng tỏ hơn về các vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân;
- Đưa ra những định hướng để hoàn thiện các quy định của pháp luật để áp
dụng phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương nơi tác giả thực tập.
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI,
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Tranh chấp đất đai
Muốn tiếp cận khái niệm “tranh chấp đất đai”, trước tiên chúng ta cần phải
làm rõ khái niệm “tranh chấp”, “đất đai” từ đó đi đến làm rõ khái niệm “tranh chấp

là quyền sử dụng đất. So với cách định nghĩa của Từ điển tiếng Việt thì ý kiến này
đã chỉ đích danh đối tượng trong tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền sử
dụng đất. Cũng theo quan điểm này thì quyền sử dụng đất là một khái niệm có nội
hàm rất rộng, bao gồm tổng thể không thể tách rời các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
2
. Quan điểm này khẳng định khái
niệm “tranh chấp đất đai” là tranh chấp về tổng thể không tách rời các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Cách định
nghĩa bó hẹp đối tượng trong tranh chấp đất đai này không những làm rõ hơn đối
tượng tranh chấp mà còn giúp cho việc áp dụng pháp luật một cách chính xác và
thống nhất hơn. Tuy nhiên, trong tiểu luận này, để thuận tiện cho việc nghiên cứu
các vấn đề liên quan, tác giả không tiếp cận khái niệm “tranh chấp đất đai” theo ý
kiến này mà tiếp cận theo hướng mở rộng khái niệm “tranh chấp đất đai” bằng cách
xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt, người sử dụng đất có các quyền về tài sản
theo quy định của Bộ luật Dân sự, tranh chấp đất đai là tổng thể những tranh chấp
về quyền tài sản (trừ quyền chiếm hữu) và tranh chấp về quyết định hành chính,
hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại
tòa án nhân dân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính
hiện hành.
Cũng định nghĩa về khái niệm “tranh chấp đất đai”, tác giả đồng ý với cách
hiểu tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền
và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai
3
. Cách định
nghĩa khái niệm này càng được khẳng định rõ hơn khi pháp luật về đất đai cũng quy
định với ý nghĩa tương đương. Cụ thể, theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất
đai năm 2013 (khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003) thì: “Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong
quan hệ đất đai.”. Theo cách định nghĩa này thì khái niệm “tranh chấp đất đai”

định thì có thể thấy rằng quyền sử dụng đất có những đặc điểm tương đồng với
quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Bởi lẽ, xét cho cùng quyền sử dụng
đất dù có tính đặc thù so với quyền sử dụng tài sản thông thường khác thì về mặt
bản chất, đất đai cũng là một loại tài sản, cụ thể đất đai là bất động sản
4
và quyền sử
dụng đất cũng chính là quyền sử dụng tài sản. Đây là một trong ba quyền năng của
quyền sở hữu được quy định trong Bộ luật Dân sự, đó là quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt. Pháp luật cũng đã đưa ra định nghĩa về quyền sử dụng
một cách chi tiết. Theo đó, Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về quyền
sử dụng như sau: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản”. Vì vậy, có cơ sở để khẳng định rằng quyền sử dụng đất được hiểu
theo quy định của Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005 là quyền khai thác công
dụng, hưởng lợi tức (không có hoa lợi vì đất đai không mang lại sản vật tự nhiên
khi người sử dụng đất khai thác nó) từ đất đai.
Việc nghiên cứu khái niệm “quyền sử dụng đất” có ý nghĩa quan trọng trong
việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai, mở rộng phạm vi của tranh chấp đất đai.
Trên cơ sở đó, có thể xem xét các vấn đề liên quan đến đất đai một cách đơn giản,
4
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005.
khái quát và phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự. Trên hết, làm rõ khái
niệm này trên cơ sở của pháp luật thực định cũng giúp cho việc giải quyết tranh
chấp đất đai của tòa án nhân dân địa phương được thuận lợi và không gây lúng túng
trong việc áp dụng pháp luật.
1.1.4. Quyết định hành chính, hành vi hành chính
“Quyết định hành chính” và “hành vi hành chính” là hai khái niệm được quy
định cụ thể trong Luật Tố tụng hành chính năm 2010. Theo đó, quyết định hành
chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức khác hoặc
người có thẩm quyền trong các cơ quan, tổ chức đó ban hành, quyết định về một
vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một

6
Khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
7
Khoản 2 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
Bị đơn trong vụ án dân sự là người bị nguyên đơn khởi kiện hoặc cá nhân, cơ
quan, tổ chức khác do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án
giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị
người đó xâm phạm
8
. Người bị kiện trong vụ án hành chính cũng không được định
nghĩa. Tuy nhiên, thông qua cách định nghĩa về bị đơn trong vụ án dân sự có thể
thấy rằng người bị kiện trong vụ án hành chính là cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền đã ban hành các quyết định hành chính, hành vi hành chính ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy
không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến
quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc được các đương sự
khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
9
. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
trong vụ án hành chính không được định nghĩa trong Luật Tố tụng hành chính nên
khái niệm này được hiểu như cách định nghĩa trong Bộ luật Tố tụng dân sự.
Như vậy, có thể thấy rằng mặc dù tên gọi người khởi kiện, người bị kiện
trong vụ án hành chính và nguyên đơn, bị đơn trong vụ án dân sự có sự khác nhau
thì về bản chất người khởi kiện trong vụ án hành chính có quyền và nghĩa vụ tương
đương với nguyên đơn trong vụ án dân sự; người bị kiện trong vụ án dân sự có
quyền và nghĩa vụ tương đương với bị đơn trong vụ án dân sự.
10
1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai

sản thông thường, chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở
hữu đối với đối tượng tranh chấp.
Thứ ba, đất đai không chỉ là một tư liệu sản xuất cực kì quan trọng mà còn là
một loại hàng hóa có giá trị. Do đó, tranh chấp đất đai hiện nay không chỉ dừng lại
ở việc tranh chấp về giá trị quyền quản lý, sử dụng đất mà còn tranh chấp cả phần
giá trị sinh lợi của nó. Điều này nghĩa là, vấn đề tranh chấp đất đai hiện nay đã bao
gồm cả những tranh chấp phát sinh trong hoạt động quản lý, sử dụng đất đai và
những tranh chấp về những tài sản gắn liền trên đất.
Thứ tư, lợi ích của tất cả các tầng lớp trong xã hội đều gắn liền với đất đai
một cách trực tiếp hay gián tiếp. Chính vì vai trò cực kì quan trọng của đất đai nên
khi có tranh chấp đất đai xảy ra thì tùy theo mức độ, lợi ích của từng người, từng
nhóm người khác nhau trong xã hội sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng nên tính chất và mức
độ của tranh chấp đất đai rất quyết liệt, gay gắt hơn nhiều so với những tranh chấp
thông thường khác.
Thứ năm, bất kì một tranh chấp nào cũng để lại những hậu quả nhất định.
Tuy nhiên, với tính chất quan trọng của đất đai thì hậu quả của tranh chấp đất đai
thường rất nặng nề và gây ảnh hưởng xấu về mọi mặt của đời sống xã hội cả về
kinh tế lẫn chính trị như: tốn chi phí cho một vụ tranh chấp, chi phí khắc phục hậu
quả tranh chấp và những chi phí khác. Hơn thế nữa, tranh chấp đất đai còn gây ra
mất đoàn kết trong nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật về đất đai
không được thực thi một cách triệt để, gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan giải quyết
tranh chấp đất đai. Nếu tranh chấp kéo dài và diễn ra gay gắt, thường xuyên thì lòng
tin của người dân vào chính sách đất đai của Nhà nước cũng sẽ bị giảm đi đáng kể.
Việc nghiên cứu những đặc điểm đặc thù của tranh chấp đất đai vừa nêu trên
không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong việc quy định những chế định về đất đai
cũng như tranh chấp về đất đai mà thông qua đó còn thấy được tính chất, phạm vi
của tranh chấp đất đai, góp phần hoàn thiện những quy định chi tiết về loại tài sản
đặc biệt này.
1.3. Phân loại tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng phổ biến trong cuộc sống. Vì thế, để

cũng thay đổi theo. Ở nước ta trong lịch sử đã có rất nhiều cuộc chiến tranh dẫn đến
chủ thể sử dụng đất đai bị thay đổi (do chết chóc, sơ tán,…). Các tranh chấp này
thường là tranh chấp giữa chủ thể đang thực tế sử dụng đất với chủ thể có quyền sử
dụng đất. Tranh chấp dạng này thường là tranh chấp về các quyền dân sự liên quan
đến đất đai và chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự. Mặt
khác, vấn đề thay đổi chế độ sở hữu về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân về đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai)
13
đã dẫn đến nhiều tranh chấp
về việc trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra. Về chính sách kinh tế, các chủ
trương hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra
nhiều tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn. Đây cũng là một dạng
tranh chấp đất đai khá phổ biến trong tình hình hiện nay và chủ yếu thường là các
tranh chấp về tính đúng hoặc sai của quyết định hành chính, hành vi hành chính do
chủ thể có thẩm quyền ban hành trong hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà
nước.
Thứ hai, các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về đất đai qua các thời
kì lịch sử được ban hành quá nhiều nhưng lại không thống nhất, đồng bộ về mặt nội
dung. Cụ thể, theo bản Hiến pháp năm 1959, nước ta có ba hình thức sở hữu đất đai,
đó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân
14
. Do đó, việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai được phép thực hiện. Thời kì sau Hiến pháp năm 1980 đến
trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện duy nhất của
chủ sở hữu đối với đất đai. Luật Đất đai nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất
đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức
15
. Từ khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực
thì Nhà nước vẫn là đại diện chủ sở hữu nhưng người có quyền sử dụng đất lại được
phép thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai mà mình đang sử

Ngoài các nguyên nhân kể trên, hiện nay tranh chấp đất đai xảy ra nhiều
cũng là do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai không được coi
trọng và quan tâm đúng mức khiến cho phần đông người dân chưa nắm bắt hết các
văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề về đất đai liên quan đến lợi ích
của họ. Chính vì thế, một bộ phận người dân ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân
thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất
trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về các giao dịch dân sự liên quan đến đất
đai diễn ra khá phổ biến hiện nay. Mặt khác, trong cơ chế thị trường, quyền sử dụng
đất là tài sản có giá trị cao nên có một số đối tượng lợi dụng kẽ hở của pháp luật,
lách luật, đòi lại nhà đất đã bán,… cũng là một trong những nguyên nhân làm cho
tranh chấp đất đai hiện nay trở nên gay gắt.
Quá trình nghiên cứu tổng quát về nguyên nhân của tranh chấp đất đai là
điều kiện cần thiết để đưa ra những giải pháp nhằm hạn chế tình hình tranh chấp đất
đai hiện nay cũng như những giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai mà tác giả sẽ đề cập đến ở những phần sau của đề tài.
Việc phân tích các khái niệm cơ bản cũng như các đặc điểm của tranh chấp
đất đai, cách phân loại tranh chấp đất đai và nguyên nhân tranh chấp đất đai trong
chương 1 là điều kiện cần thiết trước khi nghiên cứu về các vấn đề giải quyết tranh
chấp đất đai của tòa án nhân dân thông qua việc nghiên cứu thẩm quyền và thủ tục
giải quyết tranh chấp đất đai theo hai thủ tục đó là: thủ tục tố tụng dân sự và thủ tục
tố tụng hành chính được tác giả trình bày một cách chi tiết trong chương 2.
CHƯƠNG 2
VAI TRÒ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
2.1. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân
2.1.1. Những điểm mới về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật
Đất đai năm 2013
Việc xác định thẩm quyền giải quyết bất kì tranh chấp nào là điều hết sức
cần thiết và quan trọng. Tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp đặc thù mà ở đó

án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những loại việc tranh chấp đất đai gồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, xét ở góc độ tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính
cũng mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân.
2.1.2. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
hành chính
2.1.2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành
chính
Tòa án nhân dân là cơ quan tư pháp, có chức năng xét xử và là cơ quan độc
lập với cơ quan hành pháp. Vì thế, khi có sự mâu thuẫn, bất đồng hay xung đột về
mặt lợi ích trong hoạt động quản lý, sử dụng đất đai giữa các chủ thể có quyền sử
dụng đất với chủ thể trực tiếp ra các quyết định hành chính tác động đến lợi ích của
chủ thể có quyền sử dụng đất thì tất yếu có tranh chấp đất đai xảy ra. Như đã được
trình bày ở những phần trước, dạng tranh chấp này là tranh chấp về tính đúng hoặc
sai của quyết định hành chính và con đường giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ
tục tố tụng hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính năm 2010 và các
văn bản hướng dẫn thi hành. Trên cơ sở xem xét tính đúng hoặc sai của các quyết
định hành chính, hành vi hành chính trong hoạt động quản lý đất đai, tòa án nhân
dân sẽ ra một bản án để phán quyết hoặc giữ nguyên hoặc hủy bỏ các quyết định
hành chính, hành vi hành chính ấy.
Thẩm quyền giải quyết vụ án hành chính trong lĩnh vực đất đai được quy
định tại Điều 28, 29, 30, 31, 32 của Luật Tố tụng hành chính năm 2010. Sau đây tác
giả chia thành hai dạng, đó là thẩm quyền chung và thẩm quyền theo cấp xét xử.
Thẩm quyền chung quy định những khiếu kiện thuộc thẩm quyền giải quyết
của tòa án. Theo đó, tòa án có thẩm quyền giải quyết khiếu kiện quyết định hành
chính, hành vi hành chính, trừ các quyết định hành chính, hành vi hành chính thuộc

thấy rằng, tranh chấp đất đai vẫn được tòa án nhân dân cấp tỉnh thụ lý và giải quyết
nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 30 Luật Tố tụng hành
chính và Điều 4 Nghị quyết 02/2011/NQ-HĐTP.
Như vậy, việc xác định thẩm quyền giải quyết vụ án hành chính nói riêng và
xác định thẩm quyền giải quyết vụ án nói chung có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
16
Điều 28 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
17
Điều 29 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
trong việc xác định tòa án nào có thẩm quyền thụ lý và giải quyết, tránh trường hợp
có quá nhiều tòa án cùng có thẩm quyền để giải quyết gây khó khăn cho hoạt động
xét xử. Mặt khác, việc kéo dài thời gian cho một vụ án cũng gây ra thiệt hại xã hội
rất lớn.
2.1.2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính
Bất kì một loại tranh chấp nào nếu được giải quyết cũng phải tuân thủ những
thủ tục luật định. Tranh chấp đất đai cũng không ngoại lệ, để giải quyết tranh chấp
đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính thì người tham gia tố tụng, người tiến hành
tố tụng và các chủ thể khác được pháp luật quy định cũng phải tuân thủ những thủ
tục đó. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính được
quy định cụ thể như sau:
Trước hết, nếu các đương sự không thống nhất về hướng giải quyết vụ án
thông qua đối thoại
18
trong quá trình giải quyết vụ án thì để làm phát sinh vụ án
hành chính nói chung và vụ án hành chính trong lĩnh vực tranh chấp đất đai nói
riêng thì nhất thiết phải có đơn khởi kiện của người khởi kiện đối với người bị kiện
và phải có hành vi thụ lý đơn khởi kiện của tòa án nhân dân. Đây là giai đoạn khởi
kiện, thụ lý vụ án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. Đơn khởi kiện phải
có đầy đủ các nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Tố tụng hành
chính năm 2010. Đặc biệt đối với đơn khởi kiện trong lĩnh vực tranh chấp đất đai

tòa phải ra một trong ba quyết định trong thời hạn chuẩn bị xét xử: đưa vụ án ra xét
xử, tạm đình chỉ giải quyết vụ án, đình chỉ giải quyết vụ án. Trong thời hạn 20 ngày,
kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp
có lý do chính đáng, thì thời hạn mở phiên tòa có thể kéo dài, nhưng không quá 30
ngày
20
. Đồng thời trong thời hạn này tòa án phải gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát cùng
cấp nghiên cứu, sau 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ vụ án, Viện kiểm sát phải
trả lại hồ sơ cho Tòa án
21
.
Giai đoạn phiên tòa sơ thẩm cũng như phúc thẩm về cơ bản giống với những
phiên tòa hình sự, dân sự,… và được quy định cụ thể từ Điều 115 đến Điều 167; từ
Điều 173 đến Điều 208 Luật Tố tụng hành chính năm 2010. Ngoài ra còn có các thủ
tục đặc biệt như giám đốc thẩm, tái thẩm vụ án hành chính khi phán quyết của tòa
án cấp sơ thẩm và phúc thẩm có sai lầm nghiêm trọng hoặc có tình tiết mới làm thay
đổi bản chất của vụ án.
2.1.3. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
dân sự
2.1.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự
Cũng tương tự như thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố
tụng hành chính, nhưng ở đây tác giả chia thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
theo thủ tục tố tụng dân sự thành: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp xét
xử, thẩm quyền theo lãnh thổ và thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn,
người yêu cầu trên cơ sở từ Điều 25 đến Điều 38 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
19
Xem thêm Điều 111 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
20
Xem thêm Điều 117 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
21

Thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu được quy định
tại Điều 36 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004. Ở đây tranh chấp đất đai là vụ án dân
sự nên không nghiên cứu thẩm quyền theo sự lựa chọn của người yêu cầu mà chỉ
tập trung phân tích thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn. Nguyên đơn có
quyền khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai theo nguyên tắc nơi có bất động sản.
Nghĩa là nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất hoặc tranh
chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì trước tiên cần xác định rõ bất động sản đó
nằm ở địa phương nào để yêu cầu tòa án có trụ sở đặt tại địa phương đó giải quyết.
Trong trường hợp tranh chấp đất đai có liên quan đến hai hoặc nhiều bất động sản
22
Xem thêm Điều 33, Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
23
Xem thêm Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
đặt ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có quyền yêu cầu tòa án có trụ sở
đặt tại một trong những địa phương có bất động sản để giải quyết
24
.
Việc nghiên cứu thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự tranh chấp về đất đai có
ý nghĩa quan trọng. Nó giúp nguyên đơn xác định được tòa án nào có thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai của họ. Thông qua đó, vụ án dân sự tranh chấp về đất
đai sẽ được giải quyết nhanh chóng vì nguyên đơn không mất nhiều thời gian để
nộp đơn khởi kiện. Trên hết, nghiên cứu về thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự
tranh chấp về đất đai giúp tòa án nhân dân ở các địa phương khác nhau, các cấp
khác nhau phối hợp tốt trong việc giải quyết vụ án, không gây chồng chéo về thẩm
quyền cũng như chức năng xét xử giữa các tòa án.
2.1.3.2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự
Tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự khi chủ thể
trong tranh chấp đất đai là hai hay nhiều bên bình đẳng về quyền và nghĩa vụ tranh
chấp về quyền sử dụng đất và những quyền khác có liên quan đến quyền sử dụng
đất. Khác với tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính khi một bên áp đặt

hành quyết định hành chính với nội dung cưỡng chế tháo dỡ căn nhà xây trên mảnh
đất mà người khởi kiện không có quyền sử dụng đất. Đồng thời cơ quan nhà nước
có thẩm quyền yêu cầu người khởi kiện nộp phạt 1000 tỷ đồng. Trên thực tế, người
khởi kiện có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai của mình.
Tòa án ra phán quyết hủy bỏ quyết định hành chính trái luật và giao cho cơ quan đó
sửa lại quyết định hành chính cho phù hợp. Giả sử cơ quan đó sửa quyết định hành
chính, yêu cầu người khởi kiện nộp phạt 100 tỷ đồng. Lúc này người khởi kiện lại
có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ quyết định hành chính đó. Vấn đề đặt ra ở
đây là tòa án không thể thay cơ quan nhà nước ban hành quyết định hành chính mà
chỉ có thể yêu cầu cơ quan hành chính đó hủy bỏ quyết định của mình và ban hành
lại. Giả thiết đưa ra rằng cơ quan hành chính nhà nước ban hành quyết định thu hồi
toàn bộ đất mà người dân đang sử dụng và cưỡng chế tháo dỡ. Giả sử người dân
thắng kiện thì hậu quả mà người dân phải gánh chịu là rất lớn. Chính vì thế, trên
thực tế người khởi kiện không có đủ điều kiện về thời gian, công sức và tiền của để
theo đuổi một vụ kiện diễn ra nhiều lần đối với cơ quan đó. Khi ấy, tác giả thấy
rằng quyền lợi của người sử dụng đất, công trình gắn liền với đất chưa thực sự được
pháp luật bảo vệ tuyệt đối.
Thứ hai, tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính thực tế là một vụ
kiện giống như “ con kiến kiện con voi” vì một bên là người khởi kiện đại diện cho
chủ thể có quyền quản lý, sử dụng đất với một bên người bị kiện là cơ quan hành
chính nhà nước. Mặt khác, trong tố tụng hành chính không có cơ quan thi hành án
chuyên trách. Điều này dẫn đến nhiều bất cập và gây khó khăn, thiệt thòi cho người
khởi kiện. Khác với một vụ kiện theo thủ tục tố tụng dân sự, ở đây người khởi kiện
trong vụ án hành chính nếu nhận thấy người bị kiện đã bị tòa án yêu cầu hủy bỏ
quyết định hành chính nhưng vẫn cố tình không thực thi bản án của tòa án thì pháp
luật không có cơ chế cưỡng chế thi hành án đối với cơ quan nhà nước đó. Trong khi
nếu người dân không thực thi quyết định hành chính thì sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Điều này dẫn đến một thực tế là có sự bất bình đẳng trong quan hệ pháp luật tranh
chấp đất đai giữa một bên là người khởi kiện (người dân) và bên còn lại là người bị
kiện (cơ quan nhà nước). Đây là bất cập rất lớn trong hoạt động giải quyết tranh

tế cho thấy, nếu không thông qua hòa giải ở cơ sở thì thủ tục giải quyết tranh chấp