LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài khóa luận là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Trong quá
trình thực hiện và hoàn thành bản khóa luận này tôi có được sự hướng dẫn, tư vấn của
cô giáo hướng dẫn, có tham khảo một số bài viết, các tài liệu của các tác giả khác, các
nguồn trích dẫn, tham khảo tài liệu đã được chỉ ra trong danh mục tài liệu tham khảo.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong bài khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực.
Để hoàn thành khóa luận này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, tâm huyết
của cô giáo Phạm Thu Thủy và các Thầy Cô giáo Bộ môn Đất đai Trường Đại học
Luật Hà Nội. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc.
Trước một đề tài mới còn nhiều tranh luận, mặc dù đã rất cố gắng nhưng do trình
độ còn hạn chế nên khóa luận khó tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định. Với tinh
thần cầu thị, tôi rất mong nhận được sự góp ý từ Thầy Cô và các bạn để khóa luận được
hoàn thiện hơn.
Hà Nội, tháng 03 năm 2013.
Sinh viên
Phạm Thị Nhạn.


LỜI MỞ ĐẦU
1, Lý do chọn đề tài.
Từ khi xuất hiện xã hội loài người cho đến nay, cuộc sống con người đã gắn bó chặt
chẽ với đất đai. Trải qua quá trình vận động và phát triển, vấn đề quản lý đất đai, phát triển
đất đai luôn là vấn đề quan trọng của mọi thời đại và thực sự đã trở thành quốc sách của
mọi quốc gia trên thế giới. Đối với một Nhà nước, đất đai không chỉ là vấn đề sống còn,
đảm bảo chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ mà đất đai còn là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng tác động đến tất cả các ngành sản xuất của mọi nền kinh tế. Nghị quyết Đại hội lần
thứ X của Đảng cũng đã chỉ rõ “Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường
quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển
thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn
vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh


-

góp vốn bằng QSDĐ.
Phương pháp đánh giá, so sánh, bình luận, thống kê được sử dụng trong chương 2

-

khi nghiên cứu pháp luật hiện hành về góp vốn bằng QSDĐ.
Phương pháp bình luân, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp được sử dụng
trong chương 3 khi tìm hiểu một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp
vốn bằng QSDĐ.

4, Kết cấu khóa luận.
Ngoài phần lời mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu khóa luận gồm ba
chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Pháp luật hiện hành về góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện các vấn đề pháp lý về góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.


MỤC LỤC
MỤC LỤC.................................................................................................................................... 4
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.........1
1.1.1. Định nghĩa góp vốn bằng quyền sử dụng đất...................................................................1
1.1.2. Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất...............................................................2
CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............8
2.1. Quy định về đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất..........................................8
2.1.1. Quy định đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất trong nước được góp vốn bằng quyền sử


SDĐ:

Sử dụng đất.


BĐS:

Bất động sản.

BTNMT: Bộ Tài nguyên Môi trường.
NĐ:

Nghị định.

CP:

Chính phủ.

TT:

Thông tư.

NQ:

Nghị quyết.

TƯ:

Trung ương.

dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đế hợp tác sản xuất,
kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài” (trang 244). Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì người SDĐ có
quyền góp vốn bằng QSDĐ bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải đất thuê; Tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là
05 năm; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển
nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân SDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất
không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ mà chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ.
Về bản chất, góp vốn là hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản của mình vào một hoạt động
sản xuất, kinh doanh nhằm kiếm lời. Trong mối quan hệ góp vốn gồm có bên góp vốn, bên

1


nhận góp vốn và tài sản góp vốn. Việc góp vốn nhằm tạo ra cơ sở đầu tiên cho bất kỳ hoạt
động sản xuất, kinh doanh nào1.
Trên cơ sở bản chất của hành vi góp vốn và các định nghĩa về góp vốn bằng QSDĐ nêu
trên cùng căn cứ vào các quy định về góp vốn bằng QSDĐ có thể đưa ra định nghĩa về góp
vốn bằng QSDĐ như sau: “Góp vốn bằng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo
điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn
của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân trong nước hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài”.
1.1.2. Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Góp vốn bằng QSDĐ có một số đặc trưng cơ bản sau đây:
-


-

Góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất. Còn

việc góp vốn bằng các tài sản khác gắn liền với đất đai được thực hiện theo ý chí của chủ
sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực thi.
Giao dịch góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân mang đến hai
hậu quả pháp lý khác nhau: không hình thành pháp nhân mới và hình thành pháp nhân
mới.
Về thủ tục, khi thực hiện góp vốn bằng QSDĐ các bên cũng phải tiến hành các thủ
tục đăng kí góp vốn bằng QSDĐ, xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ tại Văn phòng đăng
ký QSDĐ. Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn cũng được quy định một
cách cụ thể, chặt chẽ.
1.2. Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
1.2.1. Cơ sở lý luận của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Một là, xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay, Hiến pháp 1992 đã
khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 17, Điều 18). Với tư cách là người đại diện của chủ sở hữu đối
với toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện các quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt đất đai một cách độc lập. Đồng thời, dưới góc độ quản lý, Nhà nước phải
chăm lo, đảm bảo cuộc sống cho tất cả mọi người dân trong xã hội, đảm bảo sự công bằng
xã hội, và sự phát triển đồng đều nền kinh tế của đất nước. Vì vậy, chính sách và các quy
định pháp luật về đất đai mà Nhà nước đề ra trong từng thời kỳ dù có khác nhau nhưng
phải đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được cả hai vai trò: đại diện sở hữu toàn dân đối với
đất đai và quản lý các quan hệ xã hội phát sinh. Để thực hiện QSDĐ, Nhà nước có quyền
lựa chọn: trực tiếp sử dụng đất hoặc giao quyền SDĐ cho các chủ thể khác. Trên thực tế,
để sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã thực hiện phương thức giao quyền SDĐ cho
các cơ quan Nhà nước, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất thông qua các hình thức: giao
đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ. Yêu cầu quan trọng nhất đặt ra đối với các quy định

được chuyển QSDĐ trong thời hạn SDĐ nên người SDĐ chỉ được góp vốn bằng QSDĐ.
Bốn là, để nền kinh tế thị trường vận hành thông suốt thì cần xây dựng đồng bộ các
thị trường mang tính “đầu vào” của mọi quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị
trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học, công nghệ và thị trường bất động sản
(BĐS). Trong nền kinh tế thị trường, thị trường vốn và thị trường QSDĐ có mối quan hệ
biện chứng, tác động qua lại lẫn nhau: một lượng giá trị QSDĐ có thể luân chuyển từ thị
trường QSDĐ sang thị trường vốn và ngược lại. Trong điều kiện đất đai được thừa nhận là
một tài sản có giá trị, để đa dạng hóa các hình thức huy động vốn tạo điều kiện cho các chủ
thể kinh doanh có nhiều sự lựa chọn, đồng thời góp phần đẩy mạnh thị trường QSDĐ phát
triển mạnh mẽ ở nước ta, cần có các quy định về góp vốn bằng QSDĐ. Điều 57 Hiến pháp

4


năm 1992 quy định “công dân có quyền tự do kinh doanh theo quy định của pháp luật”.
Mà muốn tự do kinh doanh thì cần phải có vốn. Việc ra đời quy định cho người SDĐ được
góp vốn bằng QSDĐ là một giải pháp giúp công dân thực hiện quyền tự do kinh doanh đã
được Hiến pháp thừa nhận.
Năm là, trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong điều kiện kinh tế
thị trường, các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn giữa lý luận và thực tế
đòi hỏi của cuộc sống. Bởi về mặt nguyên lý, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý nên pháp luật không cho phép tư nhân hóa hay mua bán đất đai. Tuy
nhiên, hoạt động sản xuất kinh doanh trong cơ chế thị trường đòi hỏi đất đai phải có sự
dịch chuyển. Để khắc phục tình trạng này, các nhà làm luật nước ta xác lập giải pháp là
cho phép người SDĐ được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp
vốn bằng QSDĐ. Đây là một giải pháp vừa đảm bảo duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai trong điều kiện kinh tế thị trường vừa đảm bảo cho đất đai vận động song hành với
hoạt động sản xuất kinh doanh trong cơ chế thị trường.
1.2.2. Cơ sở thực tiễn của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Góp vốn bằng QSDĐ ra đời chính là dựa trên nhu cầu về việc huy động các nguồn

ngoài. Để giải quyết vấn đề này và khai thông việc tạo lập nguồn vốn từ kênh đất đai, thị
trường BĐS thì việc ra đời quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ được
quyền góp vốn bằng QSDĐ là việc làm cần thiết.
1.3. Ý nghĩa của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong kinh doanh, việc đảm bảo vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh là vấn đề
sống còn đối với mọi chủ thể tham gia kinh doanh trên thị trường. Yếu tố về vốn cũng
được coi là một trong những lợi thế trong kinh doanh của chủ thể kinh doanh. Việc quy
định góp vốn bằng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh
là vấn đề thiết thực và có nhiều ý nghĩa quan trọng sau đây:
Thứ nhất, trong giai đoạn đầu của tiến trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất
nước, chế định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ không những tạo cơ sở pháp lý cho cơ
quan quản lý Nhà nước trong việc quản lý, khai thác vốn đất của quốc gia mà còn giúp cho
chủ sử dụng đất được quyền tự chủ trong sản xuất, kinh doanh, thu được lợi nhuận cao
nhất. Đồng thời huy động được nguồn vốn lớn từ đất đai góp phần vào quá trình phát triển
sản xuất kinh doanh của mình và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước.
Thứ hai, góp vốn bằng QSDĐ chính là một hình thức lưu chuyển vốn từ “vốn chết”
sang “vốn sống”, chuyển tài sản – QSDĐ từ giá trị hiện hữu, đơn nhất sang tài sản có giá
trị “kép”, nhờ đó mà nguồn vốn được tăng lên, mở rộng và phát triển hơn nhiều so với giá
trị ban đầu. Khẳng định như vậy bởi, đất đai thông qua góp vốn không chỉ thu được các giá
trị và khả năng sinh lời một cách thuần túy từ sự tác động của sức lao động con người đối

6


với đất đai, mà giá trị của nó còn được tiếp nối, được nhân lên, được tái tạo thông qua việc
trao đổi một “chứng thư pháp lý về QSDĐ”. Mặt khác, thông qua góp vốn bằng QSDĐ,
tạo cho đất đai có một đời sống “động” luôn tồn tại bên cạnh một đời sống “tĩnh” – thỏa
mãn nhu cầu sử dụng đối với chủ sở hữu đó là tiện ích đa dạng khác theo nhu cầu và
nguyện vọng của người sử dụng đất. Có thể nhận thấy và khẳng định rằng, giá trị vô hình
và tiềm ẩn bên trong của đất đai được thể hiện thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ. Trên


Thứ nhất, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất đã trả không có nguồn từ ngân sách, thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá
nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định
của pháp luật. Luật đất đai 2003 quy định về vấn đề này tại Điều 110 khoản 2 điểm đ. Đây
là quy định hợp lý, thể hiện sự phân định khá rạch ròi, cụ thể về nguồn gốc tài chính mà
mỗi tổ chức kinh tế sử dụng để thực hiện trả cho Nhà nước khi được giao đất. Theo đó,
nếu nguồn tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước do chính tổ chức tự lo, tự trang trải bằng
nguồn vốn tự có của mình và nguồn vốn huy động thì Nhà nước có xu hướng tạo điều kiện
tối đa cho họ trong quá trình sử dụng, tổ chức kinh tế được SDĐ đã trả tiền để thực hiện
các giao dịch theo mục đích và nhu cầu của mình trong đó có giao dịch góp vốn bằng
QSDĐ nhằm đảm bảo cho hoạt động đầu tư, kinh doanh có hiệu quả trên cơ sở phù hợp
với pháp luật.
Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời
hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ và
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Thứ ba, tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước và tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất có
quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

8


-

mình gắn liền với đất. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức kinh tế trong
việc góp tài sản của mình để liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;
nâng cao năng lực cạnh tranh của các chủ thể này.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Cũng giống như trường hợp tổ chức kinh tế
9


được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất có thu tiền SDĐ nhưng tiền SDĐ lại có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước thì QSDĐ
cũng không thuộc sở hữu của tổ chức này cho nên chủ thể SDĐ trong trường hợp này cũng
không được góp vốn bằng QSDĐ mà chỉ được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuộc
sở hữu của mình theo quy định của pháp luật đất đai.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Theo quy
định của Luật đất đai 2003, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất (bao gồm các doanh
nghiệp Nhà nước) sau ngày 01/07/2004 không được quyền góp vốn bằng QSDĐ để liên
doanh nhưng họ được quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong các khu công nghiệp.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước sau
ngày 01/07/2004 thì được góp vốn bằng tài sản gắn thuộc sở hữu của mình liền với đất.
Như vậy, theo Luật đất đai 2003, mọi trường hợp được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất đều không được góp vốn bằng QSDĐ, kể cả trường hợp tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà sử dụng đất đó vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; đối với trường hợp tổ chức
được Nhà nước cho thuê đất thì chỉ những tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất
trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất còn lại
ít nhất 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gia thuê thì được góp vốn bằng
QSDĐ. Hơn nữa, Luật đất đai 2003 cũng cho phép doanh nghiệp Nhà nước thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm có thể được góp vốn bằng QSDĐ nếu được Thủ tướng Chính phủ

không thu tiền sử dụng đất là nhằm thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước đối với
người nông dân, bảo vệ những thành quả cách mạng về ruộng đất trong các thời kỳ lịch sử
khác nhau. Việc không thu tiền SDĐ đối với các đối tượng này không làm ảnh hưởng đến
quyền định đoạt QSDĐ của họ. Điều này có nghĩa là khi Nhà nước giao đất nông nghiệp
cho những người nông dân để sản xuất nông nghiệp thì Nhà nước cũng đồng thời trao luôn
cho họ quyền sở hữu đối với QSDĐ. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 2003 đã quy định cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê quyền góp vốn bằng QSDĐ đối với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh
doanh theo quy định tại khoản 8 Điều 113 Luật Đất đai 2003. (Như vậy, hộ gia đình, cá
nhân không được hợp tác với tổ chức, cá nhân nước ngoài để sản xuất, kinh doanh).
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian
thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời
hạn đã trả tiền thuê đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Trường hợp, các đối tượng này
muốn chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì phải nộp tiền SDĐ trừ đi tiền

11


thuê đất đã trả và có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp sử dụng đất không phải đất
thuê trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định tại Khoản 2 Điều 114
Luật Đất đai 2003. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người SDĐ đã áp dụng luật
cũ trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực.
Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày Luật đất đai
2003 có hiệu lực và hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì chỉ được
góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất,
kinh doanh (Khoản 1, 3 Điều 114 Luật đất đai 2003).

Luật đất đai 2003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
có quyền góp vốn bằng QSDĐ thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê
đất (Khoản 3 Điều 119 Luật đất đai 2003). Quy định này nhằm tạo ra môi trường cạnh
tranh lành mạnh cho nhà đầu tư nước ngoài nhưng vẫn bảo vệ được quyền sở hữu của Nhà
nước đối với đất đai cho thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản
xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 120 Luật đất đai 2003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê
lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng
QSDĐ thuê, đất thuê lại để hợp tác sản xuất liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại
đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại
(Khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: các chủ thể này
không có quyền góp vốn bằng QSDĐ nhưng có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất
(Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai 2003).
2.2. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Khác với các quy định chung của người SDĐ quy định ở Điều 105 Luật đất đai 2003 là
những quyền được pháp luật ghi nhận và bảo hộ cho các chủ thể SDĐ được hưởng một
cách đương nhiên và trọn vẹn khi họ tham gia vào quan hệ đất đai thì ở nhóm quyền thứ
hai quy định tại Điều 106 Luật đất đai trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ, phạm vi và

13


QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi QSDĐ đã được xác lập hợp pháp
cho một chủ thể và không có tranh chấp với bất kỳ chủ thể nào nhưng lại đang là một đối
tượng trong một quan hệ khác (QSDĐ phải kê biên để đảm bảo thi hành án) thì nguy cơ sẽ
phát sinh tranh chấp là điều tất yếu xảy ra nếu cứ tiếp tục thực hiện quan hệ góp vốn bằng
QSDĐ, bởi trong cùng một thời điểm, QSDĐ lại được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh
khác nhau. Mặt khác, nếu QSDĐ đang thuộc diện Nhà nước niêm phong để kiểm soát,
14


quản lý nhằm bảo đảm cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở tình trạng không
được phép giao dịch trên thị trường. Vì vậy, quy định này là hợp lý và tạo cơ sở pháp lý
vững chắc hơn đối với bên nhận góp vốn bằng QSDĐ.
Trong thời hạn SDĐ.
Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khác nhau, Nhà nước trao QSDĐ cho
các chủ thể sử dụng đất được quyền sử dụng với thời hạn khác nhau. Có loại đất Nhà nước
giao sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng có thời hạn,
theo đó, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên mỗi diện tích đất được Nhà nước
cho phép sử dụng cũng được xác lập đồng thời và tương ứng với thời hạn đã được xác
định. Cụ thể, đối với những loại đất có xác định thời hạn như đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm, đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp để trồng rừng sản xuất,
đất được giao hoặc cho thuê đã xác định rõ thời hạn sử dụng trong quyết định giao hoặc
trong hợp đồng thuê thì các chủ thể có QSDĐ cũng chỉ được phép thực hiện các giao dịch
về QSDĐ trong khoảng thời gian Nhà nước cho phép sử dụng đất. Do vậy, việc xác lập
QSDĐ cho bên nhận quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên
chuyển quyền mà thôi. Điều này có ý nghĩa quan trọng và cần đặc biệt lưu ý đối với bên
nhận góp vốn bằng QSDĐ trong việc định giá QSDĐ dùng để góp vốn kinh doanh, sản
xuất. Cụ thể, giá trị QSDĐ dùng để góp vốn chỉ được xác định tương ứng với khoảng thời
gian còn lại của QSDĐ của chủ thể góp vốn bằng QSDĐ.
Trên thực tế, nhiều trường hợp do bên nhận góp vốn không cẩn trọng trong xác định điều


có: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm: Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8,9 và 10 của Nghị
định số 88/2009/NĐ – CP);
-

Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm có: Hợp đồng góp vốn bằng

quyền sử dụng đất; Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các
loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003);
-

Trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm có: Hợp đồng góp vốn

bằng tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số
88/2009/NĐ-CP); Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật đối với
trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.
Trong đó:
Nguồn: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/545500/3382453


Hồ sơ này sẽ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp bên góp vốn là hộ
gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho
văn phòng đăng ký QSDĐ. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường
hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và Giấy
chứng nhận QSDĐ. Trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì gửi hồ sơ đăng
ký góp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới cho pháp nhân đó.
Tuy nhiên cần lưu ý rằng theo quy định tại Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì
kể từ ngày 01/01/2008, người SDĐ phải có giấy chứng nhận QSDĐ thì mới được thực

17


hiện các quyền chuyển QSDĐ trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ. Quy định này góp
phần để giải quyết dứt điểm việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
2.4. Quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam,
ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc các tổ
chức định giá chuyên nghiệp định giá 3. Vì vậy, vốn góp bằng QSDĐ phải được tiến hành
định giá.
QSDĐ được sử dụng để góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành
viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí, nếu QSDĐ được định giá cao hơn
so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập liên đới
chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh
lệch giữa giá trị được xác định và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc
định giá.
QSDĐ được sử dụng để góp vốn trong quá trình hoạt động do doanh nghiệp và người
góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá
trị QSDĐ góp vốn phải được người góp vốn và doanh nghiệp chấp thuận, nếu QSDĐ góp

- Một bên hoặc các bên đề nghị chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ theo thỏa thuận
trong hợp đồng góp vốn; trường hợp liên doanh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương chấp thuận;
- Bị thu hồi đất theo các trường hợp quy định tại Điều 38 Luật đất đai 2003;
- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố mất tích; bị mất hoặc hạn chế
năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng
góp vốn phải có cá nhân đó thực hiện;
- Bên góp vốn bằng QSDĐ trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên
doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
- Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn
phải do pháp nhân đó thưc hiện.
Có thể thấy những quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cần thiết để các bên trong quan
hệ góp vốn xác định được thời điểm bắt đầu cho thủ tục xin xóa đăng ký góp vốn bằng
QSDĐ.
2.5.2. Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thì chỉ quy định về các trường hợp
chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nhưng lại không quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
cần làm khi xóa đăng ký góp bằng QSDĐ. Khắc phục tồn tại đó, pháp luật đất đai hiện
hành, cụ thể là theo khoản 3 Điều 131 Luật đất đai, khoản 1 Điều 156 Nghị định số
181/2004/ NĐ – CP và Thông tư số 17/2009/ TT- BTNMT đã quy định việc xóa đăng kí
góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn hoặc cả hai bên nộp 1 bộ hồ sơ gồm: hợp
đồng chấm dứt góp vốn và giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng đã cấp.
Trong trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấy
chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 5 ngày làm
19