BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

VŨ THỊ LOAN

PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2014


1
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn này, lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành
nhất tới Thầy giáo – Tiến sĩ Trần Quang Huy, ngƣời đã dành nhiều tâm huyết cũng
nhƣ cho em nhiều lời chỉ bảo, giúp đỡ để em có thể hoàn thành một cách tốt nhất
công trình nghiên cứu của mình.
Mặc dù thời gian để viết Luận văn chỉ có sáu tháng ngắn ngủi, nhƣng bằng
những lời dạy bảo và hƣớng dẫn của các thầy, cô trong suốt quá trình học tập tại
Trƣờng Đại học Luật Hà Nội đã giúp em có đầy đủ kiến thức cũng nhƣ phƣơng
pháp, phƣơng tiện thực hiện công trình này. Em xin chân thành cảm ơn các thầy,
các cô!

122 Đ
123

tr ng pháp lý

QSDĐ ............................................................15

h n i t QSDĐ v i á tài s n há ................................................17

1.3. Góp vốn bằng QSDĐ ................................................................................18
131

hái ni m g p v n ằng QSDĐ .........................................................18

132 Đ
133

tr ng pháp lý

g p v n ằng QSDĐ ......................................19

h n i t g p v n ằng QSDĐ v i g p v n ằng á lo i tài s n há

....................................................................................................................21
1.4. Điều chỉnh pháp luật góp vốn bằng QSDĐ ................................................22
1 4 1 Sự ần thiết iều hỉnh pháp luật
142

u ầu iều hỉnh pháp luật



QSDĐ ..........................................................................................................32
2.2. Quy định về chủ thể quan hệ góp vốn bằng QSDĐ....................................33
2 2 1 B n g p v n ằng QSDĐ ...................................................................33


3
2 2 2 B n nhận g p v n ằng QSDĐ ..........................................................39
2 2 3 Những h n hế, ất ập

pháp luật về h th g p v n ằng QSDĐ

....................................................................................................................40
2.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ góp vốn bằng
QSDĐ ..............................................................................................................42
2 3 1 Quyền và nghĩ vụ

n g p v n ằng QSDĐ ...............................42

2 3 2 Quyền và nghĩ vụ

n nhận g p v n ằng QSDĐ ......................42

2 3 3 Những h n hế, ất ập
vụ

á

quy



2.4.4 Những h n hế, ất ập

quy

nh pháp luật về hợp

ng g p v n

ằng QSDĐ .................................................................................................47
2.5. Quy định về trình tự, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ ....................................49
2 5 1 Quy

nh về ăng ý g p v n ằng QSDĐ .........................................49

2 5 2 Quy

nh tr nh tự, th tụ

2.5.3. Những h n hế, ất ập

ăng ý và ấp

NQSDĐ .......................52

pháp luật về tr nh tự, th tụ g p v n ằng

QSDĐ ..........................................................................................................53
2.6. Quy định về xác định giá trị QSDĐ khi góp vốn bằng QSDĐ ...................55
2 6 1 Quy


m i ..............................................................................................................59
272

hấm

t g p v n trong tr ờng hợp h nh thành pháp pháp nh n m i60

2 7 3 Những h n hế, ất ập

pháp luật về hấm

t g p v n ằng

QSDĐ ..........................................................................................................62


4
KẾT LUẬN CHƢƠNG II ................................................................................64
CHƢƠNG III. PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ GÓP VỐN BẰNG QSDĐ ..............................................................................65
3.1. Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ ................65
311

háp luật về g p v n ằng QSDĐ

ợ x y ựng phù hợp v i nền inh

tế th tr ờng .................................................................................................65
312 Đ m


3 2 2 Hoàn thi n quy

nh về h th g p v n ằng QSDĐ .........................69

3 2 3 Hoàn thi n quy

i t ợng g p v n ằng QSDĐ .....................68

nh về quyền và nghĩ vụ

á

n trong qu n h

g p v n ằng QSDĐ ....................................................................................70
3 2 4 Hoàn thi n h nh th , th tụ g p v n ằng QSDĐ ............................70
3 2 5 Hoàn thi n ơ hế thự hi n pháp luật về g p v n ằng QSDĐ .........74
3.2 6 Hoàn thi n á thiết hế th

y ho t ộng g p v n ằng quyền s

ụng ất.......................................................................................................74
KẾT LUẬN CHƢƠNG III...............................................................................76
KẾT LUẬN .........................................................................................................77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................78
PHỤ LỤC ............................................................................................................82


5


Ủy ban nhân dân


6
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Là một nƣớc nông nghiệp với trên 80% dân số làm nghề nông, có thể nói đối
với mỗi ngƣời dân Việt Nam, đất đai là ngu n tài sản vô cùng qu giá. Đất đai luôn
gắn liền với đời sống, sinh hoạt và sản xuất của con ngƣời. Tuy nhiên, đây lại là tài
nguyên hạn hẹp và không thể sinh sôi nảy nở. Vì thế, bài toán đặt ra với bất kỳ một
Nhà nƣớc nào đó là có thể phát huy hết những tiềm năng qu báu của đất, biến đất
đai dù là một tài sản cố định nhƣng luôn vận động và sinh lời phục vụ đời sống con
ngƣời. Xác định đất đai là tƣ liệu sản xuất vô cùng quan trọng, là “miếng ơm m nh
áo” của ngƣời dân, Đảng ta luôn nhất quán đi theo quan điểm, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho ngƣời dân có đất sản
xuất. Xu thế chung phát triển của toàn cầu là thời đại của nền kinh tế thị trƣờng, áp
dụng khoa học kỹ thuật máy móc vào trong sản xuất, đất đai không còn chỉ mang
nghĩa là tƣ liệu sản xuất nông, lâm nghiệp mà mang thêm một diện mạo mới: là
ngu n vốn, ngu n lực to lớn để phát triển đất nƣớc thông qua những kênh huy động
vốn nhƣ thế chấp, góp vốn… Thị trƣờng QSDĐ cùng với thị trƣờng vốn, thị trƣờng
sức lao động, thị trƣờng khoa học – công nghệ ra đời góp phần hoàn thiện đ ng bộ
thể chế kinh tế thị trƣờng ở nƣớc ta.
Bắt đầu từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998, góp vốn
bằng QSDĐ lần đầu đƣợc ghi nhận là một chế định pháp l quan trọng tạo ra một
hƣớng đi mới trong việc sử dụng ngu n tài nguyên qu giá này. Thực tế thi hành các
quy định này đã đem lại lợi ích không nhỏ cho ngƣời dân, doanh nghiệp, Nhà nƣớc
và cả xã hội, một là nó giải quyết đƣợc “bài toán” về vốn cho nhu cầu sản xuất kinh
doanh, nâng cao năng lực của các chủ thể kinh doanh trong việc thu hút các ngu n
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam, hai là tạo thêm một kênh huy động vốn mới


hợp

tá s n xuất, inh o nh” của tác giả La Thị H ng Nhung, năm 2003; Khóa luận tốt
nghiệp “Nội ung những quy

nh pháp luật về thế hấp,

o lãnh, g p v n ằng

QSDĐ” của tác giả Phạm Thị Phƣơng Nhung, năm 2005; Khóa luận tốt nghiệp “Thế
hấp,
trong n

o lãnh, g p v n ằng QSDĐ

i v i tổ h

inh tế, hộ gi

nh, á nh n

” của tác giả Nguyễn Ngọc Diệp, năm 2006; Khóa luận tốt nghiệp

“Những vấn ề pháp lý về g p v n ằng QSDĐ” của tác giả Nguyễn Ngọc Yến, năm
2011; Và một số bài viết có liên quan đƣợc đăng trên báo, tạp chí: “
giá tr QSDĐ – Sự h ng th ng nhất trong á quy

nh


một công trình nghiên cứu ở tầm cao hơn là một luận văn thạc sỹ sẽ đem đến một cái
nhìn tổng quát về l luận và thực tiễn pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ. Trên cơ sở
kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đi trƣớc, Luận văn sẽ đi sâu
tìm hiểu pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ đặt trong thời điểm giao thoa giữa luật cũ
và luật mới này.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài “ háp luật về g p v n ằng QSDĐ” xác định đối tƣợng nghiên cứu
bao g m các nội dung cụ thể sau:
- Quan điểm, đƣờng lối của Đảng về góp vốn bằng QSDĐ;
- Nội dung các quy định của pháp luật đất đai và các luật liên quan điều chỉnh
hoạt động góp vốn bằng QSDĐ.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai và các luật có liên
quan điều chỉnh lĩnh vực góp vốn bằng QSDĐ trên lãnh thổ Việt Nam
4. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài: “ háp luật về g p v n ằng QSDĐ” nhằm:
- Tìm hiều những vấn đề l luận chung nhất về hoạt động góp vốn cũng nhƣ
góp vốn bằng QSDĐ;
- Tìm hiều những quy định của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;
- Đánh giá thực trạng pháp luật và sự đ ng bộ, thống nhất giữa các văn bản
luật cùng điều chỉnh hoạt động góp vốn bằng QSDĐ;


9
- Đề xuất định hƣớng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn
bằng QSDĐ.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phƣơng pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin.

1.1. Những vấn đề l luận về vốn và g p vốn trong kinh doanh
1.1.1. h i ni m v

c trưng c a vốn

Vốn là một thuật ngữ thuộc lĩnh vực kinh tế, và trong kinh tế học, Các Mác đã
khái quát hóa phạm trù vốn qua phạm trù tƣ bản: “T
th ng

n là giá tr m ng l i giá tr

.” Vốn hay tƣ bản trong kinh tế học là khái niệm để chỉ những vật thể có giá

trị, có khả năng đo lƣờng đƣợc sự giàu có của ngƣời sở hữu chúng.
Vốn - tƣ bản ở dạng hàng hóa có đƣợc nhờ mua bằng tiền hoặc tƣ bản vốn.
Trong lĩnh vực tài chính và kế toán, khi đề cập đến tƣ bản là nói đến ngu n lực tài
chính, đặc biệt là để bắt đầu hoặc duy trì một công việc kinh doanh. Vốn là điều kiện
cần thiết, cơ bản với mỗi khâu của quá trình sản xuất.
Định nghĩa vốn đƣợc hiểu là lƣợng tiền vốn nhất định cần thiết ban đầu nhằm
đảm bảo cho các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh (mua sắm nguyên
vật liệu, trang bị tài sản cố định, trả tiền công cho ngƣời lao động…) Vốn kinh doanh
của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô
hình đƣợc đầu tƣ vào kinh doanh nhằm mục đích sinh lời. Trong nền kinh tế thị
trƣờng, vốn kinh doanh còn đƣợc coi là một quỹ tiền tệ đặc biệt không thể thiếu của
doanh nghiệp.[32, tr.6]
Để trở thành vốn, thì tiền vốn phải thỏa mãn đ ng thời các điều kiện sau:
- Một là, tiền đại diện cho một lƣợng hàng hóa nhất định hay nói cách khác
tiền phải đƣợc đảm bảo bằng một lƣợng tài sản có thực;
- Hai là, tiền phải đƣợc tích tụ và tập trung một lƣợng nhất định, đủ để tiến
hành kinh doanh;

đầu tƣ mà ngƣời sở hữu vốn có thể đ ng nhất với ngƣời sử dụng vốn hoặc ngƣời sở
hữu vốn đƣợc tách khỏi ngƣời sử dụng vốn.
- Vốn phải đƣợc quan niệm là hàng hóa đặc biệt. Những ngƣời dƣ thừa vốn có
thể đầu tƣ vốn vào thị trƣờng. Những ngƣời cần vốn tới thị trƣờng vay nghĩa là đƣợc
sử dụng vốn của ngƣời chủ nợ. Quyền sở hữu vốn không di chuyển nhƣng quyền sử
dụng vốn đƣợc chuyển nhƣợng qua sự vay nợ. Ngƣời vay đƣợc quyền sử dụng trong


12
một thời gian nhất định, đ ng thời phải trả một khoản chi phí cho ngƣời chủ sở hữu
là lãi vay.
- Vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền của những tài sản hữu hình mà còn đƣợc
biểu hiện bằng những tài sản vô hình nhƣ bản quyền phát minh sáng chế, bí quyết
công nghệ, thƣơng hiệu… Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, sự tiến
bộ của khoa học công nghệ, những tài sản vô hình ngày càng giữ vai trò quan trọng,
tạo khả năng sinh lời cho doanh nghiệp.
1.1.2. h i ni m v

c trưng c a g p vốn trong kinh doanh

Để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh thì cần phải tích tụ đƣợc một
lƣợng vốn nhất định, và một hình thức để tập trung vốn đó chính là góp vốn.
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì, “
v n là vi
hung

tài s n vào

ng ty


đƣợc dùng để vận động, quay vòng sản xuất nhằm mục đích sinh lời, và phần lợi
nhuận thu về lại đƣợc chia cho những ngƣời góp vốn theo tỷ lệ mà họ đã góp hoặc
theo thỏa thuận.


13
Thứ ba, thông qua góp vốn, ngƣời góp vốn sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc đ ng
chủ sở hữu chung của công ty. Yếu tố tài chính luôn là yếu tố sống còn của một
doanh nghiệp. Ngƣời góp vốn là chủ sở hữu đối với vốn góp của mình, và lẽ đƣơng
nhiên họ sẽ (hoặc cùng với những ngƣời góp vốn khác) là chủ sở hữu đối với doanh
nghiệp mà họ góp vốn vào. Tùy vào mức vốn góp cũng nhƣ loại hình doanh nghiệp,
pháp luật quy định phân loại thành viên công ty với những quyền và nghĩa vụ khác
nhau.
1.2. Đặc trƣng pháp l của QSDĐ
1.2.1. Quan ni m về QSDĐ
Hiện nay trên thế giới t n tại những quan niệm khác nhau về QSDĐ, phù hợp
với chế độ sở hữu đất đai của từng nƣớc.
Ở một số quốc gia nhƣ ở Úc (sở hữu nhà nƣớc về đất đai chiếm khoảng 30%),
Singapore (sở hữu nhà nƣớc về đất đai chiếm 90% diện tích đất cả nƣớc), Mỹ (từ
cuối thế kỷ XIX, Chính quyền Liên bang chỉ quản l khoảng 20% diện tích đất cả
nƣớc)… họ thừa nhận chế độ đa sở hữu về đất đai (g m cả sở hữu nhà nƣớc và sở
hữu tƣ nhân) thì ngƣời chủ SDĐ không chỉ có quyền hƣởng những lợi ích trực tiếp
do đất đai mang lại mà đất của chủ sở hữu còn đƣợc tự do mua bán, chuyển nhƣợng.
Nhà nƣớc không thể thu h i đất của chủ sở hữu nếu không phải để phục vụ vào mục
đích chung của quốc gia. [27, tr.21]
Công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế sẽ tạo đƣợc động
lực cho đầu tƣ, giảm tham nhũng trong quản l đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và
tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy nhiên, cái khó của chế độ này đó
là sự lũng đoạn độc quyền ngu n tài nguyên đất qu giá khi không có sự can thiệp
của Nhà nƣớc và vấn đề địa tô tuyệt đối**.

huy n


14
QSDĐ, thự hi n á quyền và nghĩ vụ theo quy
luật

nh

luật QSDĐ

ợ pháp

o hộ”, qua đó thể hiện thái độ tôn trọng của Nhà nƣớc với QSDĐ của ngƣời

dân, cũng nhƣ tạo nền tảng pháp l vững chắc đảm bảo cho ngƣời dân đƣợc SDĐ ổn
định, lâu dài.
Việt Nam tiếp cận đến sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc chỉ công
nhận hình thức sở hữu toàn dân và giao một số quyền năng sở hữu cho ngƣời sử
dụng. Các nƣớc khác công nhận nhiều hình thức sở hữu nhƣng hạn chế lại để chuyển
một số quyền năng sở hữu cho Nhà nƣớc. Trong báo cáo “Những hiến l ợ
á h á qu n h
ở Vi t N m tr n
oi

ất

i

i” của tổ chức FAO (1994) đã nhận định: “H th ng ất

phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành
vi vi phạm pháp luật đất đai. NSDĐ đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ… theo quy định
của pháp luật về đất đai.[31, tr.655]


15
Còn theo Giáo trình LĐĐ của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội: QSDĐ là quyền
khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội của đất nƣớc.[4, tr.92]
Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có

nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn

các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình SDĐ.
Dưới g c ộ ph p lý: QSDĐ là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai,
bao g m tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành nhằm điều chỉnh
các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình SDĐ nhƣ: Quan hệ làm phát sinh
QSDĐ; quan hệ về thực hiện các quyền năng của QSDĐ; quan hệ về bảo hộ QSDĐ
(giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về QSDĐ). Xét trên phƣơng diện này,
QSDĐ là những quyền năng mà Nhà nƣớc thông qua công cụ pháp l để quy định
thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (NSDĐ) đƣợc hƣởng, đƣợc làm trong
quá trình SDĐ.
Nhƣ vậy, các quan niệm về QSDĐ của chúng ta nhìn chung đều chỉ ra QSDĐ
là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại
diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể SDĐ. Đặc biệt, hiện nay chúng ta
đang tiến tới ngày càng mở rộng các quyền năng của chủ sử dụng, đƣợc tự do khai
thác, định đoạt, tự do giao dịch dễ dàng trên thị trƣờng, từ đó khơi dậy ngu n nội lực
của đất nƣớc, giải phóng sức sản xuất, thực sự “tr o
t ợng l o ộng


ợ

ằng tiền và

th

ợ

huy n gi o trong gi o

h

quyền sở hữu trí tu ”
Giống nhƣ những loại tài sản khác, QSDĐ cũng đƣợc xác định giá trị: “ iá tr

QSDĐ là giá tr
h n SDĐ xá

ằng tiền

QSDĐ

i v i một i n tí h ất xá

nh trong thời

nh ” (Khoản 20, Điều 3 LĐĐ năm 2013), và đƣợc pháp luật cho phép

trở thành tài sản đảm bảo trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh, vay vốn, hoặc đƣợc sử

cho chủ sở hữu và thống nhất quản l (Điều 53 Hiến pháp năm 2013). Chủ sở hữu là
nhân dân không có chủ thể cụ thể do đó cần có ngƣời đại diện để quản l và thực
hiện các quyền năng của chủ sở hữu đó chính là Nhà nƣớc - chủ thể đặc biệt. Chính
sự đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân này nên Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu chỉ
nắm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm giữ về nguyên tắc, trên thực tế thì quyền khai
thác, quản l , chiếm hữu một cách trực tiếp đƣợc thực hiện thông qua quyền sử dụng
thì đƣợc giao cho hộ gia đình, cá nhân. Những ngƣời đƣợc giao đất, cho thuê đất là
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tƣ cách là ngƣời thuê đất chỉ đƣợc quyền sử dụng
ổn định lâu dài mà không đƣợc quyền định đoạt. NSDĐ không có đầy đủ các quyền
năng của chủ sở hữu đại diện (Nhà nƣớc). Họ chỉ đƣợc thực hiện một số quyền năng
nhất định do pháp luật ghi nhận, còn về cơ bản họ vẫn phải hành động theo

chí của

Nhà nƣớc.
Thêm vào đó, không phải bất cứ ngƣời nào có QSDĐ hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (ví dụ nhƣ đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập) sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tại Điều 175 LĐĐ năm
2013, chủ thể sử dụng đất này không đƣợc thực hiện các quyền trên).
1.2.3. Ph n i t QSDĐ với c c t i s n kh c
QSDĐ đƣợc xem là một quyền tài sản đặc biệt (vật quyền), sự khác biệt của
QSDĐ với các tài sản khác chính là bởi sự “

i t” của nó.

Nếu nhƣ những tài sản khác, phần giá trị của nó và bản thân nó không bị tách
rời, ngƣời chủ sở hữu tài sản cũng đ ng thời nắm trong tay giá trị của tài sản. Nhƣng
QSDĐ gắn liền với đất đai lại đƣợc tách ra và có tính độc lập tƣơng đối, NSDĐ chỉ
có quyền sử dụng mà không phải là chủ sở hữu thực sự đối với đất đai đó. QSDĐ có

mình, đƣợc hƣởng lợi ích do các công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp. Chủ sở hữu đất đai đại diện là Nhà nƣớc không thể tự mình thực hiện đầy đủ
các nhóm quyền mà trao việc thực hiện trực tiếp các quyền đó cho ngƣời sử dụng.
Đây chính là một điểm nữa khẳng định rằng QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt khác
với những tài sản khác.
1.3. G p vốn bằng QSDĐ
1.3.1. h i ni m g p vốn ằng QSDĐ
Pháp luật đất đai ghi nhận QSDĐ là một loại quyền tài sản, vì vậy cho phép
NSDĐ đƣợc sử dụng QSDĐ để góp vốn vào các tổ chức kinh doanh. Tuy nhiên có
sự khác biệt về mặt thuật ngữ giữa các văn bản pháp luật hiện hành. BLDS năm
2005 ghi nhận quyền góp vốn bằng giá tr QSDĐ tại Chƣơng XXXII – Hợp đ ng
góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Còn pháp luật đất đai chuyên ngành, từ Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và năm 2001, đến LĐĐ năm 2003 và mới đây


19
là LĐĐ năm 2013 sử dụng thuật ngữ góp vốn bằng QSDĐ. Dù sử dụng thuật ngữ
nào, thì cho đến nay pháp luật nƣớc ta cũng vẫn chƣa đƣa ra một định nghĩa chính
thức về khái niệm này. Trong một số sách báo pháp l , bƣớc đầu đã đƣa ra các quan
điểm về khái niệm góp vốn bằng QSDĐ:
Giáo trình LĐĐ năm 2008 của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội có đƣa ra định
nghĩa về góp vốn bằng QSDĐ nhƣ sau: “
sự thỏ thuận giữ

á

n theo

quyền g p v n ằng giá tr QSDĐ
gi

nhƣợng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhƣợng đó không có ngu n gốc
từ NSNN; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân SDĐ đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có
thu tiền SDĐ mà chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ…
Căn cứ vào những phân tích trên, chúng ta có thể đƣa ra một khái niệm chung
về góp vốn bằng QSDĐ nhƣ sau: “
n theo iều i n, tr nh tự, th tụ
m nh hợp vào v n
nh, á nh n, tổ h

p v n ằng QSDĐ là sự thỏ thuận giữ
o pháp luật quy

o nh nghi p

nh, theo

NSDĐ

á

QSDĐ

hợp tá s n xuất, inh o nh v i hộ gi

há ở trong và ngoài n

.”

1.3.2. Đ c trưng ph p lý c a g p vốn ằng QSDĐ


Đầu tiên, để thực hiện góp vốn thì bản thân NSDĐ phải nắm giữ QSDĐ đó.
Điều này đƣợc Nhà nƣớc công nhận thông qua việc cấp GCNQSDĐ, đây là căn cứ
để bảo hộ quyền về tài sản của NSDĐ;
Hai là, xuất phát từ tầm quan trọng đặc biệt của đất đai đối với con ngƣời và
do đặc điểm lịch sử đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc làm đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản l , nên việc góp vốn bằng QSDĐ phải đƣợc
đăng k tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền;
Ba là: Theo quy định của pháp luật, giá trị QSDĐ góp vốn do các bên thỏa
thuận. Việc xác định giá trị QSDĐ dựa trên những nguyên tắc, phƣơng pháp do
Chính phủ quy định. Điều này bị chi phối bởi tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Trong khi đó, việc xác định giá trị
của các tài sản trên đất đem góp vốn do các bên tự thỏa thuận;


21
Bốn là: Góp vốn bằng QSDĐ đƣợc thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho
thuê đất. Ngƣợc lại, việc góp vốn bằng các tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo

chí của chủ sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực thi;
Năm là: Việc góp vốn bằng QSDĐ không làm thay đổi mối quan hệ sở hữu

đất đai, bởi vì trong quan hệ góp vốn QSDĐ, ngƣời góp vốn không phải là chủ sở
hữu đất đai. Do đó, việc góp vốn này có thể bị chấm dứt bởi

chí của Nhà nƣớc khi

các bên vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật đất đai.
1.3.3. Ph n i t g p vốn ằng QSDĐ với g p vốn ằng c c loại t i s n kh c

bằng QSDĐ, do NSDĐ không phải là chủ sở hữu đất đai, họ chỉ đƣợc Nhà nƣớc giao
đất, cho thuê đất hay nhận chuyển nhƣợng đất trong một thời hạn nhất định, cho nên
việc góp vốn bằng QSDĐ phụ thuộc vào thời hạn này, và chỉ đƣợc thực hiện trong
thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất mà thôi.
1.4. Điều chỉnh pháp luật g p vốn bằng QSDĐ
1.4.1. Sự cần thiết iều chỉnh ph p luật ối với g p vốn ằng QSDĐ
Góp vốn bằng QSDĐ đƣợc ghi nhận lần đầu tiên trong Nghị định số
17/1999/NĐ-CP ngày 23/3/1999 về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Qua các thời kỳ sửa đổi, ban hành mới
các văn bản LĐĐ, những quy định về góp vốn bằng QSDĐ ngày càng đƣợc bổ sung
và hoàn thiện phù hợp với điều kiện kinh tế thị trƣờng của đất nƣớc. Sự can thiệp
hợp l của Nhà nƣớc vào hoạt động góp vốn bằng QSDĐ nói riêng và toàn bộ thị
trƣờng BĐS nói chung tạo điều kiện cho nền kinh tế tổng thể phát triển lành mạnh,
ổn định. Nó thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng qu giá, là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt (yếu tố đầu vào) không thể thiếu của mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh, là
không gian sinh t n của loài ngƣời. Do vậy, bất cứ Nhà nƣớc nào cũng phải quan
tâm đến đất đai, xây dựng chính sách pháp luật phù hợp để quản l đất đai, phân bổ
đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế, hay đất phục vụ cho mục đích chính trị xã hội của đất nƣớc. Trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong điều
kiện kinh tế thị trƣờng, các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn l luận
và thực tế đòi hỏi của cuộc sống. Cụ thể, về mặt nguyên l , đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản l nên pháp luật không
cho phép tƣ nhân hóa hay mua bán đất đai. Tuy nhiên, hoạt động sản xuất – kinh
doanh trong cơ chế thị trƣờng đòi hỏi đất đai phải có sự dịch chuyển. Để khắc phục
tình trạng này, các nhà làm luật nƣớc ta đã xác lập giải pháp là cho phép NSDĐ đƣợc
chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Đây
là một giải pháp vừa đảm bảo duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều
kiện kinh tế thị trƣờng vừa đảm bảo cho đất đai vận động song hành với hoạt động
sản xuất – kinh doanh trong cơ chế đó.


thân nó đã mang các yếu tố giá trị và giá trị sử dụng, thì pháp luật cần ghi nhận và
bảo hộ việc góp vốn bằng QSDĐ của NSDĐ. Song, gắn liền với đất còn có những
loại tài sản khác nhƣ nhà xƣởng, công trình… cũng là những tài sản có thể thế chấp,
góp vốn. Tuy nhiên, giữa góp vốn bằng QSDĐ và góp vốn bằng các loại tài sản này
có sự khác biệt nhất định, chẳng hạn nhƣ thời hạn, chủ thể góp vốn… Do đó, Nhà
nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, đ ng thời là chủ thể nắm giữ


24
công cụ pháp luật phải đƣa ra những quy định giải quyết hài hòa, thỏa đáng, tránh
làm nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện
quyền góp vốn của mình.
Thứ tƣ, khi góp vốn bằng QSDĐ, cần phải đăng k chuyển QSDĐ. Đây là
yếu tố then chốt, là sự bảo đảm an toàn pháp l cần thiết của không chỉ riêng hoạt
động góp vốn mà cả trong những giao dịch thế chấp, chuyển nhƣợng QSDĐ, BĐS.
Pháp luật quy định về điều kiện, trình tự thủ tục, thẩm quyền đăng k hoạt động góp
vốn bằng QSDĐ, thực hiện kê khai và cấp GCNQSDĐ, đảm bảo hoạt động đƣợc
thực hiện nhanh chóng, thuận lợi, an toàn và minh bạch. Hiện nay, nhiều nƣớc trên
thế giới đang áp dụng hệ thống đăng k quyền sở hữu Torren, đƣợc xem là một hệ
thống khá tiến bộ nhƣ Úc, Singapore, Philippin, Malaixia. Đó là hệ thống chứng
nhận quyền đăng k và đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm về tính chính xác của việc đăng k .
Nguyên l cơ bản của hệ thống là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở đăng k
và cấp giấy chứng nhận về nhà đất, không đòi hỏi các loại chứng thƣ giao dịch, các
giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian nhƣ ở nhiều
hệ thống đăng k khác. Nhà nƣớc bảo đảm và chịu trách nhiệm b i thƣờng nếu xảy
ra các sai sót khi đăng k [27, tr.36]. Nếu xây dựng đƣợc một hệ thống đăng k
quyền BĐS và đăng k các hoạt động liên quan đến đất đai một cách hiện đại, tất
yếu sẽ đem lại một cơ chế thông thoáng cho các tổ chức, cá nhân trong việc nâng cao
năng lực tài chính của mình.
Thứ năm, khi thực hiện góp v n bằng QSDĐ, không chỉ có các bên góp vốn