MỤC LỤC

ĐỀ BÀI
Năm 2004, Công ty CP Nam Sơn được thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án
“đổi đất lấy hạ tầng”. Thực hiện Quyết định số 1165/TTg của Thủ tướng Chính
phủ, tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố
SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực hiện dự án. Tính đến tháng 8 năm 2008,
Công ty CP Nam Sơn đã tiến hành xong việc bồi thường, GPMB cho các hộ dân
đang sinh sống trong khu đất này và tiến hành xây dựng hệ thống thoát nước.
Trong khi đang triển khai thực hiện dự án, tháng 2 năm 2009, UBND tỉnh SL ra
quyết định thu hồi 02 ha đất giao cho Công ty CP Nam Sơn để tái định cư cho 20
1


hộ gia đình bị thu hồi đất để mở rộng Quốc lộ số 6. Năm 2012, UBND tỉnh SL ra
quyết định số 115/2012/QĐ-UB giao 10 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn đang thực
hiện dự án cho Công ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất khẩu
quần áo. Không đồng ý với Quyết định này của UBND tỉnh SL, đại diện Công ty
CP Nam Sơn đến gặp Anh(chị) là luật sư đề nghị tư vấn nhằm bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của mình. Với tư cách là luật sư, Anh(chị) hãy cho biết:
1.

Anh(chị) phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách

2.
3.

hàng?
Việc tư vấn vụ việc này được thực hiện qua những bước cụ thể nào?
Những kỹ năng nào sẽ được sử dụng trong các bước tư vấn pháp luật đất
đai để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp?

hợp đồng này như sau:

- Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà
đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất
định; hết thời hạn, nhà đầu từ chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà
nước Việt Nam.
- Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BTO) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà
đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư
3


chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu
tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu
tư và lợi nhuận.
- Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức
đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng
công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công
trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện
dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo
thỏa thuận trong hợp đồng BT.
Do đó, dự án trên được thủ tướng phê duyệt, khi Công ty CP Nam Sơn thực
hiện xây dựng kết cấu hạ tầng, phía UBND tỉnh SL phải phối hợp tiến hành
Thứ hai: Cần làm sáng tỏ 2 quyết định của UBND Tỉnh SL có đúng thẩm
quyền và trình tự thủ tục hay không?
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

quyền, song về nội dung căn cứ theo bản chất hợp đồng BT sẽ trái với nguyên tắc
cơ bản của hợp đồng này.

5


2.

Việc tư vấn vụ việc này được thực hiện qua những bước cụ thể nào?
Đầu tiên có thể thấy, xác định nội dung tư vấn thuộc lĩnh vực việc giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Em xin tư
vấn qua các bước sau:
A)
B)
C)
D)
E)

3.

Tiếp xúc khách hàng
Nghiên cứu hồ sơ
Xác định nội dung pháp lý
Xác định luật áp dụng
Đưa ra phương án tư vấn
Những kỹ năng nào sẽ được sử dụng trong các bước tư vấn pháp luật đất
đai để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp?

Để các bước trên được diễn ra thuận lợi, thì Luật sư hay nhà tư vấn cần phải

lòng bàn chân hướng ra đâu, hai chân có vắt lên nhau không, có rung chân
không… Qua các chuỗi hành động sẽ cung cấp cho ta những tâm tư thực sự của
khách hàng. Bạn sẽ nghĩ tôi thật lắm chuyện và sẽ thừa khi quan sát họ. Không,
điều đó không bao giờ thừa nếu bạn muốn làm luật sư không chỉ giỏi kiến thức
pháp lý, tin tôi đi. Bạn cần hiểu chẳng vụ đất đai nào mà vừa gặp khách hàng mà
bạn đã tư vấn ngay cho họ để thu lại “vài đồng tiền” bèo bạc từ quá trình tư vấn
cho khách hàng, có lẽ cũng không nên như vậy, khi tư vấn đất đai mà bạn tư vấn
xong cho khách hàng một cách kĩ lưỡng luôn, nói thành thật nhất là bạn bảo họ làm
cụ thể ra sao, họ sẽ bỏ bạn hoặc tìm đến luật sư, nhà tư vấn khách. Bởi lẽ, trong
quá trình tiếp xúc khách hàng, bạn chỉ nên định hướng, đưa ra cho họ biết quyền
nào của họ bị xâm phạm, hướng giải quyết ra sao, và trả lời câu hỏi của khách hàng
sao cho vừa lòng họ. Sau đó , cần nhớ căn cứ Luật Luật sư thì muốn làm việc với
khách hàng thì chúng ta cần giao kết hợp đồng dịch vụ tư vấn, trợ giúp pháp lý.
7


Sau đó chúng ta cần them thời gian để nghiên cứu cho kĩ lưỡng vụ việc rồi mới đi
vào sâu và cụ thể hơn. Khách hàng cũng sẽ cảm thấy, tình tiế vụ việc của họ “khó
mà không khó, dễ mà chả dễ chút nào” đây là cơ hội cho luật sư tư vấn đất đai “có
đất làm ăn”, nghe xong bạn sẽ nghĩ tôi là kẻ cơ hội, chỉ biết đến tiền? Không nếu
không làm vậy, bạn sẽ không giải quyết vụ việc một cách thấu đáo, sẽ dẫn đến việc
làm sai khi tư vấn, và đôi khi đẩy khách hàng vào tình thế bất lợi pháp lý hơn.
Thứ hai: Kĩ năng nghiên cứu hồ sơ

Đây là lĩnh vực phức tạp, khó khăn hơn so với nhiều lĩnh vực khác, bởi tư
vấn giao đất theo dự án cảu chính phủ cấp phép dưới hình thức dựa án BT sẽ có
khá nhiều bất cập. Bởi tài liệu sẽ khá nhiều, dày, đôi khi cả “xe tải” toàn là hồ sơ
vụ án. Luật sư cần hiểu đọc cái nào quan trọng, đọc “từ khóa”(key word) từ, hồ sơn
quan trọng trong vụ việc để tránh mất quá nhiều thời gian và cảnh bị “rối” trong
một mới hồ sơ tài liệu, vì khách hàng ( Công ty CP Nam Sơn) họ sẽ cung cấp tất cả

UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố SL cho Công ty. Văn bản
115/2012 QĐ-UB của UBND tỉnh SL giao 20 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn
đang thực hiện dự án cho Công ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may
xuất khẩu quần áo. Tiếp theo là văn bản hợp đồng BT căn cứ theo thỏa thuận trong
hợp đồng. Bởi bản chất hợp đồng BT là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi
xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam;
9


Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư
và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.
Do đó, UBND tỉnh SL cần tôn trọng điều khoản hợp đồng, từ đó có thể thấy
sai phạm từ phía UBND tỉnh SL.
Thư tư: Xác định luật áp dụng

Như trên đã đề cập, vụ việc diễn ra vào năm 2012, căn theo nguyên tắc sẽ áp
dụng luật có hiệu lực gần nhất để làm luật dẫn chiếu trong vụ việc này.
Thứ năm đưa ra phương án giải quyết

Trong toàn bộ bài là các phương án em xin đưa ra, và sau đây xin đề cập
hướng giải quyết vụ việc như sau
Theo như nộ dung vụ việc, xác định nguồn gốc đất trước khi có dự án là đất
dân sinh, sử dụng mục đích ở, vườn tạp. Sau đó, có dự án 1165/TTg của Thủ tướng
chính phủ, tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh SL cấp
30 ha đất, có thể nói nguồn gốc đất là hoàn toàn hợp lệ.
Tiếp theo, Về tính chất hợp đồng BT như đã trình bày, cần căn cứ theo nội
dung hợp đồng, theo như sự thỏa thuận các bên. Cũng như dự án làm đường cao
tốc, cũng theo hình thức BT và trong dự án đó, có công trình đường cao tốc, trạm
thu phí, kiểm duyệt, Trạm phụ vụ nghỉ ngơi,… Thì theo hợp đồng kí kết phía Công