MỤC LỤC

ĐỀ BÀI
Ngày 20/9/2016, ông Nguyễn Văn H đến Công ty tư vấn Luật Hùng Linh ký
hợp đồng tư vấn dịch vụ pháp lý với nội dung sau đây:
Ông có nhu cầu làm thủ tục sang tên diện tích đất 300m2 và ngôi nhà 03
tầng của bố mẹ sang tên cho ông. Ông Nguyễn Văn H nói rằng: Đất và nhà này có
nguồn gốc bố mẹ ông H sinh sống trên đất ông cha để lại từ năm 1976. Bố mẹ ông
H mất năm 2002 không để lại di chúc. Ông H ở cùng bố mẹ từ lúc sinh ra cho đến
khi bố mẹ ông H mất và hiện nay anh vẫn ở trên đất đó.
1


Ông H rất mong muốn chuyên gia tư vấn pháp luật của công ty tư vấn luật
Hùng Linh tư vấn cho ông H chuẩn bị hồ sơ pháp lý và hướng dẫn ông H quy trình,
thủ tục hành chính để ông H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà.
Với đề nghị nêu trên của khách hàng, Anh (Chị) với tư cách là chuyên gia tư
vấn pháp luật đất đai, bất động sản của công ty tư vấn luật Hùng Linh, hãy cho
biết:
1.

Những vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc nêu trên là gì? Giải thích rõ
cho ông H biết rõ mục đích của từng vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc

2.

này?
Hãy tư vấn và hướng dẫn ông H chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và quy trình,
thủ tục trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
3


2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Trong trường hợp mảnh đất của gia đình ông H chưa có giấy tờ về quyền sử dụng
đất; thì để đáp ứng điều kiện được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, sở hữu nhà thì
phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:
“Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được

đó có để lại quyền thừa kế mảnh đất và nhà cho một người khác trong hàng thừa
kế, hoặc nếu tồn tại một đối tượng khác cũng thuộc trường hợp thừa kế theo pháp
luật; thì ông H sẽ không thể đủ điều kiện là người thừa kế toàn bộ mảnh đất và căn
5


nhà mà cha mẹ ông để lại. Việc xác định điều kiện thừa kế cũng là một căn cứ pháp
lý để xác định xem ông H có thể tiến hành thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay không?
Thứ ba, cần xác định xem mảnh đất đó có thuộc trường hợp đang bị tranh chấp
hay đã có đủ điều kiện để sử dụng đất; do Uỷ ban nhân dân (UBND) phường (xã,
thị trấn) xác nhận. Để thực hiện thủ tục xác nhận mảnh đất không có tranh chấp,
ông H cần thực hiện các thủ tục như sau theo quy định của pháp luật:
-

-

Nộp hồ sơ tại UBND phường (xã, thị trấn) để yêu cầu xác nhận đất không có
tranh chấp.
Hồ sơ bao gồm:
• Đơn xin xác nhận đất không có tranh chấp.
• Một trong số các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bản sao CMND có chứng thực.
Công chức tiếp nhận và kiểm tra nội dung, tính hợp pháp của hồ sơ:
• Trường hợp hồ sơ hợp lệ: viết giấy hẹn.
• Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: hướng dẫn cá nhân hoàn thiện đúng quy

-



67 nghị định 71/2010/NĐ-CP.
Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).
Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất.
Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại

-

điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).
Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ và giấy chứng nhận (nếu có).
Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất

-

đai theo quy định của pháp luật (nếu có).
Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất.
Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với
trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ).

Hồ sơ được nộp tại UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất. UBND phường (xã,
thị trấn) nơi có đất xem xét nguồn gốc đất; nhà ở và công trình trên đất xác nhận
vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15
ngày. Sau đó UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất lập tờ trình kèm theo hồ sơ
gửi UBND quận, huyện (Qua văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện) đề
nghị cấp giấy chứng nhận.
Để ông H có thể hiểu rõ hơn về quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:



c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh
chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và
khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải
quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng
ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng
đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận
và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản
đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất
đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất
nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ
sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có
tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận
đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của
Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài
sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối

9


với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng

và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn
phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc
quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này”.
Trên đây là cách thức chuẩn bị hồ sơ và trình tự, thủ tục trước các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
tình huống của ông H.

1.
2.
3.
4.
-

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật Đất đai 2013.
Bộ luật Dân sự 2005.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Các trang web:
http://luattrihung.com/linh-vuc-tu-van/bat-dong-san/trinh-tu-thu-tuc-cap-

-

giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat.html/
https://luatduonggia.vn/thu-tuc-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-

-

cho-ca-nhan-ho-gia-dinh
http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dn2014/tint
uc?p_pers_id=&p_folder_id=53313862&p_main_news_id=60876021