MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiện nay, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu trở về Việt Nam
sinh sống, làm việc ngày càng tăng, do đó nhu cầu về nhà ở, đất ở để ổn định cuộc
sống của những đối tượng này là một vấn đề quan trọng, luôn được Nhà nước quan
tâm và tạo điều kiện. Pháp luật nước ta đã có những quy định cụ thể về những điều
kiện, thủ tục để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở,
được quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Để hiểu rõ và nắm bắt một cách chính xác
nhất các quy định đó, cũng như để thuận tiện trong việc giao dịch về vấn đề này,
rất cần tới sự hướng dẫn chi tiết, cụ thể của những chuyên viên tư vấn pháp luật
(những người có kiến thức sâu rộng trong lĩnh vực). Bởi lý do này, em xin đi sâu
vào một tình huống cụ thể sau:
“Bài 3:
Tùng Jhon là một Việt kiều định cư ở Mỹ từ năm 1998 nhưng vẫn còn một
người chị gái sống tại thành phố Hồ Chí Minh. Sau 12 lần về thăm Việt Nam và
tìm hiểu thì Tùng Jhon biết được chính sách của Nhà nước Việt Nam cho Việt kiểu
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Tùng Jhon quyết định mua
nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và đến Văn phòng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn
1


pháp luật. Với tư cách là luật sư công tác tại Văn phòng Luật sư Công Lý và được
giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) hãy cho biết:
1. Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì? Vì
sao?
2. Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ
thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?”

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Khi tiếp xúc, gặp gỡ Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì?

Nam, có uy tín và thâm niên trong ngành, là người bảo vệ quyền lợi cho khách
hàng phù hợp với pháp luật Việt Nam. Ông Jhon sẽ không hài lòng nếu chúng ta
làm việc mà chỉ dựa theo quan điểm cá nhân hay có biểu hiện lợi dụng mối quen
biết. Với trường hợp tư vấn trực tiếp mà chúng ta chưa có bất kì thông tin gì về vụ
việc. Chúng ta cần vừa nghe thông tin vừa vận dụng kinh nghiệm của mình để
phán đoán loại việc khách hàng yêu cầu, tư đó đưa ra những câu hỏi dẫn dắt sự
trình bày của ông Tùng Jhon sao cho ngắn gọn, súc tích và đúng trọng tâm. Cần
chú ý dùng từ ngữ dễ hiểu, ngắn gọn, tránh dùng quá nhiều từ chuyên ngành phức
tạp nhằm khai thác thông tin một cách thuận lợi nhất...
Ngoài ra, trong suốt quá trình tư vấn, chúng ta phải luôn luôn giữ thái độ thân
thiện, tôn trọng đối với ông Tùng Jhon, khi đó sẽ khiến khách hàng cảm thấy gần
gũi, an tâm hơn. Cần sử dụng kỹ năng biểu cảm phi ngôn ngữ, ánh mắt, cử chỉ,
khuôn mặt để thể hiện sự tôn trọng, thấu hiểu của mình đối với khách hàng. Bởi lẽ,
việc kỹ năng biểu cảm phi ngôn ngữ có ý nghĩa vô cùng quan trọng; có thể, chỉ
3


bằng ánh mắt, cử chỉ hay biểu hiện của nét mặt người tư vấn thôi cũng đủ để khách
hàng có thể tin tưởng và từ đó người tư vấn có thể sẽ khai thác được một cách đầy
đủ nhất thông tin liên quan đến vụ việc mà mình đang tư vấn.
2. Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng
2.1.

cụ thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?
Kỹ năng gặp gỡ, tiếp xúc với khách hàng
Để nắm bắt yêu cầu khách hàng giai đoạn đầu tiên của người tư vấn là tiếp
xúc khách hàng, khi tiếp xúc khách hàng cần phải nắm bắt được sự việc mà khách
hàng trình bày, cố gắng gợi mở để khách hàng trình bày đầy đủ và đúng sự thật của
sự việc mà khách hàng yêu cầu tư vấn. Về kỹ năng này, đối với trường hợp của


hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân
dân của vợ là công dân Việt Nam ở trong nước hay không?”; “Công việc của ông
hiện tại là gì? Ông có giữu chức vụ nhà văn hóa, nhà khoa học, bao gồm: người
được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa – nghệ thuật, thể dục –
thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế
- xã hội đang làm việc tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng,
Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ,
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học
viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng
dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về việc đối tượng này đang làm việc
tại cơ quan, tổ chức đó hay không”; ông Tùng Jhon đã thôi quốc tịch Việt Nam hay
chưa;…
2.3.

Kỹ năng tra cứu các văn bản pháp luật liên quan
Ngay khi nghe khách hàng trình bày vụ việc, chúng ta cần phải tự xây dựng
được trong đầu vấn đề đó có thể liên quan đến những văn bản pháp luật nào. Sau
khi đã thâu tóm được toàn bộ sự việc, hiểu rõ những tình tiết quan trọng trong vụ
việc, chúng ta sẽ bắt tay vào việc tra cứu các quy định pháp luật.
Trong tình huống này, một số văn bản pháp luật cần được nghiên cứu kỹ là:

- Luật đất đai năm 2013;
- Luật nhà ở 2014;
5


- Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật nhà ở 2014
- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện luật nhà ở và Nghị định
2.4.



được đính kèm những tài liệu liên quan một cách khoa học. Điều này vừa thể hiện
tính chuyên nghiệp của Luật sư tư vấn vừa giúp Luật sư có thể nhanh chóng xem
xét, nghiên cứu lại vụ việc khi cần thiết.
Trong tình huống này, ông Tùng Jhon sẽ muốn tìm đến văn phòng Luật sư
Công lý để hỏi làm thế nào để ông có thể mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở thành phố Hồ Chí Minh; hỏi về thủ tục, cách thức để ông có thể mua như thế
nào;…
Cần lưu ý rằng, theo căn cứ tại Điều 8 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện
được công nhận quyền sở hữu nhà ở có quy định:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức
đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận
đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức
mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất
động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua,
nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
…”

7


Và theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013 thì người Việt Nam

Xét trong tình huống, như đã trình bày ở trên, theo quy định của pháp luật,
nếu ông Tùng Jhon được phép nhập cảnh ở Việt Nam thì được công nhận quyền sở
hữu nhà ở và ông có thể mua nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh theo ý muốn của
mình. Đồng thời, ông sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau
đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng
nhận phải là nhà ở có sẵn.
Theo điểm b, khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở quy định điều kiện của các bên
tham gia giao dịch về nhà ở, ông Tùng Jhon phải có đủ năng lực hành vi dân sự để
thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối
tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt
buộc phải có đăng ký tạm trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Giấy tờ, thủ tục mà chúng ta yêu cầu ông Tùng Jhon phải chuẩn bị như sau:
- Giấy tờ chứng minh: ông Tùng Jhon để được mua nhà với tư cách là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài như sau:
Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm
chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.
Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm
chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và
kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là
gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan
đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài
cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Nếu không chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thì phải mua nhà tại Việt Nam với tư cách là người nước ngoài với một số hạn chế
nhất định.
- Sau khi ông Jhon đã mua nhà, cần làm thủ tục để xin cấp GCNQSHN (bản chất là
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở và tài
9


hành một số điều của Luật nhà ở 2014
4. Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện luật nhà ở và Nghị định
99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn luật nhà ở
5. Link tham khảo:
/>
11