ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
*****

NGUYỄN MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC
NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Hà Nội - 2016



MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 7
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất. ............................................... 7
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất .............................. 7
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất............................. 9
1.1.3. Tổ chức sử dụng đất. .............................................................................11
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức ................................................................................... 13
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức qua
các Luật đất đai. ...............................................................................................13
1.2.2. Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức. ................................................................................................18
1.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam ... 26

đất cho các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai ......................54
2.3.3. Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai...............................................60
2.3.4. Nhận xét chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất. ......................................................................................80
2.4. Những tồn tại và nguyên nhân ........................................................... 81
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI.......................... 83
3.1. Những thuận lợi trong công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức
tại quận Hoàng Mai .................................................................................. 83
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ...................................................... 84
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .........................................................84
3.2.2. Giải pháp về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, rà soát hiện
trạng sử dụng đất và xử lý sai phạm trong sử dụng đất của các tổ chức ........85
3.2.3. Giải pháp tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai
..........................................................................................................................88
2


3.2.4. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng công nghệ
thông tin trong quản lý đất đai .........................................................................88
3.2.5. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất
của các tổ chức .................................................................................................89
3.2.6. Giải pháp nâng cao trình độ, năng lực của cán bộ chuyên môn ...........90
3.2.7. Giải pháp tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai ...........................90
3.2.8. Giải pháp cụ thể đối với UBND quận Hoàng Mai về xử lý sai phạm
của tổ chức…………………………………………………………………91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 92

nhiều tiềm năng phát triển các khu đô thị mới, xây dựng các trung tâm thương
mại dịch vụ, công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp... Do đó, nhu cầu sử dụng đất
đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư cũng tăng cao, góp
phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất được tăng lên. Nhưng làm thế
nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác giao
4


đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước,
nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm
trong cả nước nói chung và quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội nói riêng. Do đó,
việc xem xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng
đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra
những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các
đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục
sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Xuất phát từ những lý do trên, học
viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, từ đó
chỉ ra những kết quả đạt được và tồn tại, hạn chế trong quản lý công tác giao đất,
cho thuê đất. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại
để tăng cường quản lý Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các
tổ chức tại địa phương.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước, của Thành
phố Hà Nội về đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước về công tác giao đất,

- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của những chuyên gia trong
lĩnh vực chuyên môn trong việc đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất
của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu.
6. Kết cấu của Đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
được kết cấu theo 3 chương, gồm:
Chương 1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất
của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai.
Chương 3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các
tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn quận Hoàng Mai.

6


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất.
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là
một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ
không phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội thì đất đai còn là điều kiện lao động, gắn
liền với hoạt động của con người; quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã
hội loài người. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và quốc phòng an ninh.
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều
loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương
nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết

đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử
dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân
được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử
dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong
diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Đây là một bước tiến
quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá
nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị.
Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức:
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng
được mở rộng và quy định cụ thể.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai
2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong
công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu
hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất
không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết
kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng
thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất
8


nước. Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho
thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ,
cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất
vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư
vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử

quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.502.613 ha, chiếm 77,05%
tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó diện tích đất theo đối tượng sử
dụng thì các tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng là 10.233.569 ha chiếm 40,13 % tổng diện tích đất đã giao, cho thuê [1] .
Việc giao đất, cho thuê đất, không chỉ phát huy được nguồn lực của đất
đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu
quả, mà nó còn thể hiện sự công bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với
các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời chính sách giao đất, cho thuê và thu hồi đất
đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu
tư trong nước và nước ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát
triển các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được
giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả
hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được
quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được
Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong
việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong
việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai.
Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại
hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất
đang sử dụng đó.
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng
đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.
10

trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng
đất, cụ thể gồm:

11


* Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan,
đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác.
- Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất
sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích;
đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây
dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui
chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của
địa phương.
Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp
nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối
tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp
(doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh)
được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp
tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo
luật đầu tư, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ quan
nhà nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn
vị quốc phòng, an ninh;
- Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ quan,
đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.

thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã
không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế.
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền
chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển
nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt
pháp lý cho những người sử dụng đất. Một số nội dung chính liên quan đến giao
đất, cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất... pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ
13


đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn
quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng).
Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm
2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định
cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Chính
sách giao đất không thu tiền sử dụng đất phần lớn diện tích đất giao tập trung
vào hai đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí
nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho
các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh
và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. Luật Đất đai năm
2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống
văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi

+ Luật Đất đai mới đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất
đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội
nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế.
+ Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết
hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền
hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê.
+ Quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử
dụng đất cũng được mở rộng.
+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc được nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế,
nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành,
thì còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
- Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai
+ Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu
tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư
phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào
sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn
liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
15


+ Đồng thời, Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới
các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định việc
giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn
cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư
và huy động nguồn lực của địa phương;

Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,
2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003;
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa
tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của quốc gia. Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện
tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử
dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường,
18


phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa
phương và các đơn vị cơ sở, đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai.
Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất phải đúng thẩm quyền và đúng
đối tượng. Nguyên tắc này đảm bảo cho việc điều tiết đất đai đúng quy định
phát luật, tạo sự công bằng đối với các đối tượng sử dụng đất.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng quy trình, trình tự
thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có thẩm quyền
thực hiện. Đây là nguyên tắc quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2.2.2. Về công tác giao đất:
Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992. Trước
đó, Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”[19]. Tại
điều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao
đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [20]. Giao đất có ý
nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng

kết hợp cho thuê; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức
kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Giao đất theo hình thức này
giúp Nhà nước đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất, bố trí vốn cho các chương
trình chính sách công, dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm phát triển đất
nước và tạo ý thức trách nhiệm cho người được giao đất sử dụng hợp lý, tiết
kiệm, nâng cao hiệu quả sử dụng, tránh lãng phí quỹ đất được giao.
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải
nộp khoản tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Theo Điều 54 của Luật Đất đai năm
2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với là tổ chức
sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục
đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; tổ chức sự nghiệp công lập chưa
tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất
để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân
20


cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất. Việc giao đất không thu
tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động
sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,...
Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử
dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng.
- Thời hạn giao đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được
chia theo loại đất sử dụng đất gồm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng
có thời hạn [24].
Theo Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng

đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp
luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh
quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan
hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
Theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ
chức sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng; các quyền
chung là những quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác
đất đai mà không có sự phân biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng
đất; các nghĩa vụ chung người sử dụng đất là cách sử xự mà pháp luật bắt buộc
các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Đây là loại nghĩa vụ áp
dụng chung cho tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức và
mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ vào hình thức Nhà nước
giao đất thì quy định về quyền và nghĩa vụ cũng khác nhau. Đối với các tổ chức
sử dụng đất có thể chia thành nhiều loại với những quyền và nghĩa vụ khác
nhau. Các tổ chức được giao đất không thu tiền thì không có các quyền chuyển
quyền sử dụng đất, tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được phép bán hoặc
mua tài sản sở hữu trên đất thuê; tổ chức được giao đất có thu tiền thì có các
quyền chuyển quyền sử dụng đất; quy định phân biệt rõ quyền, nghĩa vụ của tổ
chức sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và tiền đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về thủ tục thực
hiện các quyền sử dụng đất; xử lý quyền sử dụng đất của tổ chức đã thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn; xây dựng chế độ tài chính mới khi thực hiện các quyền sử
22


dụng đất; quy định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần

đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
23