MỤC LỤC
Lời cam đoan ........................................................................................................... i
Lời cảm ơn ............................................................................................................. ii
Mục lục .................................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt ..................................................................................... vi
Danh mục bảng .................................................................................................... vii
Danh mục hình .................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài .............................................................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 3
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ............................................................... 3
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai .............................................................................. 3
1.1.2. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai .................................................. 4
1.1.3. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
1.1.4. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử
dụng đất ............................................................................................................ 5
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai .................................................. 6
1.2.1. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 6
1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai ........................................................................ 9
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới ...................... 16
1.2.4. Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam ................................................ 22
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ........................................................ 26
1.3.1. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ .................. 26
1.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ .................................... 28
1.3.3. Thực trạng VPĐK QSDĐ ở nước ta ..................................................... 30
1.3.4. Đánh giá chung ..................................................................................... 38
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 41
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện
Tam Nông - tỉnh Phú Thọ .................................................................................... 90
3.4.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐK QSDĐ ................ 90
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ 97
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................ 100
Kết luận .............................................................................................................. 100
Kiến nghị ............................................................................................................ 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................. 103
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 106

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS


Công nghệ thông tin

7

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

8

GCN

Giấy chứng nhận

9

HSĐC

Hồ sơ địa chính

10

HĐND

Hội đồng nhân dân

11

KT-XH


Văn phòng đăng ký

17

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1. Tình hình thành lập VPĐK QSDĐ các cấp. ................................................ 31
1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ theo chuyên môn ................................ 33
2.1. Tình hình thực hiện công việc về đất đai của các hộ gia đình, cá nhân tại địa
bàn các xã được chọn điều tra ..................................................................... 43
3.1. Thống kê diện tích đất sản xuất nông nghiệp theo tính chất phát sinh ....... 48
3.2. Giá trị sản xuất và tăng trưởng GTSX trên địa bàn huyện Tam Nông giai
đoạn 2011 - 2014 ......................................................................................... 51
3.3. Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014 . 53
3.4. Quy mô và tốc độ tăng giá trị sản xuất nông, lâm, thuỷ sản huyện Tam

3.2. Quy trình cấp GCN lần đầu ......................................................................... 68
3.3. Quy trình thực hiện đăng ký biến động ....................................................... 68
3.4. So sánh số hồ sơ kê khai xin cấp GCN và số hồ sơ được cấp GCN giai đoạn
2011 – 2014 ................................................................................................. 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong mọi thời đại lịch sử ở tất cả các quốc gia trên thế giới, đất đai luôn
giành được một sự quan tâm đặc biệt. Nó là cơ sở cho sự phân định ranh giới
giữa các quốc gia và vùng lãnh thổ, là nguồn nội lực to lớn cho sự phát triển của
mọi đất nước. Theo thời gian đất đai ngày càng gắn bó với con người hơn bởi
nó đã dần trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch trong thị trường bất động
sản.
Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng cần phân bổ
và sử dụng hợp lý là chìa khoá đảm bảo cho cho sự tồn tại của con người. Vấn
đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh bùng
nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thoái môi trường do các hoạt động của con
người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một đất nước muốn có nền kinh tế
thị trường phát triển bền vững bao gồm cả thị truờng bất động sản thì một trong
những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và bất động sản
là công cụ cốt lõi, thiết thực, phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước,
điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ không thể thiếu
được để xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản.
Trong xu thế chung của thế giới mỗi nước đều thiết lập một hệ thống

Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ trong giai đoạn tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn huyện.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (Điều 17)
đã nêu: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà
nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước, đều thuộc ở hữu toàn dân”
(Quốc hội nước CHXH CNVN, 1992).
Luật Đất đai năm 1993, điều 5 có nói về sở hữu đất đai:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu;
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai;
- Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi
ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2013).
Tại Điều 4 Luật đất đai (2013) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai
(2013) đã quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai,
Luật đất đai xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về
đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết
định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;
Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


đai; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

1.1.3. Quyền sử dụng đất
Luật Đất đai (2003), tại Điều 105 quy định người sử dụng đất có 6 quyền
chung trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền
của người sử dụng đất được Luật Đất đai (2003) quy định theo 4 nhóm đối tượng
sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước
ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, tại Điều 106 của Luật
quy định người sử dụng đất có 10 quyền riêng sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất”. Như vậy, Nhà nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất

quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử
dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi
vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn
đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại
diện chủ sở hữu đối với đất được giao (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân
Trọng, 2010).
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên
quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền chung)
nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại
quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất được tham gia
vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn
dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể
đồng nhất giữa hai loại quyền này (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân
Trọng, 2010).
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai

1.2.1. Đăng ký đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Tại Điều 4, Luật Đất đai (2003) quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Tại Điều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


95, Luật Đất đai (2013) quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử

Page 7


gồm có: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin
trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Việc thực hiện đăng ký đất đai,
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao
đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý
được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực
hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ
việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác. Do vậy, để đảm
bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu
kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy
đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh
chấp đất đai. Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo
tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả
các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung
cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh
giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược
quản lý và sử dụng đất.
1.2.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai

1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai
1.2.2.1. Khái quát chung về hệ thống đăng ký đất đai
a. Sự cần thiết của hệ thống đăng ký đất đai
Mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hoá tinh
thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó, việc
khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo
ý thích riêng của mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sự
phát triển bền vững của loại tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho
sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Quản lý đất đai hiệu quả
còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của
người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư; và ngay cả hoạt động của bộ
máy nhà nước thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí về đất đai (Đặng Anh Quân,
2011).
Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng của hệ thống quản
lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm những
thông tin về quyền đối với đất đai, chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai.
Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tuỳ thuộc
vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng (Đặng Anh Quân, 2011).
Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được
nắm rõ và được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức
hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình
đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đang
trở thành vấn đề cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các quốc
gia đang phát triển mà trong đó có Việt Nam (Đặng Anh Quân, 2011).

đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị thị trường của nó, đồng thời cũng
làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất (Đặng Anh Quân, 2011).
c. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai
- Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên
được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ
của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử
dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo
trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo
vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử
dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích công cộng như điện,
nước, cống rãnh,... hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất
(Đặng Anh Quân, 2011).
- Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật
là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu đất
đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở đảm bảo
hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản, làm tăng ngân sách thông qua
các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho các mục đích
phát triển kinh tế; (Đặng Anh Quân, 2011)...
- Đối với xã hội: Hệ thống đăng ký đất đai góp phần trong việc bình ổn xã
hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô
nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia
(Đặng Anh Quân, 2011).


nhận QSD đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai (Đặng Anh Quân, 2011).
- Sự công bằng và dễ tiếp cận: Đây là yêu cầu đặt ra đối với việc sử dụng
dữ liệu thông tin thu được từ hoạt động của hệ thống đăng ký, bởi lẽ những thôn
tin này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất. Thông tin về
đất đai phải được công bố, công khai và công bằng trong việc tiếp cận thông tin
của tất cả người có nhu cầu. Điều này rất có vai trò lớn trong việc phát triển hoạt
động dịch vụ công về đất đai (Đặng Anh Quân, 2011).
- Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà
nước đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản thu phí mà khách hàng phải trả khi
sử dụng các dịch vụ từ hệ thống đăng ký đất đai. Tuy nhiên trên thực tế yêu cầu
này là rất khó đạt được bởi vì chi phí đầu tư để xây dựng ban đầu, chi phí thường
xuyên để duy trì hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai là rất lớn, trong khi đó,
kinh phí đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước là có hạn, các khoản thu phí từ
hoạt động dịch vụ còn hạn chế. Đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến hiệu
quả hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai của nước ta trong giai đoạn hiện nay
(Đặng Anh Quân, 2011).
e. Hệ thống đăng ký đất đai phát triển
- Mục đích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Hệ thống đăng ký đất đai phát triển là thành phần quan trọng của hệ thống
quản lý đất đai phát triển (bao gồm thành phần: hệ thống lập bản đồ địa chính đa
mục đích, hệ thống đăng ký đất đai phát triển, hệ thống định giá bất động sản
thống nhất, hệ thống quy hoạch sử dụng đất phù hợp, hệ thống cơ quan đăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


bất động sản, hệ thống thông tin đất đai hiện đại, hệ thống pháp luật về đất đai).
Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phát triển là một nhu cầu thiết yếu không
chỉ cho quản lý nhà nước về đất đai, nhu cầu của người sử dụng đất, mà cho cả


không phải đến cơ quan đăng ký. Nâng lên mức cao hơn, cơ quan đăng ký cần
phải trả lời người đăng ký bất kỳ lúc nào là hồ sơ đăng ký đang được giải quyết ở
thủ tục nào và do bộ phận nào giải quyết. Đây chính là những yêu cầu nhằm thu
hút người dân sử dụng hệ thống đăng ký đã xây dựng nên.
- Yêu cầu của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Hệ thống đăng ký đất đai và tài sản gắn liền chính là cầu nối giữa hệ thống
quản lý đất đai và người sử dụng đất. Do vậy, việc xây dựng hệ thống đăng ký
đất đai phát triển phải đảm bảo các yêu cầu sau:
+ Các cơ quan đăng ký đất đai cũng đã trở thành các tổ chức dịch vụ công
độc lập, không thuộc các cơ quan quản lý nhà nước.
+ Các tổ chức đăng ký đất đai có hai chức năng chủ yếu: một là thực hiện
chức năng ghi nhận thông tin đăng ký để bảo đảm các quyền về bất động sản; hai
là cung cấp thông tin cho công chúng về đất đai, tài sản trên đất, chủ sở hữu bất
động sản và các giao dịch bất động sản; cả hai chức năng này đều có thu phí để
các tổ chức này bảo đảm tự trang trải về tài chính.
+ Các tổ chức này được độc quyền thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp
thông tin theo mức phí do chính phủ quy định; tất nhiên, chính phủ thường buộc
các cơ quan này phải giảm dần mức phí đăng ký bất động sản (do được độc
quyền thực hiện); để đáp ứng yêu cầu này, các tổ chức đăng ký đất đai cũng phải
áp dụng công nghệ mới để tăng hiệu suất hoạt động.
+ Do các hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu
cầu giao dịch tăng cao và nhu cầu thông tin cũng tăng cao nên nguồn thu tăng lên
mặc dù mức thu ngày càng giảm; hiện nay, ở nhiều nước nguồn thu của các tổ
chức đăng ký đất đai đã cho phép tái đầu tư vào công nghệ để nâng cao hiệu quả
hoạt động và cuối cùng là tăng thu lên mức khá cao.
+ Quá trình giảm phí dịch vụ và tăng chất lượng dịch vụ của các tổ chức
đăng ký đất đai làm cho công chúng được hưởng lợi rất nhiều.
- Lợi ích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:


Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này
vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên
thế giới như Ai Len, Anh. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản
giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp
GCN dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN,
người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua (Bộ
TNMT, 2012a).
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc gồm: GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an
toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho
hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài; GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ
đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá
thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ
thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập
nhật, tra cứu, đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ TNMT, 2012a).
1.2.3.2. Anh:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất
đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống
nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực
(địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi
hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo
một hệ thống thống nhất (chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Toàn bộ hệ
thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự

đối với người đăng ký. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến
hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để
ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước
(Bộ TNMT, 2012a).
Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký
được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển
nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa
nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả
mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng,
khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế
ước và xếp theo thứ tự thời gian. Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh
những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào
muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự
giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã
được phát triển ra toàn Liên bang (Bộ TNMT, 2012a).
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết
các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia
thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo
nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp. Điều luật theo nguyên tắc trình tự
dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ
thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực
hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng
ký. Người mua nếu không biết được về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất