MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục những chữ viết tắt

viii

Danh mục bảng

ix

Danh mục hình, sơ đồ

x

MỞ ĐẦU

1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài


1.2 Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

13

1.2.1 Tại Trung Quốc

13

1.2.2 Tại Nhật Bản

15

1.2.3 Tại Thái Lan

17

1.2.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

17

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

18

1.3.1 Quá trình hình thành giá đất tại Việt Nam

18

1.3.2 Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam


Long, tỉnh Quảng Ninh

32

2.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long

32

2.3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

33

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất

33

2.4 Phương pháp nghiên cứu

33

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

33

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

33


37

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

40

3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật

42

3.1.5 Thực trạng hệ thống hạ tầng xã hội

44

3.1.6 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường
thành phố Hạ Long

47

3.1.7 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2014
3.2 Tình hình quản lý đất đai

51
53

3.2.1 Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa
giới hành chính, lập bản đồ hành chính

v


58

3.2.9 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

59

3.3 Thực trạng đấu giá QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh.

59

3.3.1 Quy chế đấu giá trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh.

59

3.3.2 Thực trạng đấu giá QSDĐ một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh

71

3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long

82

3.4.1 Quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ


3.5.1 Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ

93

3.5.2 Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá QSDĐ

94

3.5.3 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng

94

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

96

Kết luận

96

Đề nghị

98

TÀI LIỆU THAM KHẢO

99

Phụ lục


PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

THPL

Thực hiện pháp luật

Tr.đ

Triệu đồng

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

viii


khu dân cư, tái định cư tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long
3.5

73

Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ 23 ô đất thuộc dự án Khu trung
tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải tại phường Hồng
Hải, thành phố Hạ Long

3.6

73

Tổng hợp danh sách 15 ô đất đấu giá thành công thuộc dự án Khu trung
tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long

3.7

Kết quả trúng đấu giá QSDĐ 15 ô đất thuộc dự án Khu trung tâm,
khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long

3.8

78

Tổng hợp danh sách 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Cái Dăm và
khu dân cư tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long

3.11



Tổng hợp kết quả điều tra thông tin từ người SDĐ

86

3.14

So sánh nguồn ngân sách thu được giữa giá trúng đấu giá với giá
đất theo bảng giá quy định của UBND Tỉnh và giá giao đất có thu
tiền sử dụng đất

89

3.15

Tổng hợp kết quả điều tra thông tin từ người SDĐ

90

3.16

Tổng hợp kết quả điều tra thông tin từ người SDĐ

92

ix


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ


Sơ đồ 3.1

Hiện trạng giao thông thành phố Hạ Long

42

Sơ đồ 3.2

Sơ đồ vị trí của thành phố Hạ Long trong mối liên hệ vùng tỉnh

51

x


MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế
kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải
ngoại lệ.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Đất đai
được xem là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong hoạt động sản xuất, là môi trường
sống của con người, là không gian của quá trình sản xuất. Do vậy hiệu quả kinh
tế mà đất đai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả đó được thể hiện trong giá trị
sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu

cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất
còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm chưa phù hợp với
giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, tính
minh bạch trong đấu giá chưa cao hay trình tự thủ tục còn rườm rà, tiến độ xây
dựng công trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác
đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có
hiệu quả, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng đấu giá
quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.

2


1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. Các chỉ tiêu
thu thập cần đảm bảo để phân tích đánh giá được thực trạng của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý và sử
dụng đất.
- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan đối với công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.

coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường BĐS.
1.1.1.2 Thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị
trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị;
quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố

4


xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất
động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động
có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản (Viện nghiên cứu quản lý kinh
tế trung ương CIEM, 2008).
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất. BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường, theo các quy
luật của nền kinh tế (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2. Giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Giá đất
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay

khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự
nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là
phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
[ii] Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu
tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá
đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông,
hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh
hoạt, điện sản xuất qui mô lớn, v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực
đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp)
sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất.
[iii] Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh

6


thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện
có sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực
này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp,
khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực
xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất sẽ thấp.
[iv] Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng
cung cấp, nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa

Trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động
sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
* Về phương pháp định giá đất và bất động sản
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2014).
[i] Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối
thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử
dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng
thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Sau đó phân tích, so
sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá để tính được giá đất của thửa đất cần định giá.
[ii] Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung
các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo
nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
[iii] Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để
ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ
đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn

8


hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
[iv] Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất



duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, ngành của
Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương do các tổ chức định giá
tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự
tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự
chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa
ra toà để giải quyết. Quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực
pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong
cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu
vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm
giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan.
Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm
hữu hạn.
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm
i) Đấu giá: Bán đấu giá. Bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt
trả giá, ai trả giá cao nhất thì được mua (Viện Ngôn ngữ học, Trung tâm từ
điển, 2002).
ii) Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán
công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người
mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất
mang bán đấu giá.
iii) Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2013b).

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử
lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài

11


sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b).
c) Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Có
3 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:
i) Các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
cư trong vùng.
- Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố
thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có

khỏe, nghề nghiệp, việc làm...) (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003).
1.2. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Tại Trung Quốc
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách
trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải
dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá QSDĐ đầu tiên ở Thẩm Quyến
theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988 (Lưu Quốc
Thái, 2008).
Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2 với thời
hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và
người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm
Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong
lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước
bằng phương thức đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2008).

13


Để có cơ sở cho việc thực hiện THPL về đấu giá, Trung Quốc đã ban hành
Luật bán đấu giá tài sản. Luật này được Ủy ban thường vụ Quốc hôi thông qua
ngày 5/7/1996 (Trần Tiến Hải, 2015).
Năm 1998, Bộ Đất đai - Tài nguyên đã ban hành Thông tư về khuyến
khích việc chuyển QSDĐ của Nhà nước bằng đấu thầu và đấu giá. Những thửa
đất chuẩn bị chuyển nhượng sẽ được thông báo công khai tại nơi có đất và các
phương tiện thông tin đại chúng. Những trường hợp này sẽ được tổ chức đấu giá
“mở” một cách công khai (Lưu Quốc Thái, 2008).
Vào năm 2001, Hội đồng nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng
cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra
yêu cầu thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước có trả
tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển QSDĐ.

(Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
1.2.2. Tại Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất động
sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những
bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và
rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ.
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000
bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây
(Bộ Tư pháp, 2004).

15


TOÀ ÁN
NGƯỜI THAM
GIA ĐẤU GIÁ
QUẢNG CÁO
BẤT ĐỘNG
SẢN

LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN

ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN


(chuyển
nhượng quyền
Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO
NHÀ

GIAO BẤT
ĐỘNG SẢN

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản.

16


1.2.3. Tại Thái Lan
Ở Thái Lan, đất đai là tài sản mà cá nhân có quyền sở hữu, vì vậy bán đấu
giá QSDĐ được quy định trong Bộ Luật dân sự và Luật thương mại.
Theo đó tài sản đem bán đấu giá bao gồm những vật cụ thể cũng như các
đối tượng không cụ thể, có giá trị có thể chiếm dụng được, đất đai cũng nằm
trong số đó.
Tài sản và đất đai mang bán đấu giá do chủ sở hữu tự nguyện mang ra bán
đấu giá hay bị bắt buộc mang đấu giá trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Việc bán đấu giá kết thúc khi người điều hành phiên đấu giá thông báo.
Trước đó, bất kỳ người nào trả giá cũng có thể rút lại giá mình đã trả. Người
tham gia đấu giá bị ràng buộc bởi nội quy đấu giá và tuyên bố của người điều

ba trăm năm, từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước
công nguyên, bằng việc thách cưới các lễ vật cho Sơn Tinh và Thủy Tinh.
Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, sự phát triển của
đấu gía qua các giai đoạn sau:
* Giai đoạn trước năm 1946
Nước Pháp đã thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc-Trung-Nam.
Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức là luật
“Mẫu quốc”, xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và thực
hiện các trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định tại dụ số
31 ngày 23/7/1934”. Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định trước thì thanh
toán tùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá.
* Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988
Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyển
đổi nền kinh tế năm 1986.
* Giai đoạn từ 1989 đến 1995
Sự hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của pháp
lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989.
* Giai đoạn từ 1996 đến 2004
Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1986 về việc ban hành quy chế bán
đấu giá tài sản. Đây là văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán
đấu giá tài sản.
* Giai đoạn từ 2005 đến nay

18