BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN HỮU HẢO

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG
CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC CHUNG CƯ
CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản Trị Kinh Doanh
Mã số ngành: 60340102

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN HỮU HẢO

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG
CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC CHUNG CƯ
CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản Trị Kinh Doanh
Mã số ngành: 60340102
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Tiến sĩ LÊ TẤN PHƯỚC

II- Nhiệm vụ và nội dung:
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến
chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đề xuất các hàm ý nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống dân sinh sống tại các chung
cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh.
III- Ngày giao nhiệm vụ: ngày 26 tháng 01 năm 2016
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: .......................................................................................
V- Cán bộ hướng dẫn: Tiến Sĩ LÊ TẤN PHƯỚC

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký)

(Họ tên và chữ ký)


ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

TP, Hồ Chí Minh Ngày ....... tháng ....... năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

cao tầng. Qua đó đề xuất hàm ý những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống
dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng và định tính thông qua 2
giai đoạn: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức.
 Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính thông qua việc
tổng hợp các đề tài nghiên cứu trước đây nhằm đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến chất
lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng và sử dụng kỹ thuật khảo sát khám
phá, phỏng vấn tay đôi với các chuyên gia tại các chung cư cao tầng nhằm điểu chỉnh,
hoàn thiện thang đo cho nghiên cứu chính thức.
 Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng nhằm
đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các
chung cư cao tầng tại tp.HCM qua việc xử lý các dữ liệu được thu thập từ bảng câu
hỏi khảo sát thông qua kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp bằng phần mềm SPSS.
 Với 29 biến quan sát ban đầu, qua các lần phân tích tác giả loại đi 02 biến , còn
lại 27 biến quan sát cho 5 yếu tố nghiên cứu.
Qua các kiểm định Cronbach’s alpha tác giả rút ra kết luận thang đo xây dựng
được là phù hợp. Nghiên cứu nhân tố EFA ta rút trích được 5 nhân tố chính theo thứ tự
sau:
-

Hạ tầng kỹ thuật của chung cư (htkt)

-

Thiết kế của chung cư (tkcc)

-

Vật liệu sử dụng của chung cư (vlsd)




vi

ABSTRACT
The purpose of this thesis is "Factors affecting to the quality of resident’s living
at high condominiums in Ho Chi Minh city" as well as the level of influence of each
factor on the quality of resident’s living at high condominiums. Thereby implying
proposed solutions to improve the quality of resident’s living at high condominiums in
Ho Chi Minh city.
The Thesis was conducted in two steps : preliminary study and formal study.
 Preliminary studies done by qualitative method through synthesis of previous
research projects in order to provide factors affecting the quality of the apartment and
use survey techniques to discover by face to face interview with friends, colleagues
who is living in condominiums to adjust and perfect scale for formal study.
 Research is done by formal quantitative methods to evaluate the impact of these
factors on the quality of high condominiums through the processing of the data
collected from the questionnaire through face to face interview techniques .
With 29 variables initial observation, through the analyze authors removed 02
variables, 27 variables remaining desbcribe for the 5 elements observation of research.
Through Cronbachs alpha testing we concluded construction scale is appropriate.
EFA research we extracted factors are 5 main factors in the following order:
- The infrastructure of the condominium (htkt )
- The design of the apartment ( tkcc)
- Materials of the apartment ( vlsd )
- Equipment of the apartment (tbsd )
- The process of maintenance and operation of the condominium activities ( qtbv )
Through multivariate regression analysis, the authors have the regression
equation showing the influence of these factors on the resident’s saticfaction the


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU……………………………………...........….………….....xii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ…………………………………...........………..….xiv

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ................................................................................ 1
1.1 Sự cấp thiết của đề tài ............................................................................................. 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 3
1.4 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 4
1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài ....................................................................... 4
1.6 Kết cấu đề tài ........................................................................................................... 5
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............................. 6
2.1 Các lý thuyết nền tảng ............................................................................................. 6
2.2 Các khái niệm liên quan .......................................................................................... 7
2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan ....................................................................... 9
2.3.1 Các nghiên cứu tại Việt Nam ...................................................................................... 9
2.3.2 Các nghiên cứu trên thế giới : ................................................................................... 10
2.4 Mô hình nghiên cứu của đề tài ............................................................................ 11


ix

2.4.1 Đề xuất mô hình nghiên cứu cho đề tài .................................................................. 11
2.4.2 Thiết lập các giả thiết nghiên cứu ............................................................................ 12
CHƯƠNG 3 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 16
3.1 Thiết kế nghiên cứu ............................................................................................... 16
3.1.1 Quy trình nghiên cứu ................................................................................................... 16
3.1.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................ 18
Tóm tắt chương 3 ........................................................................................................ 21
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 16
4.1 Kết quả nghiên cứu định tính : .............................................................................. 22

5.1 Thảo luận kết quả ................................................................................................. 73
5.2 Tình hình phát triển của thị trường chung cư tại tp. Hồ chí Minh hiện nay ......... 76
5.3 Hàm ý Giải pháp nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao
tầng tại Tp.HCM ......................................................................................................... 78
5.4 Kết luận vấn đề nghiên cứu .................................................................................. 83
5.5 Hạn chế của đề tài và những định hướng nghiên cứu tiếp theo............................ 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 86
PHỤ LỤC ....................................................................................................................... 89


xi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ANOVA : ( Analysis Of Variance ) : Phương pháp phân tích phương sai
BĐS : bất động sản.
EFA (Exploratory Factors Analysis): Phương pháp phân tích nhân tố khám phá
ISO : ( International Oganization for Standard ) : tổ chức tiêu chuẩn hóa quốc tế.
KMO: hệ số Kaiser – Mayer Olkin
NĐ-CP : Nghị định chính phủ
PCA : ( Principal Component Analysis ) : Phương pháp phân tích thành phần chính.
SPSS : (Statistical Package for the Social Sciences): phần mềm toán thống kê cho khoa
học xã hội.
TCVN : Tiêu chuẩn Việt Nam
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn.
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
VIF : ( Variance Inflatation Factor) : Hệ số phóng đại phương sai.


xii


Bảng 4.10 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Hạ tầng kỹ thuật

………………35

Bảng 4.11 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Thiết kế của chung cư

……….36

Bảng 4.12 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Vật liệu sử dụng

……………….37

Bảng 4.13 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Thiết bị sử dụng

……………….37

Bảng 4.14 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo bảo trì và vận hành ……………….38
Bảng 4.15 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Chất lượng cuộc sống dân cư tại các
chung cư

....................................................................................................………..39

Bảng 4.16 Phân tích nhân tố lần 1 ………………………………………..…………..41
Bảng 4.17 Kết quả KMO và kiểm định Barlett’s Test của các biến độc lập lần 1 .…42
Bảng 4.18 Bảng tổng phương sai trích trong phân tích nhân tố biến độc lập
lần 3………………………….….........................................................................……42
Bảng 4.19 Bảng ma trận xoay nhân tố độc lập lần 3...……………………….………43
Bảng 4.20 Kết quả KMO và kiểm định Barlett’s Test của các biến độc lập lần 3…..45
Bảng 4.21 Kết quả phân tích nhân tố các biến phụ thuộc
Bảng 4.22 Thang đo khái niệm hiệu chỉnh

Bảng 4.32 Kết quả phân tích T-test theo loại hình giới tính

………………...…….64

Bảng 4.33 Kiểm định phương sai đồng nhất theo vị trí căn hộ ………………………65
Bảng 4.34 Kết quả ANOVA theo vị trí căn hộ

………………………….......……...65

Bảng 4.35 Kiểm định phương sai đồng nhất theo trình độ học vấn
Bảng 4.36 Kết quả ANOVA theo trình độ học vấn

……………….66

………………………...……66

Bảng 4.37 Kiểm định phương sai đồng nhất theo Thời gian cư trú tại chung cư….....67
Bảng 4.38 Kết quả ANOVA theo Thời gian cư trú tại chung cư…………...…...……67
Bảng 4.39 Kiểm định phương sai đồng nhất theo Nhóm tuổi …………………..…..68
Bảng 4.40 Kết quả ANOVA theo Nhóm tuổi……………………………………..…..68
Bảng 4.41 Kiểm định phương sai đồng nhất theo Thu nhập………………………….69
Bảng 4.42 Kết quả ANOVA theo Thu nhập

…………………………………..…69

Bảng 4.43 Bảng so sánh bội Bonferroni theo thu nhập …………………………..….70


xiv


CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1 Sự cấp thiết của đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm văn hóa; kinh tế,
khoa học lớn của cả nước. Thành phố có tốc độ phát triển cao đã thu hút nhiều
nguồn vốn trong và ngoài nước cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn lao động từ
các tỉnh thành lân cận đã và đang tập trung về thành phố Hồ Chí Minh đã gây áp lực
về việc bố trí nguồn nhà ở.
Một trong những giải pháp để tận dụng quỹ đất ngày càng giảm và để tăng
diện tích nhà ở là phát triển các dự án chung cư cao tầng phục vụ cho nhu cầu ở.
Cùng với sự tiện lợi của các chung cư cao tầng mang lại thì vấn đề chất lượng cuộc
sống dân cư tại các của các chung cư cao tầng là một vấn đề cần quan tâm và cải
thiện.
Trong thời gian sắp đến tại khu vực TP.HCM tiếp tục triển khai xây dựng và
đưa vào sử dụng thêm nhiều dự án chung cư cao tầng.
Với sự cạnh tranh của thị trường căn hộ chung cư tại TPHCM hiện nay và
trong thời gian sắp đến thì một trong những vấn đề cốt lõi mang đến thành công hay
thất bại của dự án là vấn đề chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư.
Trong thời gian vừa qua, trên địa bàn TP.HCM cũng đã xảy ra hàng loạt
tranh chấp tại các chung cư, những tranh chấp thường kéo dài triền miên, ảnh
hưởng không nhỏ đến cuộc sống của nhiều cư dân. Điểm chung của những tranh
chấp là những bất đồng giữa các cư dân và ban quản trị; chủ đầu tư của chung cư về
các chi phí; trách nhiệm của ban quản trị và đặc biệt là những hạng mục kém chất
lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư ảnh hưởng đến an toàn và môi trường
sống của những cư dân của chung cư. Một số vụ điển hình như sau :
“Tại chung cư Era Town ( Nhà Bè, tpHCM ) vào sáng ngày 3/1/2016 , khi
nhiều cư dân tại đây tuần hành trong khu vực sinh hoạt chung của chung cư, yêu
cầu chủ đầu tư là Công ty Đức Khải phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bị trì hoãn


2



3

nhu cầu của thị trường , nâng cao sự hài lòng của người sở hữu và sử dụng chung cư
cao tầng.
Vậy những yếu tố nào ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các tại
chung cư cao tầng ? Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này chất lượng cuộc sống
dân cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM là như thế nào? Đây là những vấn đề
mà cả chủ đầu tư cũng như những người có nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng các sản
phẩm tại chung cư cao tầng quan tâm nhất.
Đây cũng chính là những lý do tác giả chọn đề tài nghiên cứu “ CÁC YẾU
TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC
CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH “.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát:
Đề tài nghiên cứu là nhằm tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc
sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại Tp.HCM. Qua đó giúp các chủ đầu tư có
những giải pháp hợp lý hơn trong việc can thiệp vào từng yếu tố để nâng cao chất
lượng và dịch vụ của chung cư cao tầng nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho
các dân cư sinh sống tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể:
 Xác định những yếu tố cụ thể nào ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân
cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM.
 Mức độ ảnh hưởng cụ thể của từng yếu tố đến chất lượng cuộc sống dân cư
tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM là như thế nào.
 Việc nhận biết các yếu tố ảnh hưởng này tại từng chung cư cao tầng tại
TP.HCM cụ thể là như thế nào.
 Hàm ý các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các
chung cư cao tầng tại khu vực TP.HCM.

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến

chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại địa bàn TP.HCM.
 Đề tài mang lại một số ý nghĩa về lý thuyết và thực tiễn cho các chủ đầu tư
xây dựng công trình cũng như khách hàng sở hữu hoặc sử dụng các sản phẩm tại
các dự án chung cư cao tầng tại TP.HCM nhằm đạt được chất lượng cao nhất với
chi phí bỏ ra là hợp lý nhất. Giúp các bên liên quan trong việc xây dựng và vận


5

hành sử dụng các chung cư cao tầng để đạt chất lượng cuộc sống của dân cư là cao
nhất tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM.
1.6 Kết cấu đề tài
Đề tài được kết cấu như sau:
1. Chương 1 : Giới thiệu đề tài.
2. Chương 2 : Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
3. Chương 3 : Thiết kế nghiên cứu
4. Chương 4 : Kết quả nghiên cứu
5. Chương 5 : Kết luận và hàm ý giải pháp


6

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Trong chương này, tác giả trình bày các lý thuyết nền tảng có liên quan đến
chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng. Ngoài ra, tác giả cũng trình
bày các khái niệm có liên quan đến chuyên đề nghiên cứu, đồng thời khái quát lại
các công trình nghiên cứu trước đó để định hướng xây dựng mô hình và thiết lập


Hình 2.1 : Mô hình ISHIKAWA
2.1.4 Lý thuyết về quản trị chất lượng sản phẩm :
Các yếu tố bên trong ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm là : Yếu tố nguyên
liệu; yếu tố kỹ thuật -công nghệ -thiết bị ; yếu tố phương pháp tổ chức quản lý; yếu
tố con người.
2.2 Các khái niệm liên quan
2.2.1 Yếu tố ảnh hưởng : là sự tác động của bộ phận đến sự vật ; hiện tượng mà
bộ phận đó tham gia vào việc cấu thành sự vật; hiện tượng mà nó có tác động đến.
Vdict (2015 ); từ điển Việt -Việt.
2.2.2 Chất lượng dịch vụ :


8

Chất lượng dịch vụ được định nghĩa bằng nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào
đối tượng và môi trường nghiên cứu. Chất lượng dịch vụ là mức độ mà dịch vụ đáp
ứng được nhu cầu và sự mong đợi của khách hàng (Asubonteng, P., McCleary, K.J.
và Swan, J.E, 1996). Theo Anderson, J.C Hakansson, H. và Johanson, J (1994) thì
chất lượng dịch vụ là dịch vụ đáp ứng được sự mong đợi của khách hàng và làm
thỏa mãn nhu cầu của họ. Parasuraman và ctg (1985,1988) cho rằng chất lượng dịch
vụ là khoảng cách giữa sự mong đợi của khách hàng và nhận thức của họ khi đã sử
dụng qua dịch vụ. ( được trích dẫn bởi Trần Văn Châu ;2014).
2.2.3 Chung cư :
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Quốc hội ( 2014). Luật nhà ở số: 65/2014/QH13, điều 3.

định được các nhân tố tác động đến chất lượng cuộc sống là : thu nhập; hạ tầng kỹ
thuật; sức khỏe; dịch vụ cuốc sống ; môi trường sống ; vấn đề an ninh và đời sống
văn hóa tại thành phố Hồ Chí Minh mang lại cho những người dân sinh sống.
 Đỗ Đức Phú (2010) .Quản trị chất lượng; Đại học KT và QTKD Hà Nội :
Một số yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm là : Yếu tố vật liệu
( material); Yếu tố kỹ thuật – công nghệ - thiết bị ( Machine ) ; Yếu tố quản lý
( Method ) ; Yếu tố con người ( Man ) .
 Trần Văn Châu ; 2014; Đại học Nha Trang. Luận Văn Thạc sỹ về đề tài :
“Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng sử dụng nhà
chung cư tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”.
Kết quả của đề tài đã xác định các yếu tố ảnh hưởng là : chất lượng sản
phẩm; chất lượng dịch vụ; yếu tố tình huống (Bao gồm các yếu tố không điều khiển
được như: kinh nghiệm tiêu dùng của khách hàng, sự đánh giá của khách hàng về
chung cư).
Đề tài đã xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của những
cư dân sinh sống tại chung cư : trong đó có các yếu tố là cơ sở vật chất , vật liệu;
thiết bị của chung cư và yếu tố về dịch vụ của chung cư mang lại.
 Nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản TNHH W&S,2013; đề tài
nghiên cứu “Thị trường nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh”. Trong các