i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng luận văn “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị
trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” là công
trình nghiên cứu của riêng tôi.
Những số liệu, tài liệu đƣợc sử dụng trong luận văn có chỉ rõ nguồn trích dẫn
trong danh mục tài liệu tham khảo và kết quả khảo sát điều tra của cá nhân.
Kết quả nghiên cứu này chƣa từng đƣợc công bố bất kỳ công trình nghiên
cứu nào từ trƣớc đến nay.
Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015
Tác giả ii
LỜI CẢM ƠN
hƣởng đến biến động giá cả thị trƣờng nhà và đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Các yếu tố đó là: (1) Giá vàng , (2) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (3) Tín dụng ngân
hàng, và cuối cùng là (4) Cung tiền.
Kết quả, luận văn đã tìm nguyên nhân gây ra hạn chế trong 4 yếu tố nêu trên.
Đồng thời cũng đề xuất đƣợc các giải pháp để khắc phục điểm yếu nhằm phát triển
thị trƣờng nhà đất bền vững trong tƣơng lai.
Từ khóa: Cung tiền, Tín dụng, Hồi quy tuyến tính, Logarit, Chiết khấu.
iv ABSTRACT
In the context of today's market economy, in the city. HCM market showed fierce
competition, in which all matters relating to financial resources, land, houses and
the executive management of human resources is very important. Based on the
thesis: “Identifying the factors affecting the market price of land and housing in
Ho Chi Minh City period 2015 – 2020”. Set out to find solutions to contribute to
development of the housing market stable and sustainable.
Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to
quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor
market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4)
inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold. All of these are transformed
into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through
SPSS has shortened the period of analysis and help to identify Thesis 4 Factors
most significant impact on the market price fluctuations and land in the city. HCM.
These factors are: (1) market, real estate transactions, (2) The price of gold, (3)
Money Supply and finally (4) bank credit.
As a result, the thesis was to find the cause of the limitations of the above four
factors. Also proposed is the solution to overcome market weaknesses and
sustainable development in the future.
CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN 5
2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá 5
2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng 5
2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá 5
2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá 6
2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá 6
2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá 7
2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá 7
2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá 8
vi 2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá 8
2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá 8
2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất 10
2.2.1 Khái niệm về bất động sản 10
2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở 11
2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất 11
2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất 11
2.2.3 Đặc điểm về thị trƣờng nhà đất 12
2.2.4 Vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất 14
2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trƣờng nhà đất 15
2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó 16
2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất và tín
dụng ngân hàng 16
2.3.2 Công trình nghiên cứu về biến động giá liên quan đến cung tiền 17
2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh
hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó 17
2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó 19
2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất 20
3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất 47
3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát 49
3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh 50
TÓM TẮT CHƢƠNG 3 51
CHƢƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 52
4.1 Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 52
4.1.1 Dữ liệu và nhập vào SPSS 52
trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 52
4.1.2 Phân tích kết quả hồi quy 53
4.1.2.1 Ƣớc lƣợng các hệ số hồi quy 53
4.1.2.2 Diển giải các tham số β
i
trong mô hình hồi quy 54
4.1.2.3 Phân tích các kiểm định 56
4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa các yếu tố quan trong trong biến động giá 58
viii 4.2 Kết quả nghiên cứu 59
4.3 Nguyên nhân biến động giá và những tồn tại 59
TÓM TẮT CHƢƠNG 4 62
CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 63
5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM 63
5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 63
5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM giai đoạn
2015-2020 63
5.1.2.1 Giải pháp về giá vàng 63
5.1.2.2 Nhóm giải pháp về thị trƣờng giao dịch nhà đất 64
5.1.2.3 Giải pháp về tín dụng ngân hàng 66
5.1.2.4 Giải pháp về cung tiền M2 của thị trƣờng 66
x DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu 26
Bảng 3.2. Giải thích các biến trong mô hình 30
Bảng 3.3. Diễn biến lãi suất thị trƣờng liên ngân hàng đầu năm 2013 47
Bảng 4.1. Các số liệu nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá của thị
Bảng 4.2. Kết xuất hệ số hồi quy 53
Bảng 4.3. Tóm tắt mô hình (Model Summary) 57
Bảng 4.4. Phân tích phƣơng sai – ANOVA 57
Bảng 4.5. Bảng tƣơng quan – Correllation- Spearman 58
Bảng 4.6. Vị trí quan trọng của các yếu tố ảnh hƣớng Biến động giá 58
1
CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU
2 1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất nhằm đề ra
giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –
2020.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Phân tích thực trạng thị trƣờng nhà và đất ở, nhận diện các yếu tố tác động tới
biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích và đánh giá mối quan hệ tƣơng tác giữa các biến ảnh hƣởng tới biến
động giá nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đề xuất các giải pháp để ổn định giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà và đất ở
tại thành phố Hồ Chí Minh.
1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí
Minh.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
Thu thập các dữ liệu từ năm 1990 đến năm 2013 liên quan đến giá nhà đất và
các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu để xây dựng các yếu tố ảnh hƣởng
biến động giá nhà và đất ở qua các năm.
1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn sử
dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lƣợng.
Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: đƣợc thực hiện nhằm tìm ra yếu tố ảnh
hƣởng đến biến động giá nhà và đất, thông qua kỹ thuật thu thập, phân tích dữ liệu
thứ cấp và thảo luận. Đồng thời sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp luận
suy diễn. Trong đó, nhận diện các yếu tố quan trọng đặc trƣng để làm cơ sở dữ liệu
Chƣơng 5. Kết luận và Hàm ý chính sách 4 TÓM TẮT CHƢƠNG 1
Trong chƣơng này tác giả đã nêu lên lý do chọn đề tài, sự cấp thiết của đề tài,
mục tiêu nghiên cứu, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài “Xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –
2020” cũng nhƣ đóng góp mới của luận văn và cấu trúc toàn luận văn. 5 CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá
2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng
Theo Nguyễn Minh Điện (2010), khái niệm giá trị, giá cả thị trƣờng đƣợc hiểu
nhƣ sau
[1]
:
Giá trị đƣợc hiểu là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ sẵn có để mua bán với những ngƣời mua và ngƣời bán, chính là
sự thể hiện qua giá cả của hàng hóa hay dịch vụ đó theo đáp ứng nhu cầu. Giá trị tài
sản đƣợc biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại
một thời điểm nhất định.
Giá cả là cơ sở của giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết mà ngƣời
mua và ngƣời bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Vì vậy, giá cả là một khoản tiền nhất
nhiều ngƣời muốn bán nhƣng lại ít ngƣời cần mua. Ngƣợc lại, khi giá hàng hóa
giảm thì nhiều ngƣời cần mua nhƣng lại ít ngƣời muốn bán. Khi giá hàng hóa tăng,
các nhà đầu tƣ tranh thủ bán để thu lợi nhuận. Đây là nguyên nhân tạo ra sức ép đối
với việc bán hàng hóa khiến giá hàng hóa tụt giảm. Khi giá hàng hóa giảm, các nhà
đầu tƣ sẽ có khuynh hƣớng mua vào nhiều hơn và đây chính là nguyên nhân đẩy giá
hàng hóa lên cao. Chu kỳ này cứ lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị
trƣờng đặc trƣng nào đó.
[5]
2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá
2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá
Chính sách cung tiền M2 là chính sách tiền tệ của Nhà nƣớc: khi Nhà nƣớc
đƣa ra chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ, thông qua sự tác động đến thị
trƣờng tài chính, có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trƣờng nhà đất.
Những năm Nhà nƣớc thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh
nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế
tài chính và do đó có điều kiện để đầu tƣ phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại,
cung ứng ra thị trƣờng nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cƣ một cách phong
phú đa dạng. Ngƣợc lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính
sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nƣớc có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn
vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trƣờng bất động sản bị suy giảm, khiến các
doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung
nhà ở cũng bị suy giảm
[6]
.
7 Nhƣ vậy, Cung tiền tác động trực tiếp tới tăng trƣởng tín dụng nói chung, tín
dụng nhà đất nói riêng, qua đó có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của
hƣớng mạnh hơn. Mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà không đơn thuần chỉ
là sự tác động một chiều từ biến lãi suất tác động đến biến giá nhà, trong một số
trƣờng hợp, sự thay đổi của lãi suất dƣờng nhƣ là hệ quả phản ứng của giới cho vay
trƣớc những thay đổi của thị trƣờng nhà đất.
2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá
Quy luật phát triển của các loại thị trƣờng chƣa bao giờ bằng phẳng, thị trƣờng
giao dịch bất động sản cũng không là ngoại lệ. Do điều kiện và hoàn cảnh lịch sử
của nƣớc ta, trong một thời gian khá dài bất động sản chƣa đƣợc công nhận một
cách đầy đủ nhƣ các sản phẩm hàng hóa khác. Từ đó các giao dịch hàng hóa bất
động sản diễn ra chủ yếu ở thị trƣờng “ngầm” hoặc bán công khai và chỉ thật sự
công khai thời gian gần đây; dẫn đến hệ quả giá của thị trƣờng nhà đất chƣa thật sự
ngang bằng giá trị thật của nó. Thêm vào đó Nhà nƣớc đã có những bƣớc điều chỉnh
vĩ mô, nhƣng chƣa đƣợc đồng bộ cũng góp phần làm thị trƣờng nhà đất “nóng,
lạnh” thất thƣờng. Vì thế, yếu tố giao dịch nhà đất cũng rất quan trọng trong sự biến
động giá của thị trƣờng nhà đất.
[9]
2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá
Lạm phát là một trong những yếu tố quan trọng của nền kinh tế và cũng là yếu
tố quyết định đến tỷ suất sinh lợi của bất động sản. Trong thời kỳ lạm phát tăng cao,
ta nhận thấy rằng nền kinh tế đang trong tình trạng bất ổn, kỳ vọng về nền kinh tế
xấu đi. Lạm phát còn làm giảm lƣợng tiền thực lƣu thông trong nền kinh tế khiến
cầu về hàng hóa giảm đi, góp phần làm giảm cầu bất động sản. Trong điều kiện
cung bất động sản không đổi, cầu bất động sản giảm sẽ làm giá bất động sản có xu
hƣớng giảm. Ngay khi có lạm phát, chi phí đầu tƣ tăng lên điều này làm giảm dòng
tiền trong tƣơng lai trong đó có đầu tƣ linh vực bất động sản dẫn đến tỷ suất sinh lợi
bất động sản cũng bị ảnh hƣởng
[5]
.
2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá
Vàng là một kim loại quý trong ngành trang sức, điêu khắc và trang trí kể từ
Cách tính giá vàng thế giới và cách quy đổi giá vàng theo Việt Nam đồng nhƣ
sau: Giá 1 lƣợng vàng = (Giá vàng thế giới + chi phí vận chuyển + phí bảo hiểm) x
(1+ thuế nhập khẩu) x 1,20556 x tỷ giá USD/VND + phí gia công + phí hải quan.
Khi giá vàng trong nƣớc biến động, thấp hơn giá vàng thế giới, ngƣời dân
10 không nhận đƣợc đầy đủ thông tin, do vậy giá vàng vừa lên đã bán theo số đông,
trong khi doanh nghiệp xuất khẩu thấy chênh lệch hấp dẫn là lập tức gom vàng xuất
khẩu. Theo tâm lý chung, khi giá vàng chỉ diễn tiến theo chiều lên, những ngƣời
bán trƣớc đây sẽ cảm thấy bị thua lỗ vì đã bán vàng ở mức giá thấp hơn hiện tại,
dẫn đến hành vi mua vàng. Trong khi đó, thị trƣờng trong nƣớc lại khan hàng do đã
xuất khẩu quá nhiều, nên giá vàng trong nƣớc cao hơn giá vàng thế giới, kích thích
hoạt động nhập lậu, tạo ra vòng luẩn quẩn và làm giá vàng trong nƣớc biến động,
khó kiểm soát. Bên cạnh đó là sử dụng cho việc thanh toán ngầm trong thị trƣờng
nhà đất mà vừa qua nhà nƣớc đã chống vàng hóa tại Việt Nam.
Theo quy luật cung – cầu, hàng hóa sẽ đi từ nơi giá thấp đến nơi giá cao. Khi
giá vàng trong nƣớc thấp hơn giá vàng thế giới, các nhà sản xuất sẽ xuất khẩu vàng
để kiếm lãi. Mọi biện pháp hành chính để kiểm soát hoặc hạn chế chỉ có tác dụng
trong ngắn hạn hoặc để thu đƣợc lợi nhuận cao hơn, các nhà sản xuất sẽ tìm cách lợi
dụng khe hở quản lý, gây khó khăn cho công tác quản lý, kiểm soát ngoại tệ vì việc
xuất nhập khẩu vàng liên quan đến nguồn thu chi ngoại tệ, ảnh hƣởng đến tỷ giá
USD/VND. Nhƣ phân tích ở trên, tỷ giá USD/VND thay đổi, tác động lên tâm lý
nhà đầu tƣ, từ đó tác động ngƣợc trở lại giá vàng trong nƣớc và vòng luẩn quẩn lại
bắt đầu, tạo ra sự biến động của thị trƣờng sẽ không làm lợi ích lâu dài và ổn định.
2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất
2.2.1 Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ Luật Dân sự nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174
quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
[6]
Theo cách hiểu thông thƣờng: thị trƣờng nhà đất là các hoạt động diễn ra giữa
ngƣời mua và ngƣời bán tập trung chủ yếu vào Nhà và đất. Trong đó có các giao
dịch nhƣ: chuyển nhƣợng, mua – bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh hoặc
các hình thức đầu tƣ khác giữa các tổ chức, cá nhân theo quy luật của thị trƣờng
trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.
2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất
Đặc điểm của giá nhà: Giá nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó có hai
yếu tố đặc trƣng: yếu tố hữu hình và vô hình. Yếu tố hữu hình là giá trị của một căn
12 nhà đƣợc tạo lập phải thông qua nhiều chi phí, chi phí vật chất và chi phí lao động;
Yếu tố vô hình là các giá trị về giấy tờ pháp lý bất động sản và còn phụ thuộc vào
các yếu tố khác nhƣ: vị trí, mỹ thuật, phong thủy và sự tiện nghi, v.v
Đặc điểm của giá đất
[15]
: Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả, do đất đai
là hàng hóa không có tính di động, cái có thể chuyển dịch là thu lợi và quyền lợi của
đất đai. Do đó, giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Giá đất
phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố vật chất và tinh thần.
Giá đất có xu thế tăng cao, tốc độ tăng hơn so với những hàng hóa thông
thƣờng do tính khan hiếm về diện tích đất đai và sự phát triển kinh tế xã hội, dân số
tăng lên không ngừng nên nhu cầu về đất ngày một tăng cao.
Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành, giá cần căn cứ vào đặc
điểm bản thân loại đất và tình trạng thị trƣờng, tiến hành phân tích cụ thể.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá đất phản ánh
khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tƣ.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt vì đất có tính cố định về vị trí.
Cho nên, đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, mảnh đất khác nhau, loại đất
Thị trƣờng nhà đất có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng tài chính, vì nhà và
đất ở là tài sản có giá trị lớn. Do đó, việc tạo lập một nhà đất nói riêng, một dự án
nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Khi thị trƣờng nhà đất phát
triển đến cấp độ tiền tệ hóa thì sự phụ thuộc của thị trƣờng nhà đất vào thị trƣờng
này là rất sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị trƣờng nhà đất, thị trƣờng tiền tệ và thị
trƣờng vốn, tạo môi trƣờng cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trƣờng nhà
đất. Mặt khác, sự phát triển của thị trƣờng nhà đất cũng ảnh hƣởng mạnh đến sự
biến động giá trên thị trƣờng.
Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản vì là tài
sản có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần rất lớn đối với mỗi cá
nhân và quốc gia. Hơn nữa, sự phát triển của thị trƣờng nhà đất có mối tƣơng tác
mạnh mẽ đến nhiều thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng lao động, thị trƣờng vật liệu xây
dựng, thị trƣờng vốn… Do đó, nhà nƣớc thống nhất quản lý các giao dịch bất động
sản về nhà đất là hết sức cần thiết. Sự quản lý của nhà nƣớc bằng pháp luật là cơ sở
14 để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà đất. Đồng thời, thông qua sự
quản lý của Nhà nƣớc góp phần thúc đẩy thị trƣờng phát triển ổn định, lành mạnh,
tạo môi trƣờng kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trƣờng khác.
2.2.4 Vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất
Phát triển thị trƣờng nhà đất để ở góp phần kích thích sản xuất, thúc đẩy tăng
trƣởng kinh tế. Thị trƣờng bất động sản về nhà đất ở là cầu nối giữa sản xuất và tiêu
dùng, là nơi lực lƣợng cung cầu tƣơng tác với nhau để xác định số lƣợng, chất
lƣợng và chủng loại sản phẩm nhà đất đƣợc sản xuất ra để bán. Sự phát triển nhanh,
bền vững và có hiệu quả của thị trƣờng nhà đất, có tác dụng thúc đẩy tốc độ luân
chuyển vốn nhanh hơn, tạo điều kiện tốt cho ngƣời sản xuất kinh doanh bất động
sản nhà đất để ở đẩy mạnh sản xuất. Đồng thời, ngƣời tiêu dùng cần nhà đất cũng
nhờ đó mà đẩy mạnh hoạt động tiêu dùng của mình. Cách hiểu khác, sự phát triển
nhanh và hiệu quả của thị trƣờng nhà đất làm gia tăng số lƣợng và giá trị giao dịch
ngắn hạn có giới hạn nên thị trƣờng này thƣờng diễn ra các hoạt động đầu cơ, giá cả
bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trƣờng, từ đó gây hệ quả xấu đến nhiều mặt của nền
kinh tế xã hội, đặc biệt ảnh hƣởng xấu đến đời sống của nhân dân. Vì thế, phát triển
và quản lý có hiệu quả thị trƣờng nhà đất, đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, bảo đảm
giá cả nhà ở phù hợp với thu nhập của ngƣời dân, trƣớc hết sẽ góp phần giải quyết
nhu cầu bức xúc về nhà ở của một bộ phận lớn ngƣời dân, ổn định đời sống của
nhân dân. Mặt khác, việc phát triển bền vững và có hiệu quả thị trƣờng nhà đất còn
có tác động tích cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội, góp phần ổn
định nền kinh tế quốc dân.
2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trƣờng nhà đất
Thị trƣờng nhà đất là một thị trƣờng đặc thù, với tính cách là hàng hóa tiêu
dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn cầu nhà đất biến động tỷ lệ
nghịch với giá. Hơn nữa, với tính cách nhà đất là tài sản đầu tƣ, khi giá nhà đất
trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tƣơng lai tiếp tục tăng, cầu có thể
không giảm xuống mà có xu hƣớng tăng lên và ngƣợc lại, cung nhà đất không tăng
lên mà có xu hƣớng giảm xuống. Nhìn chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và
cầu nhà đất tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu
tƣ trong bản thân hàng hóa nhà đất. Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu
tƣ thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hƣớng nhƣ các hàng hóa
tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến
Copyright: Tài liệu đại học ©