1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”
Đất đai được cố định bởi không gian. Đất đai chỉ chuyển đổi từ mục đích sử
dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đặc biệt quyền sử dụng đất là một loại hàng
hóa đặc biệt, đất đai có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính
giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Từ đó nó hình thành nên thị trường riêng cho mình
còn gọi là thị trường bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản
là tất yếu khách quan. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào
sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, nó là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế ở
mỗi quốc gia, có vị trí và vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội
của quốc gia đó. Để quản lý và phát triển thị trường bất động sản việc định giá đất là
một vấn đề quan trọng, có thể nói giá đất vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện
tiềm năng đất đai vừa là công cụ để điều chỉnh, giám sát thị trường bất động sản.
Ở nước ta hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn trong giai
đoạn xây dựng hoàn chỉnh. Hệ thống các văn bản pháp luật đã được ban hành và ngày
càng hoàn thiện tuy nhiên thực tế chưa đồng bộ và còn nhiều chồng chéo, bất cập. Các
chính sách về thuế, thu nhập chưa nhằm động viên, khuyến khích người dân. Các sàn
giao dịch bất động sản tại nhiều đại phương còn chưa hình thành do vậy một số giao
dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới sự thỏa thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi
đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai
giá thấp hơn giá chuyển nhượng, mua bán thực tế đã làm giảm thu ngân sách của nhà
nước.
Việc điều tra giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng mô hình giá thị trường là
điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất phục vụ
cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu
- Số lượng mẫu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu. Thông tin trong
mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý
cao.
- Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra.
3
- Số liệu điều tra thị trường phải được thu thập qua 3 năm từ 2008 -2010
- Đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường
trên cơ sở tác động và ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản trên địa bàn.
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
a.Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giúp
cho nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất một cách hiệu quả trong công tác quản lý và
phát triển thị trường bất động sản.
b.Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà. Từ đó
cung cấp thông tin cho các nhà quản lý đất đai xây dựng hoàn thiện bảng giá đất, khắc
phục những hạn chế trong quá trình xây dựng bảng giá đất ở tại thành phố Đông Hà,
tỉnh Quảng Trị.
5. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất
đai và giá trị đất đai.
6. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi một số tuyến đường
nằm trên địa bàn các phường 1, phường 2 của thành phố Đông Hà
Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài được tiến hành từ
12/2010 đến tháng 5/2011.
4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI
trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm
lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất,
tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)” [3].
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm
đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng” [4].
Các khái niệm nêu trên thuần tuý chỉ là định nghĩa bằng cách liệt kê mô tả về các
thành phần và chức năng đất đai trong thực tế, mà chưa khái quát được những tính
chất chung nhất của đất đai. Để định nghĩa một cách khoa học khái niệm đất đai, trước
tiên cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau: Lãnh thổ, đất và đất đai.
Lãnh thổ: là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc, là phạm vi không gian cho các
hoạt động sinh sống của cộng đồng dân tộc đấy. Có thể nói lãnh thổ thuộc phạm trù
địa lý - dân tộc.
Đất: là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng
hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả
các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong
tự nhiên. Như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên, đất thuộc phạm trù địa lý tự
nhiên.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng gắn
liền chặt chẽ với nhau. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây
trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó
theo thời gian và không gian nhất định. Đất đai chính là kết quả của sự gắn kết đấy.
Như vậy, đất đai là khái niệm phản ánh mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế -
xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định. Vì vậy có
thể nói đất đai là sự vật thuộc phạm trù địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên
và quy luật phát triển kinh tế xã hội.
nhiêu người, chất lượng quan hệ là quan hệ với ai, cường độ quan hệ là độ lớn của
quan hệ, mức độ thân thiết của quan hệ. Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi khoảng
cách địa lý, nó giảm dần theo sự tăng dần của khoảng cách [5].
Tổ hợp thuộc tính xã hội và thuộc tính tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra
một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Với khả
năng này đất đai trở thành đối tượng trao đổi, hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, từ
đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường.
7
1.1.3: Thị trường đất đai
1.1.3.1.Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất
đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi
diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta.
Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta,
chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
1.1.3.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân
của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế,
cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một
trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày
càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi
đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch
lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và
thị trường BĐS vào năm 1997, khiến đồng tiền của nước này bị mất giá mạnh, tạo ra
phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan và nhiều nước Đông - Nam Á. Đây
cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính
Châu Á năm 1997.
Tại Hàn Quốc, cuộc khủng hoảng BĐS vào những năm cuối thập niên 80 thế kỷ
XX đã gây ra nạn xung đột, bạo động triền miên do người dân nhận thấy rằng, dù thu
nhập của họ có tăng nhưng không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà tăng quá cao. Hậu
quả là sự bất ổn về chính trị và tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm.
Mỹ hiện đang phải đối mặt với nền kinh tế trên đà sụt giảm, thậm chí là suy thoái
do ảnh hưởng từ cơn địa chấn bùng nổ thị trường BĐS, đồng đô-la Mỹ ngày càng mất
giá. Chính phủ nước này đang nỗ lực tìm mọi biện pháp để cứu một nền kinh tế lớn
nhất thế giới này.
Các nước khác cũng đều có giá thuê nhà tăng cao. Vì vậy, nhiều nước như Trung
Quốc, Singapo, Malaixia… đang có những biện pháp, chính sách khác nhau nhằm kìm
9
hãm sự sôi động và tăng giá quá mức bình thường đối với thị trường BĐS vốn rất nhạy
cảm này.
Tại Pháp, mặc dù đất đai phần lớn thuộc sở hữu tư nhân, nhưng Nhà nước quản
lý đất đai nói chung và thị trường bất động nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây
dựng hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng
đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ
quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo
thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây
dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả
của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ
sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh.
1.1.4.2. Thị trường bất động sản Việt Nam
TTBĐS nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90 thế kỷ trước và
trong mười năm qua đã kịp trãi qua vài đợt biến động " nóng, lạnh ". Khuôn khổ pháp
chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu. Tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS cũng đang đứng
trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam.
Năm 2010 cùng với tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu sử dụng đất
trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh lực.Các nhà đầu tư luôn nắm bắt cơ hội mở rộng hoạt
động kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận này. Chính vì vậy
thị trường BĐS cũng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ đẩy giá đất tăng nhanh
một cách chóng mặt.
Thị trường BĐS Việt Nam đã phần nào khẳng định được vai trò, vị trí của nó
trong nền kinh tế quốc dân. Mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, song nhìn
chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn định.
Tương lai TTBĐS như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà
đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách. Để phát triển nó không
những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính
sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế và an sinh xã hội.
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ ĐẤT
1.2.1. Giá đất
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị
đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng
cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất
đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó
chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất [6].
11
- Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình
thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật canh
tranh, quy luật cung cầu.
- Giá đất là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác giá đất là công cụ
kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời
so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng
thị trường mà tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm
nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con
người khai phá đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được
các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để
hoạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trực tiếp
như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán
được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây
dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội, góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn
trong cuộc sống phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường. Chủ
yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai
nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân
khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày
càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến
cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm
cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường giá cả hàng hoá chịu
ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung, cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn
trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất đai lại thay đổi theo
phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Đất đai cố định về vị trí nên giá cả
thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng,
trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau sẽ quyết định giá đất khác
nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng, ở mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau thì sẽ
Địa tô tuyệt đối: là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là
phần chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
1.2.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu
không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu
14
lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng:
Giá đất =
1.2.3.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái
không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa
nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó.
Sự tác động của tương quan cung – cầu về đất đai trong thị trường đất đai diễn
biến có phần khác so với tương quan cung – cầu trong thị trường hàng hóa thông
thường. Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào đó có thể
được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung
về đất nói chung thì cơ bản là cố định và bất biến. Đây chính là một đặc điểm rất cơ
bản của thị trường đất đai, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị
trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được
quyết định bởi yếu tố cầu.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Như đã trình bày, đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên có hai nhóm đặc điểm phản
cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
+ Thu nhập của người dân: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về nhà đất
trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.
+ Tình trạng trị an xã hội: tình trạng trị an xã hội là nói về trạng thái tốt xấu của
trật tự xã hội. Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ và dễ thấy. Bất luận khu nhà ở
hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ
sẵn sàng đầu tư, cư trú, mua bán, do đó kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại.
+ Đầu cơ nhà đất: nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá, đặc biệt là
mức giá nhà thị trường đột biến. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh
mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho
đất rớt giá.
+ Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và
sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ
làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
16
+ Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một thửa đất, một thửa đất có khả năng
dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung, một thửa
đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ
có giá bán tốt hơn.
1.2.4.2. Chính sách, pháp luật của Nhà nước
- Yếu tố an toàn pháp lý của thửa đất: giá trị của một tài sản được đo bằng các
quyền có được đối với tài sản đó. Tính pháp lý của thửa đất là quyền sử dụng đất bao
gồm những bảo đảm của nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các
quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Các quyền đối với
thửa đất thể hiện khả năng hưởng các lợi ích từ thửa đất mang lại. Như vậy, tính pháp
lý của thửa đất quyết định giá cả thửa đất. Đối với đất đai mà nói, quyền lợi đến đâu
thì có thể thu lợi đến đó và từ đó đất cũng có giá cả tương ứng. Do đó, ta có thể nói
rằng yếu tố an toàn pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất.
- Chính sách nhà nước: Các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp
của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng
thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy mà có ảnh hưởng đến giá cả
đất đai. Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng,
nên ảnh hưởng đến giá cả.
+ Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu
thửa đất. Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh
hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả.
+ Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và
cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
+ Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến
giá đất.
+ Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình
xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn
ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất. Do đó hình thể cũng ảnh hưởng
rất nhiều đến giá cả thửa đất. Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho
việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
+ Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất. Ở những khu vực thấp, thường hay
bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp,
ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. [giáo trình Định giá đất][các yếu tố ảnh hưởng đến
giá bất động sản]
18
1.3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại
và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Ngày nay,
theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và
trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
1.4.1. Các phương pháp định giá đất trên thế giới
Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về
đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện
thực tế của mỗi quốc gia.
* Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển
Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ 6
năm một lần và được tiến hành như sau:
- Phân loại nhà và đất.
- Cách tính giá trị khi định giá.
Những căn cứ khi định giá:
+ Các đơn vị tính thuế.
+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường.
Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở.
Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo
phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong
điều kiện bình thường. Nếu phương pháp thu nhập không đủ để xem xét, giá thị trường
sẽ được tính theo phương pháp giá thành. Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá
thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá.
* Phương pháp định giá đất ở Thái Lan
Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác định giá đất
sau đây:
- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên
thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản
thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó.
- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản đã
được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp. Từ đó tính được thu
20
nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất. Do đó phải phân tích
thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này.
- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản
21
+ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển
nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về:
loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử
dụng đất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
+ Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
+ Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.
+ Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về
giá ở bước 3.
* Phương pháp thu nhập:
- Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ
hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên địa bàn.
+ Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.
+ Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
+ Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm.
+ Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá.
* Phương pháp chiết trừ
- Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng tại
thời điểm mới
-
Phần giá trị
hao mòn
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
-
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
23
- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC ngày 08 tháng 01 năm
2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về việc
phân loại đô thị.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện nghị
sơ chuyển nhượng tại phường, Phòng Địa chính Quận, Huyện, Phòng Công chứng,
Phòng Thuế trước bạ.
Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch,
môi trường nên lấy thông qua điều tra thực tế.
- Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thì việc
tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màu sắc thể
hiện năm chuyển nhượng.
Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin
Số liệu TTBĐS rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau vì
vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và
xu hướng phát triển của TTBĐS trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện
các bước sau:
* Qui đổi giá thị trường của các BĐS về cùng một thời điểm
Các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường thu thập được thường không phát
sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất động
sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích.
Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp BĐS tương tự nhau, tức là
những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự
nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau.
Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:
25
Giá đất = Giá BĐS – (Đơn giá xây dựng chuẩn × Diện tích đất xây dựng × tỷ lệ%
giá trị còn lại của ngôi nhà)
Giá đất/m
2
=
Hệ số K
(n-1)-n
=
Hệ số K
tb
=
K
1
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1
K
2
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2
K
n
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ n
n : số cặp dữ liệu.
Copyright: Tài liệu đại học ©