ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ THỊ THU HÀ Tên đề tài:
“
THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH
YÊN BÁI NĂM 2103
” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài Nguyên
Khóa học : 2010 – 2014
Người hướng dẫn : Th.S. Nguyễn Thị Yến Thái Nguyên, năm 2014
STT Viết tắt Giải thích
1 BĐS Bất động sản
2 CSHT Cơ sở hạ tầng
3 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4 QSDĐ Quyền sử dụng đất
5 STN&MT Sở Tài nguyên và Môi trường
6 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
7 HĐND Hội đồng nhân dân
8 UBND Ủy ban nhân dân
9 VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
10 VT Vị trí
11 MCC Mù Cang Chải
12 HLS Hoàng Liên Sơn
13 KH Kế Hoạch
14 TDTT Thể dục thể thao
15 TTCS Truyền thanh cơ sở
16 THCS Trung học cơ sở
17 THPT Trung học phổ thông
18 PCGDTH Phổ cập giáo dục trung học
19 TTCN Tiểu thủ công nghiệp c
DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ
Trang
Đồ thị 2.1: Cung và cầu đất đai 7
Đồ thị 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8
d
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 34
Bảng 4.2 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 46
Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 48
Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 49
Bảng 4.5. Thông tin điều tra 52
Bảng 4.6. Dân số thị xã Nghĩa Lộ qua năm 2012 - 2013 57
Bảng 4.7. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua
phiếu điều tra 60
Bảng 4.8. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua
phiếu điều tra 61
Bảng 4.9. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra 61
e
MỤC LỤC
Trang
2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 13
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam 14
2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 15
2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 15
2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 16
2.5. Công tác quản lý giá đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013 18
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 20
3.2. Nội dung nghiên cứu 21f
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới
công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 21
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá
đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 25
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá
đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 27
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất
ở và định giá đất thị xã Ngĩa Lộ năm 2013 33
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử
dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ
năm 2013 35
4.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 39
4.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn Thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 39
4.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 44g
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm
2013 50
4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ
năm 2013 50
4.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Nghĩa Lộ năm 2013 54
5.2. Đề nghị 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO 661
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ
đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những
mối quan hệ nội tại giữa đất đai và một loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên
thị trường, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của
Nhà nước….). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố.
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp
cận với cơ chế thì trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình
và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp
luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất ” được
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị(
trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh
Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, mở rộng sản xuất,
quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn, tất cả đều gây áp lực đến đất đai.
Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức
tạp khác biệt với hàng hóa thông thường. Trong thời kì nóng về phát triển kinh tế
thì đất đai và giá đất càng tập trung sự quan tâm và chú ý của xã hội.
Bái. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị xã
Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái.
1.2.2. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại
khu vực thị xã Nghĩa Lộ.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thị xã Nghĩa Lộ.
- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực thị xã
Nghĩa Lộ.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
3
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu lên được tầm quan
trọng của các yếu tố trong công tác định giá đất để từ đó có những định hướng
quản lý đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả
trong thực tế.
4
PHẦN 2
bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
5
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải
là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ
phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư
vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán
vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như
xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính
toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể
đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…),
góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy
giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
7
P
Đường cầu
Đường cung
E
E
’
D
0
D
1
Q
0
Đồ thị 2.1: Cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân
8
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của
nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá
nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá
nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng
là bất động sản.
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình
dạng như tam giác, hình thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử
dụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở
hữu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục
đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông
thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì
có l
ợi thế hơn.
11
Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
2.2.1.3. Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất hưởng lớn đến giá trị của thửa đất,
ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi cho người sử dụng đất, nếu đất
đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng
ảnh hưởng đến giá đất.
2.2.1.4. Ảnh hưởng của yếu tố địa hình
Địa hình nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trong
vùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳng
cũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng. Địa hình
trũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quá
trình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp.
2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
2.2.2.1. Yếu tố kinh tế
Tình trang pháp lý của lô đất, thửa đất là quan tâm đến các giấy tờ hợp
pháp có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
trên đất, hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh,
thế chấp đất không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:
tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
2.2.3.2. Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá
đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng
cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển
dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được mục đích nâng
cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
13
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong
BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng.
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam
2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất.
Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm
1988, 1993, 1999 và năm 2004).
- Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định
rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng
đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng
cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai
trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các
trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật.
- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và
không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho
các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống,
chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ
và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu
điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi
đất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch. Tuy nhiên còn có nhược
điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh;
tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết
- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơ
quan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả. Giúp cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt được nhiều thành tựu.
15
một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á
16
trong việc tính giá đền bù. Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự
án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá
thị trường.
Thứ ba, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, việc thực hiện các
giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện
một cách bài bản qua các bước cụ thể. Đây cũng là một trong những kinh
nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các trường hợp
khiếu kiện về giá đất.
Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ
kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết
có 2 loại cơ bản sau:
- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn
định ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị
trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá.
- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất
đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế
chấp… giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường
quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất.
Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng
của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả
là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?
Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát
triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị
trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài
chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
Copyright: Tài liệu đại học ©