PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể di dời
được. Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người; là tài nguyên vô cùng quý giá; là nơi cư trú của động thực vật và con người
trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội;
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Đất
đai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng kinh tế của đất nước
nhắm khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của đất nước
trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Ở Việt Nam nói chung và thành phố Đồng Hới nói riêng hoạt động
định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn khá mới. Nhà nước đã ban
hành nhiều văn bản pháp luật làm cơ sở cho công tác định giá bất động sản
như: Luật Đất đai 2003, Nghị định 188/NĐ-CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất, Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188 và Nghị định số 123 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188 nhưng các văn bản này vẫn chưa phản ánh được giá trị đích
thực của bất động sản tại thời điểm giao dịch trên thị trường. Các chính sách
về thuế, thu nhập chưa động viên, khuyến khích người dân, sàn giao dịch
BĐS tại nhiều địa phương chưa hình thành do vậy một số giao dịch vẫn diễn
ra dưới sự thoả thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử
dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai với giá
thấp hơn làm giảm thu ngân sách Nhà nước. Điều này dẫn đến nhiều bất cập
trong công tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất, tính bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Vì vậy, việc điều tra giá đất thực tế để xây dựng mô hình giá thị trường
là điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất
và chuyển quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải toả khi Nhà nước thu hồi đất
2
PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của định giá đất
2.1.1. Giá đất và giá bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, đất đai không có giá thành sản xuất.
Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai
thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá)
Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp
ở một khoảng thời gian nào đó.[2]
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường
có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng
đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do
thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như
quyền sở hữu. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện.
*Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có
thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng
trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu
một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình
4
thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so
sánh với nhau. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng
thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường,
quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng
* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay
thấp do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao
động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản
xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như
vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh
lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.
* Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của
quan hệ cung - cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm
cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với
đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt
chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
2.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.3.1. Địa tô
Địa tô là số tiền mà nhà tư bản phải trả cho địa chủ khi thuê đất sản
xuất và số tiền này thuộc về địa chủ là người sở hữu đất. Ðịa tô gắn liền với
sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các
tạo hữu cơ tư bản khác nhau.
2.1.3.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh
tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến
6
và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng.
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
2.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu
quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì vị trí đất đai có đặc
tính tự nhiên như cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không
+ Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến
xu thế của giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ
nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất
thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó
làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại.
+ Chính sách thuế: Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm,
nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
+ Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm
cho giá cả đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại: một
là nâng cấp; quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách
ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ
đó kéo theo giá đất tăng lên.
* Nhân tố nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên
* Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái
ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
* Nhân tố quốc tế: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến
sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai
cũng không có ngoại lệ. Mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia
8
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy
nhanh giá đất lên cao và ngược lại.
* Nhân tố kinh tế
+ Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là
trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm,
vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư
xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng
bộ và cự li…
* Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao
gồm: môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện
môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô
nhiễm tiếng ồn
* Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới
giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,
những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực
2.1.4.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
* Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất.
* Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các
dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
* Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ
thống trường học, bệnh viện, hệ thống điện, bưu chính viễn thông…
* Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất
*Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất
lớn đến giá đất.
10
2.1.5. Định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
11
2.1.7. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác
động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho
đầu tư phát triển kinh tế đất nước. TTBĐS là nơi tiến hành các giao dịch về
BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy TTBĐS là tổng
hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vục địa lý nhất định trong thời
điểm nhất định.
2.1.7.1. Thị trường bất động sản thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, TT
BĐS cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận
hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối
với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với
TTBĐS.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh
doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990. Chính phủ
Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng
suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia
phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm
các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên.
Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối
lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11.5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu
năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và
trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành
các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá
mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã
và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo
điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba
Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan,
Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê
ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán
13
ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và
được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị
trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu
tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản ở nước ngoài.
2.1.7.2. Thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường BĐS nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90
thế kỷ trước và trong mười năm qua đã kịp trải qua vài đợt biến động "nóng,
lạnh". Khuôn khổ pháp lý mới cho thị trường BĐS chỉ ra đời tương đối hoàn
chỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai
(2003), tiếp theo là Luật Xây dựng (2003), Luật Kinh doanh bất động sản
(2006) và luật nhà ở (2006).
Trong những năm gần đây thị trường BĐS trên địa bàn cả nước nói
chung luôn luôn có những biến động không ổn định và hết sức phức tạp đặc
biệt là tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Vào thời điểm năm 2000, thị trường BĐS bắt đầu hoạt động sôi động,
thị trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy. Năm
2001 thị trường bắt đầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốt
kéo dài và lan nhanh sang địa bàn của tất cả các tỉnh thành phố. Tình trạng
này kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu năm 2003. Mức độ giao dịch về nhà
đất trong thời gian này là rất lớn, nhất là các khu đô thị, kể cả nhà chung cư.
định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.
2.2. Các phương pháp định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.2.1. Các phương pháp định giá đất trên thế giới
Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính
sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc
vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia.
2.2.1.1. Phương pháp định giá đất ở Nhật Bản
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực
thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tại Hà Nội (1/1993)
trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252, Giáo sư Nhật Bản đã giới thiệu công
thức tính giá đất cho thuê như sau:
Y
t
Giá đất =
15
(1+ i)
t
Trong đó:
- Thu nhập không thuế : Y
t
= R
t
* Q
t
– C
t
R : Giá cả sản phẩm
Y : Thu nhập trên một hécta trong năm
C : Chi phí quản lý bỏ ra trong năm
t : Thời gian
phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó. Nhưng đồng thời phương
pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của
nó tạo ra lợi nhuận cao.
16
- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản
không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của
chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả
cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động
sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng.
2.2.1.3. Phương pháp định giá đất ở Đài Loan
Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên
cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ
ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất. Cơ quan
địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho
cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất.
Thuế = Giá đất * Mức thuế
2.2.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam
2.2.2.1. Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
luật đất đai năm 2003.
- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất.
- Quyết định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Hội Đồng Bộ Trưởng
tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá
cho thửa đất cần định giá.
18
- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
* Phương pháp thu nhập:
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương
mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất
cần định giá.
- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu
nhập.
- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm.
- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá.
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất
- Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị theo quyết
định 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của hội đồng bộ trưởng về việc phân loại
đô thị và phân cấp quản lý đô thị.
- Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị trên thị trường tại thời
điểm định giá.
- Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị.
- Bước 4: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu
giá đất đô thị.
Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác định theo công thức:
G
ij
= G
k
* K
G
ij
: Giá đất tương ứng với loại đường i, vị trí j của đô thị.
K: Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường và vị trí.
20
G
k
: Khung giá đất do chính phủ quy định.
c. Phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
Việt Nam - Thụy Điển
- Bước 1: Thu thập số liệu thị trường.
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của
thông tin sẽ rất khác nhau. Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp
điều tra thu thập thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị
trường, người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp
thẩm định dữ liệu chặt chẽ.
nhau vì vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ,
đúng tình hình và xu hướng phát triển của TTBĐS trong vùng, nội dung phân
tích số liệu cần thực hiện các bước sau:
+ Quy đổi giá thị trường của các BĐS về cùng một thời điểm.
Các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường thu thập được thường không
phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả
các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích.
Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp BĐS tương tự nhau,
tức là những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần
tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau.
Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:
Giá đất = Giá BĐS – ( Đơn giá XD chuẩn x Diện tích đất XD x tỷ lệ %
giá trị còn lại của ngôi nhà)
Giá đất
Giá đất/m
2
=
Diện tích
Giá đất / m
2
năm n
Hệ số K
(n-1)-n
=
Giá đất / m
2
năm n - 1
Giá đất / m
2
qui định của Nhà nước:
Đơn Giá 1 m
2
XD nhà theo thị trường
Hệ số K
thị trường
=
Đơn Giá 1 m
2
XD nhà theo qui định của Nhà nước
Tính hệ số K thị trường trung bình :
K
1
+ K
2
+ + K
n
K
tb
=
n
K
1
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1,
K
2
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2,
K
n
2
đã chuyển nhượng trên thực tế
tương tự nhau.
+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn.
Trên cơ sở qui mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô
diện tích khác trong vùng theo công thức:
Giá 1 m
2
đất có diện tích > diện tích chuẩn
K
qm
> diện tích chuẩn =
Giá 1 m
2
đất có diện tích chuẩn
Giá 1 m
2
đất có diện tích < diện tích chuẩn
K
qm
< diện tích chuẩn =
Giá 1 m
2
đất có diện tích chuẩn
Yếu tố hình thể: có 3 loại hình thể.
Hình thể tốt:Hình thể trung bình:
ngoại rất tốt cho sức khỏe.
Hướng tốt: Đông, Đông Nam, Đông Bắc, Nam.
Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc
Giá đất / m
2
thửa đất có hướng không tốt
K
hướng
=
Giá đất / m
2
thửa đất có hướng tốt
Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS như trên, tuỳ
theo đặc điểm của mỗi loại BĐS và của mỗi BĐS mà có thể còn có các yếu tố
ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng
tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên.
* Tính giá đất chuẩn trên thị trường
Giá đất chuẩn là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố
đưa ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến
đường.
Giá đất x K
i
25
Copyright: Tài liệu đại học ©