BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHƯU MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG
TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016


BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHƯU MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG
TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: THẨM ĐỊNH GIÁ
Mã số: 7701230146

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
GS.TS NGUYỄN TRỌNG HOÀI

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

1.6. Kết cấu của luận văn ........................................................................................3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................5
2.1. Tổng quan về căn hộ để ở.................................................................................5
2.1.1. Khái niệm căn hộ để ở. ..................................................................................5
2.1.2. Phân loại bất động sản căn hộ để ở. ..............................................................6
2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ để ở........................8
2.1.4. Giá căn hộ. ...................................................................................................13
2.1.5. Các phương pháp xác định giá căn hộ.........................................................14
2.2. Tín dụng ngân hàng. .......................................................................................18
2.2.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng. ...................................................................18
2.2.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng ...............................................................18
2.2.3. Vai trò của tín dụng ngân hàng ...................................................................19
2.3. Bằng chứng về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ. ..........22
2.4. Lược khảo các nghiên cứu liên quan. .............................................................24
2.5. Khung phân tích. ............................................................................................27
Kết luận chương 2. ................................................................................................30
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................31


3.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất. ..........................................................................31
3.2. Các kiểm định và ước lượng ..........................................................................32
3.3. Mô tả dữ liệu nghiên cứu................................................................................40
Kết luận chương 3. ................................................................................................41
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................42
4.1. Hiện trạng thị trường căn hộ để ở và tăng trưởng tín dụng tại thành phố Hồ
Chí Minh. ...............................................................................................................42
4.2. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa giá căn hộ và tăng
trưởng tín dụng tại thành phố Hồ Chí Minh. .........................................................47
4.2.1. Thống kê mô tả. ...........................................................................................47
4.2.2. Kiểm định nghiệm đơn vị. ...........................................................................48


Gross Domestic Product

5

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

6

AR (1)

Auto Regression (Quá trình tự hồi quy bậc 1)

7

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

8

GSO

Tổng cục thống kê

9

WTO

có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế. Bản
thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất,… Đặc
biệt thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn thông qua
các khoản vay của các ngân hàng thương mại.
Theo Gerlach (2003), tăng trưởng tín dụng có mối tương quan mật thiết với
giá căn hộ trong nhiều thập kỷ qua. Gerlach (2003) cho rằng đây là mối quan hệ
nhân quả.
Một mặt, giá căn hộ có thể ảnh hưởng đến nhu cầu đối với các khoản tín
dụng xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn tài chính của các cá nhân trong xã hội. Sự
giảm xuống hoặc tăng lên của giá căn hộ sẽ làm cho các cá nhân có nhu cầu mua
căn hộ có đủ nguồn tài chính hoặc thiếu hụt nguồn tài chính. Điều này dẫn đến nhu
cầu đối với các khoản tín dụng ngân hàng giảm xuống hoặc tăng lên. Hơn nữa, sự
thay đổi giá căn hộ có thể ảnh hưởng đến các khoản tín dụng thônggiá trị tài sản
đảm bảo. Sự gia tăng hay giảm xuống của giá trị tài sản đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến
ý chí trả nợ của khách hàng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thanh toán các khoản tín
dụng cho ngân hàng.
Mặt khác, các khoản tín dụng có thể ảnh hưởng ngược lại giá căn hộ. Để
tăng trưởng dư nợ, các ngân hàng sẽ nới lỏng điều kiện cấp tín dụng. Điều này giúp
cho các công ty kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư dự án dễ dàng tiếp cận vốn
vay. Nguồn cung căn hộ ở trên thị trường sẽ gia tăng, trong điều kiện nhu cầu về
căn hộ ở trong ngắn hạn không thay đổi sẽ làm giá căn hộ giảm xuống. Đồng thời
giá căn hộ cũng sẽ tăng lên nếu các ngân hàng siết chặt các điều kiện cấp tín dụng.


2

Theo Gerlach (2003), Mặc dù tồn tại mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng
tín dụng và giá căn hộ nhưng số lượng nghiên cứu thực nghiệm tập trung vào vấn đề
này vẫn còn hạn chế. Phần lớn các nghiên cứu thực nghiệm chỉ sử dụng một

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là giá căn hộ trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh, trong giai đoạn Quý 4/2006–Quý2/2015.
1.5. Phương pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý
luận về giá căn hộ và mối quan hệ giữa giá căn hộ và tăng trưởng tín dụng.
Phương pháp thống kê mô tả nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị
trường căn hộ để ở,tăng trưởng tín dụng và mối quan hệ tương tác với thị trường
căn hộở tạithành phố Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng nhằm mô hình hóa mối
quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộtrên cơ sở lý thuyết đã được phân
tích, đánh giá. Từ đólượng hóa các tác động nhân quả của tăng trưởng tín dụng
vàgiácăn hộ để ở làm cơ sở để đề xuất kiến nghị.
1.6. Kết cấu của luận văn
Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể:
Chương 1: Giới thiệu
Trình bày về cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm
vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu và kết cấu bài nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý luận
Giới thiệu khái quát các lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu. Tác giả cũng tiến
hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này trong chương 2,làm cơ sở
để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế.
Chương 3: Mô hình phân tích
Trình bày khung phân tích, mô hình nghiên cứu, cỡ mẫu, các đặc điểm của
mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích
số liệu, quy trình thực hiện nghiên cứu.


4


Theo tổ chức Economic Adventure (2009): “Bất động sản là đất đai bao gồm
tất cảcác nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền
với đất”.
Như vậy, theo các quan niệm trên, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ
yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất.
 Khái niệm căn hộ để ở.
Bất động sản căn hộ để ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để
ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở. Bất động sản căn
hộ để ở bao gồm:đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; nhà ở có công


6

trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho mục đích để ở hoặc ít
nhất một chức năng là để ở.
Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng
hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới
hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất
trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao
dịch trên thị trường căn hộ và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây
dựng nhất định. Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa
giao dịch trên thị trường căn hộ có chức năng phục vụ để ở.
2.1.2. Phân loại bất động sản căn hộ để ở.
Theo Đoàn Văn Trường (2006), có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản
căn hộ để ở, song đa phần đều phân thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư
Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản, Anna
Scherbina phân loại bất động sản căn hộ để ở như sau:
Đối với nhóm nhà ở riêng lẻ, bao gồm:
+ Nhà liên kế, nhà phố: đây là loại nhà có chung 2 vách. Các căn nhà được
đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây

+ Nhà cấp 2 có chất lượng sử dụng tương đối cao. Các thiết bị và trang trí
nội thất, điện nước, vệ sinh kém hơn nhà cấp 1. Khung cột, tường, sàn và mái che
cũng bằng vật liệu không cháy. Nhà cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm trở lên.
+ Nhà cấp 3 có chất lượng sử dụng trung bình, từ chất lượng hoàn thiện
(trang trí nội thất) đến mức độ trang thiết bị - kỹ thuật vệ sinh. Khung cột, tường,
sàn và mái che của nhà cấp 3 làm bằng vật liệu khó cháy. Nhà cấp 3 có niên hạn sử
dụng từ 20 năm trở lên.
+ Nhà cấp 4 thường chỉ có một, hai phòng, sử dụng chung bếp, nhà vệ sinh.
Chất lượng hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà ở mức thấp: trát vữa, quét vôi
không ốp lát. Khung cột, tường chịu lực sử dụng vật liệu khó cháy có giới hạn chịu
lửa đến 0,5 giờ. Mái, trần làm bằng vật liệu dễ cháy, mái fibrô, tôn. Nhà cấp 4 có
niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền, Tổng cục Thống kê (2013) chia nhà
ở thành 4 loại như sau:


8

+ Nhà kiên cố: có cả ba bộ phận cột trụ, tường và mái đều làm bằng vật liệu
bền chắc.
+ Nhà bán kiên cố: có hai trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc.
+ Nhà thiếu kiên cố: có một trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc.
+ Nhà đơn sơ: có cả ba bộ phận đều làm bằng vật liệu thiếu bền chắc.
2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ để ở
 Cầu bất động sản căn hộ để ở
Theo David Begg (2005), cầu là số lượng hàng hóa mà người mua muốn
mua tại mỗi mức giá chấp nhận được. Như vậy, cầu bất động sản căn hộ để ở là
tổng số lượng hàng hóa bất động sản căn hộ để ở, bao gồm đất nền được phép xây
dựng nhà ở và nhà ở hiện hữu gắn liền với đất mà người mua sẵn sàng chấp nhận và
có khả năng thanh toán ứng với mỗi mức giá nhất định trên thị trường.

qua sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự
phát triển của thị trường bất động sản. Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước
thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều
kiện cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn
giá rẻ để tài trợ mua căn hộ, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu căn hộ, khiến cầu căn
hộ trên thị trường tăng lên. Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt
tiền tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến nguồn
vốn từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu căn hộ nhanh
chóng bị suy giảm (Zhu, 2003).
Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản căn hộ để ở không chỉ là hàng hóa
tiêu dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn. Do đó, kỳ vọng giá về
căn hộ trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ căn hộ. Khi người dân kỳ
vọng giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy
được và đi vay mượn để mua vào căn hộ khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị
trường và tạo ra những cơn sốt giá căn hộ. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá căn
hộ sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút
ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không phản
ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm và
thậm chí rơi vào đóng băng(George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998).


10

 Cung bất động sản căn hộ để ở
Theo David Begg (2005), cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn
bán tại mỗi mức giá có thể. Như vậy, cung bất động sản căn hộ để ở là tổng số
lượng hàng hóa bất động sản, bao gồm đất nền được phép xây dựng nhà ở, nhà ở
gắn liền với đất đai mà người bán sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi ứng với
mỗi mức giá nhất định.
Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là

sách giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể góp phần
làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường(George H.Miller and Katy R.Gallagher,
1998).
Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ
của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng mạnh
mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản căn hộ để ở. Trong những năm
Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động
sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do
đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị
trường nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, một cách phong phú. Ngược lại,
trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ của
Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài
chính đổ vào thị trường BĐS bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất
động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy
giảm (Zhu, 2003).
Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát
triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc
ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng
giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường(Cục Quản lý nhà
và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009).
Kỳ vọng giá nhà ở trong tương lai: Khi người dân dự đoán giá căn hộ sẽ tăng
cao trong tương lai, họ sẽ găm giữ hàng hóa bất động sản, do đó cung trong ngắn
hạn sẽ giảm. Đồng thời, với kỳ vọng tương tự, các doanh nghiệp sẽ tích cực đầu tư
xây dựng để tạo lập các dự án bất động sản mới, qua đó cung trong dài hạn sẽ tăng
lên. Ngược lại, khi phần lớn người dân và các doanh nghiệp không còn kỳ vọng giá


12

căn hộ sẽ tăng trong tương lai, cung căn hộ trong ngắn hạn sẽ tăng, đồng thời việc

13

Trong dài hạn, cung căn hộ co giãn nhiều hơn so với cung trong ngắn hạn.
Khi giá căn hộ tăng cao, lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản cao hấp dẫn các cá
nhân, tổ chức và doanh nghiệp tích cực xây dựng và phát triển các dự án mới. Hoạt
động xây dựng của các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp bất động sản làm nguồn
cung trong dài hạn tăng lên, qua đó góp phần ổn định giá căn hộ.
Theo Guerra (2012), về cơ bản thị trường bất động sản được quyết định bởi
người mua và người bán trong thị trường này. Mối quan hệ giữa cung, cầu và giá trị
tài sản được cho là tồn tại trong bất kỳ thị trường nào trong đó có thị trường bất
động sản. Các nhà kinh tế học tin rằng khi có một nguồn cung lớn trên thị trường
căn hộ để ở thì giá căn hộsẽ giảm. Ngược lại nếu nguồn cung về căn hộ ở bị hạn chế
thì giá căn hộ thường tăng. Tuy nhiên, nếu có một nguồn cung lớn về căn hộ ở và
nhu cầu đối với căn hộ ở vẫn ở mức cao thì giá vẫn sẽ tăng. Trong nghiên cứu của
mình tác giả cũng nhấn mạnh ảnh hưởng của vị trí đến cung và cầu căn hộ để ở từ
đó quyết định giá. Vị trí căn hộ để ở thuận lợi cho việc kinh doanh sẽ thu hút nhiều
người mua và họ sẵn sàng trả giá cao để sở hữu tài sản. Ngược lại nhu cầu đối
vớicăn hộ để ở có vị trí không thuận lợi thấp sẽ làm cho giá tài sản giảm. Ngoài yếu
tố vị trí, khi nguồn cung quá mức thường dẫn đến mức giá thấp cho tài sản, người
mua căn hộ để ở lúc này sẽ có nhiều sự lựa chọn từ các tài sản của người bán.
Thông thường, quyết định của người mua sẽ ảnh hưởng đến người bán và tạo ra một
mức giá cân bằng thấp. Trong trường hợp nguồn cung ở dưới mức sẽ tạo ra một
mức giá cân bằng cao hơn. Điều này xảy ra khi người bán không muốn bán căn hộ
đang ở, có thể do họ cảm thấy thích với chỗ ở hiện tại, nguồn cung trên thị trường
lúc này sẽ giảm thấp, người bán lúc này sẽ có thể ảnh hưởng đất mức giá cân bằng
hơn người mua.
2.1.4. Giá căn hộ.
Theo Samuelson (2011), mọi thứ trong nền kinh tế thị trường đều có giá cả,
đó là giá trị hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền. Giá cả thể hiện mức mà mọi
người và các hãng tự nguyện trao đổi nhiều loại hàng hóa khác nhau. Giá cả là số

dụngkhá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế định giá các tài sản khác nhau. Phương pháp này không có công thức
hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá.


15

 Phương pháp thu nhập.
Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03), phương pháp thu
nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá
trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá
thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập dựa cơ sở lý luận là, giá cả của một tài sản là khoản
thu nhập trong tương lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trường của một tài
sản bằng với giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tất cả các khoản lợi
nhuận có thểthu về trong tương lai từ tài sản. Phương pháp thu nhập được chia
thành 2 phương pháp: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết
khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập,
thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại
(tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:
𝐼
𝑅
Trong đó: V là giá trị tài sản cần định giá, I là thu nhập ròng do tài sản mang
𝑉=

lại (trong 1 năm), R là tỷ lệ vốn hóa.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một dạng của phương pháp thu nhập,

 Phương pháp thặng dư.
Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03), phương pháp thặng
dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của bất động sản trên cơ sở
ước tính giá trị phát triển của bất động sản sau khi trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:
Giá trị hiện tại của bất động sản = Giá trị phát triển bất động sản - chi phí để
phát triển bất động sản.Cụ thể:
Giá trị phát triển bất động sản = ∑𝑛𝑖=0

𝑇𝑅𝑖
(1+𝑟)𝑖

Chi phí để phát triển bất động sản = ∑𝑛𝑖=0

𝐶𝑖
(1+𝑟)𝑖

Trong đó:
TRi là doanh thu năm thứ i của dựán
Ci là chi phí năm thứ i của dựán
r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi


17

suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát
triển bất động sản)
n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu

2.2.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng.
Theo EHOW(2015), tín dụnglà những khoản tiền mà các khách hàng doanh
nghiệp và cá nhân phải hoàn trả cho ngân hàng. Một khoản tín dụng thường là
khoản nợ có bảo đảm. Theo đó, người vay phải cung cấp một tài sản đảm bảo hoặc
có một sự bảo lãnh về tài chính trước khi thực hiện các quy trình cho vay. Trong
trường hợp người vay bị phá sản, các khoản nợ ngân hàng sẽ được ưu tiên thanh
toán trước các chủ nợ khác.
Xét về mặt bản chất, các khoản tín dụng được hình thành từ nghiệp vụ cho
vay của ngân hàng. Theo luật các tổ chức tín dụng 2010, Cho vay là hình thức cấp
tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản
tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa
thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
2.2.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng
Theo Nguyễn Minh Kiều (2009), một khoản tín dụng có ba đặc điểm chính
là lãi suất, thời gian đáo hạn và các điều kiện thanh toán. Mỗi đặc điểm trên sẽ ảnh
hưởng đến việc một khoản tín dụng sẽ được hoàn trả như thế nào.
 Lãi suất.
Lãi suất là một khoản phí mà người đi vay sẽ phải trả để được sử dụng vốn
vay ngân hàng. Lãi suất sẽ được tính dựa trên số dư hàng ngày hoặc số dư trung
bình hàng tháng của khoản tín dụng. Có hai loại lãi suất là lãi suất cố định và lãi
suất linh hoạt.
Lãi suất cố định là loại lãi suất cố định khi thi trường thay đổi. Mức lãi suất
này sẽ được cố định trong một khoảng thời gian xác định hoặc trong suốt thời gian
khoản vay.
Trái với lãi suất cố định, lãi suất linh hoạt là loại lãi suất sẽ thay đổi theo tình
hình biến động thị trường và phụ thuộc vào mức độ rủi ro khi cho vay khách hàng.