ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẰNG

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƢỜI DÂN
TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG THỊ HẰNG
NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƢỜI
DÂN TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Ngµnh: Quản lý đất đai
M· sè: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ


S húa bi Trung tõm Hc liu HTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn
thiện luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái
Sơn, giáo viên giảng dậy, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý trân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lí Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trƣờng Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân thành cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành
phố Hà Nội, Ban Giải phóng mặt bằng huyện Thanh Oai, Phòng Tài nguyên và
Môi Trƣờng huyện Thanh Oai, UBND xã Bích Hòa cùng các đồng chí bí thƣ
chi bộ, trƣởng thôn và các bà con nhân dân các xã đã giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phƣơng.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

1.2.2. Những quy định về bồi thƣờng ............................................................... 7
1.2.3. Những quy định về hỗ trợ ....................................................................... 8
1.2.4. Những quy dịnh về tái định cƣ................................................................ 8
1.2.5. Những quy định về thu hồi...................................................................... 9
1.2.6. Quy trình giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất ..................................... 10
1.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ...................... 11
1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nƣớc về đất đai ................................. 11
1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất ............................................................... 15
1.3.3 Thị trƣờng bất động sản ......................................................................... 17

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iv

1.4. NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ẢNH
HƢỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG NGƢỜI DÂN ..................................................... 18
1.4.1. Những nghiên cứu về giải phóng mặt bằng và ảnh hƣởng đến đời sống
ngƣời dân trên thế giới .................................................................................... 18
1.4.2. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Việt Nam qua
các thời kỳ ....................................................................................................... 24
Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại thành phố
Hà Nội ............................................................................................................. 30
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 35
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 35
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 35

CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..... 52
3.3.1. Kết quả bồi thƣờng ................................................................................ 52
3.3.2. Kết quả hỗ trợ ........................................................................................ 53
3.3.3. Kết quả tái định cƣ ................................................................................ 55
3.4. ĐÁNH GIÁ ĐỜI SỐNG NGƢỜI DÂN TRƢỚC VÀ SAU THU HỒI
ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN THANH
OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................................................................... 55
3.4.1 Ảnh hƣởng đến lao động, việc làm ........................................................ 55
3.4.2. Ảnh hƣởng đến bình quân các loại đất/ngƣời ....................................... 57
3.4.3. Ảnh hƣởng đến thu nhập ....................................................................... 58
3.4.4. Ảnh hƣởng đến các dịch vụ công .......................................................... 60
3.4.5. Ảnh hƣởng đến môi trƣờng sống .......................................................... 63
3.4.6. Ảnh hƣởng đến hiệu quả sử dụng đất ................................................... 64
3.4.7. Tác động đến một số vấn đề xã hội khác .............................................. 65
3.5. NHỮNG KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC ẢNH
HƢỞNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................................... 68
3.5.1 Những khó khăn, tồn tại trong việc giải phóng mặt bằng dự án Cụm
công nghiệp Thanh Oai, thành phố Hà Nội .................................................... 68
3.5.2. Một số giải pháp khắc phục ảnh hƣởng của việc thu hồi đất xây dựng
Cụm công nghiệp Thanh Oai, thành phố Hà Nội đến đời sống ngƣời dân ..... 69
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vi

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 72
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 72

Bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

BT,HTGPMB

4

Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá

5

Cụm công nghiệp

CCN

6

Dự án

DA

7

Giải phóng mặt bằng

8

Giấy chứng nhận

9


BAH

CNH-HĐH

GPMB
GCN
GCNQSDĐ
HSĐC

UBND

http://www.lrc.tnu.edu.vn


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Kết quả bồi thƣờng GPMB các dự án đầu tƣ trên địa bàn thµnh phè
Hà Nội (tính đến ngày 31/12/20014) .............................................................. 32
Bảng 3.1: Quy mô công trình và tổng mức đầu tƣ trong dự án ...................... 47
Bảng 3.2: Trình tự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của dự án .............. 49
Bảng 3.3: Tổng hợp diện tích từng xứ đồng thu hồi ....................................... 51
Bảng 3.4: Bảng tổng hợp thanh toán bồi thƣờng của dự án ........................... 52
Bảng 3.5: Bảng tổng hợp thanh toán hỗ trợ của dự án ................................... 53
Bảng 3.6 : Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất ...... 55
Bảng 3.7: Tình trạng việc làm của số ngƣời trong độ tuổi lao động trƣớc và
sau khi thu hồi đất tại Dự án ........................................................................... 56
Bảng 3.8: Tình hình Ảnh hƣởng đến bình quân các loại đất/ngƣời ............. 57
Bảng 3.9. Tình hình thu nhập của hộ gia đình ................................................ 58
Thời điểm ........................................................................................................ 58

nghiệp, khu đô thị,... Đây cũng là thách thức lớn đối với chiến lƣợc phát triển
nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển đất nƣớc nói chung.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của ngƣời dân để phục
vụ phát triển các dự án đầu tƣ trong nƣớc, nƣớc ngoài và việc đền bù cho
những ngƣời bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết
công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của
ngƣời dân có đất bị thu hồi và những ngƣời bị ảnh hƣởng khi thu hồi đất để
dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông
ngƣời, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hƣởng nghiêm trọng đến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hƣởng đến lòng tin
của ngƣời dân đối với các chính sách của nhà nƣớc. Nếu việc thu hồi đất bị
lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hƣởng tới
an ninh lƣơng thực quốc gia.
Tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp không chuyển đổi đƣợc nghề
nghiệp, khó khăn trong cuộc sống, nơi ở mới, đặc biệt đối với ngƣời nông dân
bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiều địa phƣơng nguyên nhân này là một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


2

phần do nhiều nơi thực hiện đền bù chƣa hợp lý dẫn đến tình trạng khiếu kiện
gây mất trật tự,an ninh xã hội.
Bên cạnh đó, bản thân ngƣời dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ
vào nhà nƣớc, chƣa tích cực tự đào tạo để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nƣớc.
Với vị trí địa lý kinh tế xã hội thuận lợi đã tạo cho huyện Thanh Oai
những điều kiện lý tƣởng để thu hút đầu tƣ thực hiện công nghiệp hóa, hiện

Nội.
- Chỉ ra đƣợc những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp ổn định,
nâng cao bền vững và giảm thiểu tác động tiêu cực đến đời sống ngƣời dân bị
thu hồi đất.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung kiến thức về công tác giải phóng mặt bằng nhằm
nâng cao nhận thức về nội dung phƣơng pháp đánh giá ảnh hƣởng của công
tác giải phóng mặt bằng đến ngƣời dân.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp trong công
tác giải phóng mặt bằng ảnh hƣởng đến ngƣời dân của một đơn vị hành chính
cấp huyện.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có thể dùng để tham khảo cho công tác giải phóng mặt bằng của
đại phƣơng, góp phần vào việc nâng cao nhận thức hiệu quả của công tác giải
phóng mặt bằng nói riêng và công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Việc xây dựng các khu công nghiệp là xu hƣớng tất yếu và ảnh hƣởng
của nó đến đời sống của ngƣời dân cũng là tất yếu, có thể ảnh hƣởng tốt, có

ban hành, tiếp tục khẳng định lại đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý. Về việc thu hồi đất và bồi thƣờng thiệt hại thì Luật Đất
đai 1988 không nêu cụ thể việc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, mà chỉ
nêu phần nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất: “Đền bù thiệt hại cho người sử
dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã
làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”.
Năm 1992, bản Hiến pháp 1992 đƣợc ban hành thay thế cho các bản
Hiến pháp trƣớc đây. Điều 17 Hiến pháp quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và
vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 23: “Tài sản hợp pháp của cá
nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do
an ninh, quốc phòng, lợi ích Quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng
dụng, có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo giá trị thị trường”.
Luật Đất đai năm 1993; các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998 và năm 2001;
Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ về đền bù khi Nhà nƣớc thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích Quốc gia và lợi ích công cộng;
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung cụ thể đối với một số trƣờng hợp thu hồi đất; bồi
thƣờng, hỗ trợ về đất; trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


7

Chính phủ giao cho về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.2.1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định đƣợc Nhà nƣớc quyết định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới, dự án mới trên đó [6].
Giải phóng mặt bằng là công tác thu hồi đất phục vụ phát triển quốc
phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế xã hội, bao gồm các công đoạn:
từ bồi thƣờng cho đối tƣợng sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di
chuyển ngƣời dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho ngƣời
bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống [6].
Thực tế cho thấy hiện nay công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nƣớc
thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động đến mọi mặt của
đời sống, kinh tế xã hội, nhân văn của nhiều ngƣời của cả cộng đồng dân cƣ.
Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp
bách của phát triển mà nhiều nƣớc đang phải đƣơng đầu.
Phối hợp trong công tác giải phóng mặt bằng là: “Là các hoạt động
nhằm đảm bảo sự hợp tác liên kết giữa các chủ thể có thẩm quyền tham gia
vào quá trình tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng” [7].
1.2.2. Những quy định về bồi thường

khoản hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất bao gồm:
“1. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;
2. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề
và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
3. Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao
không được công nhận là đất ở;
4. Hỗ trợ khác.”
1.2.4. Những quy dịnh về tái định cư
Tái định cƣ là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cƣ bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nƣớc thu hồi hoặc trƣng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển [12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


9

Tái định cƣ đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Nhƣ vậy, tái định cƣ là hoạt
động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận
dân cƣ đã gánh chịu vì sự phát triển chung [13].
Hiện nay ở nƣớc ta, khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì ngƣời sử dụng đất đƣợc bố trí tái định cƣ bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thƣờng bằng nhà ở.
- Bồi thƣờng bằng giao đất ở mới.
- Bồi thƣờng bằng tiền để ngƣời dân tự lo chỗ ở.
Tái định cƣ là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB. Các dự án tái định cƣ cũng đƣợc coi là các dự

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười
hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn
mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.”
Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích Quốc gia, lợi ích công cộng; mục đích phát triển kinh tế trong các trƣờng
hợp đầu tƣ xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các
dự án đầu tƣ lớn theo quy định của Chính phủ. Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, Nhà nƣớc quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ
đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thƣờng,
giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất thu hồi.
1.2.6. Quy trình giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất
Theo quyết định số 29/2009/QĐ-UBND ngày 23/12/2009 quy định:
Bƣớc 1: Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất.
Bƣớc 2: Lập, thẩm định và xét duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và
tái định cƣ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


11

Bƣớc 3: Tổ chức lấy ý kiến, thời gian niêm yết, tiếp nhận ý kiến đóng
góp và hoàn chỉnh phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, và tái định cƣ.


12

những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng đƣợc nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tƣ. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chƣa ổn
định, chƣa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thƣờng GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hƣởng rất lớn đến công tác bồi thƣờng GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhƣợc điểm nhƣ là số lƣợng nhiều, mức độ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chƣa đồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất
đai nhƣng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ
sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chƣa thật sát sao. Tại nhiều địa phƣơng,
đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chƣa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng nhƣ các nhà
đầu tƣ và đã ảnh hƣởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.3.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”.
1.3.1.3. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


14

thƣờng GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng tính từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã
cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao
đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011
ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà
đầu tƣ nƣớc ngoài thuê là 1.386 ha).
1.3.1.4. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trƣờng bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trƣớc tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phƣơng chƣa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phƣờng, thị trấn chƣa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phƣơng chƣa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN nhƣ Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,

vì vậy mà công tác bồi thƣờng GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thƣờng GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.3.1.6. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thƣờng GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phƣơng cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thƣờng xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thƣờng GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa
trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều
năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn