HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THỊ HẰNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi và chưa
được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và các thông tin trích dẫn trong Luận văn được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hằng

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Danh mục hình ............................................................................................................. ix
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... x
Thesis abstract .............................................................................................................xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.



2.1.2.

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................... 5

2.1.3.

Phân loại các biện pháp bảo đảm ..................................................................... 6

2.2.

Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................. 8

2.2.1.

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên
thế giới ............................................................................................................ 8

2.2.2.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .......................................... 10

2.2.3.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined.

iii




3.4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại các xã nghiên cứu .......................................................................... 32

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. .......................................................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. ............................................................. 33

3.5.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và điều
kiện kinh tế - xã hội tác động đến sử dụng đất của huyện Gia Lâm................. 45

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Gia Lâm ....................................... 47

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm ...................................................... 47

iv


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm .......................................... 50

4.3.

Thưc trạng công tac đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia
Lâm ............................................................................................................... 54

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ................................................................................ 54

4.3.2.

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu........... 72

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ........................................................................................................... 74

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm............................................................... 74

4.5.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên
quan............................................................................................................... 75

4.5.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức .................................... 76

4.5.4.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao


BLDS

Bộ luật dân sự

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

NN

Nông nghiệp

PTNT

Phát triển nông thôn

QSD


vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Biến động dân số và lao động đoạn 2012 – 2015 ....................................... 43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2015 ................................. 52
Bảng 4.3. Diện tích đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm........................... 53
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm giai đoạn
2011 – 2015............................................................................................... 55
Bảng 4.5. Một số chỉ tiêu đặc trưng của các xã điều tra ............................................. 57
Bảng 4.6. Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở các xã, thị trấn .......... 59
Bảng 4.7. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
địa bàn nghiên cứu .................................................................................... 60
Bảng 4.8. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Gia Lâm .................................................................. 63
Bảng 4.9. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 -2015............. 66
Bảng 4.10. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2011-2015 ......................................................................................... 70

viii


DANH MỤC HÌNH

- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Điều tra ở Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Gia Lâm. Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng hợp
trên cơ sở số liệu báo cáo của phòng Tài nguyên Môi trường và văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Tổng số phiếu điều tra 120 ở 3 xã, thị trấn (40 phiếu/xã,
thị trấn). Điều tra ngẫu nhiên 20 cán bộ ngân hàng.
- Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu: dùng phần mềm excell.
- Phương pháp phân tích, so sánh
3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện gia lâm

x


- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện gia lâm
- Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở các xã
nghiên cứu
- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Gia Lâm là huyện ngoại thành ở phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, có tổng diện
tích tự nhiên là 11.671,24 ha; dân số là 234.967 người, mật độ dân số bình quân 2017
người/km2; huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 13,84% (tỷ trọng ngành nông
nghiệp đạt 17,65%, tỷ trọng ngành công nghiệp đạt 55,05%, tỷ trọng ngành thương mại,
dịch vụ đạt 27,30%).
- Giai đoạn 2011-2015 công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đăng ký 6541 hồ sơ. Số lượng hồ sơ thực

1. RESEARCH OBJECTIVES
- Assessment of the status of activities for the registration of security
transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land in
Gia Lam district, Hanoi.
- Propose some solutions to improve the efficiency of registration of security
transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land in
Gia Lam district, Hanoi.
2. MATERIALS AND METHODS
+ Study selection method: Subregion I: Dang Xa commune Select; Subregion II:
Yen Vien selected; Subregion III: Trau Quy town and choose option 3 banks (banks
VPBANK, industry and trade joint stock commercial bank in Vietnam, commercial
banks Investment and Development of Vietnam)
+ Inventory methods to collect documents and data.
- Survey collects documents and secondary data: Survey at the Office of
Registration of land use rights Gia Lam district. Data on the status of management and
land use are aggregated on the basis of data reported by the Department of Natural
Resources and Environment Office Registration of land use rights Gia Lam district.
- Investigation of primary data: Total survey in 3 120 communes and towns (40
votes / communes and towns). Random Survey 20 bank officials.
- Methods for processing and aggregating data document: Using software excell.
- Methods of analysis, comparison
3. MAIN FINDINGS AND CONCLUSIONS
- Overview and general assessment of natural conditions, economic - social
situation of management and use of land in the district of Gia Lam, Hanoi.
- The management and use of forest land in the district Sale

xii


- Situation of registration of security transactions using land use rights,

implementation

of

secured

transactions

registry; Develop a mechanism for exchanging information on the legal status of
security assets between the registries of secured transactions and related
agencies; Propaganda and education to raise awareness of law; Training and capacity
building training and qualifications of staff register secured transactions; Develop and
implement a mechanism for inspecting and supervising the implementation of the law
on registration of security transactions in the registries of secured transactions.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở
nước ta hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và
nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa
quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng
với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp. Sự phát triển này đã hình thành thị
trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong đại hội
đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn
huyện. Việc đăng ký các giao dịch trên ở các cơ quan nhà nước theo quy định
của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn
còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên
cứu: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội ”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu: Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội giai đoạn
2011 – 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm.
Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Gia Lâm
trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện trong giai đoạn tới.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài
sản đó cho bên nhận thế chấp” (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2005).
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim
khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong
một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc
phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao
kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để
thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện
hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận
đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt
cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ
trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2005).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê
một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi

4


là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong
trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược
sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có
quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký
cược thuộc về bên cho thuê (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2005).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý,
đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ

cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập
vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2010).
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số
83/2010/NĐ - CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Hồ sơ đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký
giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng
nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư
cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là
người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy
chứng nhận, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của
pháp luật.
2.1.3. Phân loại các biện pháp bảo đảm
- Đặt cọc, ký cược và ký quỹ thực chất chỉ là các biến thể của cầm cố nên
phải được đưa vào phần các biện pháp bảo đảm bằng tài sản chứ không thể ghép
với bảo lãnh;
- Cầm cố và thế chấp thực chất là các giao dịch giữa bên bảo đảm và bên
nhận bảo đảm trong khi quyền, dù là quyền cầm cố hay quyền thế chấp, chỉ là
quyền của một bên, điều này dẫn tới sự vênh giữa tên điều luật và nội dung của
các điều luật khi Dự thảo định nghĩa và quy định về xác lập các giao dịch bảo
đảm này (Điều 276, 283, 284, 293, 294 và 295);
- Điều 348 của Dự thảo lại quay trở lại với cách tiếp cận của quy định hiện
hành khi quy định “căn cứ vào quy định của luật hoặc theo thỏa thuận, các bên
trong quan hệ nghĩa vụ có thể áp dụng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng một
trong các biện pháp cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh hoặc
biện pháp khác”.
6

biết về việc tài sản đang được cầm cố, tương tự như trong trường hợp bên thế
chấp được định đoạt tài sản thế chấp mà không cần được sự đồng ý của bên nhận
thế chấp. Quy định này khá mâu thuẫn với các quy định khác của Dự thảo.
Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 2, Điều 177, thông thường “việc
chuyển quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với động sản có hiệu lực kể từ
7


thời điểm động sản được chuyển giao” cho nên nếu bên nhận cầm cố không giao
vật thì không thể thực hiện được việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản.
Trong thực tế bên nhận cầm cố sẽ rất hiếm khi đồng ý giao tài sản cho bên
mua vì sẽ làm mất đối tượng của hợp đồng cầm cố, cho nên sẽ đặt ra vấn đề thu
giữ tài sản bảo đảm và thiện chí hợp tác của bên nhận cầm cố, tương tự như khó
khăn đặt ra đối với việc thu giữ tài sản thế chấp hiện nay.
Thứ hai, Dự thảo không hề có quy định nào về quyền lợi của bên nhận
cầm cố trong trường hợp bán tài sản cầm cố. Đây là một lỗ hổng pháp lý lớn có
nguy cơ vô hiệu hóa cả chế định cầm cố tài sản. Cũng cần nhấn mạnh thêm do
cầm cố được hiểu là việc giao tài sản cho chủ nợ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
của chính mình hay của người khác (Điều 283), nên quyền truy đòi không phải là
công cụ pháp lý mà bên nhận cầm cố cần để bảo vệ quyền lợi của mình.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên
thế giới
- Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn đình
Bồng, 2005).

chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay.
Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá
và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này
được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ
khi có đơn xin bán đấu giá.
- Trung Quốc:
Theo điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị)
hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông

9


thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên
quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của
Nhà nước Trung Quốc (Nguyễn Thị Mai, 2002). Mặc dù không thừa nhận tư
hữu đất đai nhưng điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử
dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền
sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền
sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất
được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu

biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng
kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký, với ý nghĩa công khai
hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi
ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó (Nguyễn
đình Bồng, 2009).
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các
doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói
chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng
trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên
mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy
kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực
tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng
nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận
của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm.
Có thể nói, giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định
riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, trên nền quan
điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự. Theo
đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp
cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp
lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp
thi hành nghĩa vụ (Vũ Thị Hồng Yến, 2009).
Tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn
đề này lại có nhiều nét khác biệt. điều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, về loại hình
giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố,
bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế
chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh.
Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày