HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỒNG VÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
trích lục, số liệu và các ví dụ sử dụng trong luận văn này có độ chính xác, trung
thực và độ tin cậy. Những nội dung trong các kết luận của luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ......................................................................................... vi
Danh mục bảng ......................................................................................................... vii
Danh mục hình......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... ix
Thesis abstract.......................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu ......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .......................................... 4

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài .................................................................... 4

1.4.2.


2.2.3.

Các văn bản quy định các giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại Hà Nội ................................................................. 34

2.3.

Đánh giá chung và xác định hướng nghiên cứu đề tài ....................................... 35

iii


Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ................................................................................... 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu. ................................................................................. 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 37



3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu ........................................................ 39

3.5.3.

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu .......................................... 39

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh ................................................................. 39

Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................... 40
4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 40

4.1.1

Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 40

4.1.2.

Điều kiện kinh tế ......................................................................................... 42

4.1.3.

Dân số và lao động........................................................................................ 42


Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến
động về đất đai.............................................................................................. 54

iv


4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng qsd đất qsh nhà
ở và tài sản gắn liền với đất quận long biên ............................................... 55

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất quận Long Biên ..................................................... 55

4.3.2.

Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên ............. 56

4.4.

Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký gdbđ
bằng qsd đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các
phường nghiên cứu ...................................................................................... 57

4.4.1.

Đặc điểm chung các phường nghiên cứu .................................................... 57


4.5.2.

Xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan trong Quận và các cơ quan
có liên quan về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm .................................................................................... 79

4.5.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức ................................... 80

4.5.4.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm................................................................................................. 80

4.5.5.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về
đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ............. 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 82
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 82

5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 83



GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ

Nghị định

NN & PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn

QSD đất ở

Quyền sử dụng đất ở

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH nhà ở

Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015 .................. 68
Bảng 4.13. Tình hình giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 ........ 71
Bảng 4.14. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu
giai đoạn 2012 - 2015 .................................................................................. 73

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ quận Long Biên..................................................................................40
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất đai năm 2015 của quận Long Biên ................................45

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội".
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai.

Mã: 60 85 01 03

Họ và tên: Nguyễn Hồng Vân
Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời
1. MỤC ĐÍCH

đất trên địa bàn quận.
- Số liệu sơ cấp: Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp
điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân (PRA). Nội dung điều tra:
tình hình thực hiện giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn liền trên đất
của hộ gia đình theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân với các
chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn.
Số hộ điều tra 100 hộ tại 2 phường nghiên cứu có vay vốn, thế chấp, bảo lành, cầm
cố, đặt cọc; 30 cán bộ ngân hàng đại diện cho các ngân hàng, quỹ tín dụng đang
nhận cầm cố, thế chấp, bảo lãnh.
Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu
Các số liệu được thống kê xử lý bằng phần mềm excel. Trên cơ sở đó tổng
hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả dạng bảng biểu.
Phương pháp phân tích, so sánh
Trên cơ sở tổng hợp số liệu tình hình cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội tiến hành so sánh giữa 04
năm liên tiếp (từ 2012-2015) của các phường trên địa bàn quận Long Biên.
3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận.
- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất QSH nhà ở
và tài sản gắn liền với đất quận Long Biên.
- Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký GDBĐ bằng
QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các phường nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm.

x


4. KẾT LUẬN

ownership right of houses and land-attached assets in Long Bien district.
- To suggest solutions to improve effectiveness of the registration of transactions
secured by land use right, ownership right of houses and land-attached assets in Long
Bien district in particular and in Ha Noi city in general.
2. Research methodology
Methodology of research site selection
The research was conducted in Long Bien district, Hanoi city with two research
subjects:
+ Choose a representative ward for those with high economic income such as Bo
De, Gia Thuy, Ngoc Lam, Duc Giang, Viet Hung.
+ Choose a representative ward for those with lower economic income such as
Cu Khoi, Phuc Loi, Ngoc Thuy, Long Bien, Giang Bien, Thuong Thanh, Sai Dong.
+ Select the research households (50 households per ward) representing small
and medium handicraft production and business households; agricultural production and
business households, small producers.
Methodology of data collection survey
- Secondary data: the secondary data were those collected from the district
divisions and departments and published in the mass media. Survey contents: the data
and documents on the natural conditions, socio-economic situation, land use and
management, granting of certificates of land use rights, reports on the implementation
of transactions secured by land use right in the district.
- Primary data: Primary data was collected by means of rural quick survey with
the involvement of people (PRA). Survey contents: the implementation of transaction
secured by land use right, ownership rights of houses and land-attached assets of
households by directly interviewing the households with printed questionnaire. Number
of households surveyed: 100 households in the two research wards having mortgage

xii



Suggestions of solutions to improve effectiveness of secured transaction
management

4. Conclusion
Long Bien has an area of natural land of 5,982 ha; the average economic growth
pace is 17% per year; the population in 2015 was 275,632. In terms of the granting of
land use right certificates, there were 43,251 living land lots eligible to grant certificate
up to 2015.
From 2012 to 2015, there were 12,872 registrations for mortgage, guarantee by
land use right, ownership right of houses and other land-attached assets and 10,692
eliminations of registration for mortgage by land use right, ownership right of houses
and other land-attached assets.
The evaluation of secured transactions in Bo De and Phuc Loi wards shows that:
- Secured transactions registered at state agencies were mortgage, guarantee by
land use right, ownership right of houses and other land-attached assets with 2,753 cases.
- Pawn transactions had 485 cases and were conducted at pawnshops.
- Deposit transactions had 2,362 cases, 100% of which were conducted without
public certification and registration at state agencies and 480 cases were pawn
transactions.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam. Hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc
biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ
trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta

chứng nhận hoặc đã đăng ký. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ
thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra hết sức
phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi trên thị
trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách
nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các
tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà
nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền
lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ
được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật
tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo
điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các
quyền của mình theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác
đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất có thời hạn từ một năm trở lên là đối tượng phải đăng ký. Tuy nhiên,
theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì các hợp đồng này không phải là giao
dịch bảo đảm và không thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó,
mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, và nhằm
đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế định này dường như vượt ra ngoài
phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luật dân sự 2005 – một Bộ luật được xem là văn
bản gốc về giao dịch đảm bảo và đăng ký giao dịch đảm bảo.
- Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo ảnh

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Giới hạn đối tượng nghiên cứu: hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động cầm cố
bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân .
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các hoạt động đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3


của hộ gia đình, cá nhân (trong đó nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp, bảo
lãnh, cầm cố và đặt cọc) trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong
giai đoạn năm 2012 đến năm 2015.
- Phạm vi không gian, địa điểm: Nghiên cứu giới hạn trong không gian
hành chính quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Trong đó tập trung đi sâu tìm
hiểu tại 2 phường: phường Bồ Đề, phường Phúc Lợi.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
- Đề tài nêu thực trạng việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ
gia đình, cá nhân trong giai đoạn gần đây (2012-2015) quận Long Biên.
- Sau thu thập các số liệu về các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của các hộ
dân có tham gia giao dịch bảo đảm bằng các câu hỏi in sẵn trong phiếu điều tra,
phân tích đưa ra các giải pháp có tính khả thi phù hợp với địa bàn nghiên cứu.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật trong công tác đăng ký

tế) thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc
chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ,
nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc
chuyển nhượng khoản phải thu”. Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản
gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định.
Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích
bảo đảm. Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo đảm”
(Lê Thị Thu Thủy, 2015).
Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo
đảm (chủ nợ có bảo đảm). Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn
xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của
bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…

5


Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm
có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.
Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và
các nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền
thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh... Bộ luật Dân
sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp. Ngoài ra, trong thực tiễn kinh
doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện
pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp
bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở
hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm. Cũng như thông lệ quốc
tế và pháp luật nhiều nước, pháp luật Việt Nam không giới hạn về các biện pháp
bảo đảm. Biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự thỏa thuận. Hoàng Thế Liên
(2010) nêu rõ: “Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định cấm các bên

đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp
đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt
cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội, BLDS 2005).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài
sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường
hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ
tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại
tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên
cho thuê (Điều 359, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự 2005).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá
quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng
nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ
chi phí dịch vụ ngân hàng (Điều 360, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự 2005).
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với
bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên
được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên
được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Điều 361, Quốc
Hội, Bộ Luật Dân sự 2005).

7


8020/VBHN-BTP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 10/12/2013 về đăng ký
giao dịch bảo đảm, cụ thể:
01 bộ hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất (Khoản 1, Điều 28) gồm có:

8


a) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;
b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc
chứng thực theo quy định của pháp luật;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;
d) Trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải
có Văn bản ủy quyền.
Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ
ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ
theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Chứng nhận việc đăng ký
vào Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; trả kết quả cho người yêu cầu đăng
ký (Khoản 2, Điều 28).
2.1.1.2. Lịch sử phát triển các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
a. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như
không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này không có
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm
cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu
của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên

thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi
hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt. Điều này thể hiện ở chỗ:
- Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm: Theo quy định của Pháp lệnh
hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh
tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp
lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được
xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
- Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh: Theo quy định
của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17.HĐBT ngày 16/01/1990 của
Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau
đây gọi là Nghị định số 17.HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo đảm
mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số 17.HĐBT, bảo lãnh được định
nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh
để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm
hợp đồng kinh tế đã ký kết”. Trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp
đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung
là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu
đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng

10


không đúng thoả thuận. Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc
bằng việc thực hiện một việc”; (Điều 40, Pháp lệnh Hội đồng Nhà nước số 52LCT/HDDNN8). Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong
Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối
vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân).
- Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ: Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc
sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ
mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là