HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THỊ YẾN NHUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN- TỈNH HÀ NAM

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đõ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 05 tháng 4 năm 2016



MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ tắt và ký hiệu ...................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu của đề tài............................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.
Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 4
2.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản .................................................................. 4
2.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................. 6
2.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................................... 9
2.2.
Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .................. 23
2.2.1. Tại Trung Quốc ................................................................................................. 23

3.4.2.
3.4.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Duy Tiên ............................................ 38
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên ...................... 38

3.4.4.

Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Duy Tiên ........................................................................................................... 38
Đánh giá công tác đấu giá QSD tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Duy Tiên ........................................................................................................... 38

3.4.5.
3.4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn
huyện Duy Tiên ................................................................................................. 38

3.5.
3.5.1.
3.5.2.
3.5.3.
3.5.4.
3.5.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 38
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 38
Phương pháp chọ điểm nghiên cứu .................................................................... 39
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................. 39

địa bàn huyện Duy Tiên ..................................................................................... 89

iv


4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn
huyện Duy Tiên ................................................................................................. 91

4.6.1.
4.6.2.
4.6.3.
4.6.4.

Giải pháp về công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 91
Giải pháp về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 91
Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................... 92
Giải pháp về tài chính ........................................................................................ 92

4.6.5.

Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá ................................................................. 93

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 94
5.1.
Kết luận ............................................................................................................. 94
5.2.
Kiến nghị ........................................................................................................... 95
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 96

UBND
VND
XHCN

Giấy chứng nhận
Hội đồng Bán đấu giá
Hiện đại hoá
Khu dân cư
Mức chênh lệch
Quyền sử dụng đất
Tiền bình quân
Trung ương
Uỷ ban nhân dân
Việt Nam đồng
Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG

TT
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.

Tên Bảng
Trang
Cơ cấu kinh tế huyện Duy Tiên giai đoạn 2001-2014 .................................. 47
Dân số huyện Duy Tiên giai đoạn 2010 – 2014 ........................................... 50


Bảng 4.10.
Bảng 4.11.
Bảng 4.12.
Bảng 4.13.
Bảng 4.14.
Bảng 4.15.
Bảng 4.16.
Bảng 4.17.
Bảng 4.18.
Bảng 4.19.
Bảng 4.20.
Bảng 4.21.

vii


DANH MỤC HÌNH

TT
Tên hình
Trang
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ....................................... 26
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Duy Tiên ................................................................... 42
Hình 4.2. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Hà Nam ....................................................... 60
Hình 4.3. Khu dân cư tại thị trấn Hòa Mạc....................................................................... 79
Hình 4.4. Khu dân cư tại xã Yên Nam ............................................................................. 83
Hình 4.5. Trụ sở làm việc Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Duy Tiên .......................... 88

viii


xếp tập hợp số liệu điều tra thứ cấp, sơ cấp theo nội dung nghiên cứu để làm rõ thực
trạng các vấn đề nghiên cứu. Tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu thu thập được bằng
phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá
QSDĐ trên địa bàn huyện Duy Tiên.
ix


Kết quả chính và kết luận
1. Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình
hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
2. Kết quả đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu huyện Duy Tiên.
3. Đánh giá chung về công tác đấu giá QSDĐ của 03 dự án trên địa bàn huyện
Duy Tiên.
4. Đánh giá ý kiến các hộ gia đình tham gia công tác đấu giá QSDĐ về công
tác đấu giá QSDĐ huyện Duy Tiên tại 03 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn
trên địa bàn huyện Duy Tiên.
5. Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
6. Huyện Duy Tiên có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng
(đường bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh phía Bắc và các huyện trong tỉnh. Chính vì
vậy, công tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá
quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
7. Trong những năm gần đây từ năm 2011 - 2014, huyện Duy Tiên tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 187.936 m2, số tiền thu nộp
cho ngân sách nhà nước tổng cộng 314.791 tỷ đồng.
8. Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và
được người tham gia đấu giá đánh giá cao.
9. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà Nước,
Chính Phủ và của UBND tỉnh Hà Nam về quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều

-Research: point selection method in the range of research topics, on the basis
of the figures were statistics and based on the selection criteria of geographical
location, socio-economic conditions, the number of participants on the project
bidding, MCL high, I select 3 land auction project N0 of the commune, the Duy Tien
district as research.
-The method of primary data collection: the investigation of household 100
participated in the work of land use rights auction in 03 land auction project N0 of the
communes on the Duy Tien district.
-Statistical methods, analysis, comparison and synthesis of data: statistics,
arranged set of secondary survey data, according to the content of primary research to
clarify the current status of research issues. Synthesis, processing and analysis of data
collected by the Excel software, and analysis of the influence factors to the price of
the auction on QSDĐ.
Main findings and conclucions:
1. Overview and general assessment of natural conditions, economic - social
situation of management and use of land in Duy Tien district, Ha Nam province .
2. Auction Results LUR in 03 research projects Duy Tien district .
xi


3. General assessment of the work of the 03 auction LUR projects Duy Tien
district.
4. Review the household is involved in the work auction auction LUR LUR
Duy Tien district in 03 projects of the KDC land auctions communes and towns in the
districts of Duy Tien.
5. Propose a number of measures to strengthen land use rights auctions Duy
Tien district, Ha Nam province.
6. Duy Tien district has a favorable position, is an important traffic hub
(roads, waterways) frozen north to the provinces and districts. Therefore, the
management of the land has always been the level of interest, especially the work of

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá
- hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện
chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này trong thực tế
đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương,
nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá
các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành
không chặt chẽ... Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà
nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền SDĐ. Công tác đấu giá quyền SDĐ đó thực sự là một hướng đi
mới cho thị trường BĐS.
Huyện Duy Tiên đang là địa bàn mở rộng các khu công nghiệp có vốn đầu tư
của nước ngoài. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đô thị hóa và
nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, huyện Duy
Tiên thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình thức
này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện,
tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác
định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây
thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác
đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông
qua việc đấu giá QSDĐ.
Trong những năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Hà Nam nói chung và huyện Duy Tiên nói riêng đã đem lại hiệu quả to

1


lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể
hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo
tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và

2


- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư xã Yên Nam với tổng
diện tích 10.280 m2 chia thành 77 lô.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của
Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá
thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ
sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá đất qua các dự
án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những
quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem
lại hiệu quả cao.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng
hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
BĐS. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt
động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường BĐS là một bộ

đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (các loại
nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và một số loại
BĐS khác theo quy định của pháp luật) (Luật kinh doanh BĐS, 2006). Chỉ có quyền
sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất, của một số đối tượng cụ
thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu
thông trên thị trường BĐS.
2.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa
BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có
nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm
chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được
thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa
và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt
động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua
bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan
hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị
trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ
hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách
diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là
nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là
đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và
số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này,
khái niệm “nơi” không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố
không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
5


Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ:

6


- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập:Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước
tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại
hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu
nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
2.1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có sử

ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí
ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng
đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định
vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù có
rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ
có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực
được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng
bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,
v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả
dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác
động tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện
kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa
hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở.
Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu
công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất
sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến
giá đất sẽ thấp.
- Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lô đất nếu
dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo

8


các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường,
đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp, nhưng nó lại cho một chức năng sử
dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có

2. Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn
mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách những
người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản
tiền đó.
4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người
khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
(Bộ Luật dân sự, 2005, Điều 459).
b) Phạm vi áp dụng:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền
sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1).
c) Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Có 3
nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:
d) Các yếu tố tự nhiên:

thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS...
- Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình
hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu
vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân
các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động,
thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng...
- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc
độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu
bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình

11


độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến
giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực đó (sức khỏe, nghề
nghiệp, việc làm...) (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003; Cục quản lý nhà - Bộ xây
dựng, 2004).
2.1.3.3. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
a) Văn bản quy phạm điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản
Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, đến ngày 19/12/1996
Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Điều 454 về
Quy chế bán đấu giá tài sản.
Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005
(có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều
chỉnh từ Điều 454 đến Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản.
Để triển khai bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm
2005, ngày 18/01/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán
đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996. Thông tư số
03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số Điều của Nghị
định 05/2005/NĐ-CP.