BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRƯƠNG THỊ THANH THỦY
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN,
TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRƯƠNG THỊ THANH THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN,
TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8
85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ KHUY

Hà Nội - Năm 2018


Để hoàn thành tốt luận văn ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ tận tình của TS. Nguyễn Thị Khuy trong suốt thời gian thực hiện
luận văn. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và trân thành đến cô cũng như các thầy
giáo, cô giáo trong khoa đã tận tình chỉ dạy, hướng dẫn, giúp đỡ tôi rất nhiều trong
quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sỹ.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn tới các anh, chị cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Kim Sơn; các anh, chị thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất của
huyện và tỉnh Ninh Bình; các đồng chí lãnh đạo UBND xã Chính Tâm cùng các anh,
chị, em trong cơ quan nơi tôi đang công tác và gia đình, bạn bè đã luôn động viên,
giúp đỡ, ủng hộ, chia sẻ những khó khăn và tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành luận
văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Kim Sơn, ngày 28 tháng 6 năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trương Thị Thanh Thủy


4

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iv
THÔNG TIN LUẬN VĂN ..................................................................................... vii
DANH MỤC VIẾT TẮT ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2


1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ....................17
1.2.2. Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất.............................19
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................30
1.3.1. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới
..... 30
1.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất một số địa phương tại Việt Nam
..............37
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...
41
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .........................................................................41
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................41
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................41
2.2.
Nội
dung
nghiên
..........................................................................................41

cứu

2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Kim Sơn .................41


5

2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Kim Sơn .......................................41


6

3.4.2. Khái quát về 3 dự án nghiên cứu ....................................................................81
3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................90


7

3.4.4. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim
Sơn ............................................................................................................... 98
3.4.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...............................107
3.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất .... 115
3.5.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................108
3.5.2. Giải pháp về quy hoạch, đo đạc bản đồ ........................................................109
3.5.3. Giải pháp về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ........... 116
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................111
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................113

PHỤ LỤC ..................................................................................................... 125


vii

THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Trương Thị Thanh Thủy
2. Lớp: CH2B.QĐ

Khoá: 2B

3. Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Khuy
4. Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình

án
4 C
CM
h
ND
5 C
CN
ô
6 C C
ô N
7 Đ
ĐK
ăn ĐĐ
8 G
GCN
iấ
9 G
GP
iả
MB
1 H
HTX
0 ợ
1 H
HT
1 ợ
X
1 H
HĐ
2 ội ĐG



9

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất của huyện Kim Sơn ............67
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn
2015
- 2017 .........................................................................................................................76
Bảng 3.3. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Hùng Tiến.....................90
Bảng 3.4. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Kim Chinh ...................92
Bảng 3.5. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Thượng Kiệm ..............94
Bảng 3.6. Danh sách đề nghị hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã
Thượng Kiệm, huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình .......................................................96
Bảng 3.7. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá QSDĐ với giá do Nhà nước quy
định tại các dự án nghiên cứu....................................................................................97
Bảng 3.8. Đánh giá về trình tự thủ tục và sự công khai phương án đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................99
Bảng 3.9. Giá khởi điểm và bước giá......................................................................100
Bảng 3.10. Đánh giá về trình tự thủ tục và sự công khai phương án đấu giá quyền sử
dụng đất của người trúng đấu giá ............................................................................102
Bảng 3.11. Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản ...................104
tiền đặt trước, giá khởi điểm và bước giá ...............................................................104
Bảng 3.12. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá.................105


10

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ..............................36

cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên,
Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp
tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013, do đó việc bán đấu giá quyền sử dụng đất


so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước (ban đầu được tiến hành
có tính chất thử nghiệm ở một vài địa phương) tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ
chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn
chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua. Qua thực tế
triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia
đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất.
Huyện Kim Sơn là vùng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển
kinh tế, đặc biệt là kinh tế nông nghiệp và kinh tế biển; huyện đã phát huy tiềm
năng và thế mạnh để từng bước vươn lên. Hiện nay, huyện đang tích cực đầu tư cơ
sở hạ tầng tạo nền tảng thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển; phấn đấu phát triển toàn
diện để huyện đủ điều kiện thành lập thị xã vào năm 2020 theo Nghị quyết số 06
ngày 04/5/2011 về chỉnh trang thị trấn Phát Diệm, xây dựng - mở rộng không gian
đô thị để thành lập thị xã trước năm 2020; đồng thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng
đất của địa phương thì việc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn mới, đấu
giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một nội dung
rất quan trọng góp phần thúc đẩy các hoạt động kinh tế - xã hội của địa phương, đáp
ứng được yêu cầu đầu tư về cơ sở hạ tầng để thực hiện mục tiêu chung của huyện.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn,
tỉnh Ninh Bình” là rất cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Kim Sơn. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả

những quyền theo tập quán không thành văn [7].
1.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của
nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một
mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định.
Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối
quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải, tài sản. Nó là hình
thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được
thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu [10].
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử
dụng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc cho người được
thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình [10]. Chế độ sở hữu đất đai là một trong
các trụ cột của chế độ chính trị, kinh tế - xã hội, được hình thành dựa trên những
điều kiện tự nhiên, lịch sử, văn hóa riêng biệt của mỗi nước. Đó cũng chính là cơ sở
lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam [12].


Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu đất
đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có người
thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ. Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành
hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai. Có một số nước,
chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại. Quyền sở hữu đất đai được nhà
nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định để thực
hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai [20].
Trên thế giới hiện nay, đang song song tồn tại cả chế độ công hữu và chế độ
tư hữu về đất đai. Các nước có chế độ tư hữu phần lớn về đất đai, bao gồm tuyệt đại
đa số là các nước tư bản chủ nghĩa. Tuy nhiên, tại các nước này vẫn còn đang tồn
tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai. Ví dụ: ở Mỹ 40% là đất công,

so với các tài sản khác [21].
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó Nhà nước đóng vai trò là
người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm thống nhất quản lý đất đai, còn các chủ
khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền
sử dụng đất [8]. Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử
dụng đất. Trong đó, pháp luật quy định các quyền cụ thể của người sử dụng đất bao
gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,
góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật [17].
1.1.1.4. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng
hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hóa [7].
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khi
nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế
độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai [7].


Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với
về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường
là đất đai đã được thương phẩm hóa; đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng
như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng
nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại
diện quản lý nên thị trường đất đai được gọi là thị trường quyền sử dụng đất; bao

Giá trị QSDĐ trên thị trường là giá QSDĐ được hình thành từ nhiều giao
dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. Các giao
dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,
thừa kế, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá
trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện
quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
1.1.2.2. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thường không thể có,
cho nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài sản
thông thường. Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:
- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ
thuộc vào vị trí của chính nó. Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con
người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao.
- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo
vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau.
- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một
đại lượng hữu hạn. Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính
khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai
ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người. Do đó, xét trên
phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị
mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược lại giá trị của đất đai có xu
hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người.


1.1.3. Định giá đất
1.1.3.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong

1.1.3.3. Phương pháp định giá đất
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhưng không quy định cụ
thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định tại Điều 4; đồng
thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định
giá đất và được quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy
định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương
pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Đối với 4 phương
pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh
không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá
QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4
của Nghị định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất (khu đất) của dự án
có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ
sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta
do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất
còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng
kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất
[5].




quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực
tế trên thị trường có biến động lớn [16].
Luật Đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính
phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” [17].
1.1.3.5. Giá đất cụ thể
Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2003
chưa có quy định về giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5,
Điều 6); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định số
69/2009/NĐ-CP (Điều 11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá
đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể
nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người
có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, quy định này chưa rạch ròi nên phần lớn các địa
phương vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và
tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003, tại Khoản 3,
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất
cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức
việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá
đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông
tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai;
áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất,
cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi
trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch