MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................ iv
Danh mục các chữ viết tắt................................................................................. vii
Danh mục bảng ............................................................................................... viii
Danh mục hình và biểu đồ ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài........................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 3
1.1.1. Khái niệm và các khái niệm ............................................................... 3
1.1.2. Giá đất và định giá đất ....................................................................... 5
1.1.3. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất........................................... 9
1.2. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới.................................................... 12
1.2.1. Đấu giá đất tại Trung Quốc .............................................................. 12
1.2.2. Đấu giá đất tại Đài Loan .................................................................. 16
1.2.3. Đấu giá đất tại Mỹ............................................................................ 17
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................................................... 19
1.3.1. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............... 19
1.3.2. Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương ...... 27
1.3.3. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội. ..... 28
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 33
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 33
2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 33
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 33
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sơn Tây ...... 33

iv

thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội ............................................................. 66

v


3.3.1. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 17 thửa
đất thuộc dự án Khu tái định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây.......... 66
3.3.2. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu chợ cũ
Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây ...................................................... 75
3.3.3. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu tập thể
trường Trung học Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã
Sơn Tây ........................................................................................... 80
3.4. Đánh giá chung hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội ....................................................................... 84
3.4.1. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............ 84
3.4.2 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.............................. 87
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội. ..................................................... 90
3.5.1 Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 93
3.5.2 Đối với người tham gia đấu giá ......................................................... 94
3.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị .......................... 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 96
Kết luận ........................................................................................................... 96
Kiến nghị.......................................................................................................... 98

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


Đấu giá quyền sử dụng đất

12
13

HTKT
HHBĐS

Hạ tầng kinh tế

14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

HĐH
HĐND
KHSDĐ
KT-XH
ADB
WB
QLDA


vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn thị xã Sơn Tây ................................... 40

3.2

Thực trạng phát triển kinh tế của thị xã Sơn Tây năm 2014..................... 42

3.3

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thị xã Sơn Tây ............................. 44

3.4

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014....................... 64

3.5

Danh sách khách hàng trúng đấu giá (Nhóm 1) thuộc dự án Khu tái

đất tại 03 dự án ....................................................................................... 91

viii


DANH MỤC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
STT

Tên hình và biểu đồ

Trang

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu kinh tế thị xã Sơn Tây năm 2014 ........................................ 41
Biểu đồ 3.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất đai thị xã Sơn Tây ............................... 45
Hình 3.1 Hình ảnh khu đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu tái định
cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây................................................................ 70
Hình 3.2 Hình ảnh Khu đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu chợ cũ
Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây .............................................................. 77
Hình 3.3 Hình ảnh khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu tập thể
trường Trung học Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây...... 82

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái
tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Việc khai thác tiềm
năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội,

đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng
thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không đơn giản,
Tôi nhận thấy tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công
tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai,
dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà. Tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên
địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu điều tra phải đảm bảo chính xác, có độ tin cậy và tính pháp lý.
- Kết quả nghiên cứu phải trên cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi.

2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và các khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia làm 02 loại bất động
sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS ở các nước khác nhau, nhưng
đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt
Nam tại Điều 181 Bộ Luật dân sự (2005) đã quy định “BĐS là tài sản không thể

bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; v) Là
loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; vi) Là loại hàng hoá mà
việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự
pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch; vii) Không phải tất cả mọi BĐS đều trở
thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử
văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa,
công viên (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động
sản được trao đổi. TTBĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động
có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế
chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm
các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực
liên quan đến việc tạo lập bất động sản: quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê
đất, đầu tư kinh doanh bất động sản (CIEM, 2008).
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do pháp luật của mỗi nước
quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không
hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các loại đất,
bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy
định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản, thế chấp bất
động sản và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

4


1.1.2. Giá đất và định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất và định giá đất
a) Giá đất: Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sử
hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm

sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều
yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Khi xác
định giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả,
thị trường, giá thành và giá trị.
i) Giá cả được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
ii) Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá
trình sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và
giá thành phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết
để xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng".
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm
quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá
thành mềm.
- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất
đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây
dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
iii) Giá trị, mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái
niệm tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý
nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị
trường, giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai.
Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại
một thời điểm cụ thể. Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán
và người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn,
người định giá dùng các thuật ngữ "Giá trị thị trường", "Giá trị sử dụng", "Giá trị

cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá cả đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân
cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông

8


nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố
được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục
đích làm khu dân cư đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất
tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Mặt khác, sự phát triển
của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, giá
đất sẽ ngày một cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2.3. Các phương pháp định giá
Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản
bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu: Giá thành, so sánh giá bán và vốn hoá
thu nhập; việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản,
mục đích của việc định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được.
Cả ba phương pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều phương án định giá,
nhưng một hay nhiều phương pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những
nhiệm vụ đặc biệt như:
- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá bất động sản
để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định.
- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản
đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để so sánh.

a) Nguyên tắc: Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc
quy định của Bộ Luật Dân sự 2005: “Bán đấu giá bất động sản”.
i) Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại địa phương nơi có bất
động sản hoặc do cơ quan tổ chức bán đấu giá xác định;
ii) Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người
muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền. Trong trường hợp mua
được tài sản bán đấu giá, thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu
người mua từ chối thì không được hoàn trả khoản tiền đó. Người bán đấu giá
phải hoàn trả tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua
được tài sản bán đấu giá. Danh sách những người đăng ký mua được công bố
công khai tại nơi bán đấu giá;
iii) Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có
chứng nhận của công chứng nhà nước và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền (Điều 455 Bộ Luật Dân sự của nước CHXHCNVN, 1995).

10


b) Phạm vi áp dụng
Theo quy định tại khoản 1, điều 118 của Luật Đất đai 2013, phạm vi áp
dụng “Đấu giá quyền sử dụng đất”.
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
i) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
ii) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
iii) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
iv) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
v) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
vi) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử

c) Điều kiện kinh tế - Xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện KT - XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương
mại, văn phòng, cửa hành dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện thu hút
dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên.
Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công
nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh,
dân cư đến đây sẽ dẫn đến giá đất giảm.
d) Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một số lô đất dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của
nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó, vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn chế về không gian vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn chế về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một số chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa
là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến (Viện nghiên cứu địa chính, 2003).
1.2. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Đấu giá đất tại Trung Quốc
1.2.1.1. Quản lý đất đai và thị trường bất động sản
a) Năm hình thức của thị trường đất đai
i) Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường
này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho
các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự

12


đồng ý cho phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà nước.
Đây là loại hình thị trường hoàn toàn độc quyền.
ii) Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây được
biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các nhà quản
lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ đã có quyền sử

được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao.
ii) Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra
những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai,
tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật. Hiện tại, hệ thống giá đất đang
được hình thành với giá nền giống như giá trên thị trường, giá bán thấp nhất sẽ
được chỉ đạo, quản lý giá đất sẽ được tăng cường.
iii) Hệ thống phân phối thu nhập: Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ
quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai. Về cơ bản, tỉ lệ và
cách thức hợp lý về phân phối giữa Nhà nước, các doanh nghiệp, các cá nhân và
giữa chính quyền trung ương với địa phương cần được định rõ, điều này giúp
nâng cao sáng kiến của các bên có liên quan.
iv) Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường cần
phải được luật pháp quản lý. Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ là tối
cần thiết cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai.
v) Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường: Hệ thống này liên quan chủ
yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch về
quyền sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các vấn đề
kinh tế liên quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học kỹ thuật
(Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012).
1.2.1.2. Xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu và
thỏa thuận song phương
Tại Trung Quốc, “Luật tài sản nhà đất’’ ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc
quyền sở hữu Nhà nước. Trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà
nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất chuyển nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất chuyển nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức ĐG,
đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực

14


15


Ngày nay, nền kinh tế Trung Quốc đã đạt được sự phát triển vượt bậc
trong nhiều năm liên tiếp (trên 10%) thị trường đất đai cũng đã đóng góp phần
không nhỏ vào tỉ lệ tăng trưởng trên.
1.2.2. Đấu giá đất tại Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “Người cày có
ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công
cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về
đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi
nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các
chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này
và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã
kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê
khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia
tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển
cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một
chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với
mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc
hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo
lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho
việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác
do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có
20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng
lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “Bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 hecta đất công được giữ lại để "Đổi đất lấy hạ
tầng" còn có đạt được các thành tựu sau:

- Giao dịch công khai.
- Kết thúc nhanh chóng.
Hiện nay hơn 110 tỷ $ USD bất động sản và tài sản cá nhân được bán đấu
giá hàng năm trên thị trường nước Mỹ. Con số này không bao gồm thị trường
chứng khoán hay sản phẩm nông nghiệp. Số lượng BĐS bán đấu giá ước tính
vượt quá 28 tỷ USD/năm, phần lớn lượng bán ra này do một số hãng tương đối
nhỏ thực hiện.

17


1.2.3.2. Các thành phần tham gia đấu thầu cạnh tranh - đấu giá bất động sản
- Chính phủ Mỹ, các cơ quan Chính phủ là những người sử dụng lớn nhất
các dịch vụ bán đấu giá BĐS như: Cơ quan quản lý cựu chiến binh; cơ quan quản
lý nhà ở liên bang.
- Những người đầu tư bất động sản, thường giữ một danh mục tài sản
trong cặp hồ sơ của họ, khi có quyết định từ bỏ bất động sản riêng hoặc có dự
báo thay đổi ở thị trường bắt buộc phải đánh giá lại các tài sản nắm giữ, nhiều
người tìm đến sự trợ giúp của những hãng bán đấu giá.
- Cơ quan quản lý nông trại và các cơ quan khác đã sử dụng các hãng đấu
giá tư nhân thành công nhất để giảm việc kiểm kê tài sản họ đang kiểm soát.
Những rắc rối gần đây trong các tổ chức tài chính đã thúc đẩy mở rộng ứng dụng
phương pháp đấu giá.
- Các chủ sở hữu trang trại, nhà ở, doanh nghiệp nhỏ sử dụng phương
pháp đấu giá thường xuyên vì nhiều lý do khác nhau.
Nói chung, những chủ sở hữu khác nhau bán vì những lý do khác nhau,
nhưng có một điều không thay đổi: Các nhà đầu tư tinh khôn ngày nay rất giác
ngộ về giá trị thời gian của tiền bạc và muốn có kết quả nhanh chóng. Họ hiểu
rằng thị trường có thể thay đổi rất nhanh và tài sản đem bán có thể hao mòn
nhanh chóng khi giá trị bắt đầu sụt giảm. Điều suy xét chủ chốt này kết hợp với

ưu điểm so với phương pháp thoả ước tư nhân, trong đó người môi giới liên tục
động viên người bán giảm giá để chuyển nhượng tài sản (Stephen J Martin, bản
dịch Mai Mộng Hùng và Tôn Gia Huyên, 2003).
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993
Hiến pháp 1980, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật.
a) Luật Đất đai năm 1987, sắc luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới, đánh
dấu sự trưởng thành của quản lý đất đai ở Việt Nam theo hướng xây dựng Nhà
nước pháp luật.
b) Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho đất đai
không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm,
mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được.

19