HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG MINH HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CẨM KHÊ - TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010-2014

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn
và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng

năm 2016

Hoàng Minh Hạnh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

2.1.4.

Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất.......................................................... 6

2.2.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 6

2.2.1.

Giá đất ............................................................................................................. 6

2.2.2.

Các phương pháp định giá đất .......................................................................... 7

2.2.3.

Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu ..................................................... 8

2.2.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ .................... 11

2.3.

Công tác đấu giá bất động sản tại một số nước trên thế giới ........................... 11

2.3.1.



Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá QSDĐ ..................................................... 16

2.4.3.

Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 19

2.4.4.

Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất của một số địa phương ........................ 23

2.4.5.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ ....................................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 28

3.4.


3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 29

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 30

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu .............................................. 31

3.5.5.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 32
4.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Cẩm Khê .................. 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 32

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 34

4.1.3.


4.2.1.

Căn cứ pháp lý về đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010-2014 ...................................................................................................... 45

4.2.2.

Trình tự thủ tục đấu giá .................................................................................. 47

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 52

4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 ................................ 56

4.2.5.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Cẩm Khê ........... 62

4.3.

Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 05 dự án trên địa bàn huyện
Cẩm Khê. ...................................................................................................... 63

4.3.1.

Kết quả đấu giá QSDĐ của 05 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện

4.4.4.

Giải pháp về bước giá trong đấu giá ............................................................... 80

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 81
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 81

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 83
Phụ lục ...................................................................................................................... 86

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS


HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TW


Bảng 4.12. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Phùng Xá - năm 2012 ....................67
Bảng 4.13. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới TT. Sông Thao - năm 2013 ................68
Bảng 4.14. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2014 ................68
Bảng 4.15. Tính công khai, minh bạch của dự án .........................................................69
Bảng 4.16. Thông tin về lô đất của dự án .....................................................................70
Bảng 4.17. Số lượng lô đất được phép đăng ký và phí khi đăng ký ..............................70
Bảng 4.18. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ......................................................71
Bảng 4.19. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá................................................72
Bảng 4.20. Đánh giá về kết quả đấu giá .......................................................................72
Bảng 4.21. Đánh giá về sự hài lòng của các gia đình tham gia đấu giá .........................73
Bảng 4.22. Đánh giá sau khi kết thúc đấu giá ...........................................................74
Bảng 4.23. Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình và xây dựng dự án .........................75
Bảng 4.24. Đánh giá về tính công khai minh bạch của dự án .......................................75
Bảng 4.25. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................76
Bảng 4.26. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá................................................76
Bảng 4.27. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ .....77

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ .........................................32
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Cẩm Khê năm 2014 ............................................42
Hình 4.3. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Phú Thọ...................................................47

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Hoàng Minh Hạnh

ix


3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản
lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê tỉnh Phú Thọ.
- Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê tại 05 dự án đấu giá đất KDC
của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Huyện Cẩm Khê có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng (đường
bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh phía Tây Bắc và các huyện trong tỉnh. Chính vì vậy, công
tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử
dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
- Giai đoạn 2010 - 2014, huyện Cẩm Khê tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với
tổng diện tích đấu giá là 30.733,67 m2, số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng cộng
41,41 tỷ đồng.
- Qua việc đánh giá 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn đấu giá quyền
sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được
người tham gia đấu giá đánh giá cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản
pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ và của UBND tỉnh Phú Thọ về quy chế đấu giá
QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục
và hình thức đấu giá.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ
của huyện Cẩm Khê: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ
chế tài chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai trong thời gian tới.

x

Method of statistics, analysis, comparison and data summary: Doing statistics,
arranging data in time of years taking place from period 2010 - 2014. Summary,
analysis and data processing collected by Excel software, putting out and analyzing
affects of factors on land use right auction in area.
4. THE MAIN RESULTS AND CONCLUSION
- Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions,
land use and management situation in area of Cam Khe district, Phu Tho province.

xi


- Land use right auction results in Cam Khe district in period 2010 - 2014.
- Assessment of land use right auction work in Cam Khe district at 05 residential
land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe district.
- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work of
some communes in Cam Khe district area - Phu Tho province.
- Cam Khe district has a rather favorable location and import traffic junction (road
and waterway) spreading all over provinces in northwest and districts in province. For
this reason, land management work is always interested by all levels especially land use
right auction work because this is a great source of revenue to local budget.
- In period 2010 - 2014, Cam Khe district has organized land use right auction
with total auction area of 30,733.67 m2, amount paid to state budget has a total of 41.41
billion Viet Nam dong.
- Through assessment of 05 residential land price auction projects of communes,
townlets given above showing that auction work in area is rather successful and highly
appreciated by auction participants. Auction council has implemented rather well legal
documents of the State, the Government and the People’s Committee of Phu Tho
province on land use right auction regulations so has created favorable conditions for
auction participants to understand obviously process, procedure and form of auction.
- Proposing some solutions to enhance quality of land use right auction work of

đồng thời giải quyết vấn đề nhu cầu đất ở ngày càng gia tăng như hiện nay.
Cẩm Khê là huyện miền núi nằm ở phía hữu ngạn Sông Thao (nhánh của
sông Hồng) của tỉnh Phú Thọ với tổng diện tích đất tự nhiên là 23.464,82 ha,
chiếm 6,63% diện tích tự nhiên toàn tỉnh (theo số liệu kiểm kê đất đai của huyện
năm 2014). Huyện Cẩm Khê được tái lập lại từ tháng 4 năm 2002 với 31 đơn vị
hành chính (gồm 30 xã và 01 thị trấn). Kinh tế của huyện trong những năm qua
có bước phát triển nhất định. Song Cẩm Khê vẫn là huyện nghèo của tỉnh, điểm
xuất phát thấp. Cơ sở hạ tầng đang từng bước được đầu tư phát triển nhưng còn

1


hạn chế. Sản xuất nông lâm nghiệp vẫn là chủ yếu.
Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, việc đẩy nhanh tiến trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá, đáp ứng đòi hỏi của xu thế hội nhập Quốc tế trong những năm
tới sẽ gây áp lực lớn lên đất đai của huyện. Hệ thống cơ sở hạ tầng của huyện
đang được đầu tư, các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu một
phần đất ở của người dân là cần thiết, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, nâng cao
hiệu quả phương án sử dụng đất tại địa phương.
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ;
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê -tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010-2014.


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua
bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất.
Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người
được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản
thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
2.1.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện
trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất
bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ
việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà
nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do
chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai.
Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì
xét người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá
từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Trường
hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó
bắt thăm để chọn được người trúng đấu giá.
Thứ ba, đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào
lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng
lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao

5


nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn
giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan
chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn (UBND TP. Hà Nội, 2008).
Hiện nay trên hầu hết các Tỉnh, Thành phố trên cả nước nói chung đấu giá
quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thứ hai đang là hình thức phổ biến nhất.
2.1.4. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Một là, thực chất của đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước "bán"
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thu tiền vào ngân
sách Nhà nước. Nói cách khác đây là một hình thức "mua - bán" mà hàng hóa là
quyền sử dụng đất, bên bán là Nhà nước và bên mua là các tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình trong nước, hàng hóa mua bán ở đây không phải là hàng hóa cụ thể mà
chỉ là "quyền sử dụng" được vật hóa bằng một văn bằng gọi là "Giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất".
Hai là, giá cả của việc mua bán không được ấn định ngay từ đầu. Nhà nước
chỉ yêu cầu mức giá thấp nhất và bước giá. Còn giá cả thật của cuộc "mua-bán"
là do quá trình trả giá của người mua quyết định. Người trả giá cao hơn và hợp lệ
sẽ được coi là trúng đấu giá, và được giao quyền sử dụng đất.

trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết
mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đấtngười được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá
trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất
giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan
hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất

và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử
lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất (Quốc hội, 2003).
2.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Theo điều 4, Nghị định

7


44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì có 5 phương pháp định giá
đất như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,


8


+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước;
+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
- Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều
110 của Luật này;
+ Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;
+ Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở
xã hội và nhà ở công vụ;
+ Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo
quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà
không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn
thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn
về giá đất. Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29/11/2013 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất,
Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, đồng
thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành thông tư số 02/2014/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số
điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của chính phủ. Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMTBTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

10


2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh
doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối
với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan
trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và
các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các vị trí ở khu
trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng vị trí mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn
đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích
sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử

SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế
và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo
với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ.
Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện
khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất
phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện,
thành thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện
phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì
mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ
tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây
dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ
và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc
thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và
định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép
của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của
Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Hà Nguyên, 2010).
2.3.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng