HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ CẨM VÂN

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
XÃ HOA THÀNH - HUYỆN YÊN THÀNH - TỈNH NGHỆ AN

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đều đã được cảm
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.


Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Cẩm Vân

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn… .................................................................................................................... ii
Mục lục............ ................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... v
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ .......................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis Abstract ................................................................................................................ xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2
1.4.

iii


3.4.4.
3.4.5.

Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai............. 36
Đánh giá hiệu quả ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất trong quản lý tài
chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu ............................................................ 36
3.5.
Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 36
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................... 36
3.5.2. Phương pháp chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính ............................................ 37
3.5.3. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.................................................... 37
3.5.4. Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu ........................................................ 37
3.5.5. Phương pháp chia sẻ dữ liệu ............................................................................. 37
Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 38
4.1.
Khái quát về địa bàn nghiên cứu…………………… ... ……………………...38
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 39
4.1.3. Tình hình sử dụng đất xã Hoa Thành ............................................................... 42
4.2.
Tình hình quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành... ....................................45
4.2.1. Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại xã Hoa Thành .................................... 45
4.2.2. Thực trạng công tác xác định và quản lý giá đất xã Hoa Thành ...................... 47
4.2.3. Tình hình quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành....................................... 48
4.3.
Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất .................................................................... 50
4.3.1. Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính ................................................................. 50


BC

Báo cáo

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và môi trường

CNTT

Công nghệ thông tin

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CTN-DV-NQD

Thuế công thương nghiệp, dịch vụ, ngoài quốc doanh

DN


QH

Quy hoạch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SX

Sản xuất

TNCN

Thu nhập cá nhân

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân

XDCB

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH, SƠ ĐỒ
Đồ thị 2.1.
Sơ đồ 2.1.
Hình 2.1.
Hình 4.1.
Hình 4.2.
Hình 4.3.
Hình 4.4.
Hình 4.5.
Sơ đồ 4.1.
Hình 4.6.
Hình 4.7.
Hình 4.8.
Hình 4.9.
Hình 4.10.
Hình 4.11.
Hình 4.12.
Hình 4.13.
Hình 4.14.
Hình 4.15.
Hình 4.16.
Hình 4.17.
Hình 4.18.
Hình 4.19.
Hình 4.20.
Hình 4.21.
Hình 4.22.
Hình 4.23.
Hình 4.24.
Hình 4.25.

Thuộc tính các thửa đất ở có cùng vị trí 1-1 .............................................. 65
Kết quả xác định tiền sử dụng đất phải nộp .............................................. 65
Kết quả xác định lệ phí trước bạ khi đăng ký cấp GCN QSDĐ ................ 66
Kết quả xác định thuế SDĐ phải nộp ........................................................ 66
Kết quả xác định thuế TNCN từ chuyển QSDĐ ....................................... 67
Thông tin thửa đất trước khi thực hiện biến động gộp thửa ...................... 68
Thông tin về thửa đất mới sau biến động gộp thửa ................................... 68
Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa ........................................... 69
Thông tin thửa đất sau khi thực hiện biến động tách thửa......................... 69
Các bước xây dựng CSDL trong ArcGIS Online ...................................... 70
Hệ thống dữ liệu sau khi đã được chia sẻ lên ArcGIS Online ................... 71
Cài đặt chia sẻ dữ liệu cho các đối tượng .................................................. 71
vii


Hình 4.31.
Hình 4.32.
Hình 4.33.
Hình 4.34.
Hình 4.35.
Hình 4.36.
Hình 4.37.
Hình 4.38.
Hình 4.39.

Quản lý người dùng trên ArcGIS Online .................................................. 72
Đơn giá các loại đất xã Hoa Thành trên ArcGIS Online ........................... 73
Bảng CSDL thuộc tính trên ArcGIS Online .............................................. 73
Tùy chọn bảng trong ArcGIS Online ........................................................ 74
Tùy chọn tra cứu theo yêu cầu trên ArcGIS Online .................................. 74

sử dụng đất tại địa phương.
Luận văn đã chỉ ra các tố ảnh hưởng chủ yếu đến giá đất trên địa bàn xã Hoa
Thành: Yếu tố vị trí; Yếu tố cơ sở hạ tầng; Yếu tố quy hoạch; Yếu tố tâm lý người dân.
Đồng thời đánh giá thực trạng công tác xác định và quản lý giá đất cũng như tình hình
quản lý tài chính đất đai xã Hoa Thành.
Luận văn đã xây dựng hệ thống CSDL giá đất, bao gồm: CSDL không gian và
CSDL thuộc tính cùng các loại bản đồ chuyên đề (thửa đất, giao thông, thủy hệ, đơn giá
đất) được kết nối trong ArcGIS. Bản đồ thể hiện tất cả các thửa đất, tuyến đường về
không gian và hình học đầy đủ, thể hiện các yếu tố pháp lý phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai. CSDL giá đất đáp ứng yêu cầu của nhà quản lý về vị trí, đơn giá đất,
nghĩa vụ tài chính phải nộp của người SDĐ.

ix


Luận văn đã chỉ ra được việc ứng dụng ArcGIS góp phần giải quyết bài toán khai
thác CSDL phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai: Tra cứu thông tin, chỉnh lý
biến động (tách thửa, gộp thửa), xác định nghĩa vụ tài chính của người SDĐ (tính tiền
SDĐ, thuế SDĐ, lệ phí trước bạ, thuế TNCN); Ứng dụng CSDL giá đất trên ArcGIS
online giúp việc khám phá dữ liệu, theo dõi biến động hiện trạng thực tế qua hệ thống
bản đồ nền; Chia sẻ, cung cấp dữ liệu nhanh chóng, tiện lợi, mọi lúc mọi nơi cho nhiều
ngành, nhiều đối tượng sử dụng.
Kết quả của luận văn đã chỉ ra những thuận lợi, khó khăn trong việc khai thác, ứng
dụng CSDL giá đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Cam Van

price-list and financial obligations of land users.
The thesis shows that the ArcGIS applications contribute to solving the problem
of exploiting databases for financial management of land in the following aspests:
looking up information of land price, adjusting for changes such as splitting and

xi


merging land parcels, determining financial obligations of land users (land use levy,
land use tax, registration fee, personal income tax). Applying land price database by
ArcGIS Online helps administrators exploit data, monitor changes of actual land use by
base maps and provide information quickly and conveniently for various kinds of users.
The thesis points out the advantages and disadvantages in the application of land
price databases to improve the efficiency of the financial management of the land.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi Quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái
sản xuất, giúp xã hội không ngừng mở rộng, đổi mới. Trong quá trình thực hiện
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước với mục tiêu trở thành nước công
nghiệp vào năm 2020, đất đai trở thành nguồn nội lực vô cùng quan trọng, việc
quản lý đất đai được các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm.
Trước đây, tất cả các thông tin về đất đai đều được lưu trữ theo cách truyền
thống thông qua các tài liệu, sổ sách, bản đồ. Ngành Tài nguyên Môi trường cũng
đã nỗ lực trong việc xây dựng một hệ thống thông tin hiện đại nhằm đáp ứng các
mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai theo định hướng xây dựng Chính phủ điện

với phương pháp thủ công, giúp công tác quản lý tài chính về đất đai có hiệu quả
và chuyên nghiệp hơn. Đây là bước đi hết sức cần thiết, làm cơ sở cho quản lý,
khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai phục vụ cho sự phát triển kinh tế,
xã hội của từng địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên, tôi chọn đề tài: “Ứng dụng hệ thống
thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai xã Hoa Thành - Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất xã Hoa
Thành - Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An.
- Khai thác cơ sở dữ liệu và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác quản
lý tài chính về đất đai.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn xã Hoa Thành Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An.
- Về thời gian: Nghiên cứu được thực hiện tại thời điểm năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới về mặt học thuật
Đề tài xác định được sự cần thiết phải xây dựng CSDL giá đất phục vụ
công tác quản lý tài chính về đất đai, góp phần vào mục tiêu hiện đại hóa CSDL
đất đai của tỉnh Nghệ An nói riêng, của toàn quốc nói chung.
CSDL giá đất xã Hoa Thành góp phần chia sẻ hiệu quả CSDL giá đất với
các ngành, các đối tượng sử dụng khác nhau. Sau khi nghiên cứu, có thể thực
hiện xây dựng CSDL giá đất tại các địa phương khác nhau trên toàn quốc. Việc

2


thống nhất, chia sẻ CSDL giá đất thông qua ArcGIS Online giúp trao đổi, kết nối
dữ liệu giữa các cấp, các ngành, các đối tượng sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu
quả kinh tế xã hội của công tác quản lý tài chính về đất đai.

- Phí và lệ phí: Tại Điều 2 và 3 của Pháp lệnh số 38/2001/PL - UBTVQH10
ngày 28/8/2001 nêu rõ:
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá
nhân khác cung cấp dịch vụ được quy định trong Danh mục phí ban hành kèm
theo Pháp lệnh số 38/2001/PL – UBTVQH10 ngày 28/8/2001.
Lệ phí: là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy
định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh số 38/2001/PL UBTVQH10 ngày 28/8/2001.
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển
nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào
ngân sách của nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển
quyền sử dụng đất (Quốc hội, 1994).
2.1.2. Quản lý tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới
Theo nghiên cứu của Bộ TNMT từ hơn 80 nước trên thế giới, có 52 nước quy
định về thuế, phí và các khoản thu từ đất. Trong tổng số 52 nước có quy định về

4


thuế và phí. Trong đó có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ
đất; Có 8 nước có quy định về thuế mà không quy định về phí và các khoản thu
từ đất; Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từ đất mà không quy
định về thuế; 15 nước có Luật riêng về thuế, phí và các khoản thu từ đất.
Về thuế đất: Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử
dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường
được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển
nhượng bất động sản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các
trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ
luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: luật thuế đất

được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện
tích canh tác bị mất đi. Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí
trưng dụng đất. Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi
phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng
đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: là phí
đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở
Việt Nam; chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả
cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất. Công tác giải phóng mặt bằng ở
Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủ động được vấn đề tái định
cư cho người bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh. Đặc biệt
với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công
nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản, công nhận và có chính sách để thị
trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp. Với những quy định mang
tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động
sản khổng lồ. Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định
của cấp tỉnh, thành. Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê
nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập
thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông
nghiệp. Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước về đất đai, ở
Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá
phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là
trong việc khai thác đất đai thành thị. Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định
để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu
thầu hoặc đấu giá. (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010).
2.1.2.2. Quản lý tài chính về đất đai tại Australia
Australia là một trong số các nước có hệ thống quản lý đất đai tốt nhất thế
giới, trong đó tập trung vào các lĩnh vực: đăng ký đất đai, đo đạc và thành lập
bản đồ địa chính. So với rất nhiều nước khác, Chính phủ Australia đã nỗ lực rất

6

MRIT là khoản phải trả bổ sung cho thuế đất trên tài sản nằm trong khu vực
đô thị. MRIT là đối với tài sản có nghĩa vụ thuế đất ở mức 0,14 cent cho mỗi đô
la trị giá tính thuế tổng hợp của đất vượt quá 300.000 $. Nếu đất không thuộc
diện chịu thuế đất, sẽ không phải nộp MRIT.

7


Bảng 2.1. Quy mô mức thuế đất cho 2015-2016
Đvt: $

Giá trị tính thuế tổng

Tỷ lệ thuế đất

hợp của đất
Không
vượt quá
0
300.001
420.000
1.000.000
1.800.000
5.000.000
11.000.000

300.000
420.000
1.000.000



8


Ngay khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban
hành 5 Nghị định hướng dẫn. Tương ứng với đó, các bộ, ngành đã ban hành các
Thông tư hướng dẫn Nghị định, qua đó, giúp cho Luật Đất đai sớm đi vào cuộc
sống, đáp ứng kịp thời các vấn đề bức thiết mà thực tế đang đòi hỏi. Điều này,
được dư luận đánh giá rất cao khi tình trạng Luật chờ nghị định, nghị định chờ
thông tư vốn luôn tồn tại và gây bức xúc lâu nay.
Trong những đổi mới mạnh mẽ và tích cực của Luật Đất đai và các văn bản
hướng dẫn thi hành, những nội dung đổi mới mang tính đột phá của thủ tục hành
chính liên quan đến lĩnh vực tài chính đất đai thu hút được sự quan tâm nhiều của
các DN và hộ gia đình. Lĩnh vực này đã có sự cải cách mạnh mẽ theo hướng
mang đến thuận lợi tối đa, tiết giảm chi phí về thời gian, tiền của cho người dân
và DN. Những nội dung cụ thể được thể hiện tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy
định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về tiền thuê
đất, thuê mặt nước; Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định
45/2014/NĐ-CP, Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐCP do Bộ Tài chính ban hành cùng có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/7/2014.
Theo đó, thời gian làm thủ tục của người sử dụng đất trong thực hiện nghĩa
vụ tài chính đã được giảm xuống hàng trăm giờ mỗi năm. Bởi với những quy
định mới, việc thực hiện thủ tục hành chính đối với tài chính đất đai được thực
hiện theo cơ chế một cửa, đồng thời áp dụng phương pháp xác định tiền sử dụng
đất và xác định thời gian trả kết quả cho người sử dụng đất rất rõ ràng, minh
bạch, với trách nhiệm cụ thể được quy về cơ quan quản lý nhà nước. Người sử
dụng đất chỉ phải một lần đến nộp hồ sơ ban đầu xin giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất… tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Trong vòng từ 3 đến 5 ngày, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có trách
nhiệm thực hiện luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính để thông báo cho
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước. Trong

nảy sinh cơ chế “xin - cho” trong việc áp giá ở mức sàn hoặc mức trần.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế: Với số lượng hàng trăm nghìn
DN đang thuê đất như hiện nay, phương pháp xác định mới này sẽ tạo ra sự đột
phá lớn, loại bỏ được tình trạng lãng phí tiền của Nhà nước khi xác định lại giá;
DN không còn nơm nớp nỗi lo khi đến kỳ hết hạn thuê đất phải tiếp đoàn xác
định giá thuê đất của cơ quan hữu quan. Quy định này khi được thực thi nghiêm
túc sẽ tiết kiệm nguồn lực tài chính rất lớn cho Nhà nước, DN và xã hội.
Cùng với những cải cách mang tính đột phá, giảm nghĩa vụ tài chính, tạo
thuận lợi, giảm chi phí cho DN thì hộ gia đình, cá nhân cũng là đối tượng được
thụ hưởng lợi ích trực tiếp từ những đổi mới về thủ tục hành chính trong lĩnh vực
tài chính đất đai. So với quy định trước đây, việc mở rộng phạm vi sử dụng hệ số
điều chỉnh giá đất theo quy định mới sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo đúng mục tiêu Quốc hội, Chính phủ đã đề ra. Đồng
thời, với quy định cho các hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về tài chính được ghi

10


nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn 5 năm, nếu thanh toán trước hạn sẽ được Nhà
nước hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức 2%/năm của thời
hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn được xã hội
đồng tình cao.
Các chính sách tài chính đất đai mới mang tính đột phá trên khi đi vào cuộc
sống không chỉ góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đảm
bảo an sinh xã hội mà còn tạo lập môi trường kinh doanh bình đẳng, minh bạch
cho Việt Nam (Liêm Nhà Báo, 2014).
2.1.3. Tổng quan về giá đất
2.1.3.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của

người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất
được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thoả thuận và giá
này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
2.1.3.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
a) Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Trong
việc xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất
trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa
chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công
nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa
tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản,
thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn
tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất
với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân, 2006).
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô chênh lệch = Giá cả SX chung - Giá cả SX cá biệt
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa
tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ
tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là
địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong
điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức

12