Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––– NGUYỄN HÙNG CƢỜNG XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TẠI PHƢỜNG HÀ KHÁNH, TP HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TẠI PHƢỜNG HÀ KHÁNH, TP HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐẶNG VĂN MINH THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
trường tỉnh Quảng Ninh và các sở, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho
tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Nguyễn Hùng Cƣờng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CÁM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU vii
DANH MỤC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu tổng quát 2
3. Mục tiêu cụ thể 2
4. Yêu cầu 3
5. Ý nghĩa 3
2.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Phường Hà Khánh 30
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 30
2.3.3. Thực trạng bản đồ địa chính, giá đất 30
2.3.4. Xây dựng bản đồ giá đất cho Phường. 31
2.3.5. Một số ứng dụng trong tài chính đất đai 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu 31
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin 31
2.4.2. Phương pháp xử lý dữ liệu 32
2.4.3. Phương pháp bản đồ 32
2.4.4. Phương pháp chuyên gia 33
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Phường Hà Khánh 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 34
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 37
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 44
3.2.1. Thực trạng quản lý 44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 46
3.3. Tình hình giá đất và thực trạng bản đồ địa chính tại Phường 47
3.3.1. Thực trạng về bản đồ địa chính 47
3.3.2. Tình hình giá đất tại tỉnh 49
3.3.3. Công tác quản lý tài chính đất đai, tính thuế 54
3.4. Xây dựng Bản đồ giá đất cho phường Hà Khánh 54 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v
3.4.1. Xây dựng dữ liêu không gian 54
Hệ tọa độ
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VND
Việt Nam đồng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của Phường Hà Khánh 46
Bảng 3.2: Bảng giá đất phường Hà Khánh năm 2014 50
Bảng 3.2: Các trường thuộc tính 62
Bảng 3.3: Bảng thuộc tính đầy đủ của thửa đất 64 Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất của phường Hà Khánh năm 2013 47 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.17: Dữ liệu không gian và thuộc tính 71
Hình 3.18: Tìm thửa đất theo yêu cầu 72
Hình 3.19: Công thức tìm thửa đất theo năng lực tài chính 73 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực
lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS còn là tài sản lớn của hộ gia đình (Luật đất đai, 2003)[13]. Trong nền kinh tế
thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,
nó còn là nguồn vốn để phát triển kinh tế gia đình. Thị trường bất động sản có quan
hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây
dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động (Nguyễn Thanh Trà,
2005)[11]… còn nhiều khó khăn. Nhằm đáp ứng giải quyết các vấn đề khó khăn
trong quản lý đất đai, luật đất đai năm 2013 đã được ra đời, chủ yếu đề cập tới
phương pháp xác định khung giá đất đai sát với giá thị trường, từ đó lấy làm cơ sở
giải quyết nhưng bất cập trong quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt là quản lý tài
chính về đất đai.
Công tác tài chính về đất đai là các hoạt động liên quan đến đất đai có thu lệ
phí của chủ sử dụng. Ví dụ như việc thực hiện chuyển mục đích, chuyển quyền sử
dụng đất, giao đất, cho thuê đất… đặc biệt là những hoạt động trên thị trường bất
động sản (BĐS) đây là nguồn thu từ đất chủ yếu cho ngân sách nhà nước. Trong
khi đó thị trường bất động sản luôn là vấn đề bức xúc của nhà quản lý, cũng như
của người tham gia trực tiếp vào hoạt động giao dịch. Người giao dịch luôn trong
nhiều biến chuyển trong tương lai gần, chính vì vậy tôi quyết định nghiên cứu đề
tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại Phường
Hà Khánh, TP Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu tổng quát
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính, phục vụ cho quá trình quản lý tài chính về đất đai tại
Phường Hà Khánh.
3. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu sử dụng phần mềm ArcGIS và nghiên cứu cấu trúc của cơ sở
dữ liệu số.
- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và sử dụng ArcGIS để xây dựng cơ
sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3
- Xây dựng cơ sở dữ liệu theo giá đất qua dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính trên địa bàn xã Hà Khánh.
4. Yêu cầu
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số liệu
thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm của hệ thống GIS
- Lập được bản đồ giá đất Phường
5. Ý nghĩa
- Ý nghĩa trong thực tiễn: là cơ sở cho quá trình định giá đất cho địa bàn,
thành lập được bản đồ giá đất tại Phường Hà Khánh năm 2013. Là công cụ mạnh
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai [13]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 5
1.1.2. Các quy định về tài chính đất đai
Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất đai và
giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách hệ thống so
với luật đất đai năm 1993. Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa
đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định
nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và từng thời gian để áp dụng
thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất [13].
Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, theo quy
định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa tài chính đất đai
thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính khoản sắp xếp theo ba
nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai.
- Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất
Như vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các
nghĩa vụ tài chính như sau:
+ Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có thu
tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho
phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất
đai năm 2003.
1.2. Giá đất
1.2.1. Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 7
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoặc thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất
đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy
từng nơi. Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến
kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất, chất lượng [8].
- Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh thường
xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát.
- Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát.
2.2.2.2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh
tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thi trường không phải là giá trị các biệt của hàng
hóa , nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa.
Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người
sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất. Giá đất thị trường là giá bán quyền
sử dụng mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người
bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người
chuyện nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời
điểm xác định. Xét vè phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là
mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian
xác định [9], [11].
Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua
- Mục đích của người mua và bán đất
- Nhu cầu về đất đai của thị trường
- Tác động của môi trường sống và xã hội Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 9
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 10
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản. Phương
pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng phát triển do
thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá
chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp [8], [11].
1.3. Thị trƣờng đất đai – Bất động sản
1.3.1. Khái niệm thị trường đất đai – thị trường bất động sản.
- Thị trường là tập hợp những người mua và những người bán tác động qua
lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao
đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua hàng hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các
hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng
quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ
với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi
hàng hóa [11].
- Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta.
- Bất động sản (BĐS) là tài sản gắn liền với đất không thể di dời tháo giỡ,
chẳng hạn như nhà cửa, đất đai. Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự
gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật Bản năm 1992 giá nhà đất giảm tới 40%
làm các ngân hàng Nhật kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp
cơn sốt tăng giá nhà đất từ 1989 – 1990 đã làm cho khối giao dịch nhà đất ở Paris
giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch
trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết
quả là Chính Phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được
tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới [7]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 12
1.3.3. Thị trường đất đai – BĐS Việt Nam
Thực trạng thị tường đất đai – BĐS Việt Nam được hình thành và đang
trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham
gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của
thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của
thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị
trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều
đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi người đều
có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển Có thể nói
không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá
nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là
nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ ta thường nói “ an cư mới lạc
nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng
hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm.
Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải
thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân
1.4.1. Giới thiệu về hệ thống thông tin đại lý
Trong vài thập kỷ gần đây, chuyên ngành địa lý học đã áp dụng mạnh mẽ kỹ
thuật thông tin, trong đó có những phương pháp ứng dụng mới về các mô hình toán
học và thống kê cũng như những ứng dụng các nguồn thông tin mới như dữ liệu
viễn thám. Trong bối cảnh này, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đó đóng một vai trò
quan trọng như là một kỹ thuật tổ hợp, GIS còn cho phép tạo ra cơ sở dữ liệu bản
đồ, xây dựng mô hình, hỏi đáp và phân tích một lượng lớn dữ liệu mà tất cả đều
được lưu trữ trong một cơ sở dữ liệu. Hiện nay, GIS đang được sử dụng rộng rãi ở
các nước đã và đang phát triển, đặc biệt ở các lĩnh vực quản lý nguồn tài nguyên
thiên nhiên, môi trường, sử dụng đất đai, rừng và quản lý đô thị [1].
1.4.2 Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý (GIS)
Có rất nhiều định nghĩa về “hệ thống thông tin địa lý” mà chúng ta có thể
tham khảo như sau: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 14
Theo Ducker định nghĩa: GIS là trường hợp đặc biệt của hệ thống thông tin ở
ơ sở dữ liệu bao gồm sự quan sát các đặc trưng phân bố không gian, các hoạt động
sự kiện có thể được xác định trong khoảng không như đường, điểm, vùng [20].
Theo Goodchid định nghĩa: GIS là một hệ thống sử dụng cơ sở dữ liệu để trả
lời các câu hỏi về bản chất đại lý cảu các thực thể địa lý.
Theo Aronoff định nghĩa, GIS một hệ thống gồm các chức năng: Nhập dữ
liệu, quản lý và lưu trữ dữ liệu, xuất dữ liệu.
Hệ thống địa lý – GIS là một hệ thống quản lý thông tin không gian được
phát triển dựa trên cơ sở công nghệ máy tính với mục đích lưu trữ, cập nhật, quản
lý, hợp nhất, mô hình hóa, phân tích và miêu tả được nhiều loại dữ liệu.
Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý (Geographic information System, GIS)
1.4.4. Cơ sở dữ liệu địa lý
Cơ sở dữ liệu (database): là một hệ thống các thông tin có cấu trúc được lưu
trữ trên các thiết bị lưu trữ thứ cấp (băng từ, đĩa từ…) nhằm thoả mãn yêu cầu khai
thác thông tin đồng thời của nhiều người sử dụng hay nhiều chương trình ứng dụng
với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, thuật ngữ này thường dùng trong công
nghệ thông tin và nó thường được hiểu rõ hơn dưới dạng một tập hợp liên kết
các dữ liệu, thường đủ lớn để lưu trên một thiết bị lưu trữ như đĩa hay băng. Dữ liệu
này được duy trì dưới dạng một tập hợp các tập tin trong hệ điều hành hay được lưu
trữ trong các hệ quản trị cơ sở dữ liệu [2], [10].
Copyright: Tài liệu đại học ©